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安置房建设
介绍了安置房建设相关的课题，建设规范，实际案例，目前存在的问题，相关利弊，建设模式的等内容，内容真实丰富。
编辑于2023-02-18 22:27:36 安徽
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安置房建设
课题来源
安置房有两种原因， 一是旧城改造引起的； 二是农村工业化、城镇化引起的
安置房可能出现的问题
拆迁与安置不相协调，过渡户数不断增加，安置成本越来越高
是建设成本日益增大，资金平衡难度越来越大
三是审核与办证滞后，潜在矛盾日益凸现
五大难题
地从那里来，钱从那里来，人往那里去，手续怎么办，安置怎么快
充分利用大项目审批手续统一打包优势，可以切实加快拆迁安置房项目前期审批手续办理。依托大项目整体推进、不留死角的运行模式，形成建设主体共同出资参与大项目和拆迁安置房建设的局面，统筹解决建设资金筹措与平衡。结合大项目推进，及时配套基础设施，降低拆迁安置房小区接入大市政配套成本，加快了回迁安置进程
征地补偿
概念
介绍
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。根据我国法律的规定，安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫
分类情况
一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房（经济适用房）。如黄浦江两岸进行的世博会拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。
另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。
安置房特征
安置房的业主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能
这些安置房如果没有产权，价格普遍会比市价低
主要优势
是现房，而且早期的安置房有些的地理位置优越，小区配套较完善
户型适中，以小两房、小三房、部分中三房为主，即建筑面积120平方米以内的户型占绝大多数，而且大部分为多层建筑
政府统建的房屋质量较为稳定
安置房依托地理优势和小区配套优势，升值比率与经济增长周期吻合，升幅较快
现在市面上挂牌的拆迁安置房，往往是没有取得产证，或者是刚刚取得产证，按规定5年内限制转让的房子
安置房一般不是一平方换一平方，一般都是按照1：1.1或者1：1.5的比例进行换算的，具体可以协商
拆迁条件
符合设计规范
每套房屋面积不低于45平方米
要符合国家安全和技术标准，具体说要有房屋验收合格证 ，所有的证照应齐全，从修建到竣工都必须达到安全标准
安置房小区基本配套设施
幼儿园、社区中心、居委会、清洁楼、体育设施、停车位（库）、物业管理用房
安置房安置模式
两种模式
整体搬迁，异地安置
就地改造，就地安置
货币化安置方式
安置成本高
安置房建设应注意的问题
（1）创新和发展安置房建设模式，立足于市场经济，加快安置房建设进度，并积极推进安置房建设市场化运作，鼓励和引导综合实力较强的建设开发单位参与安置房建设;
( 2) 集中力量，突出重点。为确保安置房建设中重点项目和重点工程建设能够按时保质完成，应采取必要的措施来解决立项后迟迟没有启动的项目，如取消超过 2 年立项项目的建设资格等;
( 3) 做好后续管理工作。为确保安置审核和“两证”办理工作的顺利开展，一方面要做好安置房建设的审核检查工作; 另一方面要做好安置房物业管理、电梯更新基金等后续管理工作，对于出现的问题要及时进行调整，保障回迁居民居住水平的真正提高
安置房中BIM的应用
基本流程为初步设计方案→编制设计概算→批复设计概算→施 工图设计→施工图预算编制
安置房买卖
风险
1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能每部起诉到法院解决，最终确定的合法权益人是谁还无法确定
2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证；
3、因交易时间漫长，房价变动可能性发，果如出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人
4、在购买房等待过户的漫长时间内，有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封
问题来源：没有产权证的拆迁安置房，或者产权证但5年内限制转让的拆迁安置房，从签订合同到将来办理产权转移的时间漫长，不确定因素多
查询五证
五证：第一个是《国有土地使用证》（国土局），第二个是《建设用地规划许可证》（规划局），第三个是《建设工程规划许可证》（规划局），第四个是《建设工程施工证》（建设局），第五个是《商品房预售许可证》（房管局）。
对于无证的拆迁安置房
（1）调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，可以办理产权证
（2）办理公证手续。
（3）有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后收费提供更名（过户）服务
实际案例
国外
德国
德国在第二次世界大战结束之后制订了限制房租的政策。即由政府相关机构按照房屋所处的地段和使用年限，制定对应的房租，房东要以此房租作为出租的参考。
香港
香港政府也实行过限制房租水平的政策。香港的保障性住房体系将房租定于住户收入中位数的 15%或以下，平均租金占住户收入的7%左右，这一举措也可看做是租金管制的一个特例
日本
经过半个多世纪的发展形成了较为完善的保障性住房体系。政府在 1951 年便制定了《公营住宅法》，用于管理面向低收入家庭的低租金公共住宅。同时规定，公营住宅的租金价格相当于同等地段的私有住宅租金的 1/3-1/4，可以看做是低租金住房的一个典型。同时，将居住者的收入分为 6 个级别，收入越低房租也越低。如果入住后收入提高，特别是平均月收入超过 20 万日元的情况下，房租将大幅度提高，以此促使收入超过规定限额者搬离
国内
厦门
厦门安置房建设的户型、面积，原则上按照以下标准执行：多层住宅建筑面积，一房一厅为50至60平方米；二房一厅为70至80平方米； 三房一厅为85至90平方米。高层住宅建筑面积， 一房一厅为55至65平方米；二房一厅为75至85平方米； 三房一厅为90至100平方米
存在的问题：建设速度跟不上拆迁进度（2012年文献）
安置房建设是一项复杂的系统工程， 开工前必须办理建设计划审批、 立项、定点、设计、审图以及招投标等一系列手续，期间还需办理规划、环保、国土、消防专项审批，大都还得进行腾地拆迁。 如果某一个环节出故障，就会全部陷入停滞状态
由于缺乏超前谋划和提前建设的意识，突然间落实下来的拆迁项目，又要求限期完成拆迁工作，往往是先拆迁后建设，甚至是先拆迁后腾地再建设，导致安置房建设大大落后于拆迁速度。
资金供应跟不上
拆迁安置房建设是以属地为主，与建设资金到位相对应的拆迁项目资金拔付存在一定的时间差，超前需求的建设资金一般都是由属地先行自筹垫付解决
解决方法：采用BT模式
指的是业主全权委托工程总承包企业建设某项工程，建设期的资金由工程总承包企业筹措，建设期的风险由工程总承包企业承担，当项目建成后工程总承包企业向业主收款并转让项目的工程建设方式
但由于拆迁安置房的利润回报明显低于商品房，一些规模较大、实力较强的开发商积极性不高
解决方法：开发商代建，政府回购（江苏省淮安市楚州区）
即由政府征地拆迁，有关职能部门承担建设任务
为了逐渐完善征地补偿安置制度，厦门市委、市政府提出“三个一”的方案。 即“一套自住房、一套出租房、一个店面”
福州市金山金闽小区二期
于 2013 年 9 月开工建设，2016年 4 月上旬竣工
工程建设控制的举措
加强政府监督。
坚持“安置在先、拆迁在后”和“安置转安居”的原则
加强安置房工程建设质量监管
严格执行资质管理规定，引入工程项目管理企业
严格执行招投标规定，提高安置房建设门槛
严格执行工程竣工验收制度，确保工程质量合格
障拆迁户失地不失利
安置房建设走可持续发展之路，保障安置户生产生活的长远发展
建设中节约土地资源，改善人居环境
完善安置房规章制度，结合工程实际特征，利用规章制度来寻求各方利益的平衡点
安置房项目目前存在的问题
“双超”问题
工期超时
前期工作不够严密，引起施工阶段的变更
拆迁中遇到的“钉子户”造成交地滞后
开工前期手续滞后
设计变更引起的工期拖延
建设工地周边居民投诉或者阻挠导致停工
工程款未及时到位以及非典、台风、高考期间政策性停工等原因。
工程费用超概算
工程费用超概算是指实际工程投资总额和概算投资总额的比较，是建安造价超概算和其他费用超概算值两部分的合计
建设规模扩大、面积增加
设计标准提高
材料涨价
施工图招标后进行修改
编制概算时候漏项
消防建设费、人防建设费、新型墙体材料专项资金、建设管理费、勘察设计费、物业维持费、城市基础设施配套费、工程建理费、白蚁防治费、噪声防治费、环评费、档案管理费、测绘费、散装水泥费以及数额较大的建设期利息和涨价预备费等多种费用
问题来源
建设模式存在弊端，项目前期工作深度不够
建设单位往往控制造价和工期动力不足，而把如何建设有利于安置作为工作 重点
前期设计时没有充分考虑安置的需要
拆迁前期没有做好调查、动迁阶段未做好分套安置的控制，并未及时和设计单位沟通，设计的建安置房的住宅套型不满足被拆迁户安置的需要，使得最后要改套型，增加了工期和造价
设计单位尽量加大安全系数，结果出现了大量的“肥梁、胖柱、密钢筋”现象，增加了造价
各管理部门之间形不成监控合力
存在自行增加工程内容、扩大建设规模、提高建设标准，特别是重大设计变更和现场签证，普遍存在手续不完备和“先斩后奏”的问题，既成事实后才在调整概算中提交审批机关认可
解决方式
实行建设和安置单位分开
做好前期拆迁调查，推行限额设计
根据工程特点，合理安排施工进度计划
提高安置房经济性的方法
从建筑设计方面提高经济性
建筑物外形越简单,外墙长度越短,单位面积造价也就越低
建筑层高对工程造价的影响也是很大的,经测算层高每下降10cm,可以降低工程造价1%左右,可节约墙体材料10%左右
现有的资料表明采取节能设计措施每平方米要增加100～ 200元的造价,所以需要控制外门窗的面积占外墙总面积的比例,如果门窗的比例比较大,那么为了达到节能要求,将大幅度地提高节能支出
从结构方面提高经济性能
桩基础的选型：(1)首选长桩; (2)低层首选水泥搅拌桩,多层首选振动灌注桩,小高层首选管桩,高层首选钻孔灌注桩。同时,根据具体土质条件,对于多层和小高层可采用复合桩基,钻孔灌注桩可采用桩端后压浆
对于安置房,多层应首选框架结构,小高层应首选框架或框剪结构,高层应首选框剪结构。应避免采用短肢剪力墙结构
空调设计方面
空调系统一般分为全空气系统、风机盘管加新风系统与VRV (可变冷媒)系统。选用 VRV (可变冷媒)系统的造价一般要高于全空气系统与风机盘管加新风系统,全空气系统与风机盘管加新风系统的造价很难比较,要看设计人员的具体思路,以及与建筑的使用功能有关
采用多套系统有如下特点:(1)减少管径,节约造价;(2)有利于提高公共走道的吊顶高度,提升建筑的品位,节约土建工程的造价;(3)有利于空调系统运行工况的稳定,有利于将来对空调系统进行节能改造,使空调系统始终处于节能工况; (4)虽有可能对建筑物空调机组、水泵、冷却塔等的购置费有所提高,但对空调系统的全生命周期的运行成本却是大大节约了
电气设计方面
电源应深入负荷中心
重要的用电负荷与大型的用电负荷处在电源附近。这有两个优点: (1)改善了用电 质量;(2)大量节约了工程造价。
用电设备,特别是空调主机、水泵、压缩机、电热锅炉等大型用电设备的机房应该就近布置在配电房 (变压器)的附近，大大减少了电缆或母线的长度
给排水方面
变频给水设备(变频+PC控制)会增加造价
如果建筑物的用水量很大,而且用水量在时间上差异变化很大,就很有必要采用变频供水系统,若不同时满足上述两个条件,就不宜采用变频供水系统，如办公建筑、超市或餐饮不宜使用。城市供水管网与大型住宅楼或住宅小区适合使用。
建设审批环节多
安置房的建设审批手续大约需经过 20多个部门审核，程序约 55 道，涉及到规划、发改、人防、燃气、公交等等诸多机构或事业单位，由此粗略来算，从项目选址、立项到各项手续审批完成，大约需要一年半的时间
且安置房建设的土地指标、安置小区选址困难等问题也较为突出，一方面土地审批环节繁多，工作量较大; 另一方面安置地块各类管线复杂，迁移工作需要相关部门批准，甚至需要省市相关部门批准
“三暗”、“三小”问题
（对应三明”,即明厨、明卫、明厅,所谓“三大”,即大厨房,大卫生间、大客厅）
建成后管理难度大
物业费用难以收取，小区内部乱搭乱建等问题，导致安置小区管理难度大，物业公司难以招标，同时也给政府的管理与资金带来了较大的压力
特别是混合了多个村庄的安置小区。在这种小区内，原有村庄会各自形成一股势力
造成原因：
一、城镇化的速度加快
二、社区人口的老龄化
三、被征地农民市民化
四、社区管理机制转型
质量问题突出
关政府部分对建设施工的重视度不高，工程质量监督不严
有些安置房，实行政府统一规划，居民自主建设的方式，导致房屋高矮不等，外墙面五颜六色，阳台有凸有凹，参差不齐，下水道与化粪池的建设问题突出
拆迁安置用房住户受害最多的当属住在顶层的和一层、二层的;顶层的问题一是漏,二是无水,二楼、一楼最大的害处就是下水道不通,经常堵塞
安置房设计问题
安置房设计的面积和拆迁需安置的面积不相符
安置房设计的面积过大，被拆迁户需交付巨额的安置差价款
安置房设计布局不合理、实用性不高
安置房设计套型单一，被拆迁户选择的余地小
造成问题的原因
解决安置的方法过于简单，安置房设计脱离需求
对安置房设计不够重视，特别是对小户型的设计不重视
过多考虑经济帐，忽视安置房套型布局的合理性和实用性
解决方法
改变“重拆迁、轻安置”的思想，重视安置房的设计、建设
做好拆迁地块的前期调查摸底工作，了解被拆迁户的安置要求
安置房设计要考虑安置时的可操作性
安置房设计的面积大小分隔要均匀
安置时以面积划分档次为单位进行认购，每单位中房屋的层次、朝向、分布的比例要均匀
以面积划分档次为单位进行认购，每单位的房屋套型布局要尽可能多样化
在符合国家相关法律、法规、规范的前提下，安置房设计还要充分考虑适用性
安置房的设计要考虑灵活性、可变性
拆迁补偿问题
拆迁户失地农民的生活出路
相较于旧城改造而引起拆迁的那部分市民的安置房，城镇化过程中失地 农民的安置房涉及就业的重大问题
从货币补偿为主向货币补偿与安置并重模式转变
征地补偿是按照土地财产市场价值对农民进行补偿（目前这种补偿还远远没有到位），而征地安置是按照社会公平原则，由国家对被征地农民进行失地救助和长远生活保障。 今后应当加大征地成本中对被征地农民安置的成本
为了逐渐完善征地补偿安置制度，厦门市委、市政府提出“三个一”的方案。 即“一套自住房、一套出租房、一个店面”
补偿范围过窄
被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，（国有土地上房屋征收与补偿条例）。但无具体标准
补偿原则不明确
宪法和法律规定模糊
土地使用权补偿不到位，被拆迁人利益得不到切实保护
预期利益补偿的立法缺陷
一些家庭是依靠收取房屋租金生活的，房屋被拆除后，其生活来源将被切断，对于这样的预期利益应该被纳入补偿范围。
无形利益在补偿中未予以考虑
通常是指便利的交通、高质的教学、优质的医疗、便利的休闲娱乐等基础设施。
拆迁户安置房工期长,拆迁户在外面过渡的时间就长,拆迁 补偿费就要大得多。开发商利益越多
拆迁安置房的质量问题及对策_陆长德
发行理财投资产品，吸引拆迁款所有者进行投资，从资金绩效的角度，盘活农户 现有资金、资产价值。
安置房建设模式比较
建造模式
代建模式
政府完成土地整理后，由相应资质的开发商代理建设开发并收取适度酬金（管理费）的安置模式
厦门最早实行
由区政府做业主，委托国有企业负责开发建设，国有企业开发公司负责前期规划设计、征地拆迁、安置房建设以及市政道路建设、公寓配套建设等工作所需要的资金由企业负责自筹，待土地招拍挂后，所发生费用经财政部门审核后从土地出让金中支付
主要步骤
(1)政府部门公布拟建工程基本情况，包括质量与工期要求以及代建商管理费标准，以及对投标人各方面的资质要求
(2)根据相应法律、法规，采取公开招标方式，确定入围投标人
(3)按约定的评标方式，得分最高者为中标人
(4)中标人即代建商与政府部门签订代建合同，组织开展勘测、设计、施工、监理等工作
（5) 代建商在工程竣工且物业公司进驻后，将代建工程移交给委托部门，即相关政府部门
(6)政府按合同约定支付进度款，并按照代建商的中标管理费率支付管理费
利与弊
(1)从政府的角度看，组织协调的工作量小，但合同管理难度大。利于发挥代建商的积极性但容易引起合同纠纷
（2）利于控制工程质量
（3）有利于缩短工程建设周期
（4）由于这种模式，代建商所承担的责任很大，工作量也很大，因而要求有较高的资质
（5）由于采取成本加酬金的合同管理，业主需要承担建设中实际发生的一切费用， 也就是承担了项目的近乎全部的风险
合同问题：
合同中除了明确工期、质量、成本之外，还需要关注以下问题：（1）房屋回购款支付时间、比例。代建方要按此合理安排工期和资金支付计划并计算成本和利润，一定条件下还要资金筹措计划
（2）合同价的可调范围。安置房的建设成本控制非常严格，利润远远低于同期商品房开发利润，任何微小的价格波动都会给代建方带来巨大的成本控制压力
（3）交房标准
代建方成本控制
（1）竞争性招标
（2）限额设计
（3）严控施工中的变更
收购模式
市政府对安置房统一规划、统一收购、统一配售、统一管理，实行先定价后收购。安置房收购按经济适用房基准价和审核价两种计价方式实行，开发建设单位根据项目实际情况选择一种计价方式确定收购价后一次性包干
安置房收购价按审核价实行的，由开发建设单位根据批准的设计施工范围和相关计价规定，编制工程预算书及各项费用材料报送市财政局和物价局审核批准，并按审核价包干
为有效控制工程成本，保护被安置人的合法权益，对实行审核价的安置房收购价格实行最高控制价。 如果审核后的安置房平均单价超出最高控制单价的，按最高控制单价收购，超出部分由开发建设单位自行承担
安置房收购价由开发成本、租金和利润三部分构成。 其中开发成本包括：征地拆迁费、勘察设计等前期费用、 建安工程费配套工程费利息、行政事业性收费、公共设施维修基金。 利润按照征地拆迁费、前期费用、建安工程费、配工程费的10%计取。收购即企业建设、政府收购
企业自己带地建设，即由企业利用工业用地或乡镇企业用地建设安置房，建成后由政府统一收购
企业自建，并由企业自行征地、拆迁，组织建设，红线办在企业名下，并由政府负责收购
片区开发业主自建。 随片区改造开发建设的安置房项目，开发建设单位为片区改造大业主
两种模式比较
收购模式安置房建设资金基本上来源于预收的售房款，而代建模式安置房建设资金包括财政投融资、 售房收入等多种渠道
收购模式安置房建设资金高度依赖于售房收入的取得，没有安置需求就得不到销房收入，安置房建设资金就没有来源。 由于收购模式安置房建设资金很大程度上依赖于售房收入筹集资金，当售房收入不能满足安置房建设资金需求时，只能采取融资方式，而这部分融资成本只能加入安置房建设成本中，从而增加安置房成本价格。 如果建设项目不能实现自我融资，工程建设必将中断
代建模式下安置房建设，由财政投融资保证，则安置房建设资金不会产生额外损失，降低总体资金成本
拆迁模式
一是将安置房的建设作为建设部广泛要求的保障性住房的一部分，由政府主管部门统筹安排，被征地或拆迁居民需要离开原住地，前往集中安置区重新开始新的生活
应用较多
各地政府将出让土地作为重要收入来源，土地出让金占各地政府收入的一大部分。在促进城市房地产蓬勃发展的同时，也使各地政府严重依赖土地出让金
许多保障性住房的建设都是迫于行政指令（免费批地建设保障性住房）的压力而不得不建，很多存在选址偏远、配套设施不完善、占用生态绿地等问题。
二是在拆迁的当地直接建设安置房，原居民不需要背井离乡
一是由政府直接拨付安置土地，然后通过指定建设单位或者公开招标的方式确定但是具体实施建设，而在招标之初，政府就对地块所建房屋的价格、利润水平、建设标准一并说明
因为价格和利润较低，通常这种模式所建设房屋标准都不高。
另一种是当地政府在征地拆迁时，要求征地开发商负责在原地建设安置房安置被拆迁居民。并且将安置房的建设成本作为房地产开发商开发地块的整体成本的一部分
用户满意度与所关注的问题
影响居住满意度的因素重要性排序为：房屋功能、户型与设计、施工质量、自然与人文环境、小区配套设施。通过调查发现用户最关心的是住房的工程质量，其中地基下沉、墙体裂缝和渗漏等影响居住安全的问题尤为突出的
用户满意度评价指标
绿色建筑相关
（１）以绿色建筑标准优化住区布局、户型平面、围护结构以及建筑设备
（２）设置分户用水计量和优化设计雨水利用设施
（３）建筑设计力求简约，且使用高强度及可循环可再生建筑材料
（４）充分利用“被动式”手段优化室内环境
（５） 通过全生命周期碳排放计算明确减碳收益。有效降低了建筑能耗，创造了良好、舒适、低碳、高效的室内居住生活环境
设计需要注意的问题
某村项目报批表
成本管理
设计进度对成本的影响程度
设计要点
总平面空间规划
尽量将住宅朝向设置在适宜朝向范围以内：为南偏东°至偏西°。
住宅小区应考虑釆用中轴线左右对称的布局方式
总图中必须明确地下室边线以及水粟房等设备用房的位置。
设置垃圾收集点，耍求有给水点和沉淀池。
道路设计
明确道路分类：人行、车行，避免人车混行。地下车库入口沿小区入口就近布置，地面停车尽量设置于小区外围，由小区入口处的专用车行道引入。
机动车、非机动车地下入口在居住使用上应注重便利性，同时也需兼顾其隐蔽性，避免因车辆出入而过多地干扰居住区整体环境。
明确道路分级，与小区整体环境层级保持一致，分为：小区级、组团级、院落级、景观级4个等级，车行主干道7m，消防道路宅前道路2.5m，景观游步道。
按人流密度明确景观道路分级：主景观道路、次要景观游步道、景观径道。
小区道路应做到顺而不畅，内部采用环路形式，小区道路由主环道呈发散形 式到达每个建筑单体。
鉴于杭州市机动车每年的快速增长，在参考杭州市政府文件要求下（拆迁 安置房以为90m²界，90m²以上每套配建1个车位，90m²以下每套配建 0.5个车位），尽量提高拆迁安置房停车位配建比例
小区主要出入口满足物业封闭管理的规定
户型设计
注重户型的得房率，经济、实用。及以下的户型设计应充分考虑户型分割出租的可能性和合理性
应尽量缩小进深、加大幵间：在户型面积不变的前提下，应尽可能减小住宅的进深，增大起居室及主卧室的幵间
公共前厅或电梯厅。提倡自然通风的设计，可考虑采用入户花园、空中庭 园、内天井等设计手法。
住宅外墙采用页岩烧结多孔砖作为墙体材料，采用无机保温砂衆作为保温 材料。
户型室内空间应无突出墙面的梁柱；
客厅：遵循大客厅的设计原则，有良好的朝向，采用落地玻璃，增大采光及景观面。避免噪音的干扰，结合阳台设计，扩大客厅的活动空间，客厅在入口处预留鞋柜位，考虑设置玄关位
卧室：卧室要有良好的朝向、日照及景观。两方（包含两方）至少有一室朝南，三房以上（包含三房）至少两室朝南。卧室与卧室之间避免对视的出现。90m²以上户型的主卧面宽应大于3.5m。
厨房：厨房内除设置厨柜、调理台、洗漆池、煤气灶具外，考虑冰箱、电饭堡、微波炉、洗碗机、消毒碗柜、抽油烟机等厨房设施的安装位置（可以结合厨柜一起考虑），同时考虑相应的电气插座位。厨房采用集中竖向排烟道，烟道不占用厨房内空间。为防止厨房管道跑、冒、滴、漏等问题出现，厨房内设下沉楼面，厨房管道在楼面塾层中铺设
卫生间：卫生间内设施包括淋浴盆（主人房卫生间设浴赶），台式洗脸盆、座便器、机械排气装置。卫生间设备管线尽量靠门后或角落设置，保障内部空间美观整洁。80m²以上户型争取无暗卫
注重户型景观性：窗的设计应与窗外景观相结合，同时应多采用局部的角窗、外飘窗等辅助设计，以增加厅及居室的采光面积
住宅疏散楼梯梯段净距（墙面至扶手边）不小于1.1m，须注意地下室、半地下室与住宅单体合用段。
当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视。
地下室至住宅单体内的建筑通道布置不应超过两处，并预留门禁安装位置
单体设计
住宅外观、造型装饰材料及色系应使居住区更趋整体性和标识性。
建筑物的主要外立面无突出的设备管线。建筑的外立面，可将空调位与建筑立面一并考虑，同时将室外的雨水管隐藏在空调位内部
创造多方位的邻里交流空间和活动空间，从地下停车库、地面、架空层、空中花园、屋顶花园全方位着手，提高居民接触机会，增加邻里交往，从不同空间形式多层次体现人性化、互动、生态的住宅设计
住宅小区会所应考虑小区出入口及地面停车位置就近独立设置，一面对内，一面对外，既可以供小区内部使用，也可以对外经营
住宅单元入口提倡结合架空层设计，做到简洁、醒目、大气，具有识别性
地下车库汽车坡道或车道须预留道闹位置。
科技节能设计
通过天井和变化建筑方位等设计方法，使建筑在夏季可以使室内获得良好的自然通风而降温；在景观绿化上，科学选择树种和合理布置树木既能起到夏季遮阳作用，又能满足冬季阳光照射的要求
积极采用绿色环保建材
增加门窗的密闭性，并改善墙体构造。建筑的外门窗要求采用断热锡合金低辖射中空玻璃窗，外墙采用保温隔热复合装饰系统，即能保温节能，又可以消声隔音。
加强对楼板的隔声叠层构造和面层处理。
通风排气：住宅的通风系统设计，将重点解决烟风道技术问题，采用新型专用的烟风道系统和接口配件，形成完整的竖向排烟气的成套技术产品
各种管道穿楼板是造成住宅跑、冒、滴、漏的主要根源。在卫生间和厨房设置下沉楼面，在楼面塾层中铺设各种设备管道
材料和设备选择
内墙选用材料
顶棚选用材料：住宅室内选用白色内墙涂料；楼梯间廊等公用空间采用白色内墙乳胶漆。
地面选用材料
门窗：进户门宜采用防火防盗门，套内均不设内门，外墙门窗应达到保温节能的规范要求，材料采用塑钢或彩色断热招合金材质。
厨房：预留管道燃气接口，设住宅变压式排气道，预留废水排出口。
卫生间：预留废、污水排出口、地漏，明卫外墙预留排气孔，暗卫设置住 宅变压式排气道。
电气：每户设一只多媒体信息箱，箱内预留有限电视、宽带、电话接口、单元设标准可视对讲系统，终端每套进户；室内设置只户内配电箱。小区主出入口及重点防范部位设安全监控，重要设备运行监视，宜设置背景音乐系统，可选设安全防范、信息服务、物业管理等智能化系统
供水：户内管采用明装，厨房、卫生间各设积水接口一个，立管与进户管采用管、管或复合管，三表应出户设置
空调外机搁板：其尺寸应与空调容量相匹配，并结合外立面统一设置，栏杆釆用不锈钢或错合金。
道路宜采用沏青路面。景观雕塑以屈民喜闻乐见的题材为宜，材料应耐久
成本控制
建筑安装工程造价标准（含地下室），应以小高层低于元平方米，高层不低于元平方米设计
小区景观绿化造价标准应按不低于元平方米设计
地下室
地下自行车库出入口原则上设在架空层内部
地下车库汽车坡道边缘与周边建筑物距离不小于2m。
子主题
招标任务书
项目概况：项目地理位置、主要技术经济指标（用地性质、用地面积、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率、住宅面积和配套公建面积）
设计依据：项目建议书、选择意见书、立项文件
设计要求：基本参考《拆迁安置房的建设标准》设计要点
设计成果要求：文本具备方案设计深度，彩色效果图要求，文本和电子文件格式要求，成果数量要求
投标要求：商务标要求（包含设计单位资质要求、服务要求）及废标标准
方案评选原则与要求
投标费用
投标时间安排：包含踏勘现场、书面答疑时间计划及方案截标时间， 明确招投标进度