税务师-《税一》第五章 土地增值税 第五节 应纳税额的计算

根据东奥彭婷老师讲义整理的思维导图，对应知识点有例题，添加注释，评论多为易错的点，希望热爱学习，上进的我们会顺利通过考试！

第56-57讲 第五节 应纳税额的计算

• 一、应纳税额计算的一般规定
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  • （一）计算土地增值税的步骤和公式
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    • 第一步，增值额
      • 增值额=不含税收入额-扣除项目金额
    • 第二步，增值率
      • 增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
        • 出售新房、旧房，出售土地与房屋，扣除项目不同。
    • 第三步，确定适用税率的档次和速算扣除系数
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    • 第四步，套用公式计算税额。
      • 应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
    • • 1.4.6 
  • （二）按照房地产评估价格计算征收的几种情形
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    • 1.出售旧房及建筑物的；
    • 2.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
    • 3.提供扣除项目金额不实的；
    • 4.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
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• 二、房地产开发企业土地增值税清算
  • 注意收入 成本乘以清算比例
  • （一）清算单位
    • 特例：其中与房地产有关的税金不用乘以清算比例
    • 1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算， 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
    • 2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别核算增值额。
  • （二）清算条件
    • 1.纳税人应当进行土地增值税清算的情形：（3项）
      • 上述三种情形，纳税人应当在满足条件之日起 90 日内到主管税务机关办理清算手续。
      • （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
      • （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
      • （3）直接转让土地使用权的。
      • 90 日内到主管税务机关办理清算手续。
    • 2.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形
      • 符合上述条件的，由主管税务机关确定是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机 关下达清算通知，纳税人应在收到清算通知书之日起 90 日内办理清算手续。
      • （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；
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      • （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
      • （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
        • 上述情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
      • （4）省税务机关规定的其他情况。
      • 收到清算通知书之日起 90 日内
    • 清 算 比 例 = 已 转 让 的 房 地 产 建 筑 面 积 ÷ 整 个 项 目 可 售 建 筑 面 积
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      • 补充bt原题
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  • （三）收入确认
    • 1.已销售的房地产项目收入的确认
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        • 收入或合同
      • （3）面积差：销售合同所载商品房面积与实际测量面积不一致 并在清算前已补或退房款的，在计算土地增值税时应予调整。
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      • （4）营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算
        • 土地增值税应税收入＝ 营改增前转让房地产取得的收入（含营业税）+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。
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    • 2.非直接销售和自用房地产的收入确定
      • 视同销售
      • （1）房地产开发企业将开发产品用于 职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取 其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
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      • （2）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。
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      • 收入按下列方法和顺序确认
        • ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
        • ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
    • 3.企业自用或用于出租
      • 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
  • （四）扣除项目
    • 1.扣除项目包括（1-5项） 取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关税金以及加计扣除 20%。 除另有规定外，扣除的前 4 项须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
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    • 2.开发成本：办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照相关因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
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      • 开发成本
    • 3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施
      • 公共设施
    • 4.房地产开发企业销售已装修的房屋
      • 精装房
      • 装修费用可以计入房地产开发成本
    • 5.预提费用
      • 除另有规定外，不得扣除
    • 6.多个项目共同的成本费用
      • 按可售建筑面积比例或其他合理方法确定扣除金额
    • 7.房地产开发企业未支付的质量保证金
      • 质保金看发票
      • 扣留的质保金，建筑安装施工企业开具发票
        • 按发票所载金额予以扣除1000
      • 扣留的质保金，未开具发票的
        • 扣留的质保金不得计算扣除 970
    • 8.房地产开发费用的扣除
      • （1）关键是财务费用中的利息支出，两种处理 （2）已计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计 算扣除
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    • 9.房地产企业逾期开发缴 纳的土地闲置费
      • 不得扣除
    • 10.房地产开发企业取得 土地使用权时支付的契税
      • 计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除
        • 项目1
    • 11.拆迁安置费的扣除
      • 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销 售处理，依次按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的 平均价格，或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价 格或评估价值确定收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补 偿费（属于开发成本-项目2） 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费 回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿 费 即：补差价款调整拆迁补偿费
  • （五）其他规定
    • 1.主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。
    • 2.清算审核包括案头审核、实地审核。
      • 案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
    • 3.税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。 对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
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    • 4.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，各期清算的方式应保持一致
  • （六）核定征收（5项+5%）
    • （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
    • （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
    • （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
    • （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
    • （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
    • 照核定征收率不低于 5%对房地产项目进行清算
  • （七）清算后再转让房地产的处理
    • 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报， 扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用*销售或转让面积计算。
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    • 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
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  • （八）土地增值税清算后 应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
    • 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。