第五章投资性房地产（2023年中级会计实务）

2023年中级会计实务部分第五章投资性房地产，实用性较强，希望这份脑图会对你有所帮助。

第五章投资性房地产

• 投资性房地产概述
  • 投资性房地产的定义与特征
    • .定义
      • 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产； 投资性房地产应当能够单独计量和出售。
    • 特征
      • ①投资性房地产是一种经营性活动； ②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
  • 投资性房地产的范围
    • 属于投资性房地产的项目
      • 已出租的土地使用权
        • 企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权； ①计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产； ②租入土地使用权再转租给其他单位的不属于投资性房地产。
      • 持有并准备增值后转让的土地使用权
        • 企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
      • 已出租的建筑物
        • 企业拥有产权并出租的房屋等建筑物；包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物；
          • ①企业租入再转租的建筑物不属于投资性房地产；
          • ②已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物，一般应自租赁协议规定的租赁开始日起，租出的建筑物才作为已出租的建筑物；
          • ③企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
            • 旅店饭店出租客房的同时，其还需向住店客人提供一整套完整的客房服务等服务，且该些服务在整个出租业务中占比重大，所以应确认固定资产。
          • ④对企业持有以备经营出租的空置建筑物，只要企业管理当局（如董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
    • 不属于投资性房地产的项目
      • 子主自用房地产
        • 为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（自用建筑物和自用土地使用权）
      • 作为存货的房地产
        • 房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
      • 某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产
        • 该项房地产自用的部分，以及不能单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。
• 投资性房地产的确认与初始计量
  • 投资性房地产的确认与初始计量
    • 外购投资性房地产的确认条件和初始计量
      • .确认条件
        • 企业外购的房地产，只有在购入时同时开始对外出租或用于资本增值，才作为投资性房地产确认；
        • 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
      • 初始计量（历史成本）
        • 外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
    • 自行建造的投资性房地产的确认条件和初始计量
      • 确认条件
        • 只有在自行建造活动完成（达到预定可使用状态）的同时对外出租或用于资本增值，才确认为投资性房地产；
      • 初始计量
        • 按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等作为入账价值。
      • 会计处理
  • 与投资性房地产有关的后续支出
    • 计量原则
      • ①满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本； ②不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。
    • 会计处理
      • 资本化后续支出
      • 费用化后续支出
• 投资性房地产的后续计量
  • 采用成本模式计量的投资性房地产
    • 后续计量模式的选择
      • 投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
      • 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
    • 成本模式的会计处理
      • ①按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；
      • ②存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
      • ③已经计提减值准备的投资性房地产，其减值准备在以后的会计期间不得转回。
  • 采用公允价值模式计量的投资性房地产
    • 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
    • 企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
    • 采用公允价值模式的条件
      • ①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
      • ②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
    • 公允价值模式的会计处理
      • ①不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不提减值；
      • ②以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
      • ③投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
  • 投资性房地产后续计量模式的变更
    • 模式变更的处理原则
      • ①企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
      • ②成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
      • ③已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
      • 借：投资性房地产（转换日公允价值） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 利润分配——未分配利润（或借方） 盈余公积（或借方） 【提示】上述账务处理不考虑所得税的影响。
• 投资性房地产的转换与处置
  • 投资性房地产的转换
    • 房地产的转换是指房地产用途的变更；
    • 企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重分类；企业有确凿证据表明房地产用途发生改变的，才应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。
    • 确凿证据包括两个方面：一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变
    • 房地产的转换形式及转换日
    • 投资性房地产转换的会计处理
      • 成本模式
      • 公允价值模式
        • 以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的入账价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
        • 自用房地产或存货转换为以公允价值计量的投资性房地产时：
          • ①如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益； ②如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入其他综合收益。 ③待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益（其他业务成本）。
      • 【提示】计量模式变更与房地产转换的区别
  • 投资性房地产的处置
    • 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）
    • 因非货币性资产交换等而减少投资性房地产也属于投资性房地产的处置。
    • 成本模式
    • 公允价值模式
• 【总结】投资性房地产的会计处理