一、建筑与房地产市场

建筑与房地产中级经济师--一、建筑与房地产市场，希望这份脑图会对你有所帮助。

建筑与房地产市场

• 1. 建筑与房地产市场运行机制
  • 1. 建筑市场运行机制
    • （1） 供求
      • 需求——业主（政府/企事业单位/个人）
      • 供给——建筑生产者（勘察/设计/施工）
    • （2） 运行特点
      • 1||| 预先订货交易
      • 2||| 交易持续时间长
      • 3||| 地区性
      • 4||| 竞争激烈
      • 5||| 以投标竞争为主
      • 6||| 供求不均
      • 7||| 交易计价方式独特
      • 8||| 市场风险大
        • 供：定价风险/生产风险
        • 需：价格VS质量/价格VS交货时间/预付款
    • （3） 产品计价特点
      • 1||| 单价计价
      • 2||| 多次计价
      • 3||| 分部组合计价——（单项/单位/分部/分项工程）
  • 2. 房地产市场运行机制
    • （1） 供求
      • 需求
        • 1||| 生产性——企事业单位/个体工商业者
        • 2||| 消费性——居民家庭
        • 3||| 投资性——（积极影响/消极影响）20%以下
      • 供给
        • 增量房
        • 存量房
    • （2） 运行特点
      • 1||| 区域性市场
      • 2||| 周期性波动
      • 3||| 不完全竞争性——一级垄断市场/二级有限竞争/三级竞争更强
      • 4||| 层次性
      • 5||| 多重性——需求/用途
      • 6||| 多样性——交易对象/交易方式
      • 7||| 价格确定复杂性
      • 8||| 风险性——政策性/预售情况下按期交房/财务/结构性供求不平衡/开发建设周期长引起内外风险
    • （3） 交易价格影响因素
      • 1||| 房地产自身因素/周边环境因素
      • 2||| 行政、政策因素——行政-相对较快/经济社会-渐变式
      • 3||| 区域社会因素
      • 4||| 区域经济因素
  • 3. 市场监管与诚信体系建设
    • （1） 市场监管
      • 基本内容
        • 1、法律法规/2、规范标准/3、资格资质管理/4、安全质量/5、行业资料统计/6、公共工程管理/7、国际合作、国际市场开拓
      • 手段
        • 1、市场准入管理：“负面清单”/2、工程项目审批管理/3、政府投资项目（公共工程）管理/4、企业资质、专业人员资格管理/5、“双随机一公开”/6、联合审图、联合验收
    • （2） 诚信体系建设
      • 工程建设领域
      • 个人诚信建设
• 2. 工程建设程序
  • 1. 投资决策
    • （1） 政府投资项目
      • 直接投资/资本金注入：项目建议书/可行性研究报告/初步设计、概算
      • 资助补助/贷款贴息：审批
    • （2） 非政府投资项目
      • 核准制
        • 项目申请报告——用地预审/选址意见书
        • 项目审查核准——（重大）专家评议制度
      • 备案制——（属地原则）
  • 2. 建设实施
    • （1） 勘察设计
      • 勘察
        • 地形——基础资料
      • 设计
        • 1||| 初步设计
        • 2||| 技术设计
        • 3||| 施工图设计
        • 4||| 施工图设计文件审查
          • 1、强制标准/2、地基、主体结构安全/3、消防/4、人防/5、节能/6、施工图图章签字/7、其他
    • （2） 建设准备
      • 1||| 征地、拆迁、场地平整
      • 2||| 用水、电、通信、交通
      • 3||| 招标
      • 4||| 施工图纸
      • 5||| 工程质量监督/施工许可证
    • （3） 施工安装
    • （4） 生产准备
  • 3. 竣工验收
• 3. 房地产开发流程
  • 1. 投资决策
    • 机会选择
      • 宏观——投资区域
      • 中观——投资地区及具体城市
      • 微观——投资类型和区位
    • 项目决策
      • 1||| 市场分析
      • 2||| 财务分析
      • 3||| 项目决策
  • 2. 前期准备
    • （1） 取得建设用地使用权
      • 出让——招标/拍卖/挂牌出让/协议出让
      • 划拨——县级以上人民政府
    • （2） 委托场地勘察
      • 地形/工程/地下水/地表水/气象
    • （3） 委托规划设计
      • 控制指标：
        • 1||| 容积率=总建筑面积/规划建设用地面积
        • 2||| 建筑高度
        • 3||| 建筑密度=各类建筑基地面积和/该块用地面积 （层数越高，密度越低）
        • 4||| 绿地率=各类绿地面积/该块用地面积 ＜ 绿化覆盖率
        • 5||| 建筑间距
        • 6||| 建筑后退
        • 7||| 居住人口密度
      • 组织设计内容
        • 组织规划设计：
          • 设计说明书
          • 设计图纸
        • 组织建筑设计：
          • 层高/层数
          • 屋长/宽
          • 户型/居住面积
    • （4） 申请规划设计方案审查和建设工程规划许可
    • （5） 工程建设准备
      • 组织/现场/物资、资金/建设管理/销售
    • （6） 申请施工许可
  • 3. 开发建设
    • （1） 施工管理
      • 1||| 质量控制
      • 2||| 安全、环保管理
      • 3||| 投资控制
      • 4||| 进度控制
    • （2） 商品房预售
      • 资金到账25%以上
    • （3） 竣工验收和备案
    • （4） 商品房初始登记
• 影响供给因素
  • 1. 土地供应量
  • 2. 价格——价格上升，供应增加
  • 3. 成本——成本增加，利润下降，供应下降
  • 4. 技术水平——质优，期短，利多，供给增加
  • 5. 政策
  • 6. 未来预期
• 影响需求因素
  • 1. 国民经济发展水平（投资规模/国民收入水平）【正相关】
  • 2. 房地产资本收益
  • 3. 利率水平——利率上升，抑制投资
  • 4. 通货膨胀——需求上升
  • 5. 消费者收入水平和结构——【正相关】
  • 6. 价格、消费结构——价格上升，需求下降
  • 7. 未来预期