导图社区 二、投资项目经济分析与评价方法
建筑与房地产中级经济师--二、投资项目经济分析与评价方法，希望这份脑图会对你有所帮助。
建筑与房地产中级经济师--三、项目策划与可行性研究，希望这份脑图会对你有所帮助。
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二、投资项目经济分析与评价方法
1. 资金时间价值及等值计算
（1） 资金时间价值
1||| 表现形式
绝对数：利息 / 股息 / 利润 / 投资收益 相对数：利率 / 平均资本利润率
利息=本息-本金=F-P 利率= i = （单位t内利息/本金 * 100% ）= It/p * 100%
2||| 利息计算方法
1||| 单利 —— I = P * i * n = 本金 * 利率 * 周期数 （本息 = F = P (1+ i * n ) )
2||| 复利 —— It = F（t-1） * i = 第（t-1）期本息 * 利率 本息 = F= P （1+ｉ）ⁿ
（2） 资金等值计算
现金流量图
现金流入——CI
现金流出——CO
净现金流量——NCF = ( CI-CO )
等值计算因素
金额大小
资金发生时间
利率 （i）
收益ＶＳ投资
收益——尽早投产，尽早达到设计能力
投资——建设初期投资额尽量少，加大后期投资比重
2. 投资项目经济效果评价指标
（1） 经济效果评价指标体系
1||| 盈利能力分析
动态指标：1、净现值（NPV）；2、内部收益率（IRR）；3、动态投资回收期（P't）；4、净年值（NAV）；5、净现值率（NPVR)
静态指标：1、静态投资回收期（Pt）；2、总投资收益率（ROI）；3、资本金净利润率（ROE）
2||| 偿债能力分析
静态指标：1、利息备付率（ICR）；2、偿债备付率（DSCR）；3、资产负债率（LOAR）
（2） 盈利能力分析指标
1||| 静态分析指标
1||| 静态投资回收期（Pt）=（累计净现金流量开始出现正值的年份数-1）+上年累计净现金流量的绝对值 / 当年净现金流量
Pt ≤ Pc，投资能收回，可考虑；Pt ＞ Pc，投资不能收回，拒绝
投资回收期越短，盈利能力和抗风险能力越好
2||| 总投资收益率（ROI）——项目总投资盈利水平
3||| 资本金净利润率（ROE）——项目资本金盈利水平
2||| 动态分析指标
1||| 净现值（NPV）——NPV ≥ 0，考虑；NPV ＜ 0，拒绝
2||| 内部收益率（IRR）——IRR ≥ ic ,考虑；IRR ＜ ic ，拒绝
3||| 净年值（NAV）——NAV ≥ 0，接受；NAV ＜ 0，拒绝
4||| 净现值率（NPVR）——NPVR ≥ 0，接受；NPVR ＜ 0，拒绝
5||| 动态投资回收期（Pt'）=（累计折现净现金流量开始出现正值的年份数-1）+上年累计折现净现金流量的绝对值 / 当年折现净现金流量
Pt'≤n，考虑；Pt'＞n，拒绝
（3） 偿债能力分析指标
1||| 利息备付率（ICR）
ICR越高，保障程度越高；ICR＞1
2||| 偿债备付率（DSCR）
DSCR越高，保障程度越高；DSCR＞1
3||| 资产负债率（LOAR)
LOAR越低，偿债能力越强
3. 投资方案比选方法
投资方案类型
（1） 独立型方案——互不干扰
（2） 互斥型方案——选一，其他必被排斥
（3） 混合型方案——独立+互斥
互斥方案比选方法
（1） 寿命期相等
1||| 净现值（NPV）法——NPV＜0，不选；NPV≥0，中选；选NPV最大值
2||| 增量内部收益率（△IRR）法
3||| 增量净现值（△NPV）法
（2） 寿命期不等
1||| 最小公倍数法
2||| 净年值法——选NAV最大值
3||| 研究期法
独立方案比选方法
NPV≥0（独立方案互斥化）
4. 不确定性与风险分析
盈亏平衡分析
盈亏平衡：利润=销售收入 - 总成本=0
线性盈亏平衡分析
1||| 销售收入 = 单位产品销售价格 * 年销售量 （R=P * Q）
2||| 总成本=固定成本+变动成本 （C=F+V * Q）
3||| 利润 B = PQ - F - VQ
令B=0，
Q* = F / (P - V)
P* = (F + VQ ) / Q
F* = (P - V) * Q
生产负荷率BEP（Q） = Qo / Qd * 100 % 生产负荷率越小，则项目风险越小，可承受较大风险
敏感性分析
一般程度
1||| 确定分析指标
2||| 选择不确定因素，设定其变化幅度
3||| 计算影响程度
4||| 寻找敏感因素
相对测定法
绝对测定法
5||| 综合评价，优选方案
风险分析
风险因素
1||| 项目收益风险
2||| 建设风险
3||| 融资风险
4||| 建设工期风险
5||| 运营成本费用风险
6||| 政策风险
风险管理过程
1||| 风险的识别和估计——（主观 / 客观）
2||| 风险评价
1||| 以评价指标——1、财务内部收益率≥基准收益率的累计概率值最大值，风险最小；标准差最小，风险最小；2、财务净现值≥0的累计概率值最大值，风险最小；标准差最小，风险最小
2||| 以综合风险登记【K 、M、T、R 、I 级】
3||| 风险应对
K：风险很大——放弃
M：风险大——修正、改变
T：风险较大——设临界值
R：风险适度（较小）——适当
I：风险很小——忽略
5. 价值工程及其应用
价值工程基本原理
三要素
1||| 价值：价值=功能 / 成本 （V=F / C ）
2||| 功能——使用价值
3||| 成本：成本=生产成本 + 使用成本 （C = C1 + C2 ）
特征
1||| 目标：以最低寿命周期成本实现产品必要功能
2||| 核心：功能分析
3||| 产品价值 、 功能 、 成本，作一个整体
4||| 管理活动
提高途径——V ↑ （价值）=F ↑ (功能） / C ↓ （成本）
价值工程应用程序及方法
应用程序
1||| 准备阶段——确定目标——（是什么？）
2||| 分析阶段——1、功能分析——（干什么用？） 2、功能评价——（成本 / 价值多少？）
3||| 创新阶段——制定改进方案——（新方案？／ 成本＼功能？）
4||| 实施阶段——实施评价成果——（偏离目标？）
研究对象选择
选择原则
抓主要矛盾：设计方面 ／ 生产方面 ／ 成本方面 ／ 销售方面
选择方法
1||| 百分比法——（优点：针对性，有效性；／缺点：不够系统，全面） 【百分比法＋经验分析法】
2||| 价值指数法——优选Ｖ＝Ｆ／Ｃ＜１且改进幅度大 【适用功能单一，可计量，性能特点可比】
3||| ＡＢＣ分析法
功能分析与评价
功能分类
按重要程度：基本功能 ／ 辅助功能
按功能性质：使用功能 ／ 品味功能
按用户需求：必要功能 ／ 不必要功能
功能整理
功能评价
1||| 强制确定法（０１）评分法 ５～１５人，功能评价系数
2||| ０４评分法
3||| 直接评分法
4||| 倍比法
方案创造及评价
方案创造——提高对象功能价值： 头脑风暴／哥顿法／德尔菲法／专家检查法
方案评价——技术评价／经济评价／社会评价／综合评价
价值工程在方案比选中的应用
应用步骤
1||| 确定评价对象，收集基础资料
2||| 分析各项功能
3||| 确定功能重要性权重
4||| 确定不同功能成本系数，功能系数
5||| 计算价值系数，选较大者
手段
目的
Ｆ０
Ｆ１
Ｆ１１
Ｆ１２
功能区１
Ｆ２
Ｆ２１
Ｆ２２
功能区２
Ｆ３
Ｆ３１
Ｆ３２
功能区３
功能系统图
现值ＶＳ终值
1. 复利终值（Ｐ求Ｆ）——Ｆ＝Ｐ（1+ｉ）ⁿ
2. 复利现值（Ｆ求Ｐ）——Ｐ＝Ｆ／（1+ｉ）ⁿ
系数查表
（1+ｉ）ⁿ——（Ｆ／Ｐ，ｉ，ｎ）
１／（1+ｉ）ⁿ——（Ｐ／Ｆ，ｉ，ｎ）
等额年金ＶＳ终值
1. 等额年金终值（Ａ求Ｆ）——Ｆ＝Ａ＊＜（1+ｉ）ⁿ－１＞／ｉ
2. 等额支付偿债基金（Ｆ求Ａ）——Ａ＝Ｆ＊（ｉ／＜（1+ｉ）ⁿ－１＞）
＜（1+ｉ）ⁿ－１＞／ｉ——（Ｆ／Ａ，ｉ，ｎ）
ｉ／＜（1+ｉ）ⁿ－１＞——（Ａ／Ｆ，ｉ，ｎ）
等额年金ＶＳ现值
1. 等额支付现值（Ａ求Ｐ）——Ｐ＝Ａ＊＜（1+ｉ）ⁿ－１＞／＜i（1+ｉ）ⁿ＞
2. 资金回收（Ｐ求Ａ）——Ａ＝Ｐ＊＜i（1+ｉ）ⁿ＞／＜（1+ｉ）ⁿ－１＞
＜（1+ｉ）ⁿ－１＞／＜i（1+ｉ）ⁿ＞——（Ｐ／Ａ，ｉ，ｎ）
＜i（1+ｉ）ⁿ＞／＜（1+ｉ）ⁿ－１＞——（Ａ／Ｐ，ｉ，ｎ）
Ａ——等额年金／年值
Ｆ——终值
Ｐ——现值
ｎ——计息期数
ｉ——利率
