三、项目策划与可行性研究

建筑与房地产中级经济师--三、项目策划与可行性研究，希望这份脑图会对你有所帮助。

三、项目策划与可行性研究

• 工程项目策划
  • （1） 工程项目构思策划与实施策划
    • 1||| 工程项目构思策划
      • （1） 策划来源
        • 经营性投资项目——市场需求
        • 非经营性投资项目——社会需求
        • 工程项目需求
          • 1||| 明确需求——法律条文 / 合同文件
          • 2||| 隐含需求——惯例 / 习惯 ； 研究分析出的需求
          • 3||| 现实需求
          • 4||| 战略需求
      • （2） 策划内容
        • 1||| 定义、定位——性质 / 用途 / 基本内容
        • 2||| 系统构成
        • 3||| 目标系统——质量 / 投资 / 进度
        • 4||| 其他
    • 2||| 工程项目实施策划
      • （1） 组织策划
        • 政府投资经营性项目——项目法人责任制
        • 政府投资非经营性项目——代建制
      • （2） 融资策划
      • （3） 目标策划：总目标——子目标——分目标
      • （4） 实施过程策划：任务分解，组织工作策划
      • （5） 运营策划
  • （2） 房地产开发项目前期策划
    • （1） 前期策划的主要任务和原则
      • 主要任务
        • 1||| “为谁建？”——客户定位问题
        • 2||| “建什么？”——产品定位问题
        • 3||| “能否建？”——可行性评价
        • 4||| “怎么建？”——总体运行问题
      • 基本原则
        • 1||| 约束性原则
        • 2||| 差异性原则
        • 3||| 系统性原则
        • 4||| 预测性原则
    • （2） 前期策划的主要工作内容
      • （1） 环境分析——基石
      • （2） 市场定位——核心（客户定位 / 项目定位 / 产品定位）
      • （3） 运行建议——操作设计
      • （4） 经济评价——财务分析
    • （3） 房地产开发项目环境分析与市场研判
      • （1） 政策分析
      • （2） 技术分析
      • （3） 用地分析
        • 宏观：区域功能特征 / 发展特征
        • 中观：交通条件 / 周边环境条件 / 配套条件
        • 微观：地区规划条件 / 现状条件 / 开发条件 / 地块交通
      • （4） 市场分析
        • 宏观：宏观经济指标分析 / 房地产市场
        • 中观：（区域市场分析）供求分析 / 竞争分析 / 客户分析
        • 微观：（竞争项目对比分析）
      • （5） 开发企业分析
        • 主观条件：项目开发目标 / 公司运作目标 / 企业领导人意图
        • 客观条件：企业筹资能力 / 研发能力 / 营销能力 / 专业程度
    • （4） 房地产开发项目市场定位
      • （1） 客户定位
        • 1||| 市场细分
        • 2||| 目标市场选择——足够需求量 / 有能力进入的
        • 3||| 目标客户选定
        • 4||| 目标客户特征分析：区域特征 / 家庭结构 / 职业 / 阶层 / 年龄 / 收入
      • （2） 项目定位
        • 1||| 项目开发战略选择（SWOT）
          • SO战略：内部优势，外部机会——发展
          • WO战略：内部劣势，外部机会——扭转
          • ST战略：内部优势，避开外部威胁——多元化
          • WT战略：（以退为进）
        • 2||| 项目主题创意：1、易于展示传播；2、凸显内在品质；3、需求吻合；4、资源条件协调
        • 3||| 项目总体规划布局
          • 1||| 物业类型构成及布局
          • 2||| 项目空间尺度安排
          • 3||| 项目用地规划布局
          • 4||| 项目道路交通规划
          • 5||| 项目绿地和景观规划
          • 6||| 项目配套公共建筑
      • （3） 产品定位
        • 1||| 核心产品
          • 功能组合策划：住宅类型 / 设施设备 / 室内装修
          • 户型设计策划：户型组合构成 / 平面布局 / 面积大小
          • 配套设施策划
        • 2||| 有形产品：小区规划策划 / 环境设计策划 / 建筑设计策划
        • 3||| 附加产品
          • 销售阶段：咨询 / 信贷服务 / 价优 / 装修
          • 使用阶段：房屋保修 / 物业服务
• 工程项目可行性研究
  • （1） 可行性研究的阶段和内容
    • 阶段
      • 1||| 投资机会研究——一般投资机会研究 / 具体项目投资机会研究
      • 2||| 初步可行性研究——初步可行性研究报告
      • 3||| 详细可行性研究——提出结论——可行性研究报告
      • 4||| 项目评估决策
    • 内容
      • 1||| 项目总说明 / 概况
      • 2||| 市场需求情况 / 拟建规模
      • 3||| 资源 / 原材料 / 燃料 /公用设施
      • 4||| 场址选择 / 建厂条件
      • 5||| 技术 / 设备 / 工程方案
      • 6||| 环境保护 / 防震 / 防洪措施
      • 7||| 企业组织 / 劳动定员 / 人员培训
      • 8||| 建设进度计划
      • 9||| 投资估算 / 资金筹措
      • 10||| 财务分析 / 国民经济分析 —— 经济评价
      • 11||| 综合评价
  • （2） 工程项目经济评价
    • 财务评价主要工作内容
      • 1||| 选取财务评价基础数据与参数：价格 / 税率 / 利率 / 汇率
      • 2||| 估算项目财务效率和费用：1、销售（营业）收入；2、项目总投资——建设投资 / 建设期利息 / 流动资金；3、经营成本；4、总成本费用；5、税费
      • 3||| 编制财务分析基本报表——1、项目投资现金流量表；2、项目资本金现金流量表；3、投资各方现金流量表；4、利润与利润分配表；5、财务计划现金流量表；6、资产负债表；7、借款还本付息计划表
      • 4||| 计算财务评价指标，进行项目盈利能力 / 偿债能力 / 财务生存能力 分析
      • 5||| 不确定分析：敏感性 / 盈亏平衡 分析
    • 国民经济评价基本概念
      • 1||| 影子价格
      • 2||| 影子工资
      • 3||| 社会折现率
      • 4||| 影子汇率
      • 5||| 转移支付：税收 / 国内银行借款利息 / 项目补贴
    • 国民经济评价
      • 1||| 费用效果分析法——效益难以货币化
      • 2||| 费用效益分析法——效益和费用可货币化
  • （3） 工程项目环境影响评价和社会评价
  • （4） 工程项目可行性研究报告编制和评估
• 适用范围：垄断特征 / 产出具有公共产品特征 / 外部效果显著 / 资源开发项目 / 涉及国家经济安全项目 / 受过度行政干预项目
• 总体——局部
  • 1||| 发承包模式选择
  • 2||| 招标、合同管理策划
  • 3||| 目标实现风险因素识别 / 控制方案 / 应急预案
  • 4||| 信息管理平台 / 协同工作方案制定