中级会计实务 第六章 投资性房地产

中级会计实务第六章的内容整理，一些重要考点进行了特殊标记，特别需要注意的更明显

第六章 投资性房地产

• 定义 特征
  • 是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 能够单独计量和出售。
• 范围
  • ①已出租的土地使用权
    • 计划出租但尚未出租（不属于）
    • 以经营租赁方式租入投资性房地产 再转租给其他单位（不属于）
  • ②持有并准备增值后 转让的土地使用权
    • 闲置土地（不属于） ——不准备卖
      • 想盖房 没钱盖
  • ③已出租的建筑物
    • 以经营租赁方式租入的建筑物 再转租给其他单位的（不属于）
    • 企业将建筑物出租，按租赁协议向出租人提供 相关辅助服务在整个协议中不重大的（不属于）
      • 提供保安服务 付保安费
  • ※一项房地产
    • 部分用于赚取租金 或资本增值
      • 能够单独计量和出售的
        • 投资性房地产
      • 不能单独计量和出售的
        • 固定资产或无形资产
    • 部分自用
      • 固定资产或无形资产
• 初始计量
  • 外购
    • 确认时点
      • 购入房地产，同时开始对外出租或用于资本增值
    • ※购入房地产
      • 先自用
        • 确认固定资产或无形资产
      • 后改为 对外出租 或用于资本增值
        • 时点： 自租赁期开始日 或用于资本增值之日起
          • 固定资产转为投资性房地产
          • 无形资产转为投资性房地产
    • 入账价值
      • 按取得时的实际成本计量
        • 价、税、费
    • 会计处理
      • 成本模式 进行后续计量
        • 借：投资性房地产 贷：银行存款
      • 公允模式 进行后续计量
        • 借：投资性房地产——成本 贷：银行存款
        • 公允价 =市场价
  • 自行建造
    • 确认时点
      • 自行建造或开发活动完成即（达到预定可使用状态） 同时开始对外出租或用于资本增值
    • ※企业自行建造房地产 达到预定可使用状态后 一段时间才对外出租或 用于资本增值
      • 先确认为固定资产、 无形资产或存货
      • 自租赁期开始日 或用于资本增值之日起
        • 固定资产转为投资性房地产
        • 无形资产转为投资性房地产
        • 存货转为投资性房地产
    • 入账价值
      • 由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成
    • 会计处理
      • 成本模式 进行后续计量
        • 借：投资性房地产 贷：在建工程/开发产品
      • 公允模式 进行后续计量
        • 借：投资性房地产——成本 贷：在建工程/开发产品
• 后续计量
  • 分类
    • 成本模式
      • 通常采用此模式
    • 公允模式
      • 满足特定条件时 可以采用
        • 所在区域有活跃的 房地产交易市场
        • 能够从房地产交易市场上 取得同类房地产的市场报价
  • 取得租金收入
    • 成本模式 同公允模式
      • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
  • 折旧
    • 成本模式
      • 按月计提 折旧或摊销
        • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧/摊销
    • 公允模式
      • 不提折旧/摊销 提公允价值变动
        • 资产负债表日 公允价值上升
          • 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益
        • 资产负债表日 公允价值下降
          • 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产——公允价值变动
  • 计提减值
    • 成本模式
      • 一经计提不得转回
      • 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
    • 公允模式
      • 不计提减值
  • 模式变更 4个考点
    • 企业对投资性房地产的计量模式 一经确定，不得随意变更
      • 成本模式可转为 公允价值模式
        • 会计政策变更
        • 按公允价值与账面价值的差额 调整期初留存收益（盈余公积，未分配利润）
      • 公允不可转成本
• 后续支出
  • 资本化支出 （改扩建）
    • 改扩建后仍作为 投资性房地产
      • 再开发期间不计提折旧或摊销
    • ① 转入在建
      • 成本模式
        • 借：投资性房地产—在建 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
      • 公允价值模式
        • 借：投资性房地产—在建 投资性房地产—公允价值变动（或贷方） 贷：投资性房地产—成本
    • ②发生支出
      • 成本模式 同公允模式
        • 借：投资性房地产—在建 贷：银行存款等
    • ③改造完成
      • 成本模式
        • 借：投资性房地产 贷：投资性房地产—在建
      • 公允价值模式
        • 借：投资性房地产—成本 贷：投资性房地产—在建
  • 费用化支出 （日常维护）
    • 日常维护，发生时 记入“其他业务成本”
      • 成本模式 同公允模式
        • 借：其他业务成本 贷：银行存款等
• 房地产用途的 变更（转换）
  • 原则
    • 不能随意转换，只有有 确凿证据时才可以转换
      • 董事会或类似机构应当改变房地产的 用途形成正式的书面决议
      • 房地产因用途的改变而 发生实际状态上的改变
  • 转换日 （客观）
    • 自用房地产或存货 转换为投资性房地产
      • 租赁开始日或是 用于资本增值的日期
    • 投资性房地产转为自用房地产
      • 房地产达到自用状态日期
    • 投资性房地产转为存货
      • 租赁期满，企业董事会或类似机构做出决议 明确表明将其重新开发用于对外出售的日期
  • ①成本模式下的转换
    • 按账面价值互转，不产生损益
  • ②公允模式下的转换
    • 投资性房地产 转为自用房地产
      • 按转换当日的公允价值作为 自用房地产的账面价值
      • ②公允价值与原账面价值的差额 记入当期损益（公允价值变动损益）
    • 自用房地产或存货 转为投资性房地产
      • ①按转换当日的公允价值作为 投资性房地产的账面价值
      • 公允价值与 原账面价值的差额
        • 借方差额进入 当期损益（公允价值变动损益）
          • 借：投资性房地产-成本 公允价值变动损益 贷：固定资产/开发产品
        • 贷方差额记入其他综合收益，处置时 其他综合收益转其他业务成本
    • 转换 会计处理
      • 1、固←投资性房地产 借：固定资产 贷：投资性房地产-成本
        • 差额进公允价值变动损益
      • 2、固→投资性房地产
        • 借：投资性房地产——成本 公允价值变动损益（借方差额） 贷：固定资产
          • 账面价值<公允价值 固定资产价值大于市场价
• 处置
  • 确认收入
    • 成本模式 同公允价值模式
      • 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额）
  • 结转成本
    • 成本模式
      • 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
    • 公允价值模式
      • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值变动 借：其他综合收益 贷：其他业务成本