新城樾府社区停车服务建议指导

物业管理--新城樾府社区停车服务建议指导，小区地理位置较偏僻，所使用小区停车位大多为小区业主，其周边也并未设置有露天的公共停车场区域。小区的目前车位使用量并未达到完全饱和状态，入住率也较低，空置车位有富裕，为了解决本小区的车位需求，切实关注本小区业主的需要，满足各类业主对于车位的使用为出发点。

新城樾府社区停车服务建议指导

• 目的
  • 小区地理位置较偏僻，所使用小区停车位大多为小区业主，其周边也并未设置有露天的公共停车场区域。小区的目前车位使用量并未达到完全饱和状态，入住率也较低，空置车位有富裕，为了解决本小区的车位需求，切实关注本小区业主的需要，满足各类业主对于车位的使用为出发点。
  • 重点在于服务小区业主，识别小区业主。
• 管理内容
  • 1.首先对于业主车辆（所有业主）进行识别纳入，以便于方便管理。
  • 2.对于临停车辆保安要进行规劝和告诫，例如在进入小区地下停车场前发放电话识别条，并将该条放置在业主前挡风玻璃（不遮挡视线）。
• 方案1
  • 设计的思路，主要为了识别小区的业主为依托，因其小区地下停车位使用人均为小区业主，所以进行了累计缴纳来重点识别业主。
  • 1.临停车辆进场收费规则
    • 2小时内免费，超出1小时后按1元/小时，累计计费，以24小时为计费周期，最高不超过15元。该车辆自然月收取至300元-350元时，进出小区无需再进行交纳费用。
  • 2.临停车辆月租收费规则
    • 不设置缴纳期限节点，车位租赁费用300元/月-350元/月（含管理费+月租费），按照月度、季度租赁均可。
  • 3.已购车位车主
    • 已长期租赁车位业主，从启动规范停车之日起开始计算收取车位管理费，前已经缴纳的管理费自启动规范管理之日起抵用每月须缴纳的车辆管理费。
  • 4.其他
    • 已购买车位录入多个车牌的业主，仅首辆进场的车辆关联所购车位，第二辆车起，如进场则系统均按照临停计费。
• 方案2
  • 设计思路，考虑到业主的工作原因以及工作作息途径的分布，可按照白日和夜晚进行分段式收费，参考了天津市对机动车停车管理的规定中的管理内容。
  • 1.临停车辆进场收费规则
    • 2小时内免费，白天（8：00-18：00）计时收费，1元/小时；夜间（18：00-8：00）5元/次，已缴纳过的车辆夜间时段无需再进行缴纳。该车辆自然月收取至300元-350元时，进出小区无需再进行交纳费用。
  • 2.临停车辆月租收费规则
    • 不设置缴纳期限节点，车位租赁费用300元/月-350元/月（含管理费+月租费），按照月度、季度租赁均可。
  • 3.已购车位车主
    • 已长期租赁车位业主，从启动规范停车之日起开始计算收取车位管理费，前已经缴纳的管理费自启动规范管理之日起抵用每月须缴纳的车辆管理费。
  • 4.其他
    • 已购买车位录入多个车牌的业主，仅首辆进场的车辆关联所购车位，第二辆车起，如进场则系统均按照临停计费。
• 外部参照
  • 例1：高院认为:随着小区房屋卖给全体业主，产权已经发生转移，全体业主才是人防车位的投资人。虽然人防车位最初由开发商出资建设，但是在商品房开发成本认定结论书里，人防建设的成本也全都计入了开发成本，最终都计入了商品房销售价格。因此开发商对于人防车位的建设出资，已经通过商品房销售行为，实际转移给了全体业主。即开发商无权对地下停车位进行定价买卖。
    • 开发商需要提供的资料：1.商品房开发成本认定结论书；2.开发商资产负债表
    • 其他类似关于归属权的公示
  • 例2:在今年天津市“两会”期间，民建天津市委会已经提交了一份《关于进一步规范我市社区停车服务的建议》的集体提案，该份提案提出四项意见建议，其中包括：建立住宅小区机动车停放保管服务收费协商议事制度，具体收费标准由物业管理部门、人大代表、社区基层党组织、物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者，与业主或车位使用人以召开价格听证方式进行协商，并通过合同或其它方式进行约定等。
    • 市政协委员、民建红桥区委会副主委、天津悦德律师事务所主任马增悦表示：实行市场调节价也绝不意味着随意定价，市场调节价的制定要遵循《价格法》等法律法规的相关规定，有关部门要加强停车服务收费市场行为监管。“地下车库管理的费用，政府部门应该加强监管，如果物业管理条例不涉及，需要进行业主的商讨，同时可以参照封闭停车场的有关管理的内容进行调整，这都是有监管的可能。
    • 民建河西区委经贸支部委员安旭认为：目前本市部分小区地下车位离谱的定价过程，存在物业、开发商、业主谈判程序模糊、服务和收费标准模糊等诸多问题。
    • 地下车位属于小区规划的配套设施，要满足和保障业主的基本生活，如果不能综合考虑以及价位不合理，也就谈不上《民法典》规定的优先满足业主需要了。
  • 例3:安徽省住建局、发改委、国防动员办公室联合发布《市区住宅小区停车位使用管理的指导意见》，对市区住宅小区停车位明确了收费指导标准。
    • 住宅小区室内车位租赁费最高标准为170元/辆·月，下浮不限，室内停车位停放服务费最高标准为50元/辆·月；住宅小区室外停车位不收取车位租赁费，停放服务费最高标准为80元/辆·月；临时停车服务费，以24小时为计费周期，2小时内免收；超过2小时部分按每小时（不足1小时按1小时）1元收取，最高不超过15元。
    • 在小区车位不足的情况下，一般采取先来后到的顺序进行，没有固定车位，夜间两元/次（具体操作需要进行前期公示）。
  • 例4：山东省目前已经在实行的指导价格，以较发达的青岛为例
  • 例5：以上海市为例，暂未有价格指导措施出台，但需业主进行商议进行商定。
    • 停车费标准虽然实行市场调节价，但也需要由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。选聘物业服务企业、签订物业服务合同都需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，而合同签订后未经另一方书面同意，物业服务企业是不能擅自变更合同约定的，故物业服务企业是不能随意调整小区停车费标准的。一般情况下，停车费标准可由物业服务企业与业主参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。
  • 例6：其他省市地区对于停车位管理的参照
    • 仅以地下车位举例其范围：停车管理费在100元-120元；车位管理费+车位租赁费区间280元-350元，在此期间的均属于较正常范围。如果超过可以写信《履行法定职责申请书》给予相关部门，责令社区街道进行监督。依据《反垄断法》和《制止谋取暴利的暂行规定》。写信是为了拿到诉权，如无正面书面答复，可继续投诉行政不作为。
• 小区现状
  • 1.目前小区存在已产长期租赁的车主、临时租赁的车主、以及临时停靠的车主，人员大致分为三类，长期居住在小区的业主、购买多个车位希望获利的业主（转租车位价格不允许太高，如太高存在屯车位现象）、短期或偶尔来小区的业主。
  • 2.小区车位情况就现状来讲未能出现饱和，临时停靠和短期租赁是可以满足小区现状要求的。
  • 3.业主们认为，开发商在定价的时候，只追价格，不看服务质量、小区所在位置、周边市场价格等综合因素，而且没有进行业委会商定或全体业主商议，这种定价方式，根本体现不出市场调节的作用
  • 4.小区地下车位针对小区业主，没有与其它物业和开发商正当竞争的市场行为，根据《反垄断法和制止谋取暴利的暂行规定》，开发商和物业公司违反公平和自愿原则，强迫业主接受高价停车费，而且停车费的价格并没有充分考虑各种因素，属于谋取暴利。
  • 5.小区业主认为地下停车位属于人防车位，人防工程已计入公摊建筑面积，不应由开发商和物业控制。
  • 6.车位太小并不合规，停车过道狭窄，并且停车管理和服务并没有提高，其品质遭到质疑，不认同这个价位的定价管理，并且公共车位或临停车位较少，不利于过节走亲访友。
  • 7.原有购买的车位已占据了自己楼下，无法辨认是否是本楼的人购买，自己有切实需求无法租赁到靠近楼层的车位。
  • 8.小区地下是否取得《天津市停车场备案证》，停车费是否可以开手撕发票，业主关注。
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