中级会计实务 第六章 投资性房地产

中级会计实务 第六章 投资性房地产读书笔记，思维导图

2020年中级会计实务 第六章 投资性房地产 （通过“其他业务”科目核算）

• 投资性房地产的确认
  • 定义：为专区租金或资本增值，或者二者兼有而持有的房地产。
    • 1，是一种经营活动
    • 2，区别与生产经营和销售的房地产
  • 范围
    • 1，已出租的土地使用权
      • 计划出租，但是尚未出租的不属于投资性房地产
      • 租入后再转租的，不能确认为投资性房地产（没有产权）
    • 2，持有并准备增之后转让的土地使用权
      • 国家认定的闲置土地 ，不属于持有并赠之的土地使用权
    • 3，已出租的建筑物
      • 拥有产权
      • 签订租赁协议
      • 提示：企业将办公楼出租，同时提供维修及保安服务等，不影响却认为投资性房地产。
  • 不属于投资性房地产
    • 1，自用房地产
      • 企业租给职工的房屋
      • 企业自行拥有经营的饭店，餐馆等
      • 企业自用的办公楼，厂房等
    • 2，作为存货的土地
      • 地产开放商销售的商品房和土地
      • 部分自用，部分增值
        • 可单独计量和确认→投资性房地产
        • 不可单独计量和确认≠投资性房地产
• 初始计量
  • 外购
    • 确认条件：购入的同时对外出租或用于资本增值
    • 成本=购买价款+相关税费+其他支出
    • 成本模式进行后续计量： 借：投资性房地产 贷：银行存款 公允价值模式进行后续计量： 借：投资性房地产—成本 贷：银行存款
  • 自行建造
    • 确认条件：建造活动完成（达到预定可使用状态）的同时对外出租或用于资本增值
    • 成本=直接支出+间接支出 （土地开发费、建筑成本、安装成本、予以资本化的借款费用及其他摊销费用等）
    • 成本模式进行后续计量： 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品 公允价值模式进行后续计量： 借：投资性房地产—成本 贷：在建工程或开发产品
  • 与投资性房地产有关的后续支出
    • 资本化的后续支出
      • 满足资本化确认条件的，应当计入成本。 （改建，扩建及装修等）
        • 转为扩建时候的分录： 1，成本模式 借：投资性房地产—在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2，公允价值模式 借：投资性房地产—在建 投资性房地产—公允价值变动（借或贷） 贷：投资性房地产—成本
    • 费用化的后续支出
      • 日常维护的支出，计入当期损益
        • 借：其他业务成本 贷：银行存款
    • 提示：改扩建且将来仍作为投资性房地产的，开发期间不计提折旧或摊销。
• 后续计量
  • 成本模式
    • 计提折旧或摊销
      • 建筑物：当月增加，下月计提；当月减少；当月照提 土地使用权：当月增加，当月计提；当月减少；当月不提
        • 会计分录： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
    • 获得租金收入
      • 借：银行存款 贷：其他业务收入
    • 存在减值迹象的，计提减值准备
      • 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
      • 提示：已计提减值准备的，减值损失不得转回。
  • 公允模式
    • 三不政策：不计提折旧或者摊销，也不进行减值准备
    • 公允价值与账面差额，计入当期损益
      • 1、公允价值上升时会计处理： 借：投资性房地产—公允价值变动 贷：公允价值变动损益 2、公允价值下降时会计处理： 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产—公允价值变动
    • 取得的租金收入
      • 借：银行存款 贷：其他业务收入
  • 计量模式的变更
    • 成本模式→公允模式
      • 会计政策变更
        • 差额调整起初留存收益
          • 借：投资性房地产（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价） 利润分配—未分配利润（借或贷）90% 盈余公积（借或贷 ）10%
    • 公允模式不允许转为成本模式
• 房地产的转换
  • 成本模式下的转换
    • 投→自用房地产（固/无形）
      • 借：固定资产/无形资产 累计折旧（摊销） 减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 减值准备
    • 投→存货（开发产品）
      • 借：开发产品 累计折旧（摊销） 减值准备 贷：投资性房地产
    • 自用→投
      • 借：投资性房地产 累计折旧（摊销） 减值准备 贷：固定/无形资产 累计折旧（摊销） 减值准备
    • 存货（开发产品）→投
      • 借：投资性房地产 存货跌价准备 贷：开发产品
  • 公允模式下的转换 （公允价值转账面价值）
    • 投→自用（固/无）
      • 借：固定/无形资产 投资性房地产公允价值变（借或贷） 贷：投资性房地产—成本
    • 投→存货（开发产品）
      • 借：开发产品 投资性房地产公允价值变（借或贷） 贷：投资性房地产—成本
    • 自用→投
      • 借：投资性房地产—成本 累计折旧（摊销） 减值准备 公允价值变动损益（转换日公＞账） 贷：固定/无形资产 其他综合收益（转换日公＜账）
    • 存货（开发产品）→投
      • 借：投资性房地产—成本 存货跌价准备 公允价值变动损益（转换日公＞账） 贷：开发产品 其他综合收益（转换日公＜账）
• 投资性房地产的处置
  • 出售，转让，报废或发生损毁，应当将处置收入-账面价值-相关税费后的金额计入当期损益
  • 成本模式
    • ①收到处置金额
      • 借：银行存款 贷：其他业务收入
    • ②冲减
      • 借：其他业务成本（账面价值） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价）
  • 公允模式
    • ①收到处置金额
      • 借：银行存款 贷：其他业务收入
    • ②冲减
      • 借：其他业务成本 贷：投资性房地产—成本 借：其他综合收益或公允价值变动损益 贷：其他业务成本