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广州旧改56号文
广州旧改56号文政策梳理，思维导图
编辑于2020-04-28 16:41:29- 相似推荐
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56号文
旧城
1.目标任务和职责分工
争取3-5年，基本完成越秀、海珠、荔湾等重点区域重点成片重建改造项目的动迁工作
政府主导、以区为主、部门服务、属地负责
2.改造模式
成片重建
零散改造
历史文化保护整治模式
旧城项目公共服务设施建设
3.资金筹措方式
成片重建
区政府为主体，建立投融资平台，市场开发方式运作
原则上，区政府拆迁补偿完毕，土地公开出让回笼资金
鼓励探索，将拆迁及拟成片重建改造的土地使用权一并公开出让，确定开发单位
零散改造
业主负责修缮改造，直管房和街区公共设施整治费用，由区政府出资
历史文化保护性整治项目
已纳入成片重建改造的，按【成片重建】，其余按【零散改造】
财政资金扶持和资金平衡政策
成片重建改造项目：土地公开出让收入，扣除按规定计提、上缴后，将土地储备成本先行拨付给区政府
除市政府储备项目外，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔，未来5年旧城改造项目的增值收益，按 8:2 比例由市、区分成。区留成部分，设立专项资金。用于"城中村"整治和旧城更新改造，以及改造项目周边的公共服务设施建设等。旧城更新改造项目，由各区城府在本区域内实现改造资金统筹平衡。各区编制年度财政预算，应安排旧城更新改造资金投入。
税费优惠政策
“拆一免一”原则。在市的权限内，对成片重建改造实行税费减免、返还优惠政策。
4.拆迁补偿安置政策
完善补偿安置办法
以被拆迁房屋的市场评估价为基础，增加一定的改造奖励、套型面积补贴和搬迁奖励。补偿安置后仍困难的，符合市保障住房条件的，可优先申请保障性住宅
多种补偿方式
货币补偿
本区域就近安置
跨区域异地安置
多渠道筹措动迁安置房源
先安置、后改造
异地：调整限价商品房现行销售范围，适配房源有限用于动迁安置
异地：收购适配的中低价位普通商品住房，供动迁居民选择安置
本区域就近：选址建设适配、紧凑、节地型就近安置社区
可通过土地公开市场引入社会资金建设
“阳光”动迁
两轮征询：第一轮，改造意愿，90%（含）以上，方可启动改造
两轮征询：第二轮，补偿安置方案，2/3（含）以上，方可实施拆迁
明确动迁实施主体
区政府成立区属国有动迁公司
多渠道保障安置房用地供应
市、区国土房管和规划部应落实异地安置和就近安置房用地，纳入土地供应年度计划和优先保障
鼓励企业提供存量用地建设就近安置房。闲置、烂尾、前置审批、划拨用地等存量土地（纳入市“退二进三”的除外），愿意配合建设就近安置房的，可在符合城规情况下，调整用途，适当增加开发强度，建面闲置费等相关税费，并可采取招标确定建设单位。
完善异地安置房配套建设
同步推进市政、公建、公用、公交等配套设施建设
行政裁决和行政强制
对于两轮征询后未签订拆迁协议的，依法启动行政裁决程序，并委托区政府组织行政强制执行
动迁监督管理
积极探索第三方参与拆迁监督管理的新方法
旧村
1.目标责任和分工
10年完成138条村改造任务3-5年完成52条村
市“三旧”办制定政策、审批规划和计划区政府统筹各区编制改造规划和实施计划
2.改造模式
全面改造模式
城市重点功能区：52条“城中村”，以整体拆除重建为主
综合整治模式
重点功能区外：以改善居住环境为目的
3.全面改造政策
总体要求
“改制先行，改造跟进”：农民转居民，村委会转居委会，村集体转股份制企业，土地转国有区政府编制，村集体经济组织80%同意，市三旧办审议。涉及完善征收土地手续的，需市三旧办审定，报省政府批准
改造主体
所在村的集体经济组织为主体
运作方式
立足于市场运作，应通过土地公开出让招商融资进行改造除村集体经济组织自行改造外（鼓励）
规划管理政策
符合控规前提下，考虑本区旧城更新安置房建设需要
土地利用政策
合理整合周边土地资源，实行连片整体改造；涉及边角、夹心、插花地，允许土地位置调换
采取公开出让融资模式的，可现状出让
公开、公平、公正、择优选择投资主体
全面改造的“城中村”土地，符合规定的，可登记为国有土地
2007年6月30日前现状为建设用地，且符合规划的，可按现状确定地类
涉及新增建设用地的，办理农用地转用，或建设用地增减挂钩政策；新增建设用地指标纳入全市土地利用年度计划优先保障
财政支持政策
公开出让融资的，出让收入中的改造成本部分，出让后先行拨付给村集体经济组织
未公开出让，其他方式融资改造的，土地出让金可适当延期
除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益，60%支持村集体经济，剩余市、区按 8 : 2 分成。区留成部分设立专项资金，用于旧城旧村项目及周边基础设施
全面改造项目的公共服务设施
道路、公交
水、电、气、排污、环卫、通讯
由改造实施主体负责，同步建设、同步配套
4.综合整治政策
计划管理
区政府编制，市“三旧”办指导
投融资模式
村集体经济组织自主融资开发
80%成员同意前提
旧厂房、旧商铺低效空闲存量土地升级改造
适用集体建设用地使用权流转政策
财政支持政策
区财政安排专项资金，用于综合整治项目的公共配套建设
历史建筑物产权登记发证
在综合整治范围内，修详规保留建筑物，经过全面整治，通过市“三旧”办审查，可办理产权登记发证
综合整治转为全面改造
村民自愿全面改造的，经市“三旧”办同意，可补充纳入全面改造
综合整治项目适用全面改造政策
经区政府同意，报市“三旧”办批准
5.拆迁补偿安置办法
补偿安置方式
复建补偿
货币补偿
二者结合
基准建筑面积
区政府或其会同村集体经济组织，根据现状住房面积、改造成本，综合确定
是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币补偿金额的依据
复建补偿标准
确定基准建筑面积，选择复建补偿的
被拆迁房屋建筑面积<基准建筑面积：“拆一补一”；不足部分可按安置房成本价购买
被拆迁房屋建筑面积>基准建筑面积：超出部分按被拆迁房屋重置价货币补偿；村民自愿基础上，货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红
未确定基准建面，选择复建补偿的
被拆迁房屋合法部分
拆一补一
合法建筑外部分
按建设成本货币补偿
被拆迁合法非住宅物业
改造主体按“拆一补一”等面积复建补偿
货币补偿标准
区政府或其会同村集体经济组织确定
基准建面内的货币补偿，不得低于市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价
非本村村民拆迁补偿办法
建造或购买、且已领房产证的，可参照“城中村”整治改造补偿办法，按产权面积，予以货币补偿
安置房建设
应优先建设安置房。旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程，其他不得开工
鼓励配建旧城更新改造安置房，可全额免收市级行政事业性收费，税收市级留成部分全额返还
安置房确权和交易
可办理国有房地产权证（含非住宅），注明未办理土地有偿使用手续
交易转让时，按照基准地价30%缴纳国有土地使用权出让金
拆迁安置争议的解决
不履行村集体经济组织成员决定通过的方案的，可依法提起诉讼
6.其他保障措施
整治改造规费优惠政策
拆一补一免一，市权限范围内税费减免和返还优惠
加强违法违规整治
纳入改造计划的，给予一定时间改造过渡期，超期未实施的，对违法用地、违法建设依法查处
加快纳入城市管理和保障体系
改造后的教育、医疗、交通、治安、消防、环卫，纳入城市管理体系
改制后居民，纳入全市社会保障体系
村集体经济组织转制改革，加快剥离其承担的社会公共服务职责
未列入138条村的项目，经市“三旧”办批准，可适用本意见
旧厂
国有用地的处置
处置方式
1.自行改造，补交地价
按城规，可单独开发、无需纳入政府统一储备开发的，可由企业自行开发（商品住宅除外）
属工业遗产的，成片保留使用
改作教育、科研、设计、文化、卫生、体育等，不符合划拨用地目录的，按综合办公基准地价30%计收土地出让金
改作保险金融、商贸会展、旅游娱乐、商务办公等，按新旧用途基准地价差价补交土地出让金
2.公开出让，收益支持
模式
土地储备机构收购
企业自行搬迁整理土地后，政府组织公开出让
计算补偿款
方式一
R≤3.5，按土地成交价60%计算补偿款R>3.5，按3.5以内用地土地成交价*60%，超出部分不再计算。
方式二
R≤3.5，（原址用地、房屋及设备收购评估价格+土地出让成交价-收购价款）*40%R>3.5，（原址用地、房屋及设备收购评估价格+3.5以内用地土地成交价-收购价款）40%，超出部分不再计算
土地收益内容
包含土地整理、修复费用
土地储备机构负责拆卸的，费用从补偿给原土地使用权人的土地收益中扣除
子主题
纳入政府收购储备的
选择方式一
土地储备机构先按新规划用途基准地价60%预支补偿款，并在补偿土地收益时抵扣
选择方式二
土地储备机构按原用途土地、房屋、设备评估价格预支补偿款
旧厂房
2010年底前完成搬迁、拆除的，按成交价10%追加补偿比例
2012年底前完成搬迁、拆除的，按成交价5%追加补偿比例
土地成交后因规划调整使地价款发生增减的，收益补偿不再调整
3.公益征收，合理补偿
原址用地中，规划为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地50%以上，且不具备经营开发条件的，由政府收回给予补偿
方式一
按同地段1.8容积率商业基准地价的60%计算补偿款，另外
2010年前完成搬迁的，上述基准地价10%追加补偿
2012年前完成搬迁的，上述基准地价5%追加补偿
方式二
原用途评估价+工业基准地价奖励
土地及建筑物收购价格按工业用途评估，不可搬迁设备按资产折旧评估
异地搬迁重建企业，设备拆卸、运输、安装、管理费用纳入补偿范围，并给予同地段工业用地基准地价100%奖励
另外，旧厂房在2010年前完成搬迁的，按上述工业基准地价追加60%补偿款，22012年前完成的，按30%
用地性质不符控规要求，近期未纳入储备计划或规划建设的
经批准可临时用作除商品房开发建设外的第三产业，并补交临时使用年限的土地出让金
将来仍符合自行改造或公开出让条件的，仍可按处置方式1/2处置
因规划控制为道路、绿地及其他公共服务设施等原因需征收时，按处置方式3处置
纳入旧城区成片改造范围、不具备独立开发的旧厂房用地
由政府收回，按处置方式3补偿
无合法用地手续，用地行为发生在1987/1/1-2007/6/30、已与农户或村集体签订补偿协议、符合总规和改造规划的
按照用地发生时的土地管理法落实处理后，由土地实际使用人按照《若干意见》第十七条规定先行完善用地手续，按三种方式处置
村集体用地的处置
用地行为1987-1-1之前、 或取得《同意使用土地通知书》或取得《建设用地批准书》
处置方式
自行改造
村集体经济组织自愿申请转为国有土地的，暂缓收取土地出让金
集体旧厂房用地用于商品住宅开发的，应转为国有土地；其中连同旧村的，可补办协议出让手续，并计收土地出让金
公开出让，收益支持
集体旧厂房转为国有用地后，商品住宅以外的经营性用地，可申请交由政府组织公开出让
用于商品住宅开发且不与旧村一并改造的，必须交由政府统一组织公开出让
土地公开出让后，按照出让成交价的60%补偿给村集体经济组织，用于村庄整治、基础设施建设
土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，已确定的土地收益补偿款不再调整
依法流转改造
集体旧厂房可依法流转后，由其他主体进行改造
保留集体土地性质的，按照集体建设用地流转的相关规定办理
转为国有土地后转让的，转让前计收土地出让金
依法征收
规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施用地的，由政府依法征收，并按有关规定补偿
结合村留用地管理和“城中村”改造无合法用地手续，用地行为1987/1/1-2007/6/30符合土地利用总规和改造规划按当时法律法规处理后，符合以下条件之一的，可按上述处置方式
1.补办手续的用地用于兑现留用地指标
2.留用地指标额少于改造项目用地面积，但改造项目符合现代产业发展要求，且仍有未征用的农用地可预知留用地
3.纳入“城中村”改造范围与旧村改造一并规划、平衡成本、统筹实施的村集体厂房用地
其他规定
按城乡规划需整合旧厂房用地以外的边角、夹心、插花地的，一并列入改造范围，由改造主体承担费用
原土地使用权人同意的，政府可先行组织地块出让，后实施搬迁
原土地使用权人与实际使用人不一致的，达成补偿协议后，提出土地处置申请。搬迁补偿由原土地使用权人与其协商解决
原址用地已补办出让手续，并缴交出让金的，补交土地出让金时剩余年期的土地出让金可作抵扣；采用公开出让、收益支持方式处置的，剩余年期的土地出让金另行返还
2007-6-30后的违法用地，按土地管理法和留用地管理规定，办理农转用和土地征收手续
本意见出台前，纳入市“退二进三”目录，且已实施搬迁补偿的旧厂房用地，可在不变更既定补偿方式前提下适用本意见有关规定
按工业、仓储、市政或基础设施等用途申请用地，后未实施建设，或项目在2007-6-30后才建成，改为商业金融、办公、文化娱乐、居住等用途的，相关处置意见另行处理，不适用本意见