房地产市场及其运行

房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。本思维导图维房地产市场与运行 [房地产经纪专业基础] ，赶快收藏学起来吧！

房地产市场及其运行

1. 房地产市场概述

1.1. 概念与要素

市场=人口+购买能力+购买欲望

概念:以房地产为交易对象的市场

有形:房产交易所

无形:电话，网络，咖啡厅等

3个要素

供给和需求者

商品和服务

条件(价格，付款方式，户口迁出等)

1.2. 作用和特点

作用: 传递供求信息，调节配置，提高效益等

几个主要特点

标的物多样

房地产实物随着房地产物权(房屋所有权，建设用地使用权)转让而转让

标的物多样

交易频次低

交易时间长

新房存量房并存

买卖租赁并存

各地状况不同

容易受管制

限购，限贷

普遍需要经纪服务

交易金额大，环节多，时间长，专业性强，信息不充分。成熟市场，经济服务占比超过80%

1.3. 3个主要参与者

交易双方

供给者: 出售或出租

房产开发者:开发商

房产拥有者

存量房拥有者

改善性需求释放的供给

离开本地释放的供给

需要资金释放的供给

获利变现释放的供给

规避分险释放的供给

担心未来放假下跌

分析家产释放的供给

多个继承人卖掉房分钱

土地拥有者: 政府或单位出让建设用地使用权

供给者的主要诉求:

买卖: 售价高，售出快，回款快

租赁: 租金高，租出快，适合等

需求者: 购买或承租

需求者分类

投资性需求:"为租而买"

投机性需求:"为卖而买"

自用性需求

保值性需求:担心通胀，买房保值

特殊性需求: 学区，户口

需求者诉求

自用性:物有所值

投资性:获得回报

房产经纪机构和其它服务机构

经纪公司:提供信息和服务

其它机构

金融机构:贷款，资金监管，结算

房地产估价机构:价格评估服务。

以免出售人"低卖"房地产，购买人"高买"房地产。为银行，住房公积金中心提供估价报告，作为贷款额度的参考

公证中心:委托，继承，监护等

律师事务所:相关文件把关

房地产市场管理者:监督部门和行业组织

房地产管理部门: 国务院和地方管理部门

房地产行业组织:中国房地产估价师 和 房地产经纪人学会

2. 房地产市场分类

2.1. 地产就转次数: 新房和存量房

2.2. 交易方式: 买卖市场和租赁市场

2.3. 用途: 居住和非居住(商业用，办公用，工业用)

2.4. 区域范围: 区域市场和整体市场

2.5. 时间: 现房市场和期房市场

2.6. 档次: 高档，中档，低档

2.6. 住房: 普通住房，高档公寓，别墅 办公: 甲级写字楼，乙级写字楼，丙级写字楼

2.7. 供求关系: 卖方市场和买方市场

3. 房地产市场供给与需求

3.1. 房地产市场需求

需求的两个条件: 购买意愿和购买力

决定需求的几个因素:

房产价格水平

消费者收入水平

未来预期和选择偏好

人口数量

相关配套物品价格

3.2. 房地产供给

供给的两个条件:供给意愿和供给能力

决定供给的因素:

房地产价格水平

房地产开发成本

开发技术水平

供给者对未来预期

3.3. 供求关系:均衡价格理论

3.3. 供大于求，卖者竞争，价格下降，偏向买方市场；供小于求，买者竞争，价格上涨，偏向卖方市场。最终会趋向于均衡价格

4. 房地产市场竞争与结构

4.1. 竞争

卖房VS卖方

买方VS买方

卖方VS买方

4.2. 结构

完全竞争市场(众多买方和卖方)

众多买卖双方

商品服务无差别

市场信息完全

买卖双方自由进入退出市场

买卖双方无串通，无政府干预

垄断竞争市场(较多买方和卖方)

买卖双方众多

商品服务有差别

市场信息较完全

寡头垄断市场(少买多卖或相反)

少数供给者提供的商品和服务占大部分

倾向于非价格竞争:商品和服务

完全垄断市场

一个买方或一个卖方控制市场

商品服务无替代

新的供给者无法进入市场

4.3. 垄断原因: 资源控制，专利，规模经济，政府限制

5. 房地产市场波动与调控

5.1. 波动

成交量比成交量价敏感

市场由冷转热再转冷的过程

1.量升价稳:成交量回升，价格企稳

2. 量升价涨:成交量继续上升，价格上涨

3. 价涨量升: "买涨不买跌"，成交量继续上升

4. 价涨量缩: 成交价上升，购买力有限，成交量下降

5. 量缩价滞: 成交量继续萎缩，价格不再上涨

6. 量缩价跌: 成交量进一步萎缩，价格下跌

7. 价跌量缩: 成交价进一步下跌，成交量再次萎缩

8. 价跌量稳: 下跌至底，纷纷入市，成交量企稳

5.2. 周期

繁荣

繁荣: 成交量和价均迅速上升，量达到峰值后回落，价格上升趋缓；房价比房租明显快得上涨，存量房换手快，交易量大；大批房地产项目开工，房屋空置率下降

衰退

房价涨到顶峰，投机投资减少；大量开发的项目陆续建成并投放市场，供过于求。特征:新房销售难，投资投机者脱手房产，房价比房租明显快得下降，空置率上升

萧条

成交量少，开工率低，房租下降

复苏

自用性需求夹杂投资投机性增加时期。成交量和成交价同向变化，成交量先于价格启动，存量房租金和价格上涨

5.3. 调控

金融政策

住房贷款

最高贷款额度及贷款利率

首套房，二套房等差别信贷政策

税收政策

增值税免征年限

纳税指导价

土地供应政策

住房保障政策(商品房与保障房供应量)

其它

购房资质

限购政策