房地产市场及其运行

房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。本思维导图维房地产市场与运行 [房地产经纪专业基础] ，赶快收藏学起来吧！

房地产市场及其运行

• 1. 房地产市场概述
  • 1.1. 概念与要素
    • 市场=人口+购买能力+购买欲望
    • 概念:以房地产为交易对象的市场
      • 有形:房产交易所
      • 无形:电话，网络，咖啡厅等
    • 3个要素
      • 供给和需求者
      • 商品和服务
      • 条件(价格，付款方式，户口迁出等)
  • 1.2. 作用和特点
    • 作用: 传递供求信息，调节配置，提高效益等
    • 几个主要特点
      • 标的物多样
        • 房地产实物随着房地产物权(房屋所有权，建设用地使用权)转让而转让
      • 标的物多样
      • 交易频次低
      • 交易时间长
      • 新房存量房并存
      • 买卖租赁并存
      • 各地状况不同
      • 容易受管制
        • 限购，限贷
      • 普遍需要经纪服务
        • 交易金额大，环节多，时间长，专业性强，信息不充分。成熟市场，经济服务占比超过80%
  • 1.3. 3个主要参与者
    • 交易双方
      • 供给者: 出售或出租
        • 房产开发者:开发商
        • 房产拥有者
          • 存量房拥有者
            • 改善性需求释放的供给
            • 离开本地释放的供给
            • 需要资金释放的供给
            • 获利变现释放的供给
            • 规避分险释放的供给
              • 担心未来放假下跌
            • 分析家产释放的供给
              • 多个继承人卖掉房分钱
          • 土地拥有者: 政府或单位出让建设用地使用权
        • 供给者的主要诉求:
          • 买卖: 售价高，售出快，回款快
          • 租赁: 租金高，租出快，适合等
      • 需求者: 购买或承租
        • 需求者分类
          • 投资性需求:"为租而买"
          • 投机性需求:"为卖而买"
          • 自用性需求
          • 保值性需求:担心通胀，买房保值
          • 特殊性需求: 学区，户口
        • 需求者诉求
          • 自用性:物有所值
          • 投资性:获得回报
    • 房产经纪机构和其它服务机构
      • 经纪公司:提供信息和服务
      • 其它机构
        • 金融机构:贷款，资金监管，结算
        • 房地产估价机构:价格评估服务。
          • 以免出售人"低卖"房地产，购买人"高买"房地产。为银行，住房公积金中心提供估价报告，作为贷款额度的参考
        • 公证中心:委托，继承，监护等
        • 律师事务所:相关文件把关
    • 房地产市场管理者:监督部门和行业组织
      • 房地产管理部门: 国务院和地方管理部门
      • 房地产行业组织:中国房地产估价师 和 房地产经纪人学会
• 2. 房地产市场分类
  • 2.1. 地产就转次数: 新房和存量房
  • 2.2. 交易方式: 买卖市场和租赁市场
  • 2.3. 用途: 居住和非居住(商业用，办公用，工业用)
  • 2.4. 区域范围: 区域市场和整体市场
  • 2.5. 时间: 现房市场和期房市场
  • 2.6. 档次: 高档，中档，低档
    • 2.6. 住房: 普通住房，高档公寓，别墅 办公: 甲级写字楼，乙级写字楼，丙级写字楼
  • 2.7. 供求关系: 卖方市场和买方市场
• 3. 房地产市场供给与需求
  • 3.1. 房地产市场需求
    • 需求的两个条件: 购买意愿和购买力
    • 决定需求的几个因素:
      • 房产价格水平
      • 消费者收入水平
      • 未来预期和选择偏好
      • 人口数量
      • 相关配套物品价格
  • 3.2. 房地产供给
    • 供给的两个条件:供给意愿和供给能力
    • 决定供给的因素:
      • 房地产价格水平
      • 房地产开发成本
      • 开发技术水平
      • 供给者对未来预期
  • 3.3. 供求关系:均衡价格理论
    • 3.3. 供大于求，卖者竞争，价格下降，偏向买方市场；供小于求，买者竞争，价格上涨，偏向卖方市场。最终会趋向于均衡价格
• 4. 房地产市场竞争与结构
  • 4.1. 竞争
    • 卖房VS卖方
    • 买方VS买方
    • 卖方VS买方
  • 4.2. 结构
    • 完全竞争市场(众多买方和卖方)
      • 众多买卖双方
      • 商品服务无差别
      • 市场信息完全
      • 买卖双方自由进入退出市场
      • 买卖双方无串通，无政府干预
    • 垄断竞争市场(较多买方和卖方)
      • 买卖双方众多
      • 商品服务有差别
      • 市场信息较完全
    • 寡头垄断市场(少买多卖或相反)
      • 少数供给者提供的商品和服务占大部分
      • 倾向于非价格竞争:商品和服务
    • 完全垄断市场
      • 一个买方或一个卖方控制市场
      • 商品服务无替代
      • 新的供给者无法进入市场
  • 4.3. 垄断原因: 资源控制，专利，规模经济，政府限制
• 5. 房地产市场波动与调控
  • 5.1. 波动
    • 成交量比成交量价敏感
    • 市场由冷转热再转冷的过程
      • 1.量升价稳:成交量回升，价格企稳
      • 2. 量升价涨:成交量继续上升，价格上涨
      • 3. 价涨量升: "买涨不买跌"，成交量继续上升
      • 4. 价涨量缩: 成交价上升，购买力有限，成交量下降
      • 5. 量缩价滞: 成交量继续萎缩，价格不再上涨
      • 6. 量缩价跌: 成交量进一步萎缩，价格下跌
      • 7. 价跌量缩: 成交价进一步下跌，成交量再次萎缩
      • 8. 价跌量稳: 下跌至底，纷纷入市，成交量企稳
  • 5.2. 周期
    • 繁荣
      • 繁荣: 成交量和价均迅速上升，量达到峰值后回落，价格上升趋缓；房价比房租明显快得上涨，存量房换手快，交易量大；大批房地产项目开工，房屋空置率下降
    • 衰退
      • 房价涨到顶峰，投机投资减少；大量开发的项目陆续建成并投放市场，供过于求。特征:新房销售难，投资投机者脱手房产，房价比房租明显快得下降，空置率上升
    • 萧条
      • 成交量少，开工率低，房租下降
    • 复苏
      • 自用性需求夹杂投资投机性增加时期。成交量和成交价同向变化，成交量先于价格启动，存量房租金和价格上涨
  • 5.3. 调控
    • 金融政策
      • 住房贷款
      • 最高贷款额度及贷款利率
      • 首套房，二套房等差别信贷政策
    • 税收政策
      • 增值税免征年限
      • 纳税指导价
    • 土地供应政策
    • 住房保障政策(商品房与保障房供应量)
    • 其它
      • 购房资质
      • 限购政策