导图社区 房地产市场及其运行
房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。本思维导图维房地产市场与运行 [房地产经纪专业基础] ,赶快收藏学起来吧!
编辑于2019-03-16 08:18:04保险的原理与事务的思维导图,汇总内容有: 1. 风险与风险管理 2. 保险概述 3. 保险的基本原则 4. 财产保险 5. 人身保险 6. 再保险 7. 保险合同 8. 保险经营活动 9. 社会保险 10. 保险监管
这是房地产开发流程管理工具箱中,项目规划设计的相关内容,内容包括:地产项目招标管理、房地产项目定位和产品规划设计。
房地产开发流程管理工具箱 - 项目土地获取。本套图书重新梳理了最新的房地产开发流程,按照标准化运作的要求,整理了开发商所需要用到的项目运营动作及管理制度,以项目前期投资决策为起点,依次包括项目立项管理、规划设计、成本预算、施工管理等十个关键环节,为开发商建立起一套标准化运作的参考体系。
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保险的原理与事务的思维导图,汇总内容有: 1. 风险与风险管理 2. 保险概述 3. 保险的基本原则 4. 财产保险 5. 人身保险 6. 再保险 7. 保险合同 8. 保险经营活动 9. 社会保险 10. 保险监管
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房地产市场及其运行
1. 房地产市场概述
1.1. 概念与要素
市场=人口+购买能力+购买欲望
概念:以房地产为交易对象的市场
有形:房产交易所
无形:电话,网络,咖啡厅等
3个要素
供给和需求者
商品和服务
条件(价格,付款方式,户口迁出等)
1.2. 作用和特点
作用: 传递供求信息,调节配置,提高效益等
几个主要特点
标的物多样
房地产实物随着房地产物权(房屋所有权,建设用地使用权)转让而转让
标的物多样
交易频次低
交易时间长
新房存量房并存
买卖租赁并存
各地状况不同
容易受管制
限购,限贷
普遍需要经纪服务
交易金额大,环节多,时间长,专业性强,信息不充分。成熟市场,经济服务占比超过80%
1.3. 3个主要参与者
交易双方
供给者: 出售或出租
房产开发者:开发商
房产拥有者
存量房拥有者
改善性需求释放的供给
离开本地释放的供给
需要资金释放的供给
获利变现释放的供给
规避分险释放的供给
担心未来放假下跌
分析家产释放的供给
多个继承人卖掉房分钱
土地拥有者: 政府或单位出让建设用地使用权
供给者的主要诉求:
买卖: 售价高,售出快,回款快
租赁: 租金高,租出快,适合等
需求者: 购买或承租
需求者分类
投资性需求:"为租而买"
投机性需求:"为卖而买"
自用性需求
保值性需求:担心通胀,买房保值
特殊性需求: 学区,户口
需求者诉求
自用性:物有所值
投资性:获得回报
房产经纪机构和其它服务机构
经纪公司:提供信息和服务
其它机构
金融机构:贷款,资金监管,结算
房地产估价机构:价格评估服务。
以免出售人"低卖"房地产,购买人"高买"房地产。为银行,住房公积金中心提供估价报告,作为贷款额度的参考
公证中心:委托,继承,监护等
律师事务所:相关文件把关
房地产市场管理者:监督部门和行业组织
房地产管理部门: 国务院和地方管理部门
房地产行业组织:中国房地产估价师 和 房地产经纪人学会
2. 房地产市场分类
2.1. 地产就转次数: 新房和存量房
2.2. 交易方式: 买卖市场和租赁市场
2.3. 用途: 居住和非居住(商业用,办公用,工业用)
2.4. 区域范围: 区域市场和整体市场
2.5. 时间: 现房市场和期房市场
2.6. 档次: 高档,中档,低档
2.6. 住房: 普通住房,高档公寓,别墅 办公: 甲级写字楼,乙级写字楼,丙级写字楼
2.7. 供求关系: 卖方市场和买方市场
3. 房地产市场供给与需求
3.1. 房地产市场需求
需求的两个条件: 购买意愿和购买力
决定需求的几个因素:
房产价格水平
消费者收入水平
未来预期和选择偏好
人口数量
相关配套物品价格
3.2. 房地产供给
供给的两个条件:供给意愿和供给能力
决定供给的因素:
房地产价格水平
房地产开发成本
开发技术水平
供给者对未来预期
3.3. 供求关系:均衡价格理论
3.3. 供大于求,卖者竞争,价格下降,偏向买方市场;供小于求,买者竞争,价格上涨,偏向卖方市场。最终会趋向于均衡价格
4. 房地产市场竞争与结构
4.1. 竞争
卖房VS卖方
买方VS买方
卖方VS买方
4.2. 结构
完全竞争市场(众多买方和卖方)
众多买卖双方
商品服务无差别
市场信息完全
买卖双方自由进入退出市场
买卖双方无串通,无政府干预
垄断竞争市场(较多买方和卖方)
买卖双方众多
商品服务有差别
市场信息较完全
寡头垄断市场(少买多卖或相反)
少数供给者提供的商品和服务占大部分
倾向于非价格竞争:商品和服务
完全垄断市场
一个买方或一个卖方控制市场
商品服务无替代
新的供给者无法进入市场
4.3. 垄断原因: 资源控制,专利,规模经济,政府限制
5. 房地产市场波动与调控
5.1. 波动
成交量比成交量价敏感
市场由冷转热再转冷的过程
1.量升价稳:成交量回升,价格企稳
2. 量升价涨:成交量继续上升,价格上涨
3. 价涨量升: "买涨不买跌",成交量继续上升
4. 价涨量缩: 成交价上升,购买力有限,成交量下降
5. 量缩价滞: 成交量继续萎缩,价格不再上涨
6. 量缩价跌: 成交量进一步萎缩,价格下跌
7. 价跌量缩: 成交价进一步下跌,成交量再次萎缩
8. 价跌量稳: 下跌至底,纷纷入市,成交量企稳
5.2. 周期
繁荣
繁荣: 成交量和价均迅速上升,量达到峰值后回落,价格上升趋缓;房价比房租明显快得上涨,存量房换手快,交易量大;大批房地产项目开工,房屋空置率下降
衰退
房价涨到顶峰,投机投资减少;大量开发的项目陆续建成并投放市场,供过于求。特征:新房销售难,投资投机者脱手房产,房价比房租明显快得下降,空置率上升
萧条
成交量少,开工率低,房租下降
复苏
自用性需求夹杂投资投机性增加时期。成交量和成交价同向变化,成交量先于价格启动,存量房租金和价格上涨
5.3. 调控
金融政策
住房贷款
最高贷款额度及贷款利率
首套房,二套房等差别信贷政策
税收政策
增值税免征年限
纳税指导价
土地供应政策
住房保障政策(商品房与保障房供应量)
其它
购房资质
限购政策