4、投资性房地产

会计中级职称导图--4、投资性房地产，投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，一起来看。

投资性房地产

• 一、 投资性房地产概述
  • 一、 概述
    • 1. 投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产
  • 二、 投资性房地产的范围
    • 1. 属于投资性房地产的项目
      • 1.1. 已出租的土地使用权
        • 1.1.1. 1.企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类； 2.对于租入再转租给其他单位的土地使用权不属于投资性房地产
      • 1.2. 持有并准备增值后转让的土地使用权
        • 1.2.1. 闲置土地，不属于投资性房地产
      • 1.3. 已出租的建筑物
        • 1.3.1. 1.是指企业拥有产权并出租的建筑物； 2.企业租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资性房地产； 3.对企业持有以备出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 其中：“空置建筑物”是指： （1）企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物； （2）不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。 4.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
    • 2. 不属于投资性房地产的项目
      • 2.1. 自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（固定资产、无形资产）
        • 2.1.1. 例如，企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆不确认为投资性房地产。
      • 2.2. 作为存货的房地产：通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
• 二、 投资性房地产的确认与计量
  • 1. 投资性房地产的确认条件
    • 1.1. 与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业
    • 1.2. 该投资性房地产的成本能够可靠地计量
  • 2. 投资性房地产的账务处理
    • 2.1. 计量原则
      • 2.1.1. 初始计量
        • 2.1.1.1. 按成本进行计量（外购或自行建造：自租赁期开始日或用于资本增值之日起）
      • 2.1.2. 后续计量
        • 2.1.2.1. 基本原则
          • 2.1.2.1.1. 有成本模式和公允价值模式两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。
          • 2.1.2.1.2. 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
        • 2.1.2.2. 成本模式
          • 2.1.2.2.1. 3个允许：允许提折旧、允许摊销、允许提减值准备
          • 2.1.2.2.2. 已经计提的投资性房地产减值准备，以后持有期间不允许转回。
        • 2.1.2.3. 公允价值模式
          • 2.1.2.3.1. 1.3个不允许：不允许提折旧、不允许摊销、不允许提减值准备 2.只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 3.采用公允价值模式计量的条件： ①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； ②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
    • 2.2. 账务处理
      • 2.2.1. ①投资性房地产 ②投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 ③投资性房地产减值准备
      • 2.2.2. 投资性房地产—成本 —公允价值变动
      • 2.2.3. 增加时（注意：出租时点）
        • 2.2.3.1. ①外购时（价、税、费）借：投资性房地产 贷：银行存款等 ②自行建造 借：投资性房地产 贷：在建工程/开发成本等
        • 2.2.3.2. ①外购时（价、税、费） 借：投资性房地产—成本 贷：银行存款等 自行建造 借：投资性房地产—成本 贷：在建工程/开发成本等
      • 2.2.4. 收取租金
        • 2.2.4.1. 借：银行存款 贷：其他业务收入：应当考虑增值税等相关税费
      • 2.2.5. 折旧（摊销）
        • 2.2.5.1. 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销
      • 2.2.6. 公允价值变动
        • 2.2.6.1. ①期末公允价值＞账面价值 借：投资性房地产—公允价值变动 贷：公允价值变动损益 ②期末公允价值＜账面价值 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产—公允价值变动
      • 2.2.7. 减值
        • 2.2.7.1. 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 【特别提示】提减值后不允许转回
        • 2.2.7.2. 不允许提减值
      • 2.2.8. 后续支出
        • 2.2.8.1. ①资本化后续支出 A.转入在建 借：投资性房地产—在建 投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 B.发生后续支出时： 借：投资性房地产—在建 贷：银行存款/应付账款等 C.完工时： 借：投资性房地产 贷：投资性房地产—在建
        • 2.2.8.2. ①资本化后续支出 A.转入在建 借：投资性房地产—在建 贷：投资性房地产—成本 —公允价值变动（可借可贷） B.发生后续支出时： 借：投资性房地产—在建 贷：银行存款/应付账款等 C.完工时： 借：投资性房地产—成本 贷：投资性房地产—在建
      • 2.2.9. 费用化支出
        • 2.2.9.1. ②费用化支出（日常维护发生的支出） 借：其他业务成本 贷：银行存款等
  • 3. 投资性房地产后续计量模式的变更
    • 3.1. 借：投资性房地产（转换日的公允价值） 投资性房地产减值准备 投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 贷：投资性房地产 利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷） 盈余公积 （倒挤，可借可贷）
      • 3.1.1. 会计政策变更
• 三、 投资性房地产的转换和处置
  • 1. 房地产的转换
    • 1.1. 房地产的转换形式及转换日
      • 1.
    • 1.2. 投资性房地产转换的会计处理
      • 1.2.1. 投转非
        • 1.
      • 1.2.2. 2.非转投
        • 1.
  • 2. 投资性房地产的处置（出售、转让、报废、毁损等）
    • 2.1.