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[房地产经纪专业基础] 民法总则及相关法律读书笔记思维导图。
编辑于2019-03-31 09:11:50保险的原理与事务的思维导图,汇总内容有: 1. 风险与风险管理 2. 保险概述 3. 保险的基本原则 4. 财产保险 5. 人身保险 6. 再保险 7. 保险合同 8. 保险经营活动 9. 社会保险 10. 保险监管
这是房地产开发流程管理工具箱中,项目规划设计的相关内容,内容包括:地产项目招标管理、房地产项目定位和产品规划设计。
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保险的原理与事务的思维导图,汇总内容有: 1. 风险与风险管理 2. 保险概述 3. 保险的基本原则 4. 财产保险 5. 人身保险 6. 再保险 7. 保险合同 8. 保险经营活动 9. 社会保险 10. 保险监管
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民法总则及相关法律
民法总则
调整的是社会关系的民事关系
2017年3月15日全国人大通过《民法总则》,当年10月1日实施
民事关系
人身关系
无直接物质利益因素的民事关系(生命权,名誉权,肖像权,隐私权等)
财产关系
静态的财产支配(所有权)和动态的财产流转关系(债务债权关系)
民事活动的基本原则
品等原则
自愿原则
公平原则
诚信原则
守法和公序良俗原则
绿色原则
民事主体
自然人
包含本国人,外国人,无国籍人
民事权利能力
享有民事权利,承担民事义务
民事行为能力
完全民事行为能力
18周岁以上的自然人为成年人或16周岁以上的未成年人能够以自己的劳动收入为生活来源的
限制民事行为能力
8周岁以上的未成年人和不能完全辨别自己行为的成年人
无民事行为能力
不满8周岁和不能辨别自己行为能力的成年人
限制和无民事行为能力的人,不能直接以自己的名义签订房屋买卖合同,法定代理人执行
监护
弥补无民事行为能力人和限制民事行为能力人的法律制度
监护人:必须具有完全民事行为能力
被监护人:未成年人,无民事行为能力的人和限制民事行为能力的成年人
未成年的监护人顺序:父母,祖父母,兄姐,其它愿意承担的个人或组织,但需要当地的居委会,村委会或民政部门同意
无或限制民事行为能力的成年人监护顺序:配偶,父母&子女,其它亲属,其它愿意的组织或个人,但需当地居委会,村委会或民政部门同意
宣告失踪或死亡
下落不明达到法定期限,宣告失踪人或死亡
宣布失踪意义主要在于对失踪人财产代管
宣布死亡,其民事权利能力终止,财产转变为遗产,继承开始,婚姻消灭等
被宣告死亡的重新出现
配偶没有另行结婚,夫妻关系自动恢复;如另行结婚后又离婚,夫妻关系不能恢复
被撤销死亡宣告的人有权要求财产返还,无法返还的,应当给予适当补偿
法人
一种社会组织,包括企业法人,机关法人,单位法人等
法人的分支机构
领取营业执照
可以以自己名义对外从事法律行为
未领取营业执照
不得以自己名义从事民事活动
非法人组织
不具有法人资格,但可以以自己名义从事民事活动的组织
个人独资企业
合伙企业
不具有法人资格的服务机构
与法人不同的是,非法人机构不能独立承担民事责任,由出资人或设立人承担无限责任
民事权利
分类
人身权利
生命权
健康权
肖像权
隐私权
婚姻自主权
名誉,荣誉权等
财产权利
物权
债券
继承权
股权等
取得民事权利方式
法律行为:签订合同
事实行为
法律规定等
民事权利的行使
应当履行法律规定的和当事人约定的义务,不得损害国家,社会,他人利益
民事法律行为和代理
民事法律行为是指通过意思表达设立变更终止法律关系行为,例如签订合同
民事法律行为的形式:口头,书面和其它
民事法律行为的效力
民事责任和诉讼时效
民事责任:民事主体不履行责任或不完全履行的法律后果
诉讼时效:权利人在法定期间内不行驶权利,期满后,发生义务人可以拒绝履行
诉讼时效届满后,法院不得强制义务人
不动产物权的权利人可以长期要求返还,不受年数限制
物权法
物权概述
权利人在法律规定的范围内对一定的物享有的直接支配并排除他人干涉的权利
2017年3月16日全国人大通过《民法总则》,当年10月1日实施
包含所有权,用益物权和担保物权
市场主体享有物权是交易的前提,交易过程表现为债权,交易的结果表现为物权的转移
物权与债权的区别
权利性质不同
物权是支配权,债权是请求权
案例:甲卖房屋给乙,在房屋所有权还没有转移给乙时,甲仍有权利支配该房屋。乙尚不得直接支配该房屋,但可以依法请求甲向其交付房屋并办理转移登记手续
权利发生不同
物权不能随意创建,债权只要不违法就行。
权利效力范围不同
物权的义务人是权利人以外的任何人,而债权是当事人之间
权利效力不同
物权具有支配力,债权仅有请求力
物权的排他力
同一物体上不能并存内容相互冲突的两个物权
物权的优先效力
物权和债权并存时,无论物权在债权之前还是之后,物权都优先
房地产办理抵押权设立登记后,该抵押权就可以抵抗一般债权。当然也有例外,比如:私有房屋租赁期内的买卖
物权的追及效力
物权法的原则
物权法定原则
种类法定
符合法律规定,不得随意创设
内容法定
不得超越法律规定的物权内容
效力法定
不得改变法律赋予的物权的排他效力,优先效力和追及效力
公示法定
不得随意确立物权变动的方式
物权公示原则
包括登记、支付
动产以占有作为公式方式;不动产以登记作为公示方式
物权取得和行使遵守法律和功德原则
例如:业主行使权力不得危害其它业主的权利;国家可以征收私有房屋等
物权的分类
不动产物权和动产物权
主物物权和从物物权
自物权和他物权
所有权和限制物权
用益物权和担保物权都是限制物权
无限期物权和有限期物权
建设用地使用权,抵押权,质权,留置权都是有期限物权
所有权
四项权能:占有,使用,收益,处分
用益物权
对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的
土地承包经营权
建设用地使用权
宅基地使用权
地役权
担保物权
为保障债权实现而设立的物权
抵押权
质权
留置权
占有
对物事实上的占有和支配
有权占有
无权占有
合同法
合同概述
典型合同和非典型合同
典型合同:法律上有明文规定的合同,(包括:买卖,租赁,居间,借款合同等),反之则为非典型合同
要式合同和非要式合同
要式合同:需要采取特定形式才能成立的合同,形式包括:书面形式,口头形式,其他形式
双务合同和单物合同
双务合同:上方都享有权利和义务的合同,反之就是单务合同:如赠与,借用合同等
有偿合同和无偿合同
有偿合同:合同当事人都要从中得到利益支付相应价格的合同,如房屋买卖合同,房屋租赁合同,反之就是无偿合同:如赠与合同
诺成合同和实践合同
是否需要有实际交付的标的物才能成立;诺成合同:双方当事人意思表示一致即告成立的合同;实践合同:双方当事人意思表示一致后还需要有实际交付标的物才能形成的合同,如保管合同,借用合同
主合同和从合同
乙向甲借钱,签立合同,丙担保乙能还款和甲签立合同,则甲和乙是主合同,丙和甲是从合同
合同订立
内容
当事人名称
标的
数量
质量
价款、报酬
履行期限,地点和方式
违约责任
解决争议的方法
程序
要约
要约邀请与要约不同
要约邀请:寄送的价目表,商业广告,拍卖广告,招标广告等。但商业广告符合要约规定的,是为要约。
承诺
同意接受要约的全部条件
缔约过失责任
因一方过失给对方造成损而要承担的责任
合同效力
合同生效的条件
当事人具有相应的民事行为能力
意思表示真实
不违反法律法规
违反生效条件的合同
无效合同
效力待定合同
可变更可撤销合同
合同履行
质量要求不明确的,按照国家要求和标准,没有国家标准的,按照通常标准
价款和报酬不明确的,按照订立合同时的市场价格履行,有政府定价和指导价的,按照规定执行
履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行
履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但是要给于准备时间
履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行
履行费用不明确的,由履行义务一方承担
违约责任
分类
预期违约
合同履行期到来之前,一方无正当理由不履行合同
届期违约
合同履行期到来之后,当事人不履行合同义务
承担方式
继续履行
赔偿损失
支付违约金
定金罚则
买卖和租赁合同
买卖合同
特征
有偿合同
双务合同
诺成合同
要式合同
内容
数量,名称,价款,质量,履行期限,结算方式,违约责任,解决争议等
当事人义务
出卖人
按期限,数量,质量要求交付
按要求转移标的物所有权
就交付的标的物,保证无第三方主张任何权利
买受人
按照期限,数额,地点交付价款
按照约定及时受领标的物
按照约定及时检验标的物
标的物的所有权和孳息归属
孳息分天然孳息(树上生出的果实)和法定孳息(存款的利息)
标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有;之后产生的归买受人所有
标的物的风险和责任承担
在标的物交付之前归由出卖人承担,交付之后由买受人承担;因买受人的原因由买受人承担;因出卖人的原因,由出卖人承担
租赁合同
特征
是转移财产使用权的合同
双务,有偿合同
诺成合同
内容和形式
包括:数量,名称,价款,质量,履行期限,结算方式,违约责任,解决争议等
期限不到超过20年,超过部分无效
期限6个月以下的,书面口头都行,期限6个月以上的,需要书面;但是对于房屋租赁,均需要书面形式
种类
动产租赁合同和不动产租赁合同
定期租赁合同和不定期租赁合同
租期6个月以上未采取书面形式的为不定期合同
一般租赁合同和特殊租赁合同
义务
出租人义务
按约定将租赁物交付承租人
在租赁期内保持租赁物的使用
租赁物需要维修时,在合理期限内维修
需要买卖时,通知承租人,承租人优先购买
承租人不能优先购买的情况
房屋共有人行使优先购买权的
出租人将房屋出卖给亲属
承租人在15日内未明确表示优先购买的
第三人善意购买,并已经办理登记手续的
实际情况中,出租人需要提供承租人放弃优先购买的文件才可以进行买卖
承租人义务
支付租金
按照要求适用租赁物
妥善保管租赁物
未经同意不得私自改善,增设转租
期满返还
租赁合同解除
出租人可以解除的情形
承租人未按规定使用租赁物
承租人未经出租人同意而转租的
承租人无正当理由未支付租金的
不定期租赁但应在合理期限之前通知承租人
承租人可以解除的情形
租赁物部分或全部损坏的
租赁物危及承租人安全或健康的
不定期租赁
委托和居间合同
委托合同
特征
以 为委托人处理事务为目的的合同
委托人和受托人相互信任为前提
是诺成,双务,非要式合同
有偿和非有偿合同
种类
特别委托合同和概括委托合同
单独委托合同和共同委托合同
直接委托和转委托
委托合同当事人义务
受托人义务
按照委托人的指示处理委托事务
亲自处理委托事务
按照委托人的要求报告委托事务的处理情况
向委托人转交处理委托事务取得的财产
委托人义务
支付处理委托事务的费用
向受托人支付报酬
委托合同当事人的赔偿责任
受托人的赔偿责任
委托人的赔偿责任
委托合同的终止
一般原因
合同所同存的终止原因
特殊原因
当事人一方解除委托合同
当事人一方死亡,或丧失行为能力或者破产
居间合同
居间人是指促成委托人与第三人订立合同并因此取得报酬的人
义务
居间人义务
向委托人如实报告合同事项
促成合同成立的负担居间活动的费用
委托人义务
按照约定向居间人支付报酬
为促成合同成立的,向居间人支付从事居间活动支出的必要费用
居间和委托合同的异同
居间只是介绍或者协助委托人与第三方订立合同,不参与关系
居间是有偿合同,可以向双方获取报酬;委托是有偿和无偿并存
居间合同中,居间人没有将处理事务的后果移交给委托人的义务;而在委托合同中,受托人处理事务的后果直接归于委托人
婚姻法
夫妻财产制的类型与试用
夫妻约定财产制
夫妻法定财产制
只有夫妻之间没有约定或者约定不明确的,才适用
夫妻个人财产制
夫妻法定财产制
夫妻约定财产制的主要内容
约定的主体必须是完全民事行为能力的人
约定应采用书面的形式
当事人意思表示真实
约定的内容必须合法
夫妻个人财产制的主要内容
对于已婚业主出售其名下的“单独所有”的房屋,必须核实房屋是否为婚前取得(且婚后无房贷),如果是婚前取得婚后无房贷,可以单独出售;如果是婚后取得的,及时房产证记载为单独所有,也必须要求配偶同意
一方婚前房产
遗嘱或赠与合同中确定只归属一人的房地产
婚后由一方父母出资登记在一人名下
夫妻共同财产制的主要内容
结婚前的恋爱和订婚期间不属于婚姻关系的存续期间
婚后分居或离婚诉讼期属于婚姻关系存续期
继承法
继承和遗产的概念
遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产
继承是指公民死亡或被宣告死亡时起,按照法律规定将其遗产转移给他人的法律规定
遗产继承的顺序
①遗赠扶养协议→遗嘱继承
② 遗赠→法定继承
法定继承人的顺序
第一顺序:配偶,子女,父母,对公婆尽了赡养义务的丧偶儿媳;对岳父母尽了赡养义务的丧偶女婿
第二顺序:兄弟姐妹,祖父母,外祖父母
由第一顺序继承,当没有第一顺序,由第二顺序继承
遗产继承与债务清偿
继承遗产应清偿被继承人依法应缴纳的税款和债务
执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应缴纳的税款和债务