[房地产经纪业务操作] 房源信息搜集与利用

[房地产经纪业务操作] 房源信息搜集与利用介绍思维导图。

房源信息搜集与利用

• 房源信息搜集与利用
  • “三源”，及房源，客源，经纪人力资源 是房地产经纪机构管理成功的核心三要素
  • 房源与房源信息
    • 内涵
      • 房源与房屋不同，房源是业主有意出售
      • 房源信息是表达房源特征的外在形式
      • 房源是经纪机构的核心竞争力
    • 房源的特征与分类
      • 特征
        • 动态性：价格的变化和适用状态的变化，如原本出手的房屋租赁了，但仍在售
        • 可替代性：具有相似地段，相似类型的房源可以相互替代
      • 分类
        • 住宅
          • 商品住房
          • 房改房（已购公房）
            • 单位机关企业分配给职工的公有住房。单位批准且补交土地收益后，可以在市场流通
          • 央产房
            • 中央在京单位已购公有住房。只有原产单位同意才可以出售
          • 解困房
            • 政府解决困难户问题的住房，不能上市交易
          • 集资房
            • 政府企业个人共同承担通过集资而建造的住房。个人可按原价全额或部分出资，在各方面会有部分减免。集资房通常也不可上市交易
          • 小产权房
            • 针对开发商而言：开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，取得产证可以交易
            • 按房屋再转让是否缴纳土地出让金：不用缴纳的是大产权，缴纳的是小产权，取得产证，补交土地出让金可以交易
            • 按产证的发证机关来分：不动产登记部门核发不动产证的叫大产权，由乡政府核发的叫小产权，成为乡产权房，不受法律保护， 通常不能交易
          • 经济适用房：政府提供优惠政策的住房
            • 来源1：政府提供专项用地，统一开发建设
            • 来源2：原商品房调整为经济适用住房
            • 来源3：单位以自建或联建方式建设的
            • 购买5年后才可上市交易，需缴纳综合地价款
          • 限价商品住房
            • 政府出让商品住房用地时提出限制价格，面积和销售对象的要求，以满足中等收入者的住房需求，通常建筑面积在90平米之下，两居室的在75平米之下
            • 取得产权证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，政府回购；5年后转让需要缴纳土地收益
          • 非普通住宅
            • 住房容积率1.0以下，不含1.0；
            • 单套建筑面积在144以上，不含144
            • 实际成交价格高于同级别土地住房平均价格的1.2倍
            • 以上只要符合一个就是非普通住宅，反之则为普通住宅
            • 对于普通和非普通住宅，各级政府规定缴纳税费通常有所不同
        • 非住宅
          • 办公用房
            • 如果是以土地出让方式所得，土地年限最高是50年
          • 商业用房
            • 专门用于商业活动的不动产，如果是以土地出让方式所得，土地年限最高是40年
            • 商场，商铺，娱乐餐饮，银行证券金融机构等
            • 铺面房：临街有门面，俗称店铺或商铺
            • 铺位：商场里的店中店
            • 公寓：用地性质可能是商业用地，综合用地，或者工业厂房改建；包括学生公寓，老年公寓，青年公寓，专家公寓，酒店公寓，商务公寓，住宅公寓等；关于公寓是住宅还是非住宅，主要以土地性质确定
          • 仓库，停车楼，厂房
            • 以土地出让方式所得，土地年限最高是50年
          • 农业不动产
            • 受法律和政策限制，交易量很少
  • 描述房源信息的指标
    • 房源信息的物理指标（交易过程中不变的）
      • 区位，外观，朝向，面积，间隔，等
    • 房源信息的法律指标（房屋用途与权属）
      • 业主姓名，土地使用年限，法定用途，他项权利等
    • 房源信息的"心理特征"
      • 业主在交易过程中的心理状态
• 房源信息的开拓与获取
  • 原则
    • 及时性原则
      • 房源具有动态性的特点，房源状态随时可能变化
    • 集中性原则
      • 有针对性在某一区域收集某一类型的房源
    • 真实性原则
  • 获客渠道
    • 直接获取渠道
      • 门店接待
      • 社区活动
      • 派发传单
      • 人际关系开发
    • 间接获取渠道
      • 网络开发
      • 电话拜访
      • 报纸广告
      • 群发邮件，信息
      • 户外横幅
  • 房源勘察与房源信息维护
    • 了解房源信息的一般情况
      • 物业状况：物业位置，栋座楼层，面积大小，户型朝向，产权性质，土地出让时间，建成时间，装修状况，家具家电，物业服务状况，融资状况，周边配套，水电煤，人文环境，绿化环境，交通条件，区域发展规划
      • 业主信息：业主身份信息，产权，业主婚姻状况，是否共有人，共有人相关信息，心理期望价格，债务状况等
      • 调查房源的特殊信息
        • 房源查封信息的调查
          • 预查封：法院尚未正式登记，未来可能会查封的预先的限制性登记
          • 轮候查封
        • “凶宅”房源的信息调查
          • 如遇房屋无人居住，户型较好，售价明显偏低需要特别关注，可向物业，邻居，派出所核实是否有出现过特殊事件
          • 客户不介意凶宅，应在补充协议中明确写明
    • 房屋状况的勘察与评估
      • 房屋现场勘察表
      • 基础设施等级划分表
      • 交通等级划分表
      • 人文环境等级划分表
      • 绿化环境等级划分表
      • 规划发展前景内容表
      • 物业管理划分等级表
      • 不动产评估意见书
  • 业主信息搜集
    • 出售动机（以旧换新，急于变现，子女教育，搬迁等）
    • 期望价格
    • 性格
    • 专业知识
    • 对地产行业的看法
• 房源信息的管理与维护
  • 房源信息管理原则
    • 按级分类
    • 简单实用
    • 主次分明
  • 分类管理
    • 分类标准
      • 是否学区房的划分
      • 是否住宅类的划分
      • 交易形式的划分
    • 分类管理
  • 房源信息共享管理制度
    • 私盘制：其它经纪人只能联系当时的经纪人采取合作
      • 优点：调动经纪人收集房源的积极性；避免给业主带来过多的骚扰
      • 缺点：信息不畅通，效率可能低
    • 公盘制：房源信息完全共享
      • 优点：信息完全共享，提高经纪人工作效率
      • 缺点：不利于激发经纪人收集房源信息
    • 混合制
      • 限定区域的公盘，区域外私盘
      • 限定数量的私盘，超出数量则为公盘
  • 房源信息更新维护
    • 房源时效性特别强，需要注意
      • 周期性回访
        • 有效房源与无效房源会随时转换
      • 回访信息的累积
        • 业主心态受外界因素影响变化
      • 房源信息状态的及时更新
• 房源信息的营销与推广
  • 房源营销的原则
    • 房源内容要真实，图片清晰
    • 房源信息完整
    • 及时性
    • 区别对待
    • 买点突出
    • 广泛推广
  • 房源信息内部推广
    • 管理软件
    • 推荐合作
    • 聊天工具
    • 业务会议
  • 房源信息外部营销
    • 橱窗广告
    • 平面媒体广告
    • 网络广告
    • 同行合作
    • 驻守派单