CPA注册会计师：税法—房产相关税种

CPA注册会计师房产相关税种总结—根据马兆瑞老师讲义总结，自我感觉还是比较实用并且贴近实务的。本导图为备考的同学们提供复习思路，化繁为简，框架简单明了，希望能帮助大家理清知识脉络、提高学习效率，祝大家考试顺利~

房产相关税种

税种关系

耕地占用税和土地使用税

缴纳期限

耕地占用税仅在占用耕地时一次性缴纳

后续不再缴纳

土地使用税每年交一次

若一开始交了耕地占用税，土地使用税在批准征用耕地满一年后开始交

会计核算

耕地占用税计入土地成本

土地使用税计入税金及附加

适用税额

关系比例相反

耕地占用税

人均耕地低于0.5亩的地区，耕地占用税可适当提高至50%

占用基本农田

加按150%征收

城镇土地使用税

经济落后地区

适用税额可适当降低

但不得超过最低税额30%

纳税义务发生时间

耕地占用税

收到国土部门办理占用耕地手续通知的当日

取得耕地使用证的当日

土地使用税

新征用耕地

批准之日满一年

新征用非耕地

取得土地次月

契税与土地增值税

土地使用权

承受方缴纳契税

转让方缴纳土地增值税

一级市场只有契税

国家出让给企业

房屋所有权

买卖

土地增值税+契税

赠与

土地增值税(继承、赠与直系亲属、赡养人、公益性捐赠免征)+契税（法定继承免征）

两者有区别

交换

土地增值税（居民个人互换住房免征）+契税（补差价的一方交）

土地使用税

纳税人

以产权人为优先判断，产权人无法分别的，按照实际使用人。特殊情况为集体土地需要承租人交

拥有土地使用权的单位和个人

产权人优先

拥有土地使用权的单位和个人与实际使用人不在同一地的

实际使用人

权属有争议的

实际使用人

产权共有

共有方分别纳税

承租集体土地的

承租人为纳税人

征收范围

城市、县城、建制镇和工矿区国家所有和集体所有的土地

征收区域不包含农村

计税依据

实际占用的土地面积

优先实测面积，再是产权证面积

尚未核发土地使用证的

由纳税人申报土地面积，待核发土地证后再作调整

未取得地下建筑使用权证或证书上无土地面积的，按照地下建筑垂直投影面积计算应征税款

地下建筑（地下停车场）

产权证为准

减半征收

税收优惠

考前记

法定减免

免税

土地用于国家行政、公益事业、公共设施建设的，免征

国家机关、人民团体、军队、事业单位自用土地

吃皇粮部门

宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地

办公用地也属于自用土地

附设的营业用地比如照相馆、餐饮店要征

市政街道、广场、绿化地带公共用地

厂区内部用地正常交税

非营利性医疗、妇幼保健等卫生机构自用土地

企业办的学校、医院、托儿所等公益性用地，土地用途能与其他土地明显区分的

包括职工学校

企业的铁路专用线、公路、绿化带等用地与社会未隔离向社会开放的，免征

石油、天然气生产建设中用于地质勘探、钻井等工程施工临时用地

盐场的盐滩、盐矿矿井用地

客运站、轨道交通运营用地

免征

向居民供热的供热企业，供热厂房所用土地免征

改造安置住房建设用地

土地用于基础农业生产交易的

直接用于农、林、牧、渔生产用地

不包括加工场地、生活和办公用地

开山填海的、改造的废弃土地

免征5-10年

盐滩盐矿的矿井用地，免征

专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场自用或承租的土地，免征土地使用税

直接为农产品交易提供服务的土地

批发市场内餐饮区、行政办公区等非直接为农产品交易服务的土地照章纳税

新形势下国家给予的扶持

去产能和调结构政策要求停产停业的

免征不超过2年

提供给科技园等在孵对象使用的土地，免征

免税单位使用纳税人单位的土地

实际使用人为纳税义务人

个人出租住房

如果以上土地用于生产经营，应纳税

减半

物流企业自有或承租的大宗商品仓储设施

直接从事大宗商品的仓储用地

不包括办公、生活区用地

地下建筑

减免

经济落后地区，税额可以适当降低，但不得超过30%

省、自治区、直辖市确定的减免

个人居住用地

免税单位职工家属的宿舍用地

集体和个人办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地

纳税义务发生时间

重要标志

实际使用交付或产权发生转移

通常为次月

缴纳耕地占用税为批准使用后一年

签订合同

一般为合同约定交付的次月开始缴纳

未约定交付时间的

签订合同的次月开始缴纳

终止时间

为权属发生转移的当月末

耕地占用税

在第一次占用耕地时一次性征收

纳税人

在中国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人

重要标志为改变用途

批准占用耕地的

批准文件中的用地人

批准文件未列明建设用地人

用地申请人为纳税义务人

用地申请人为各级人民政府的

由同级土地储备中心、自然资源主管部门或政府委托的其他部门履行耕地占用税纳税申报义务

未批准但使用耕地的

实际使用人纳税

耕地可以理解为比较宏观的直接用于农林牧渔的土地

征税范围

应征

占用耕地改变用途

因挖损、采矿塌陷、压占、污染等损毁耕地的，属于非农业建设，应缴税

挖损、采矿、污染损坏耕地

3年内修复可退税

建设项目施工或地质勘察临时占用

临时一般不超过2年，属于非永久性建筑

1年内修复可退税

不征

直接为农业生产提供服务

农田水利设施

农业生产设施

仓储设施

养殖、培育设施

科研试验设施

虫害检疫设施

农业生产者必须的食宿设施

通讯照明供水设施

税率

占用基本农田

加按150%

人均耕地低于0.5亩的地区，耕地占用税可适当提高至50%

占用园地、林地、草地、养殖水面水利用地改变用途的，可以适当降低至50%

计税依据

实际占用的耕地面积

包含已经批准的和未经批准的

税收优惠

免征

军事设施占用耕地

学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地

公益性的福利设施

职工住房、经营性场所不免征

农村烈士遗属、残疾军人、符合农村最低生活保障标准的农村居民，在标准之内占用耕地自建住宅

农村居民搬迁，新建住宅占用耕地不超过原来宅基地面积部分，免征

超过部分可以叠加享受“农村居民在规定标准内占用耕地新建住宅可以减半征收”政策

减征

铁路、公路、飞机跑道、水利工程等大型公共基础设施

减按每平米2元

铁路、公路只对路上两边的留地、边沟减税，铁路、公路本身不减税

专用铁路、铁路专用线、专用公路、城区内机动车道占用耕地的照常缴纳

农村居民在规定标准内占用耕地新建住宅可以减半征收

免征或减征的耕地改变用途不属于减免税范围，应当补缴减免的税额

纳税义务时间

收到国土局批准占用耕地手续的当日

纳税人应当自纳税义务发生之日30日内申报缴纳耕地占用税

未批准的，按照认定的实际使用日当日

挖损、污染导致毁损耕地，按照相关部门认定毁损时间当日确定

房产税

纳税人

一般情况

产权所有人

产权属于国家

经营管理人

特殊情况

产权人不在房屋所在地

实际使用人

产权未确定及租典纠纷未解决的

实际使用人或代管人

无租使用

免租是存在租赁关系的，最终目的是收租。免租期由产权人从价计征，免租一般发生在承租人重新装修期间

国家出租给企业

不具有收取租金的目的，整个出租期间没有租金，实际不具备租赁性质

实际使用人从价计征

免租

企业和企业，出租方仍然是以收取租金为目的

产权人纳税

免租期间从价计征

出租期间从租计征

增值税中不视同销售，不征增值税

投资联营

共担风险

相当于以房产为对价入股，实质权属发生转移

被投资方纳税

不共担风险

收取固定收益

相当于出租

投资方纳税

融资租赁

承租方在合同约定开始日的次月从价计征

征税范围

房屋的概念

封闭式的房子，能够遮风避雨，可供人们生产学习工作娱乐的场所

包括地下停车位

露天开放的游泳池不算

城市、县城、建制镇、工矿区的房产

和土地使用税一致

不包含农村

房地产开发企业建造的商品房在出售前不征收房产税

产权还未确定，不存在实际使用人

出售前已经自用或出租的房产应缴纳房产税

居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税

税率

从价计征

1.2%

从租计征

12%

4%

居民个人出租住宅

公寓不算住宅

可以在个税算应纳税所得额时扣除

企事业单位、社会团体及其他组织按照市场价向个人出租用于居住的用房

计征方式与计税依据

从价计征

房产原值✖（1-扣除比例）✖1.2%

从租计征

计税依据为不含增值税的租金收入

房产原值的确定

房产本身原价+附属配套设备价值+配套设施价值+地价

房屋本身原价

购房发票

附属配套设备价值

会计上可能会与房产价值分开核算

设备有更换

新的加上，旧的减去

易损坏、需要经常更换的零配件不包含在内

地价

一般房产交易合同价均会包含地价

题目没给不用管

会计上土地成本会和房产价值一同计入固定资产

容积率（总建筑面积/总用地面积）小于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算地价

计入房屋原值的地价=房屋建筑面积✖2✖（总土地价款/总用地面积）

容积率=总建筑面积÷总用地面积

包含契税

若对原有房屋进行扩建或改造

折旧期已满

计入“长期待摊费用”，不影响房产税

折旧期未满

计入房屋成本，影响房产税

关于地下建筑的特别规定

与地上房屋相连的地下建筑，如地下室、地下停车场、商场地下部分

地下部分与地上部分视为一个整体，按照地上房屋的规定纳税

独立的地下建筑

土地使用税可减半，房产税有折扣，注意房土区别

自用

工业

房屋原价的50%-60%作为房产原值

商业

房屋原价的70%-80%作为房产原值

应纳税额=房产原值×折扣比例×（1－扣除比例）×1.2%

出租

和地上建筑规定一致

税收优惠

和土地使用税相同的

国家行政、公益事业、公共设施

吃皇粮部门自用房产

国家机关、人民团体、军队、事业单位

文化事业单位转制为企业，转制注册之日起5年内免征房产税

事业单位经费来源自收自支后，应征收房产税

寺庙、名胜古迹、公园自用房产

非营利医疗、妇幼保健、社区养老、托育等卫生机构或社会福利机构自用

向居民供热的供热企业，供热厂房所用房产免征

只针对厂房

专业供热的企业要按照向居民供热取得的收入占全部供热收入的比例计算免征房产税

与土地使用税有区别

企业办的各类学校、医院等公益性自用房产

新形势下国家给予的扶持

去产能和调结构政策要求停产停业的

免征不超过2年

提供给科技园等在孵对象使用的房产，免征

用于基础农业生产交易的

专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场自用或承租的房产，免征

直接为农产品交易提供服务的房产

批发市场内餐饮区、办公区等非直接为农产品交易服务的房产照章纳税

商品储备管理公司及直属库自用的承担商品储备业务的房产免征

其他优惠

个人所有非营业性住房免征

个人营业性住房和出租住房照章纳税

按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房免征

公租房和廉租房免征

经营公租房的租金收入免征

公共租赁住房收入必须单独核算，不能单独核算的不享受免税

高校学生公寓

毁损不能居住房屋停止使用

房屋大修连续停用半年以上，大修期间免征

基建工地的临时性房屋，如办公房、食堂、休息棚等，施工期间免税

基建工程结束后，房屋转让或交还至基建单位，应于次月开始征收

国有经营性文化事业单位转企改制，转制为企业的，自转制注册之日起5年内对其自用房产免征房产税

为社区提供养老、托育、家政服务的机构自用房产，免征房产税

从事大型民用客机发动机研制项目自用科研、生产、办公用房

纳税义务发生时间

当月

原有房产转为生产经营

转换当月开始缴纳

产权发生转移

交至产权转移当月

对外投资联营，共担风险

从投资房产当月，开始按从租计算

次月

新建房纳税义务时间是交付次月，不是权属登记机关签发房屋权属证书次月

委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起缴纳

不是建成时间

融资租赁房产

融资租赁合同约定开始日的次月

合同未约定开始日的

承租人自合同签订的次月开始缴纳

个人出租住房与转让住房总结

个人出租住房

增值税

5%减按1.5%

30万以下免征

房产税

4%

土地使用税

免征

印花税

免征

个人所得税

10%

个人转让住房

增值税

自建自用

免征

外购

小于2年

全额

大于2年

免征

土地增值税

暂免

印花税

暂免

个人所得税

转让自用达5年以上的住宅，且为唯一住宅，免征

土地增值税

纳税义务人

转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人

除了国家出让土地，其他都要交

征税范围

一般规定

转让

不是出让

转让的土地必须是国家所有，不能是集体所有

因为集体土地不能交易

土地使用权、地上建筑物和附着物权属必须转移

必须取得收入

特殊情况

抵押期满房地产用于抵债

未抵债不交，因为房屋权属没有转移

单位之间互换房地产

双方缴纳

合作建房建成后转让

缴纳

自用免

房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房屋权属变化

其中一方涉及房地产就要交

房产赠予（特殊对象外）、分红、奖励、对外投资、抵偿债务等，视同销售

免征

个人之间互换自有居住用房

契税由支付差价的一方交

合作建房建成后按比例分房自用的

因国家建设需要依法征用、收回的房地产

企业转让房产给政府用于办公，需要征收

建造普通标准住宅（新房）出售，增值率未超过20%的

必须不同的房产类型分别核算

企事业单位、社会团体转让旧房作为公租房房源，且增值率未超过20%的

个人销售住房

不征

房产继承

法定继承契税也免

房产赠予

受赠对象为直系亲属、承担直接赡养义务人、教育、民政等福利事业和公益事业

公益赠与要交增值税

需要通过境内非营利社会团体或国家机关

无收入

契税不免

出租、抵押期内、评估增值、代建房行为

权属未转移

与房地产开发企业无关的重组投资、公司制改造、合并、分立中房产权属变化

经营范围里有房地产开发，就算与房地产开发有关

企业整体改制

形式

非公司制变为有限公司或股份公司

有限公司与股份公司互相转变

整体改制

不改变原企业投资主体，并继承原企业权利义务的行为

改制前的房产转移到改制后

暂不征收土增

企业合并

原投资主体存续

企业分立

原投资主体存续

单位、个人在企业改制重组时以房地产作价入股投资

土地增值税、契税、增值税的关系

税率

应税收入与扣除项目

应税收入

不含增值税收入

包含实物收入、货币收入、其他收入

含税-销项

或含税÷（1+5%）

扣除项目

大方向，先分房企与非房企，房企可加计20%，再分新房和旧房

新建房扣除项目

房地产开发企业

取得土地使用权成本

出让金+契税+过户登记费

逾期开发的土地闲置费，不允许作为扣除项目扣除

实际可扣除的土地使用权成本=取得土地使用权支付的金额×已开发土地面积/全部土地面积×已售建筑面积/全部建筑面积

房地产开发成本

土地征用及拆迁补偿费

占用耕地缴纳的耕地占用税属于土地征用及拆迁补偿费，计入房地产开发成本

与会计核算有差异，会计核算耕地占用税计入土地成本

支付给拆迁户的补差价款，计入拆迁补偿费

拆迁户支付的补差价款

抵减项目的拆迁补偿费

前期工程费

规划、设计、项目可行性研究、地质勘查、测绘、三通一平等支出

基础设施费

道具、供水供电、排污排洪、通讯照明、环卫绿化等工程

公共配套设施费

养老院、学校、居委会等

产权向全体业主转移、建成后无偿移交给政府事业单位等非营利性社会公共事业、建成后有偿转让3种情形才可扣除

不能有偿转让的开发小区内公共配套设施也可扣除

无偿建造

建筑安装工程费

若建筑安装承包单位与房地产开发企业签订合同中存在质量保证金，开具的建筑专票中包含质量保证金，则可以全额计入扣除成本。如果不包含，只能将不含质量保证金的发票金额计入扣除成本

质保金开票了能扣，没开票不能扣

按照开具发票金额来

开发间接费用

与项目部直接相关的职工工资、折旧费、福利费、办公费等

如果卖精装修房子，装修费用也可计入房地产开发成本

实际扣除的开发成本=开发成本×已售建筑面积/全部建筑面积

房地产开发费用

计算比例扣除，不是据实扣除

管理费用

销售费用

财务费用

纳税人能按房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明

开发费用=利息×已售建筑面积/全部建筑面积+（实际可扣除的取得土地使用权所支付的金额+实际可扣除的房地产开发成本）×5%

利息扣除不能超过银行同类同期贷款利率，不包括加息、罚息

纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明

开发费用=（实际可扣除的取得土地使用权所支付的金额+实际可扣除的房地产开发成本）×10%

全部使用自有资金的，没有利息支出，按照该种方法扣除

与转让房地产有关的税金

城建税

教育费附加

印花税

房地产企业印花税归入管理费用，不能在土增中扣除

非房地产企业印花税计入税金及附加，可以在土增中扣除

增值税进项税额，如果不能在销项税额中抵减，比如取得普票，则增值税可以计入扣除项目

加计扣除

（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%

仅适用于房地产企业转让新建房，非房地产企业转让新建房扣除项目只有前四项

不可扣除的项目

发生的成本费用不能提供合法有效凭证的

预提费用

转让旧房

有评估价的（一般自建用）

出让金+过户手续费

转让房地产相关税金

城建税

教育费附加

印花税

旧房评估价格

重置成本价×成新度折扣率

评估价格包含契税，不用单独扣

评估费用

无评估价，但是有购房发票（一般外购用）

并不是房屋或建筑物的原值

发票记载金额×（1+5%×年份）

年份从购房发票所载之日至售房发票开具之日，每满12个月算1年，满一年后，未满12个月超过6个月，可以视同1年

如果取得的是普票，发票金额计算加计5%时需要包含增值税税额

转让环节除增值税以外的税金

包含契税，要单独扣

契税不作为加计5%的基数

无评估价，无购房发票

税务机关核定征收

转让未经开发的土地

出让金和相关费用

转让环节缴纳的增值税以外的税金

应纳税额

＝增值额×适用税率—扣除项目×速算扣除系数

房地产开发企业土地增值税清算

清算单位

以审批的房地产开发项目为单位清算

分期开发的项目以分期项目为单位清算

清算条件

应清算

满足条件90日内办理清算手续

房地产开发项目全部竣工，完成销售

整体转让未竣工结算的房地产开发项目

直接转让土地使用权

可清算

收到通知书之日起90日内办理清算手续

已竣工验收的房地产项目，已转让建筑面积占整个项目可售面积的85%以上

或者没有达到 85%，但剩余部分自用或出租

取得预售许可证满3年

申请税务注销登记但未办理土地增值税清算的

清算应税收入

已全额开具商品房销售发票的

按照发票所载金额确认收入

未开具发票或未全额开具发票的

以签订的商品房交易合同所载售房金额确认收入

横跨营改增前后的

应税收入=营改增前转让房地产的收入（包含营业税）+营改增后转让房地产的收入（不含增值税）

非直接销售和自用确认

视同销售

将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、抵债、换取非货币性资产

将开发的部分房地产安置回迁户，安置用房视同销售

公共设施的处理

可以扣除

建成后产权属于全体业主

建成后无偿转移给政府

建成后有偿转让

成本不得扣除的情形

未取得合法有效凭证额度

预提费用（未实际发生）

拆迁补偿费

房地产企业支付给回迁户的补差价款

计入拆迁补偿费

回迁户支付给房地产企业的补差价款

抵减拆迁补偿费

货币安置拆迁

房地产开发企业根据合法有效凭证计入拆迁补偿费

尾房销售

清算后转让的房产，扣除项目金额按照清算时确定的单位建筑面积成本费用×销售转让面积计算

单位建筑面积成本费用＝清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

注意

房地产企业清算附送的前期工程、建安工程、基础设施、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可结合房屋结构、用途等因素，核定上述4项开发成本的单位面积金额标准，而不是直接不准扣除

核定征收征收率原则上不能低于5%

征收管理

预征率

普通住宅

2%

非普通住宅和其他

3%

土地增值税纳税人应在转让房产合同签订后7日内，到房产所在地主管税务机关办理纳税申报（房地产企业采用预征）

契税

纳税义务人

中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人

产权转移

对象为房屋、土地

契税会计上一般资本化

征税范围

总体原则是产权是否发生转移

土地

土地使用权出让与转让

不包括划拨

一级市场

契税资本化，计入土地成本

承受方缴纳契税

出让方国家不交土增

二级市场

卖方交土增

买方交契税

土地使用权的转让不包括土地承包经营权和土地经营权转移

集体土地可以流转经营，只是经营权发生转移，使用权没有发生转移

房屋

买卖

以自有房产作价入股投入本人独资经营企业，不缴纳契税

独资企业没有独立人格，老板和企业可以看成一体

如果投入的是有限公司，则要缴纳契税。因为有限公司是具有独立人格的，公司和法人是分别独立的

赠予

法定继承免税

非法定继承要纳税

视同买卖

互换

无差价则计税依据为0，在征税范围内

由补差价的一方缴纳契税

计税依据为差价

特殊情况

作价投资入股、偿还债务、划转、出让、奖励等形式转移房土权属的，要交税

买房拆料或翻建新房应正常征收契税

以下情形视同权属转移

共有不动产份额发生变化

共有人增加或减少

税率

法定税率

3%—5%

住房契税税率可以由省、自治区、直辖市确定差别税率

个人购买90平方米以下且家庭唯一住房的普通住房，减按1%征收

个人购买90平方米以上且家庭唯一住房的普通住房，减按1.5%征收

第二套改善型住房

以家庭为单位

面积90平方米以下

1%

面积90平方米以上

2%

计税依据

成交价

买卖

市场价

赠予

差价

互换

申报成交价、互换差额明显偏低，可以核定

分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按照总价款记征契税

以划拨方式取得土地使用权，经批准改为出让方式重新取得土地使用权，应以补交的土地出让款作为计税依据

仅土地

以划拨方式取得土地使用权，经批准后转让房地产，划拨土地性质未发生改变，承受方以房地产权属转移合同的成交价作为计税依据

房+地，土地性质未发生变化

以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让，承受方以补交的土地出让金和权属转移合同的成交价作为计税依据

房+地，土地性质发生改变

土地使用权出让的，计税依据包括

土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施补偿费、实物配建房屋

房屋与其附属设施

在同一不动产单元（视为一体，不可单独做证）

承受方应支付的总价款

不在同一单元（可以单独做证）

转移合同确定的成交价

承受已装修的房屋，计税依据应包括装修总价款

税收优惠

法定免税

国家单位用于非营利性、社会公共事业承受的房产土地

非营利性的学校、医疗机构等用于教学、社会福利、等用途承受的土地房屋

承受荒山、荒地等土地使用权直接用于农林牧渔生产

婚烟关系存续期间夫妻之间变更土地房产权属

夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更

法定继承人继承土地房屋

配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母继承

非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地房屋权属，属于赠予行为，征收契税

城镇职工按规定第一次购买公有住房

公有变私有

公有制单位以筹资建房形式或单位购买普通住房形式，按国家政策出售给本单位职工，如属于职工首次购买住房，比照公有住房免征契税

外国银行分行改制为外商独资银行，承受原房屋权属免征

信达、华融、长城、东方资产管理公司接受国有不良债权，拿房屋土地所有权抵充贷款本息

廉租房、经济适用房、安置房、公租房

金融租赁公司开展售后回租，承受承租人房屋、土地权属的，应正常纳税。售后回租合同期满，承租人回购原房屋土地权属，免征契税

为社区提供养老、托育、家政服务的机构承受用于上述用途的房产土地

外国驻华使馆、领事馆、国际组织承受房屋土地

改制重组

改制

企业改制

形式

非公司改制为公司

有限责任与股份之间的转变

条件

投资主体存续

持股比例超过75%

事业单位改制

形式

事业单位改制为企业

条件

投资主体存续

持股比例超过50%

公司合并

原投资主体存续

公司分立

分立成两个以上与原投资主体相同的公司

企业破产

债权人承受破产企业抵偿债务的房屋土地，免征

非债权人承受

与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同

免征契税

与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动合同

减半征收

资产划转

同一投资主体内部所属企业之间的资产划转

包括

母公司和全资子公司

全资子公司之间

同一自然人和独资企业

一人有限公司之间

母公司以房土向全资子公司增资

债权转股权

债权转股权后新成立的公司承受原企业的房土

如前面的四大金融机构资产管理公司

划转用地出让或投资

以出让方式或国家作价出资入股方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属于上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税

公司股权转让不属于权属发生转移

国务院可以对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定减征或免征

省、自治区、直辖市可以规定免征或减征的情形

因土地被县级以上人民政府征收，重新承受土地房产的

因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属的

纳税人改变用途不再符合减免税情形的，应当缴纳已经免征或减征的税款

征收管理

纳税义务时间

签订土地、房屋权属转移合同的当天

纳税期限

办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税

房管局备案

退税

办理土地、房屋权属登记前，转让合同取消，纳税人可以申请退还已缴纳的契税