2021注会税法第十章 房产税法、契税法和土地增值税法

2021注会税法第十章 房产税法、契税法和土地增值税法。房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照《中华人民共和国契税法》规定缴纳契税。

税法第十章 房产税法、契税法和土地增值税法

• 考情分析
  • 次重点章，年分值波动比较大，多则20分，少则3－5分，平均分值10分左右。2021年教材房产税税收优惠增加较多，契税按新法重新编写。
• 房产税
  • 一、纳税义务人：征税范围内房屋产权所有人
    • 产权属国家所有的
      • 经营管理单位纳税
    • 产权属集体和个人所有的
      • 集体单位和个人纳税
    • 产权出典的
      • 承典人纳税
    • 产权所有人、承典人不在房屋所在地或产权未确定及租典纠纷未解决的
      • 房产代管人或者使用人纳税
    • 无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产
      • 使用人代为缴纳房产税
    • 融资租赁的
      • 承租人纳税
    • 出租的
      • 出租人纳税
  • 二、征税范围
    • 1.征税对象是房产。房产是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
    • 2.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。
  • 三、税收优惠
    • 1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
      • 【提示】上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
    • 2.由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
      • 【提示】新增：由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税。
    • 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
      • 【提示1】宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房。
      • 【提示2】宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。
    • 4.个人所有非营业用的房产免征房产税。
      • 【提示】对个人拥有的营业用房或者出租的房产应照章纳税。
    • 5.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
    • 6.从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
    • 7.经营公租房的租金收入免征房产税。
    • 8.新增：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。
    • 9.新增：经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
    • 10.新增：自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
    • 11.新增：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，无论是施工企业自行建造还是基建单位出资建造，交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或者低价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定缴纳房产税。
    • 12.新增：纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分分别征收或免征房产税。
    • 13.自2019年1月1日至2021年12月31日，对为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费的高校学生公寓免征房产税。
    • 14.自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场 （包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。（同城镇土地使用税）
    • 15.新增：为推进国有经营性文化事业单位转企改制，对由财政部门拨付事业经费的文化事业单位转制为企业的，自转制注册之日起5 年内对其自用房产免征房产税。2018年12月31日之前已完成转制的企业，自2019年1月1日起，对其自用房产可继续免征5 年房产税。
    • 16.新增：房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。
    • 17.新增：自2019年1月1日至2021年12月31日，对商品储备管理公司及直属库自用的承担商品储备业务的房产免征房产税。
    • 18.新增：自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自用或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产免征房产税。
    • 19.新增：自2018年1月1日至2023年12月31日，对纳税人及其全资子公司从事大型民用客机发动机、中大功率民用涡轴涡浆发动机研制项目自用的科研、生产、办公房产免征房产税。
    • 20.新增：自2019年1月1日至2021年12月31日，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人在50%的税额幅度内减征房产税。增值税小规模纳税人已依法享受房产税其他优惠政策的，可叠加享受本规定的优惠政策。
  • 四、征收管理
  • 五、税率
    • 比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种：一种是按房产原值一次减除10%－30%后的余值计征的，税率为1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。
      • 【提示1】自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。
      • 【提示2】新增：对企事业单位 、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
  • 六、应纳税额计算：从价计征
    • （一）应纳税额计算：
      • 推荐的公式：应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%/12×应税月份
    • （二）计税依据
      • 1.房产原值是纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价，包括应当缴纳房产税，但未在该账户中记载的房产。
      • 2.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
        • 【提示】宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
      • 3.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应地增加房屋原值。
      • 4.房产原值应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、照明、通风等设备；电力、电讯、给排水、电梯等。无论会计核算中是否单独记账与核算，均应并入原值计税。
        • 【提示1】对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；
        • 【提示2】对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
  • 七、应纳税额计算：从租计征
    • 应纳税额＝租金收入（不含增值税）×12%（4%）
      • 【提示1】个人出租住房暂按4%
      • 【提示2】所谓房产的租金收入包括货币收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
      • 【提示3】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
  • 八、两种计税方法适用的特殊情形
    • 1.投资联营的房产：参与利润分红，共担风险的以房产余值计税；收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。
    • 2.融资租赁的房产：依照房产余值缴纳房产税。
      • 【提示】承租人自合同约定开始日的次月缴纳，无约定的自合同签订的次月缴纳。
    • 3.居民住宅区内业主共有的经营性房地产：自营的按余值计税，出租的按租金收入计税。
      • 【提示1】无原值或不能将业主共有房产与其房产的原值准确划分开的，由税务机关核定。
      • 【提示2】实际经营的代管人或使用人缴纳。
  • 九、地下建筑物应纳税额计算
    • 房产用途
      • 1.工业用房产
        • 应税原值：房屋原价的50%～60%作为应税房产原值
        • 计算公式：应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%
      • 2.商业和其他用房产
        • 应税原值：房屋原价的70%～80%作为应税房产原值
        • 计算公式：应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%
      • 3.出租的地下建筑
        • 按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税
      • 【提示】对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税
  • 【小结】掌握性熟悉基本规定。掌握房产税应纳税额计算。税收优惠增加较多，注意。
• 契税
  • 一、纳税义务人：境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
  • 二、征税范围：
    • 1.国有土地使用权出让
    • 2.土地使用权转让：包括出售、赠与、互换，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
    • 3.房屋买卖、赠与、互换。
    • 【注意】
      • 1.以下情况视同买卖房屋：
        • （1）以房产抵债或实物交换房屋。
          • 【提示】按房屋现值缴纳。
        • （2）以房产作资、入股。
          • 【提示1】按投资人入股房产现值缴纳契税。
          • 【提示2】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免契税。
        • （3）买房拆料或翻建新房。
      • 2.房屋赠与的注意事项：
        • （1）房屋的受赠人原则上要按规定缴纳契税。对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人 （包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属的，不征收契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
        • （2）以获奖方式取得房屋产权，实质上是接受赠与房产的行为，也应缴纳契税。
      • 3.以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照规定征收契税。
  • 三、税率
    • 1.实行3%～5%的幅度税率。具体执行税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在3%～5%的幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照上述规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
    • 2.自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%的税率征收契税。
  • 四、计税依据
    • 1.土地使用权出售、房屋买卖：为土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、其他经济利益对应的价款。
    • 2.土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移：税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
    • 3.土地使用权互换、房屋互换：换取土地使用权、房屋的价格差额（互换价格相等时，免征契税；互换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税）。
      • 纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《税收征收管理法》的规定核定计税依据。
    • 4.国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。具体而言：
      • （1）协议方式出让：土地出让合同确定的成交价格，具体包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定计税依据：
        • ①评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
        • ②土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
      • （2）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权：土地受让方应依法补缴契税，其计税依据为应补交的土地出让金和其他出让费用。
    • 5.房屋附属设施征收契税的依据：
      • （1）不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
      • （2）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的：按合同规定的总价款计征。
      • （3）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的：按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
  • 六、税收优惠
    • 1.有下列情形之一的，免征契税：
      • （1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的。
      • （2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
      • （3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产。
      • （4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。
      • （5）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
      • （6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
      • 根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
    • 2.省 、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：
      • （1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。
      • （2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
      • 免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
  • 七、征收管理
    • 1.纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。
    • 2.纳税期限：在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
    • 3.纳税地点：土地、房屋所在地的征收机关。
    • 4.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
    • 5.在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。
  • 【小结】熟悉基本规定，考频相对高的是征税范围、税收优惠、计税依据和税额计算。
• 土地增值税
  • 一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。
  • 单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者和其他个人。
  • 二、征税范围
    • 基本规定
      • 1.转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。
      • 2.对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
    • 房地产继承、赠与
      • 不征。（赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与）
    • 出租
      • 不征
    • 房地产抵押
      • 1.抵押期不征
      • 2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税。
    • 房地产交换
      • 征税（个人之间互换自有居住用房地产免征）
    • 合作建房
      • 1.建成后自用
        • 暂免
      • 2.建成后转让
        • 征税
    • 代建房
      • 不征
    • 房地产重新评估
      • 不征
  • 三、应纳税额计算方法
    • 一、计算步骤如下：
      • 1.计算转让房地产取得的收入A；
      • 2.计算扣除项目金额B；
      • 3.计算增值额C＝A－B（增值额＝收入—扣除项目）
      • 4.计算增值额C占扣除项目金额B的比例（C÷B），确定适用税率；
      • 5.应纳税额＝增值额C×适用税率－扣除项目金额B×扣除系数
    • 二、税率（四级超率累进税率）
    • 【小结】掌握征税范围，计算综合题目中“征税范围”错，整道题得分将非常低。应纳税额的计算方法是过渡性考点，掌握计算步骤。税率考试需要记忆。
  • 四、增值额确定
    • 一、应税收入
      • 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：
        • （1）货币收入；
        • （2）实物收入；
        • （3）其他收入。
        • 【提示1】实物收入按取得时的市场价格折算成货币收入。
        • 【提示2】应税收入不含增值税。
        • 【提示3】特别注意和征税范围的结合。
    • 二、扣除项目
      • （一）新建房地产的扣除项目的确定：
        • 1.取得土地使用权所支付的金额。
          • 土地使用权支付的地价款
            • 出让方式为土地出让金
            • 行政划拨方式为补交的土地出让金
            • 转让方式为实际支付的地价款
          • 交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费。
            • 【提示】特别注意和征税范围的结合。
        • 2.房地产开发成本：
          • （1）土地的征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
          • （2）前期工程费；
          • （3）建筑安装工程费；
          • （4）基础设施费；
          • （5）公共配套设施费；
          • （6）开发间接费用等。
          • 【提示1】特别注意和征税范围的结合。
          • 【知识点链接】增值税：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）销售额＝全部价款和价外费用—受让土地时向政府部门支付的土地价款。
          • “向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
        • 3.房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。
          • 【提示】开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。
            • 分摊利息支出，并提供金融机构贷款证明的
              • 利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×5%以内
            • 不能分摊利息支出或不能提供证明的
              • （取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×10%以内
            • 注意：
              • ①超过上浮幅度的部分不允许扣除。
              • ②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
              • ③全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。
              • ④有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。
              • ⑤清算时，已计入开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣。
        • 4.与转让房地产有关的税金：城市建设维护税、印花税、教育费附加。
          • 【提示1】计算税金时要注意题目中的纳税人的情况：
            • （1）房地产开发企业：城市建设维护税、教育费附加（一税一费）。
            • （2）其他纳税人：印花税（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）、城市建设维护税、教育费附加（二税一费）。
          • 【提示2】地方教育费附加是否扣除注意审题。
          • 【提示3】新增：“营改增”后 ，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加扣除。
        • 5.财政部规定的其它扣除项目
          • 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
          • 【提示】只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，加计20%的扣除。
      • （二）存量房地产的扣除项目的确定；【记忆法】房、地、税
        • 1.房屋及建筑物的评估价格：重置成本价×成新度折扣率
          • 【提示1】重置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
          • 【提示2】成新度折扣率：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。（注意：不是折旧率）
          • 【提示3】不能取得评估价格，但能提供购房发票的：按发票金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
        • 2.取得土地使用权所支付的地价款或出让金：对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
        • 3.国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金。
          • 【提示】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
  • 五、清算、税收优惠和征收管理
    • 一、房地产开发企业土地增值税清算
      • （一）土地增值税的清算单位
        • 1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
        • 2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
      • （二）土地增值税的清算条件
        • 应进行清算的情形
          • （1）开发项目全部竣工、完成销售的；
          • （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
          • （3）直接转让土地使用权的。
        • 要求的情形
          • （1）已竣工验收的项目，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
          • （2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
          • （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
          • （4）省税务机关规定的其他情况。
      • （三）新增：土地增值税的清算时间
        • 1.凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
        • 2.凡属税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在接到主管税务机关下发的清算通知之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。
      • （四）土地增值税清算应税收入的确认
        • 1.一般情形下销售房地产应税入的确认。
          • （1）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入。
          • （2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
          • （3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
          • （4）房地产开发项目的销售行为跨越“营改增” 前后的，按以下方法确定土地增值税应税收入：
          • 土地增值税清算应税收入＝ “ 营改增” 前转让房地产取得的收入＋ “营改增”后转让房地产取得的不含增值税收入
        • 2.视同销售房地产应税收入的确认。
          • 将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
            • （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
            • （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
          • 3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
      • （五）土地增值税的扣除项目
        • 1.扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
        • 2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
        • 3.与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
          • 01建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
          • 02建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
          • 03建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
        • 4.销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。预提费用，除另有规定外，不得扣除。
        • 5.多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
        • 6.质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
        • 7.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
        • 8.契税应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
        • 9.拆迁安置费的扣除
          • ①回迁视同销售确认收入，同时确认拆迁补偿费，差价款调整拆迁补偿费；
          • ②异地安置：包括本企业项目安置、购入安置和货币安置，计入拆迁补偿费。
      • （六）土地增值税的核定征收
        • 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
          • 1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
          • 2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
          • 3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
          • 4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
          • 5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
          • 【提示】核定征收率原则上不得低于5%。
      • （七）其他规定
        • 1.在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
        • 2.预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
    • 二、税收优惠
      • 1.建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
      • 【提示】对于纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
      • 2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。
      • 3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
      • 4.单位转让旧房作为改造安置住房或公租房房源且增值率未超过20%的，予以免税。
      • 5.新增：自2008年 11月 1 日，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
    • 三、征收管理
      • 1.加强土地增值税的预征管理。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
      • 2.纳税申报：在转让房地产合同签订后的7日内办理纳税申报。
      • 3.纳税地点：应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。
      • （1）纳税人是法人的。转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，应在房地产的坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
      • （2）纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在房地产坐落地税务机关申报纳税。