投资性房地产知识汇总

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。下图讲述了投资性房地产概述、确认和计量模式概述、计量模式账务处理、投资性房地产处置等，内容丰富全面，初学者的福音！

第五章 投资性房地产

• （四）后续计量模式的变更： 会计政策变更
  • 判断题题眼：成本模式→公允价值模式，不允许从公允价值模式变到成本模式
  • 计量模式变更时，生成转换日公允价值 公允价值与账面价值的差额（可借可贷）调整期初留存收益
  • 借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值） 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产：（转换销掉） 盈余公积：倒挤差额（10%）—可借可贷：（公允高贷差） 利润分配— 未分配利润：倒挤（90%）—可借可贷（公允高贷差）
    • 计算分析题常考点
• （五）转换：双向转换、用途变更
  • 转换日
    • 投——非投
      • 改为自用：达到自用状态，企业开始用于生产商品、提供劳务或经营管理的日期
      • 转为存货出售：租赁期满，董事会书面决议重新开发用于对外出售的日期
    • 非投——投：出租
      • 存货、自用建筑物：租赁期（合同生效日）起
      • 自用土地使用权：停止自用，确定用于赚取租金或资本增值日
  • 成本模式转换的 会计处理：无差额
    • （1）一般情况：对着转； （2）涉及存货：借方科目倒挤
    • 投—非投：对着转
      • 借：固定资产/无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面余额） 累计折旧/累计摊销 减值准备
    • 非投—转投
      • 借贷对调科目
    • 难点：投—存货：
      • 借：开发产品（销掉账面价值—倒挤）：投资性房地产—投累计折旧（摊销）—投减值 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
        • 存货—转股： 借：投资性房地产（倒挤） 存货跌价准备 贷：开发产品
  • 公允价值模式转换会计处理：有差额
    • 投—非投
      • 借：固定资产/无形资产/开发产品（生成：转换日公允价值） 贷：投资性房地产—成本（销掉） —公允价值变动（可借可贷：增值在借方，减值在贷方） 公允价值变动损益（差额） （公允价值变动损益——借方：贬值转换日公允小；贷方：转换日公允大增值）
    • 非投—转投
      • 借：投资性房地产—成本（生成：转换日公允价值） 累计折旧/累计摊销 减值准备/存货跌价准备 账值借差：公允价值变动损益（转换日公允＜销掉账面价值） 贷：固定资产/无形资产/开发产品（原值/账面余额） 增值贷差：其它综合收益（转换日公允大＞销掉账面价值）
• （六）投资性房地产处置：出售、转让、报废、毁损（2014、2018年真题：基础视频P15：48分）
  • 成本模式处置
    • 考点：成本模式处置对营业利润的影响：其它业务收入—其它业务成本
    • 出售：确认收入
      • 借：银行存款（含税价） 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额）
    • 结转成本
      • 借：其他业务成本（倒挤） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
  • 特别难理解点：公允价值模式处置
    • 考点：投资性房地产处置时对营业利润的影响：每一笔要考虑：其它业务收入—其它业务成本+其它综合收益
    • （1）出售：确认收入
      • 借：银行存款（含税价） 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额）
    • （2）结转成本
      • 借：其他业务成本：倒挤（账面价值） 　　贷：投资性房地产——成本 　　　　　　　　　　——公允价值变动 （可借可贷：增值在借方，贬值在贷方）
    • （3）公允价值变动损益转入其他业务成本 （不影响利润）
      • 借：公允价值变动损益（可借可贷）： 　　贷：其他业务成本
        • 该笔分录不影响营业利润
    • （4）非投—转投：贷差：其他综合收益冲减其他业务成本
      • 借：其他综合收益 　　贷：其他业务成本
• （三）计量模式账务处理
  • 发生时
    • 成本模式 ： 公允价值模式： 借：投资性房地产/投资性房地产—成本 贷：银行存款/在建工程/开发成本
  • 收取租金
    • 借：银行存款/其它应收款/预收账款 贷：其它业务收入 考虑：应交增值税—销项税额
  • 成本模式提折旧
    • 成本模式 ： 借：其它业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
  • 计提减值
    • 成本模式 ： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
      • 计提减值后不允许转回
  • 公允价值模式期末计量
    • 第一次公允价值变动VS投资性房地产—成本 后续：公允价值VS前一次公允价值
    • 不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，变动金额计入当期损益（公允价值变动损益）
    • 公允价值上升：＞账面价值 借：投资性房地产-公允价值变动 贷：公允价值变动损益
    • 公允价值下降：＜账面价值 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产-公允价值变动
  • 后续支出
    • 处理原则
      • 判断题高频考点：再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间改扩建不计提折旧或摊销
    • 资本化支出
      • 转入时
        • 成本模式
          • 借：投资性房地产——在建【账面价值】倒挤 　　投资性房地产累计折旧（摊销） 　　 投资性房地产减值准备 　　贷：投资性房地产
        • 公允模式
          • 借：投资性房地产——在建【账面价值】 　　贷：投资性房地产——成本 　 ——公允价值变动
            • 注意：公允价值变动可借可贷
      • 改扩建支出
        • 借：投资性房地产——在建 　　贷：银行存款/应付账款
      • 改扩建结束
        • 借：投资性房地产（或：投资性房地产——成本） 　　贷：投资性房地产——在建
    • 费用化支出 （日常维护支出）
      • 发生时计入当期损益
        • 借：其他业务成本：财务报表项目—营业成本 　　贷：银行存款/原材料/应付职工薪酬
          • 常考：判断或选择题
• （二）确认和计量模式概述
  • 同一企业只能采用一种模式后续计量，不得同时采用两种计量模式
  • 外购
    • 在购入同时开始对外出租或用于资本增值才能确认：价、税、费
  • 自行建造
    • 自行建造活动完成（达到预定可使用状态）同时开始对外出租或用于资本增值： 土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用
  • 成本模式（通常情况）
    • 3个允许：允许折旧、摊销、计提减值准备 投资性房地产累计折旧（摊销）
      • 已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回
  • 公允价值模式：（满足特定条件）
    • 1.只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可采用公允价值模式后续计量： （1）有市场：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； （2）有信息：能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其它相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。
    • 允许：反映公允价值的波动 （3个不允许），同时满足2个条件
      • 一旦采用公允价值模式，应当对所有投资性房地产均采用公允价值模式
• （一）概述
  • 定义：赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，能够单独计量和出售。 特征：是一种经营性活动；在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所和用于销售的房地产
  • 投资性房地产范围
    • 租赁期日：合同生效日； 租赁开始日：签合同日
    • 已出租的土地使用权：真正租出去才算 出让或转让方式取得，以经营租赁方式出租
    • 持有并准备增值后转让的土地使用权
    • 已出租的建筑物：企业拥有产权 企业出租建筑物，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，确认为投资性房地产：提供维修、保安等日常辅助服务
      • 持有以备出租的空置建筑物或在建建筑物，如企业明确表明将其用于出租且持有意图短期内不再变化的，即使尚未签订租赁协议，也视为投资性房地产
    • 不属于投资性房地产
      • （1）自用房地产、存货：房地产开发企业用于销售而开发建造的商品房和土地
      • （2）租入再转租给其它单位的土地使用权、建筑物
      • （3）按照国家有关规定认定的闲置土地
      • （4）企业拥有并自行经营的旅馆， 持有目的：提供客房服务赚取服务收入
      • （5）企业出租给本企业职工居住的宿舍，租金间接为企业自身生产经营服务，属自用房地产
    • 部分出租、部分自用、部分作为存货出售，分别确认不同资产
• 考试重点难
• 自租赁期开始日或用于资本增值日起，才能确认转换为投资性房地产
• 考情分析：近2年常考主观题：+所得税，后续计量模式的变更、转换