民法之所有权（法考）

民法之所有权，从所有权取得，物权变动，业主建筑物，共有制度的方面进行分析与整理的思维导图，用于法考、法学考研、民法典、物权法知识的学习。

所有权

所有权取得

原始取得

又称权利新生，是非基于原权利人的意志或意思而取得，是基于法律的规定而取得某物的所有权

如：先占、孽息，劳动生产，善意取得，拾得，发现，添附，征收等；

继受取得

又称传来取得，是基于原权利人的意志或意思而取得某物的所有权

如：合同，继承或受遗赠；

物权变动

规则

公示原则

不公示不能产生物权变动的效果

动产物权变动生效要件：交付

不动产物权变动生效要件：登记

一般物权变动＝有权处分+有效合同+登记/交付＝物权变动＝继受取得；

权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力

基于法律行为

类型

单方民事法律行为

抛弃，捐助；

双方民事法律行为

合同；

多方民事法律行为

设立公司协议；

物权变动公示手段（生效要件）

不动产以登记

公示对抗主义

土地承包经营权：自合同生效时设立，流转时未经登记不得对抗善意第三人；

地役权：自地役权合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人；

动产抵押权：自抵押合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人；

更正登记

不动产登记薄记载权利人书面同意更正或证据证明登记确有错误，登记机构应予以更正；

异议登记

情形：借名买房；

原因：不动产登记簿记载的权利人不同意更正；

效力：申请人自异议登记日起15日内不起诉，异议登记失效；

异议登记不当，造成权利人损害，权利人可向申请人请求损害赔偿；

法律效力：不阻却债权与物权，仅阻却善意取得的发生；

预告登记

情形：解决期房买卖中的“一房数卖”，基于房屋买卖合同而产生的债权；

预告登记后的效力

1||| 买方对房屋享有的仍然是债权而非物权；

2||| 仍可出卖该房屋，仍是有权处分，合同仍合法有效；

3||| 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

4||| 预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效

法律效力：不阻却债权，仅阻却物权；

动产以移转占有

现实交付

直接交付标的物；

观念交付

简易交付

先租借后买；

指示交付

购买前第三人占有，合同成立时第三人代替交付；

占有改定

先卖后租借；

拟制交付

交付标的物的单证；

非基于法律行为

事件和事实行为

善意取得

特殊物权变动＝无权处分+有效合同+登记/交付＝物权变动＝原始取得＝善意取得；

不动产=卖方无权处分+买方主观善意且无重大过失+买方客观支付合理对价+已经完成公示=善意取得

适用范围

动产

占有委托物，如租赁合同关系，保管合同关系，承揽合同关系等；

占有脱离物，如盗赃物、遗失物、埋藏物、隐藏物等（不适用善意取得）；

不动产

夫妻共有房屋，产权只登记在一人名下；

法院作出判决后导致记名产权人和实际产权人不一致；

房屋买卖合同被认定为无效或被撤销后尚未办过户登记手续期间；

抵押权、质押权、留置权等可善意取得；

效力

行为人善意取得标的物后对标的物的再处分属于有权处分，二者签订的合同合法有效，第三人可继受取得标的物所有权；

盗赃物、遗失物不适用于善意取得制度

拾得遗失物

含义

发现他人遗失的动产并予以占有的一种民事法律事实；

拾得人义务

返还义务，拒不返还按侵权之诉处理；

通知义务

拾得人应当及时通知权利人领取，或送交公安等有关部门

保管义务(因故意或重大过失致遗失物毁损灭失应承担民事责任）；

拾得人权利

必要费用请求权；

悬赏报酬请求权；

拾得人侵占遗失物，丧失必要费用请求权和悬赏报酬请求权；

所有权人或者其他权利人有权追回遗失物

遗失物通过转让被他人占有，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物

受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用

权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿

效力

发布招领公告日起1年内无人认领，归国家所有；

拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物，参照适用拾得遗失物的有关规定, 法律另有规定的，依照其规定

遗失物不适用于善意取得制度

无主动产的先占

须以自己所有的意思占有无主物；

标的物是无主动产；

不违反法律法规的强制性或禁止性规定；

添附

附合

不动产与动产

附合物的所有权由不动产所有人取得，应给原动产所有人补偿；

动产与动产

价值较高的原所有人取得合成物的所有权，并给予对方补偿；

混合

动产与动产

价值较高的原所有人取得合成物的所有权，并给予对方补偿；

加工

劳力与他人动产

加工物的所有权原则上归原物所有人，并给加工人以补偿；

例外：加工物价值大于原物时，可归加工人所有，给原物所有人补偿；

合法建造房屋、拆除房屋

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力

取得孽息

公法上的行为

征收、没收、强制执行

有公共利益的需要，方可进行征收，实现国家、集体和个人利益的统一

征收须依照法定权限和程序进行，保证程序公正

征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益

征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件

继承

因继承取得物权的，自继承开始时发生效力

生效法律文书

法院判决

人民法院、仲裁机构的法律文书 导致物权设立、变更、转让或消灭的, 自法律文书生效时发生效力

物权变动公示手段（生效要件）

不以登记或移转占有为物权变动的公示手段，以其他方式如法律文书等为公示手段；

动产无须交付、不动产无须登记，即可发生物权变动的法律效果

业主建筑物

专有权

1||| 业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分权利；

2||| 业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主合法权益；

3||| 建筑物及其附属设施费用分摊、收益分配等事项，有约定从约定，没有约定或约定不明，按业主专有部分面积所占比例确定；

共有权

1||| 业主对建筑物专有部分外的共有部分，享有权利承担义务；

2||| 不得放弃权利为由不履行义务；

3||| 共有部分的权利随建筑物一并转让；

4||| 各区分所有权人间不存在优先购买权，不同于按份共有人的优先购买权；

5||| 业主共有：小区道路、小区绿地，小区公共场所及公共设施，小区物业服务用房，小区维修资金等；

6||| 全楼共有：建筑物外墙、屋顶，楼梯等；

7||| 注：车位、车库属于开发商所有，由开发商通过出售、附赠或出租的方式转移给业主，不属于业主共有

成员权

基于建筑物管理、维护和修缮等共同事务产生的成员权；

一般事项

1||| 制定与修改业主大会议事规则、管理规约；

2||| 选举业主委员会或更换业主委员会成员；

3||| 选聘和解聘物业服务企业或其他管理人；

4||| 使用建筑物及其附属设施的维修资金；

5||| 行权

应由专有部分面积占2/3以上业主且人数占2/3以上业主参与表决；

应经参与表决专有部分面积过半数业主且参与表决人数过半数业主同意；

特殊事项

1||| 筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

2||| 改建、重建建筑物及其附属设施；

3||| 改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动；

4||| 行权

应由专有部分面积占2/3以上业主且人数占2/3以上业主参与表决；

应经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意；

业主权利

自治权

1||| 可设立业主大会，选举业主委员会；

2||| 业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依法律法规规定；

3||| 地方人民政府有关部门、居民委员会应对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助；

决定撤销权

1||| 业主大会或业主委员会决定，对业主具有法律约束力；

2||| 业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受侵害的业主可请求法院予以撤销；

物业管理权

1||| 自主管理权，委托管理权；依法更换解聘物业服务企业或其他管理人；

2||| 监督权，知情权；

3||| 积极配合开展应急处理措施；

救济权

建设单位、物业服务企业或其他管理人及其他业主侵害自己合法权益行为，有权请求其承担民事责任；

优先保障权

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要

业主义务

禁止住改商

应当经有利害关系业主一致同意才可变更（利害关系人享一票否决权）；

禁止权利滥用

共有制度

按份共有

管理

有约定从约定，没有约定或约定不明，各共有人都有管理权利和义务；

对共有不动产或动产作重大修缮、变更性质或用途，应经占2/3以上按份共有人同意，另有约定除外；

管理行为：对共有物保值、增值的行为；

收益分配

有约定从约定，没有约定以出资额原则，出资不明以等额为原则；

费用分担

有约从约，无约按份额分担；

分割原则

有约从约，无约随时可分；按份共有人请求分割共有物，不受诉讼时效期间限制；

方式：协商，实物，折价，变价，拍卖，变卖都可；

睱疵担保：其他共有人分担；

共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系应按约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；

因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿

处分

共有物

需2/3以上份额共有人同意，否则属无权处分；

合同有效+善意取得=善意取得共有物所有权；

份额

转让自由，无须经其他按份共有人同意；

按份共有人之间转让份额，其他按份共有人不享有优先购买权

对外转让的限制

同等条件下，其他按份共有人享有优先购买权；

应及时将转让条件通知其他共有人，使合理期限内行使优先购权；

多人行使优先购买权时，协商确定，协商不成按共有份额比例行使；

第三人损害共有物

连带债权：对外连带，对内按份

各共有人均可行使全部物上请求权或债权请求权；

共有物害第三人

连带债务

第三人可请求各共有人清偿全部损失；

超过份额，有权向其他共有人追偿；

共同共有

分类

夫妻关系

家庭关系

遗产继承关系

合伙关系

同居关系

除此之外，统统认定或推定为按份共有

管理

有约从约，无约则各共有人都有管理权利和义务；

全体共有人一致同意；

收益分配

共同享有；

费用负担

有约从约，无约共同负担；

分割原则

共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割

因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿