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土地经济学
这是一篇关于土地经济学的思维导图，主要内容包括：如何强化的管理，新《土地管理法》，名词解释，论述，第十九章 土地税收（考过论述和名词解释），第十八章 土地金融（没考过），第十七章 地价⭐️，第十六章 地租（每年一道题，多为简答），第十五章 土地供需，第十四章 土地市场，第十章 中国土地使用制（爱考论述题），第九章 中国现行土地所有制。
编辑于2024-11-10 12:46:23- 土地管理法
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土地经济学
第一章 导论（考的不多）
土地
是由地球表面及表面的土壤，岩石，矿藏，水文大气和植被等要素构成，并综合了人类正反面活动成果的自然-经济综合体。
土地开发
一般指对未利用/利用效率低下的土地，通过工程、生物/综合性的措施，使其成为可利用的/效益更高的土地的过程
国土
是一个主权国家的全部疆域，即其所管辖的领土、领海领空的总和，包括这一区域范围内的全部资源条件
土地特性（自然、经济）
自然
位面质功
经济
供报方后
土地功能
承载生育资源生态资产财产功能
土地的分类
地形、土壤质地、产量、所有权、利用状况
2001年3个一级类、15个2级类
2017年土地利用分类—-12个一级类
土地经济学研究对象
土地资源利用
土地在国民经济各部门的分配（人与地）
土地财产制度
土地所有制、土地使用制、土地管理制度（人与地）
土地资产流转
土地权属转移、土地价值、土地收益分配（人与人）
第二章 土地资源利用（土地利用是重点）
土地利用
人类劳动与土地结合获得物质产品及服务的经济活动，这一活动表现为人类与土地进行的物质、能量、价值、信息的交流和转换
土地利用的内容
土地资源的调查分类统计
调查自然因素、分等定级，因地制宜
土地利用现状分析
程度、结构、效益
编制土地利用规划
写 国土空间规划
土地开发
未利用变为可利用，广义整理未利用地、狭义生荒地开垦为耕地
土地保护
合理利用和经营土地，造福当代和后代
基本农田
根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的长期不得占用的和基本农田保护区规划期内不得占用的耕地
基本农田保护区
为对基本农田实行特殊保护而依照法定程序划定的区域
土地利用现状分析
1 土地利用程度
农业：垦殖系数、森林覆盖率、水面利用率
城市：建筑密度、容积率、土地利用系数
人类对土地的利用和改造程度，土地受人为影响的变化程度
2土地利用结构
各类型数量上的比例关系
与需求结构相吻合，与自然性状相适应
3土地利用效益
指利用土地后带来的 经济效益、生态效益、社会效益，反映了人类利用土地目标的实现程度。
土地利用经济效益用单位面积的土地所提供的产品、服务来表示
中国土地利用现存问题
1 土地粗放经营与过度利用并存
偏远粗放，发达过度利用
2土地短缺与浪费兼有
耕地不足，占而不用
3土地利用率和利用效益都有待提高
容积率、交通、占而不用
4 人均土地资源数量少
5耕地数量大幅度下降
6土地质量退化严重
7土地利用结构不合理
8耕地后备资源不足
影响土地利用的因素
1 自然、2 经济、3 行政、4社会
土地利用的目标
两个目标：1提供产品、2服务
发挥作用
三个层次：1 经济目标、2生态目标、3社会目标
实现土地利用目标的手段
1建立健全完备的土地法律法规体系
新 土地管理法
2编制国土空间规划
3改革和完善土地制度
改革目标：同地同权同价，规范的城乡土地市场
4由政府严格控制农地向非农地的转移
依据土地用途管制进行严格控制
适当提高征地补偿标准
5税收手段
促进产业政策的实施
调节土地级差收益的分配
6土地科技与教育手段
科技研究—科学利用土地
宣传节约集约用地理念
土地利用的基本原则
1农业优先与统筹安排用地相结合
1 首先保证粮食生产用地，保证全国对农产品需求，布局合理
2非农用地不占或少占耕地，控制占用数量，废弃荒地再利用
3 “18亿亩耕地红线”是实施这一基本原则的具体体现
2集约利用和保持适量耕地相结合
1 为应对耕地锐减，实行集约利用，包括：资金、劳动密集型
2 人多地少，耕地日渐稀缺
3 是一个不能动摇的基本原则
3专业化利用和综合利用相结合
1 因地制宜、适当集中连片，以便进行专业化指导
2 尽可能种植多种农作物
3提高土地利用综合效益的最佳途径
4合理开发和科学保护相结合
具体措施
1土地利用与改造相结合
植树、种草改造沙漠
2 土地利用与培养地力相结合
休耕、增施有机肥
3土地利用与保护相结合
防治土壤污染
4土地利用与复垦相结合
使其恢复可供利用状态
5经济、生态、社会效益相结合
选择正确方向手段，实现三种效益统一
集约利用需要的条件
1 有一定的经济实力，可以向土地提供足够的物质投入
2 有较充足的劳动力提供足够的人工
3 有先进的科学技术与管理手段
土地利用效益评价
经济效益
1指对土地的投入和取得有效产品之间的比较
有效产品：社会所需要的产品
2 产品与投入相比较：投入产出率高，经济效益好；低，差。
3产出类、投入类指标
1产出类
1产品实物量、2总收入、3净收入、4利润
2投入类
1土地面积、2劳动力、3资金、4成本
4两种分析方法：静态分析、动态分析
1 静态分析
1 投资产品增长率
平均每年增加产量/投资总额
2 投资收入增长率
平均每年增加总收入/投资总额
3投资收益增长率
平均每年增加纯收入/投资总额
4投资回收期
投资总额/平均每年的纯收入（利润）
2动态分析（结合土地估价一块考！）
考虑货币的时间价值
1贴现系数
1 从现在起，第n年的一单位货币相当于现在的多少；2 现在的一货币相当于n年前的多少
2复利系数
1现在的一货币相当于N年后的多少倍；2 N年前的一货币相当于现在的多少倍
掌握公式
生态效益
土地在一定生产利用条件下的土地生态系统的质量
社会效益
土地利用后对社会需求的满足程度及其相应产生的政治和社会影响
1贴现系数
1 从现在起，第n年的一单位货币量相当于现在的多少；2 现在的一货币量相当于n年前的多少
2复利系数
1现在的一货币相当于N年后的多少倍；2 N年前的一货币相当于现在的多少倍
第三章 土地分区利用
区位理论
1.区位：客观物体分布的地区和地点
2 区位理论：关于自然物体和人类活动的空间分布及其在空间中相互关系的学说
农业区位论- 杜能《孤立国》
1 农业区位论——杜能《孤立国》
1 农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，尤其是农业生产用地到农产品消费地的距离
2城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是呈圈层变化的。围绕城市消费中心形成一系列的同心圆，被后人称为“杜能圈”
3随着到消费地距离的增加，土地经营逐渐粗放；相反，距城市最近的郊区，经营集约度最高。
工业区位论- 韦伯
2 工业区位论
1核心是 通过对运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析，找出现代工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。
2 工业区位的选择涉及的3个因素
1 运输费用
1 地方性原材料：特定地点开采/储存的原料
纯重原材料、失重原材料
2 常见性原材料：广泛分布在各个地方的原料
距离
2 劳动成本
劳动系数=劳动成本/地域重量
越大，廉价劳动力更具吸引力
3 集聚、分散因素
集聚的作用
1 企业便于使用最新技术
2便于开展厂际分工
3易于取得银行信贷
4便于共同使用基础设施，减少开支
分散的作用
给集聚规模造成阻力
3可将原材料费用及其他区位差异用运费差异来替代。这样，影响工业区位的一般区位因子为两种：运费、劳动力
城市区位论-中心地理论
克里斯塔勒
1 克里斯塔勒 从城市中心居民点的1物品供应、2行政管理，3交通运输等主要职能的角度，论述了城镇居民点的结构及形成过程，被后人概括为中心地理论，即城市区位论。
2 有3个支配形成中心地体系的原则
1 市场原则、2 交通原则、3行政原则
3 各个大小城市及其市场区、各大小商业中心及其市场区，形成大小不同的层层六边形
4 越是高级中心地，所能提供的商品与劳务种类越齐全
5 同一等级中心地的市场区是全等的，因此两个相邻的同一等级中心地之间的距离也是相等的；越是级别低的中心地，相邻两个中心地之间距离就越短
三个区位论代表及其内容（21、24简答）
区位理论新发展
1 从单个经济单位的区位决策，到地区总体经济结构及其模型的研究
2 从抽象的纯理论的模型推导，到力求接近实际的区域分析和建立在实践中可应用的模型
3现代交通工具的发展、高新技术产业的兴起
4技术支持：数学模型的广泛建立、计算机技术的大量使用、遥感技术的应用
城乡土地利用区位演变过程
土地区位配置原则
地域分异原则
考虑土地的自然特性，从实际出发
区位利用原则
利用区位理论，确定最佳利用途径及方式，以提高总经济效益
生态系统平衡原则
遵循生态规律，按照生态平衡原则
系统综合原则
农用地生态经济系统和非农用地结构系统相互影响，构成综合的土地系统，要注意其有机结合，提高综合效益
农业土地分区利用
1西方农业布局理论
核心：以区位地租作为分析手段，探求农业生产合理布局问题
区位地租
指经营不同区位的土地所获得的收益差额
L=Y（ m-c ）- Ytd
L 区位地租，Y总产量，M产品市场价格，Ｃ单位产品成本，T运费，D距离
2 农业生产专业区理论
1背景：生产力的快速发展
中心内容：力求土地发挥农业生产上的优势，推进大规模、高效率的专业化生产体系
R地租 Y 产量P收购价 C成本 R=Y（P-C）
3农业地区专业化
说明了农业生产从分散的相对独立的小农业生产转向现代化大农业生产
确定农业生产化方向
1 微观 P =Y（P-C）
2宏观 根据比较利益原则
需要考虑
1 需要发展的农作物在哪些地区种植才能获得最大的经济效益
2 若一个地区同时是几种农作物的最优种植区，且它面积有限，则：1 选能提供最高收益的农作物、2 考虑各地区的利益，不仅是局部利益，更要顾全整体利益
论述：运用农业区位理论指导我国的农业土地利用？
城市土地分区利用
城市土地利用特性
1 位置特殊重要性
位利面交土
2 利用途径多样性
3 面积对土地利用有较小限制作用
4交通运输的更重要性
5 土地改变代价相对巨大
土地利用在城市建设中的经济地位和作用
经居承生
1土地是城市各种经济活动的运行载体
1 城市各种经济活动都是在土地上进行
2城市的发展与土地的合理规划和集约高效利用密切相关
3土地是影响其周围经济区的辐射源
4城市发展对土地利用提出较高的要求，协调用地关系，带动周边农村发展，解决各业用地和城乡用地矛盾
2 土地是城市居民生活的基本空间
1 居民衣食住行，教育、文化、卫生、商业等要占据城市土地相当大的比例
2 城市土地上的消费活动，劳动力的生产和再生产才得以进行，从而促进城市发展
3 土地使城市发挥承接及转运的主要功能
1 城市一般都是交通枢纽，关系到城市和整个国民经济的有效运行
4土地是城市生态经济运行的基础
1城市土地上的一切经济活动，都在城市生态经济链上相互联结、相互影响
2要求在利用城市土地时，必须遵循生态经济规律，其中土地的利用结构和布局合理是基本的前提
城市土地分区原理
五种城市内部功能区布局设想
圈层布局设想
支付地租能力越大的功能单位，分布得越接近市中心
五个圈层
1 商业中心区
2 商业及公共服务区
3 低收入居民区及轻工业区
4高收入居民区
5市郊居住带
三维布局设想
随距离地面高低而变化
扇形布局设想
受交通干线影响
多核心布局设想
自然
城市围绕多个位置分离的核心逐渐形成，发展的核心逐渐融合成一体，形成一个整体的城市
多中心布局设想
人为布设
依据区域间密切联系程度划分为几个大区，分别布设一个次一级的交通中心，围绕这些发展次一级的商业、服务业网点系统，使得每个城区各自成为一个相对独立于中心商业区的经济和生活单元
试论述五种城市功能区布局
中国城市土地分区利用的问题与对策
大城市、特大城市的土地利用
1借鉴 多中心布局设想
中小城市的土地利用
1 规划先行
2 以土地利用的区位原理为基础
1 微观：安排各业用地
2 宏观：规划各功能区的组合
3充分研究各中小城市的 形成过程特点与城市定位，制定适当的建设规划、土地利用规划
第四章 土地集约利用
土地集约利用
指在单位土地面积上合理的增加物质和劳动投入，以提高土地收益的经营方式
有一定的时代特点、有一定地域性，力求生态经济社会效益统一
土地利用集约度
指在生产过程中，单位面积的土地上投放的资本和劳动的数量
在其他条件不变的情况下，单位面积的土地投放的资本和劳动的数量越多，土地的利用集约度就高，反之就越低。
形式：1 资本集约型、2 劳动集约型
土地报酬递减规律
内涵：在技术不变、其它要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种要素的投入所带来的报酬的增量是先递增后递减的
边际报酬
其他生产要素保持不变时，增加一单位某一生产要素所带来的额外产出
区别土地报酬和土地肥力
1 土地报酬 实质是 对一定面积土地投入某项变动要素的生产率
2 土地肥力 是农用土地生产农作物的潜在能力，实际指土地经济肥力（由自然肥力和人工肥力构成），土地肥力变化取决于 人工肥力的变化
土地报酬变化阶段的定量分析
APP MPP TPP
最佳投入点
TPP总产量 APP平均产量 MPP边际产量
1 边际产量MPP：每增加一单位某种生产要素所增加的总产量
图表
1 如果不考虑价格因素，只考虑实物形态的报酬，C就是最佳投资点，此时总产量最高
2 如果考虑生产要素的价格和产出物的价格时的最佳投资点，要按以下方法
1生产函数是点函数时，
2 生产函数是连续函数时，
3上述方法求的X值肯定在A——C之间
3超过C点之后再追加投资，边际产量可能为0 或负数，总产量可能不变/减少，因此，投入量不能超过C点
土地报酬递减规律的应用
1正确认识投入
1 要想获得土地利用的高效益，就要有大量的投入
2如果某项固定资产投入已达到最佳点，就不应再增加
3应把所有投入作为一个整体纳入变动生产要素类，寻找这些投入的最适量
报酬递减规律的现实指导意义（论述其对指导生产意义）
2正确把握农用土地集约度
合理确定农业土地利用的集约度
三种形态：1实物形态、2 价值形态、3价格形态
1 社会对农产品的需求程度、农业技术发展水平和投入的能力
2要看 土地本身的肥力，包括土壤化学结构、有机质含量、土地位置、交通条件
3投入能否取得好效益，一个重要条件就是土地的受容力或者转化力，贫瘠土地低，肥沃土地高
4要看具体的经营目标：最大利润；更多物质产品
利润：成本🟰收入
产品：边际报酬等于零
如何实现农用地节约集约利用
1建立和完善耕地保护制度，严禁违法违规出让耕地
2优化农业用地结构，提高农业土地利用综合效益
3积极推进土地占有税改革
3正确把握非农用地集约度
1力求获取单位面积的土地上的最大经济效益，看两个指标：1实物性指标、2价值性指标
2目前中国城镇土地利用的集约度很不平衡
3反映城镇土地利用集约度的指标就是人口密度、投资强度、容积率、配套投资
4是一个动态过程，目的是实现综合效益最大化：自然、经济、社会效益
5具体要做到：
1适当提高人口密度、投资强度、容积率
2更新观念，实行土地立体建设，向上向下向空中发展
3把重点放在农村居住区、城市棚户区、厂矿区的改造和城乡结合部的开发
4建立集约利用评价体系，可制定不同的标准
1宏观
开发程度、城市用地布局
2中观
城市用地功能上的差异
3微观
投入产出效益、建筑潜力
土地报酬递减规律对集约经营的制约因素
生产要素投入成本
不断投入要素，单位投入的边际效益下降
土地集约度临界点
超过临界点，新增投入回报不足
技术条件限制
技术不进步，投资增产可能无法实现
如何合理的确定非农用地和农业用地的集约度？
土地报酬递减规律的内容，及对集约利用的限制因素
第五章 土地规模利用（多考简答题和名解）
土地利用规模
定义：指经济活动中相对独立的经营实体（企业、城市等）所占用土地面积的大小
作用
1 是反映土地生产要素集中程度的一个指标
2对工商企业的经营规模不具决定意义
3农业经营规模不等于农业土地利用规模，但很大程度上取决于土地利用规模
农业经营规模：一般指农业生产单位中生产力要素的聚集程度和组合关系，即土地、劳动力、资金等要素结合起来，发挥作用的范围和数量界限
影响因素
1农业生产工具的类型
2农业劳动对象的不同
3土地资源和劳动力的数量
4农业劳动力的素质
土地规模报酬
所有生产要素同比例增加/减少，称为“纯粹规模变动”，由纯粹规模变动引起的企业经济效益的变化，称为规模报酬
土地规模扩大与规模报酬之间的3种情况
递增规模报酬
固定规模报酬
递减规模报酬
土地规模利用
使土地利用处于报酬递增的阶段以获得土地规模经济
土地规模经济⭐️
1土地利用处于报酬递增/报酬不变阶段时，土地规模的扩大所能获得经济利益
2规模经济的对立面是规模不经济
3在企业经营层次，表现为较大土地规模的经营能够获得较大的经济收益，或可增加收入，或可降低成本，提高利润率
4在单位产品成本上，表现为单位产品平均成本随着土地经营规模的扩大而不断降低的过程
规模经济表现
土地规模经济来源
2 外部规模经济：整个行业的规模扩大和产量增加而使行业内单个生产经营单位得到的经济利益
包括外部企业规模变化、市场规模变化带来的效益
1内部规模经济：是指因企业经营实体规模扩大而在企业内部产生的效益。在生产阶段，规模经济产生的主要原因是生产要素的不可分性。
1单个生产要素的不可分性
2各生产要素间相互联系的不可分性
规模经济及其来源
集聚经济及其产生原因⭐️
1含义：将生产经营活动集中在某一地点所得到的空间意义上的规模经济
2 产生集聚经济的主要原因
1 规模扩大中大数规则的作用
在存在大量企业而且随机变动在企业之间相互独立的情况下，随机变动的平均影响会相互抵消
2 劳动力供给的互补性和生产的互补性
1 各种劳动力的共存、2生产两种以上产品可以降低成本
3节约企业间交通、通讯费用
企业间存在着广泛的联系
4 消费的多样性
城市中娱乐设施、商业的多样
5公共产品的存在
交通设施、美术馆、科技馆等
农业土地规模利用
1背景
1国外农业土地经营规模的扩大趋势
2国内——扩大
2扩大的经济动因（意义）
1 从工业化、城市化来看
1 缩小收入差距，提高农业劳动生产率
2摆脱小规模经营在市场竞争中的不利地位，享受购销阶段的规模经济
3 充分利用农业机械，获得生产阶段的规模经济
2从市场竞争来看
1国内：农业与非农产业相比，所处的不利地位，以及在农业产业链条中，生产者与后续的加工商和贸易商相比所处的不利地位，并不会随着工业化进程的基本完成而改变，反而有可能进一步加剧。
2国际：随着经济全球化的发展，农业的国际化程度显著提高，为了进一步降低农业生产成本，提高农业的国际竞争力，也要求农业扩大土地的经营规模。
3 扩大的条件
1非农产业发达
部分农民进城有了稳定工作，农业劳动力的人均耕地面积就会增加
2 农机化水平的提高
为其提供可能
3 农业社会化服务的加强
提倡农业合作社组织，服务项目越多，越容易实现
4农业经营者素质的提高
科技知识、管理能力
4实现农业土地规模经营的途径
1建立农地承包经营权流转制度
坚持积极慎重、因势利导、创造条件、循序渐进的方针
2开放农地承包经营权流转市场
1在农地流转过程中，政府要尊重农民的意愿，利用市场机制建立和完善农地流转的有形市场
2扶持特定农业经营
3发展和完善社会保障体系
4不得改变土地的农业用途
规模化经营的限制因素，对策及建议
5组织形式
1家庭经营型：以家庭农场为主
2合作经营型
3企业经营型
4规模服务型
扩大土地运行规模的机制和条件⭐️
城市土地规模利用
1 由于集聚经济的存在，城市规模越大，经济效益就越高
但要确定“适度规模”
2决定城市土地适度规模的因素
由集聚经济和集聚不经济的平衡关系所决定
适度城市规模：城市人均效用水平最高时的规模
3我国如何提高城市土地规模效益
1城市经济结构升级
2城市人口规模扩大，对城市空间扩展的影响
3发展不同规模和不同职能类型的城市，构建合理的城镇体系
第六章 可持续利用
可持续发展
定义：既满足当代人的需求，又不对后代人满足其自身需求的能力构成危害的发展
土地人口承载力
又叫 土地资源的人口承载潜力，指一定面积土地的食物生产潜力所能供养的一定消费水平的人口数量
土地人口承载力研究内容
土地资源生产潜力
人口的承载力
土地可持续利用
1含义：指土地的利用不能对后代的利用构成危害，即土地的利用既要满足当代人对土地的需求，又要保证今后长远发展对土地的需要
2中国土地可持续利用面临的挑战
1 人口总量、劳动适龄人口、老龄人口的三大高峰的重叠出现，将给中国资源、环境和经济带来巨大的压力
2耕地资源不足，人均耕地减少，粮食供给压力增大
3北方地区和沿海城市发展受到水资源的严重制约
4森林资源缺口很大
5主要矿产资源对国民经济的发展保证率下降
6工业生产的污染负荷日趋增加，二氧化硫污染和酸雨危害日趋严重
7农业生态环境日趋恶化，水土流失和土地沙漠化日益严重
如何实现耕地的合理利用
耕地保护
实现耕地空间格局优化和生产与生态协同
产权调整
探索不同耕地产权调整模式，解决耕地细碎化问题
创新耕地资源保护与利用治理机制
构建“纵横结合”耕地多功能和永久基本农田生态补偿机制，粮食补贴，鼓励生产
完善土地征用补偿制度
合理补偿，抑制不合理征地现象
健全法律制度
改革征地制度，完善程序，加大执法力度
合理调整土地利用总体规划
鼓励节约集约用地，限制新增建设用地
3土地可持续利用的目标
1 土地资源配置与土地资源的总量稀缺性高度一致
2土地资源的质量组合与土地资源禀赋相适应
3土地资源利用的时间安排上与土地资源供给的时序性相协调
4考虑地区差异，诱发各地区的发展活力
总之 要实现自然 经济 社会的可持续，要具有（公共可阶）公平性 公共性 可持续性 阶段性
4中国土地可持续利用的战略重点和政策目标
1战略重点：保护耕地
2政策目标：保持耕地总量动态平衡
1应以人口对食物的持续供求平衡为目标
2应建立在区域平衡的基础上
3要有长远性
4要考虑环境的适宜性
5特别要追求质量的平衡
3在实现动态平衡的基础上，改造中低产田，以提高现有的新增耕地的质量，提高产出率
目的
1改善生态环境
2解决脱贫问题
3从总体上缓解土地短缺压力，促进经济全面发展
4切实提高土地肥力，改善质量
中国如何实现耕地的可持续利用
第七章 土地利用规划
土地利用规划
指一个国家/地区根据经济社会发展需要和土地资源的实际状况，从长远和全局出发，对一定时期内城乡各类土地的利用所作的综合协调和统筹安排，以实现土地资源的永续利用，促进经济社会全面、协调、可持续发展
土地利用规划的必要性
土地资源的稀缺性
资源有限，需求无限➡️供求矛盾➡️编制规划，满足需求
土地使用的外部性
负外部性定义：个体活动使他人受损
表现：城市土地开发引起的负外部性、土地不合理利用产生的外部不经济问题、土地使用对相邻土地产生的影响
土地质量的差异性和位置的固定性
提供公共物品和服务
土地是载体，市场无法自发提供生态用地等公共产品，需要编制科学规划，促进土地资源合理利用。
国土空间规划
1 内涵
1 国土空间规划：以一定区域内国土空间为对象，以空间运行规律为依托，以实现目标和解决问题为出发点，对国土空间的保护、开发利用、整治修复、治理等提出各种层次的策略，并不断付诸实施的过程性活动
2特点
1策略性：坚持问题、目标导向
2过程性：各种活动（保护、开发、整治、治理）具有生命周期
3操作性：不断付诸实践，以解决问题、实现蓝图目标
4层次性：大尺度、小尺度的空间规划
3 编制体系的构成
1总体规划
1含义：是对一定区域国土空间保护、开发利用、整治修复、治理等在空间和时间上作出的总体安排， 是详细规划的依据、相关专项规划的基础
2内容：
1制定国土空间开发保护战略和目标
2明确国土空间开发保护总体格局和空间布局
3划定三条控制线：生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界线
4合理配置各种资源和要素
5统筹安排整治和修复
2专项规划
1含义：对资源利用、生态修复、环境治理、国家公园、基础设施建设等涉及空间利用的专门安排，是总体规划在特定领域、特定区域的延伸和补充，具有针对性、专一性、从属性
2类型：1 区域性专项规划、2要素性、3功能性
3详细规划
1含义：是对具体地块用途和开发建设强度等作出的实施性安排，是开展国土空间开发保护活动、实施国土空间用途管制、核发城乡建设项目规划许可、进行各项建设等的法定依据
土地利用规划管理对策
1 增强基础、2 完善法规、3健全制度、4创新制度、5强化手段、6加强理论研究
中国土地规划管理
1 规划管理：执行、监测、修正规划内容 2土地规划管理：指各级政府及规划主管部门组织实施依法批准的土地规划，达到资源的合理配置和优化的目的所采取的一系列手段和措施
2 措施、手段
1基础调查
编制实施 国规的 基础和依据
1 WHAT：自然资源调查 是对各类自然资源的数量、布局、权属、开发利用条件进行调查、监测、统计、分析
包括：1全国国土调查、2变更调查、3专项调查
2 WHY：
1 开展 国规 的需要，要盘清资源本底，全面掌握国情国力
2 为国规 提供基础数据
3 各级规划确定与下达目标任务的基本依据
4 对 国规 实施情况进行监测、评估、预警的直接依据
3 HOW：
1 全国国土调查
三调的意义
2变更调查
地籍、土地利用的变更调查，定期汇总统计
3 专项调查
特定范围、特定时间、特定对象进行的专门调查：林地、湿地、矿产、耕地后备资源的调查，勘测定界
4 侧重土地利用现状调查，针对现存问题，需要：1 统一分类和技术规范，推进基础调查和实质融合；2 统一现状底图，实现调查数据与规划用地分类有效衔接
2确权登记
编制实施 国规的 基础和依据
1 WHAT
1 土地确权
含义：指按照法律、政策规定，确认、确定土地所有权、使用权和他项权利的行为
2 土地登记
含义：按照规定程序，由法定机关将土地的权属、用途、面积、等级、价格等情况记录簿册的一种法律行为
3关系
登记是前提，确权是目的
2WHY
1 国规 的需要：作为一项重要的公共政策，要调节各种复杂的利益关系
2 是实施土地资源资产管理的重要内容
3 实现资源永续利用
4防止产权纠纷，合法交易——优化资源配置
3 HOW
1 包括：国有土地使用权、农村集体土地所有权、土地承包经营权
2 充分尊重产权、保护产权、统筹多元利益关系
3 扩大范围，巩固和扩大不动产统一确权登记成果，加快推进覆盖全部资源的确权登记颁证
3用途管制
是 实施 国规管理的 核心内容
1 WHAT
含义：为保证土地资源的合理利用和优化配置，土地所有者、使用者必须按照国家规定的土地用途、土地使用条件使用土地的制度
2 HOW
1 国规 是依据
2 管制应具有差异性
1 综合运用“分区+用途+指标+名录”四种手段，实现从单一用途管制向多手段综合管控转变
3行政审批制度改革
以“多规合一”为基础，推动“多审合一”、“多证合一”，实行差异化的“规划许可”
4国土综合整治与生态修复
是实施 国规的具体措施
1WHAT
1 含义：通过实施 国土综合整治、土地治理复垦、矿山地质环境恢复治理、土壤污染治理、湿地生态修复等，实现对山水林田湖草的系统治理
2 HOW
1 系统治理
系统整治，提升承载力
2人与自然和谐
针对问题，整治修复
3因地制宜
立足实际，体现环境差异性
4遵循生态经济规律
完善生态补偿机制，强调多元化投资渠道
5监测评估预警
是调控国规 实施动态的手段和方法
1 WHAT
含义：利用数字化、信息化工具与手段，对国土空间开发利用和资源保护情况进行长期监测、定期评估和及时预警，掌握国土空间规划各项指标和动态实施情况，为执法督查、绩效考核、政策制定提供参考依据
2 HOW
1 建立统一基础信息平台
实现动态更新、各部门互联共享
2 以基础信息平台为依据
形成“发展目标、用地指标、空间坐标”一致的规划编制审批和实施监督“一张图”，实现国土空间数字化成果全域覆盖
3 建立国土空间开发保护监测预警系统
监测规划冲突，提出建议；统一监测手段，整合数据，构建“全面覆盖、全程监管、实施预警”的监测预警系统
第八章 土地财产制度⭐️
土地制度
1 广义：泛指与土地所有、使用、管理及利用技术等有关的一切制度
2 狭义：指土地所有、使用、管理的土地经济制度及相应的法权制度构成的土地财产制度
土地财产制度
1概念
广义：泛指与土地所有、使用、管理及土地利用技术等有关的一切制度。 狭义：是指土地财产的所有、使用与管理的土地经济制度及相关的土地法权制度构成的土地财产制度。
2构成
土地经济制度
人们在一定的社会制度下土地利用中形成的土地经济关系的总和，是社会经济基础的主要组成部分
土地所有制、土地使用制、土地国家管理
土地法权制度
人们在土地利用中形成的土地经济关系的法律体现，是社会上层建筑的组成部分
两者关系
1 经济制度 是法权制度的基础；决定着法权制度
2 法权制度 反映、确认、保护、规范、强化着经济制度
3特点
1地位的基础性
社会经济制度基本组成部分
2国度的差异性
受到经济政治文化影响
3构成的复杂性
所有占有收益处分
所有制和使用制
土地所有制
1含义：指人们在一定社会制度下土地所有权归属的制度规定
2地位:是土地财产制度的核心、是土地经济关系的基础
3分类:划分为公有、私有
土地使用制
1含义：指人们在一定的土地所有制下使用土地的条件、形式、程序的制度规定
使用土地
2核心内容：确定土地使用权（独立于土地所有权）
土地使用权：指依法对一定土地进行占有、使用并取得部分收益的权利，是土地使用制的法律体现
3 分类
1两权合一
2两权分离
1有偿使用制
2无偿使用制度
无论哪种，实质都是土地的租赁关系
所有制与使用制关系
1 所有制 是基础、决定着使用制、为其提供服务
2 使用制作为反映、体现、实现、巩固 所有制的形式与手段，具有相对独立性
3所有制持续时间长，变动少；使用制灵活独立
土地国家管理制度
1建立的必要性
1土地重要
物质基础，生产生活资料
2供给稀缺
不可再生、需求增加
3利用社会性
4宏观：国家的土地供求平衡；微观上：实现土地利用效益最大化
套话
2 基本内容
1土地权属管理
1含义：国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理
保护权益，调整关系
2任务
1维护 社会主义土地公有制
2 调整土地关系
通过 1土地征用、2国有土地有偿使用、3国有土地转让
3 保护土地所有者、使用者合法权益
3内容
1确认土地所有权和使用权
2管理土地权属的变更
1集体土地的征收
2国有土地的划拨、出让和转让
4土地调整
5土地使用权的收回
6农村土地的承包与转包
7农村宅基地、自留山、自留地的调整
3调解土地权属纠纷
4查处土地权属方面的违法行为
2土地利用管理
1含义：国家通过一系列法律的、经济的、技术的、必要的行政手段，确定并调整 土地利用结构、布局和方式以保证土地资源合理利用和保护的一种管理
调整结构、布局和方式
2内容
1土地开发、整治与保护
2编制土地利用规划
3土地利用的监督与调控
3基本目标
1 保证土地权属清晰、2满足对土地的需求、3土地合理利用、4维护生态环境
4具体任务
1 保护土地所有权与使用权
2 合理调整土地关系
3对土地的所有权、使用权 进行必要的限制
4保证土地资源在国民经济各部门 和各个使用项目上的合理分配和使用
5实施土地有偿使用制度，开放并管理土地市场
6依法征收土地赋税、合理分配和利用土地收益
土地国家管理的基本内容和任务
5手段
法经行技、政策教育规划
土地产权制度
1 土地产权制度
含义：一个国家土地产权体系构成及实施方式的制度规定，是土地财产制度的重要组成部分
产权体系构成及其实施方式
2 土地产权权能结构及含义
1 土地产权含义：指存在于土地之上的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和，包括 所有使用租赁抵押继承地役权等
位置、内容、特点
2 权利束/产权结构
1土地所有权
1 含义：指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。受国家法律保护，是土地所有制的法律体现
2 2⃣️方面：法律、经济意义上
3 四项基本权能：1占有、2 使用、3收益、4处分
4土地所有权基本属性
完排恒归社
2土地使用权
1含义：指依法对土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权
使用土地，取得收益
2 区分广义、狭义
1广义：指独立于土地所有权权能之外，含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合
2狭义：指依法对土地的实际利用权，包括在土地所有权之内，与土地占有权、收益权、处分权是并列关系
3取得方式：无偿（行政划拨）、有偿（出让、转让）
4使用期限
依据用途不同，居住70、商旅娱40、科教文卫50、
4土地租赁权
1含义：土地使用权人/土地使用人通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权 转让给他人。 被转让人即为土地租赁权人，也称为承租人
与广义的土地使用权相比，少了处分权
3土地抵押权
1含义：土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权
受押人为抵押人的土地提供担保，把土地拍卖抵押债务
2性质：1 优先清偿性、2附属性、3不可分性
5土地发展权
含义：1发展土地的权利，是一种可与土地所有权分离而单独处分的财产权。 2是指在符合规划的条件下，变更土地使用性质或者是提高土地利用强度的权利
地上权
是指以支付租金为代价，在他人土地上建设房屋、种植树木等权利。
地役权
是在土地所有权上设定的一种他项权利，目的是调节相邻关系，以便更好的发挥土地效用
永佃权
支付租金，长期或永久使用土地耕作放牧，获得相应收益，是土地用益物权。
土地典权
是指承典人支付典价而占有使用收益出典人的土地，出典人在约定期间内回续的一种民事权利。是一种用益物权。
第九章 中国现行土地所有制
1 所有制概况（要点）
1 基本性质
社会主义土地公有制
2两种形式
全民所有制和劳动群众集体所有制
3土地国有制
城市市区、农村和城市郊区国有土地
4农民集体所有
村、村内两个以上、乡镇农民集体
5镇
根据实际情况处理
如何完善中国现行土地所有制
1中国现行土地国有制的完善
1国有土地所有权行使要充分体现全民意志
2国务院作为国有土地所有权代表应名实相符
3正确解决新建制市土地所有权的转换问题
2中国现行农村土地集体所有制的完善
1 实行单一的土地国有制度的讨论
2实行土地的国家、集体、个人三元所有制
3实行农村土地私人所有制
4实行土地双轨所有制
5应当坚持和完善现行农村土地集体所有制
3完善现行农村土地集体所有制的对策
1集体土地所有权主体/代表明确化
2集体土地所有权权能相对完整化
3集体土地权属具体化
中国现行土地征收制度
1土地征收
1概念：国家为了公共利益的需要，依法将农民集体所有的土地强制地转为国有土地并给予补偿的行为。实质是强制收买，所有权的转变，不存在返还
区别 土地征用：实质是强制使用，只是使用权的转变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为 共同点：公共利益；法定程序；依法补偿
2土地征收的原则
1公共利益需要、2依法征收、3依法补偿
3土地征收的程序
1开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估
2拟定土地征收方案并公告
3复核土地现状调查结果和组织听证
4征收土地报批和审查
5拟征收土地的所有权人和使用权人办理补偿登记
6征收土地补偿争议裁决
7支付征收土地补偿费、妥善安置被征地农民
4土地补偿标准
根据《民法典》、《土地管理法》有关规定，征收土地补偿费用的项目和标准如下
1土地补偿费和安置补助费
2农村村民住宅补偿费
按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则
3其他地上附着物补偿费
住宅之外的建筑物、农田设施、树木、果蔬大棚
4青苗补偿费
被征土地尚未收获的农作物的补偿
5被征地农民社会保障费用
该费用的筹集、管理和使用方法，由省、自治区、直辖市制定
5中国现行土地征收制度的改革与完善
1 进一步具体明确公共利益范围，适当缩小土地征收范围
2 规范土地征收程序，切实维护农民集体土地权益
3改革征地补偿标准，给予公平合理补偿，完善被征地农民保障机制
4在确定为了公共利益的需要而征收土地并依法给予补偿的条件下，严格依法实施土地征收，保障国家安全，促进国民经济和社会发展等对土地的需求
问题：利益分配不均；征收程序不规范；执行不严格；腐败严重；补偿不力；安置政策不统一
第十章 中国土地使用制（爱考论述题）
1 中国现行农村土地使用制
1 农村土地使用制及其特征：
1 农地使用制
特征：
1 农地承包经营权“两权分离”
承包权（包干到户）、经营权（土地耕种权、流转权、收益权）
新《农村土地承包法》明确权利义务、依法平等享有 土地承包权，保证产权公平
2土地承包期长且稳定
新《土地管理法》、《农村土地承包法》规定耕地承包期限30年，草地30-50年，林地30-70年赋予农民长期而有保障的土地使用权
利于土地投资、土地利用效率的提高
3严格用途管制
新《土管法》规定：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地、未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护
2“四荒地：
1 含义：指荒山、沟、滩、丘 四类未被利用的土地
2特征
1土地使用权完整充分
2土地使用权期限较长
50～70年，减少短期和投机行为
3土地使用权转让市场发达
3农村建设用地
1含义：包括乡镇企业用地、村民住宅用地、乡村公共建设用地
2特征
1 有偿使用
2严格土地利用规划
3农村建设用地流转受限
4宅基地
1含义：农村村民依法占有、使用，并依法建造住宅及其附属设施的集体所有的土地
2特征
1严格的成员身份制
2无偿无限期
3受限制的土地用益物权，不能有效流转
3存在的问题
1宅基地所有权虚设
2实行一户一宅的宅基地保障制度难度不断加大
3一户多宅和超标准建房普遍存在
4农地占地规模不断扩大，闲置浪费严重
5大量超标准和闲置的宅基地缺乏有效退出机制
6宅基地的财产权益难以实现
4解决措施
1加大宣传力度，正确宣传中央出台的各项涉及三农的文件和政策法规
2加强制度建设，完善农村宅基地管理制度
3坚持规划先行，强化宅基地规划管理
4建立城乡建设用地增减挂钩制度，积极推进宅基地整理
5规范审批程序，加强宅基地审批管理
6加强队伍建设，强化宅基地监管措施
5完善制度的意义
有利于盘活农村宅基地资源
促进农村产业融合发展
规范农民的建房行为
保障农村社会的公平正义
保障农民的合法权益
什么是宅基地，当前宅基地制度存在哪些问题，如何完善其制度及有何意义
2产权稳定与农地利用
土地经营权的不稳定 导致：
1直接导致 农民土地收益的不稳定
2意味着未来收益的不稳定
导致投资不足
需要：1适当延长土地承包期、2增加土地承包稳定性
3用途管制与农地利用
现状分析：
1产权流转是市场交易的基础，也是资源有效利用的保障
2中国农村土地产权实行用途管制，流转受限，市场机制难以发挥作用，资源配置无法最优
措施：
1 政府提供合理耕地补贴，提高种粮积极性，保证粮食安全
2 政府放松非耕地转为城市用地的管制，让农民享有充分土地流转权，提高收益和土地利用效率
4农村土地流转与土地利用
1农地流转
1背景及重要性
1伴随我国工业化、信息化、城镇化、农业现代化进程，农村劳动力大量转移，农业技术水平不断提高，农户承包土地的经营权流转明显加快，发展适度规模经济已成为必然趋势
2土地问题涉及亿万农民切身利益，事关全局
1 五个动因
1 “二元部门”生产效率差异，非农收入大于农业收入
2土地规模经济
3家庭和土地特征差异
4农业补贴和社会保障制度的促进
5法律法规的完善
2 四方面限制（问题）
1 农地流转不规范，合同格式不统一，无承包农户签字，改变土地用途
2经济发展水平低及非农就业机会少
3信贷约束
4中介服务组织发育滞后
措施
1稳定完善土地承包关系
1健全土地承包经营权登记制度
建立健全承包合同取得权力、登记记载权利、证书证明权利的土地承包经营权登记制度
2推进土地承包经营权确权登记颁证工作
以现有承包台账、合同、证书为依据确认承包地归属
土地经营权流转
四个不得
1不得违背农户意愿
2不得损害农户权益
3不得改变土地用途
4不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境
2规范引导农村土地经营权有序流转
1鼓励创新土地流转方式
鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地。稳步推进土地经营权抵押、担保试点
两转出互入
2严格规范土地流转行为
土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益应归承包农户所有
3加强土地流转管理和服务
引导承包农户与流入方签订书面流转合同，并使用统一的省级合同示范文本
4合理确定土地经营规模
对土地经营规模相当于当地户均承包地面积10-15倍、务农收入相当于当地二三产业务工收入的，应当重点扶持
5扶持粮食规模化生产
在有条件的地方开展按照实际粮食播种面积/产量对生产者补贴试点
6加强土地流转用途管制
坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田。严禁借土地流转之名违规搞非农建设。坚决禁止擅自将耕地“非农化”
3加快培育新型农业经营主体
4建立健全农业社会化服务体系
2农村建设用地流转
1 动因（功能，目的）
1 缓解城市建设用地供求矛盾
2提高土地资源配置效率与集约化水平
3便于农民分享土地增值收益
4利于形成统一的城乡建设用地市场
2特点
1 农村集体建设用地流转“保权留利”
2城市集体建设用地流转“转权让利”
3农村 流转 符合土地利用规划
4 实行 政府指导价/最低保护价
5 城乡用地增减挂钩本质上是 土地发展权的流转
1 体现在：
1在符合国规、用途管制、依法取得 前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市/异地调整入市
2允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市
3推动城中村、城边村、村级工业园等可连片开发区域土地依法合规整治入市
4推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让
2 存在的问题
1 城乡建设用地不“同权同价”
将集体建设用地转为城市建设用地
2土地流转收益分配不合理
因为 县乡政府 作为土地管理者参与收益分配，集体经济组织、使用土地的农户 没获得全部土地流转收益，不符合产权分配原则
3农民尚未完全分享土地增值收益
“转权让利”时，农民仅分享当时工业化和城市化带来的土地增值收益，而不能分享未来土地增值收益
4城乡土地增减挂钩的“地票”制度，也不能有效保护耕地
“落地”的集体建设用地可能是 优质耕地
对耕地实行特殊保护
5 寻租行为
措施
1 严格法律法规
2 执法必严：监督、集体决策、
3意义
1 缓解城市建设用地供求矛盾
2提高土地资源配置效率与集约化水平
3便于农民分享土地增值收益
4利于形成统一的城乡建设用地市场
针对上述问题
关系到 集体经济组织及其村民的土地利益
1根据法定规划确定为工业、商业等经营性用途，并依法登记为集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由个人使用
2明确集体经营性建设用地入市 规则和监管措施，参照同类用途的国有建设用地执行
3进一步明确相关税收标准、政府是否获得基础设施建设带来的土地增值收益
改革要实现
集体经营性建设用地入市流转制度问题及改革的意义
3宅基地流转
1影响因素
1非农收入占比
2是否参加社会保障体系
3土地流转市场是否健全
4对宅基地政策的认知
5是否满足了城市低收入阶层的居住需求
2现有的农村宅基地制度存在的问题
1不利于农民住房财产制度的形成
2宅基地闲置不利于土地集约利用
2中国现行城市土地使用制度
1 传统
1特征
1行政划拨
2无偿无限期
3土地使用权禁止转让
2弊端
1不利于土地的集约利用和合理分配
2不利于企业转换经营机制、建立公平市场竞争秩序
3不利于正确评价企业绩效、判断企业优劣
4不利于城市建设和发展
5寻租行为盛行，造成土地腐败和土地资产流失
2改革的历程
1征收土地使用费（税）
2开展土地使用权有偿出让和转让试点工作
3制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规
4修改《宪法》、《土地管理法》
5制定全国性土地使用权出让和转让法规，全面开放城市国有土地使用权市场
3现行的 内容
1土地使用权出让
指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为
方式：协议、招标、拍卖、挂牌
年限：居住70、工业50、科教文卫体50、商旅娱40、整合/其他50
2土地使用权转让
指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括：出售、交换、赠与
3土地使用权出租
土地使用者作为出租人，将土地使用权随附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
应签订租赁合同
4土地使用权抵押
房地不分、签订抵押合同
5土地使用权终止
原因：1使用年限届满、2提前收回、3不履行出让合同、4土地灭失
4中国城市土地使用制改革
1 适当减少土地行政划拨，四类划拨用地：
1国机军
2城基公
3能交水
4其他
2明确限定土地使用权出让方式的适用范围
商旅娱、商品住宅必须通过 招拍挂方式出让，未明确工业用地
3完善城市土地二级市场
一级市场：城市土地使用权出让市场；二级市场：城市土地使用权转让、出租、抵押市场
出台相关二级市场交易法律法规，建立固定交易场所，严格实行进场交易，禁止擅自改变土地用途以及非法转让国有土地
5城市土地使用制度与土地利用
1为什么要打击土地投机
2协议、招拍挂四种出让方式，为土地投机提供了条件
3土地资源稀缺，供求矛盾突出
1会影响到土地市场的均衡和土地利用
4造成土地闲置浪费
要收土地闲置费
2为什么进行土地储备
1保障粮食安全
2缓解用地供求矛盾
3为什么征收土地增值税
1税收是政府调节土地收益分配的重要工具
2土地收益分配有利于解决公平问题和改善土地资源利用及其效率问题
3对房地产开发企业征收土地增值税实行的是清算式缴纳，取代预征方式，可以抑制土地投机
4打击囤地炒地行为、降低房价、改善房地产供给结构
第十四章 土地市场
土地市场
1内涵
1是土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和
2主体是 土地供给者、需求者和其他参与者
3客体是 各种内涵不同的土地权利
土地市场特点
1 地域性
位置固定，难以形成全国性统一市场，但变化趋势大体相同
2竞争不充分性
某一时间 市场内的交易对象、主体很少，信息获得难，参考交易少，竞争不充分
3供给滞后性
土地价值大，用途难改变 位置固定，土地产品生产/开发周期较长，使得土地、土地产品的供给明显滞后
4供给弹性较小
土地资源不可再生，自然供给无弹性，经济供给弹性较小。价格由需求决定，由于社会发展、人口增加，需求增加，土地价格总体上涨
5低效率性
土地市场是地域性市场，参与者较少，投资决策受价格以外影响因素较大，而且 小替代性
6政府管制较严
要对利用作出规划、限制，调控土地投机、地价非理性增涨
土地市场功能
1优化土地资源配置
1最基本功能
2通过 计划与市场，分配土地资源，在实现利用效益最大化的同时，优化产业结构
2促进土地资源节约集约利用
因为 土地稀缺、位置固定、利用的规划限等影响
2节约集约是土地使用者的必然选择
3 非市场配置会导致 土地资源低效利用、浪费
3有利于保护土地权利人的利益
1市场交易的对象本质是 受法律严格保护的界定十分清晰的各种土地权利
2土地市场 公平公开的原则，保证土地交易顺利进行，依法保护土地权利人权利，实现权力价值
土地配置资源的缺点
1
市场配置土地资源的优缺点
运行的基本条件
1 良好的市场经济环境
1 在 良好环境才能 有效运行，价格机制等才能有效发挥作用
需要 健全法律法规、税收体系、公共服务体系、公共财政体系，公平公正的市场主体和环境
2明晰的土地产权
1最基本条件
2因为客体就是各种权利，如果权利界定不清，交易就无法进行，以土地权利为担保物的土地金融市场也就无法建立
3发达的土地金融市场
1 建设用地 投资额大、回收期长，大多难以靠个人资本进行开发
2世界各国经验表明离不开
3需要 健全银行信贷、土地抵押、土地债券等土地金融形式
4政府扶持的农业金融业的发展是农业发展的基本保障
4 优质的中介服务
1 土地市场是不完全市场
2信息不全、需专业知识，市场交易主体地位不对等
3需要 优质的土地价格评估、土地法律政策咨询、土地交易经纪等中介服务 ，促进交易顺利进行
土地市场模式
土地私有制为基础完全市场模式
土地国家所有制为基础市场竞争模式
土地市场的运行机制
1核心：1供求机制、2价格形成机制
1土地的供给机制
1土地供给：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下可供出售/出租的数量
2 自然供给无弹性、经济供给有弹性
3影响经济供给因素：1土地自然供给量、2土地价格、3土地利用计划和规划、4土地开发成本及机会成本、5税收等政府政策、6建筑技术水平等
4在短期内，经济供给表现为无弹性/弹性较小；长期，有弹性
2土地的需求机制
1土地需求：在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下被购买/租出的数量
2有弹性，引致需求
3影响需求的因素：1土地价格、2国民经济发展水平和速度、3消费者/投资者的货币收入和融资能力、4土地投机、5人口 家庭因素、6消费者偏好、7对未来的预期
2供求决定价格，价格影响供求
中国土地市场建立的必要性
合理配置土地资源
统一市场体系有机组成部分
加强土地管理、保障土地权益
中国土地市场特点
政府驱动
顺应规律，建立市场
以社会主义土地公有制为基础
土地所有权不进入市场
城镇使用权市场为垄断竞争性
国家对一级土地市场实行垄断，二级土地市场完全开放
目前已基本建立起城乡统一
到2020年，基本建立城乡统一建设用地市场
中国土地市场管理
原则
市场配置为主、政府调节为辅
市场配置土地资源，政府宏观调控市场运行
符合国情
两种土地公有制，人均耕地稀缺
以实现资源有效配置、提高综合利用效率最高目标
优化结构，保证产业需求
手段
法律
经济
行政
第十五章 土地供需
1土地供给
1含义：可利用土地的供给，即地球提供给人类利用的各种生产和生活用地的数量
2分类：自然、经济供给
土地自然供给
1 含义：自然形成的可供人类利用的土地，包括已利用和未来可利用土地资源，相对稳定基本无弹性
2影响因素：1 气候条件、2土壤质地、3淡水资源、4其他生产资源、5交通条件
土地经济供给⭐️（不太熟）
1含义：在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的有效供给，是个变量。
2影响因素：自然供给、利用知识技能、社会需要、产品价格、开发利用计划、供给者的行为
3增加土地经济供给的措施
1扩大土地利用面积
2提高土地利用集约度
3建立合理的土地制度
4调整消费结构
5利用新技术
6保护土地资源
2土地需求
1含义：人类为了生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需求
2分类：农业用地、非农业用地需求
3影响需求的因素：1土地价格、2国民经济发展水平和速度、3消费者/投资者的货币收入和融资能力、4土地投机、5人口 家庭因素、6消费者偏好、7对未来的预期
土地供给、土地需求及其影响因素
3土地供求平衡
1耕地供求关系
1基点 人口对粮食的需求及满足程度，且主要受其 影响
如何理解耕地总量动态平衡
1以人口对食物的持续供求平衡为目标
2应建立在区域平衡的基础上
3要有长远性
4要考虑环境的适宜性
5重点是追求质量的平衡
为了实现“耕地总量动态平衡”应采取的措施：
1 教育农民自觉珍惜土地，提高土地生产率
2解决好林粮争地的矛盾
3鼓励农民和其他社会力量开垦荒山、荒地、海涂、河滩，以增加耕地面积
4复垦废弃土地
5提高耕地利用率、生产能力，间接增加耕地面积
6加强用地行政管理，消除“空心村、空心镇”把村庄和城镇中占而未用的土地充分利用起来，减少农村建设占有耕地的数量
7进一步深化土地管理体制改革，探索出一条适合中国国情的、有利于控制耕地占有的土地管理体制
如何理解耕地总量动态平衡，如何去实施这一战略
2非农建设用地供求关系
实现非农用地供求平衡的措施
1作好土地利用总体规划和城市规划，实现城市土地合理功能分区，提高城市土地利用规模效益
2按照规划进行城市综合开发建设，提高城市土地利用效率
3积极稳妥地进行旧城区拆迁改造，盘活城市存量土地，充分利用城区闲置的和利用率低下的土地
4向城市土地空间发展，实现立体利用，提高开发强度，间接增加城市土地供给
4利用地价杠杆调控土地供求关系
1科学对待地价变化，合理、非合理上涨
2在地价上涨时，分析其原因，采取相应对策：1确因生产 生活需要导致的；2因土地炒买炒卖导致的
3地价下降时，必须减少土地供应
4政府做好市场调查和预测，合理确定土地出让数量
5政府出让的宗地面积不宜过大
6对旧城改造项目实行优惠政策：以较低价格出让旧城改造项目中的土地
如何实现土地市场的供求平衡
第十六章 地租（每年一道题，多为简答）
1地租
1含义：是出租土地获得经济报酬，或土地所有者凭借土地所有权向土地使用者索取的经济代价
2是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分
3是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映
2分类
1马克思主义地租
1级差地租
2绝对地租
3垄断地租
2西方经济学的分类
1契约地租
2经济地租
马克思主义地租理论
对西方地租理论的批判
1 批判西方经济学认为地租是“自然对人类的赐予”的错误观点，肯定地租的本质是土地经济关系的体现
2 批判西方经济学认为地租造成价格上涨的错误看法。马克思指出： 地租决定不了产品价格，相反，产品价格决定地租
3批判西方经济学认为 级差地租产生于土地自然差异的错误观点，指出级差地租产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量差异仅是产生级差地租的自然基础
4 批判西方经济学否认绝对地租的错误观点，阐明了价值和生产价格的区别，明确指出产生绝对地租的根本原因是土地所有权的垄断
基本观点
级差、绝对、垄断、建设用地
掌握计算题（以劣等地产品价格为社会生产价格）
内容
1级差地租
1 含义：经营较优土地的农业资本家获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润，来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额
2条件：自然力（优越的自然条件）
3原因：土地有限而产生的资本主义经营垄断
4级差地租1形成条件：1土地肥力差异、2土地位置差异
5级差地租11条件：集约化水平提高
6 两者关系
1实质一致，都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所产生的超额利润转化形成
2 1是2的前提、基础
从历史上看，1先于2
从一定时期运动看，1是2的出发点
7最坏耕地也有级差地租
1由于在较好的耕地上连续追加投资的劳动生产率降低
2由于社会对农产品需求增加，有更坏的耕地投入耕作
3在最坏耕地上追加投资，由于劳动生产率的不同
2绝对地租
1含义：不管种什么样的土地都必须缴纳的地租
2条件：农业资本有机构成 低于 社会平均资本有机构成
3来源：农业产品价值与生产价格的差额，是农业工人创造的剩余价值的一部分
4原因：土地私有权垄断
3垄断地租
1含义：由产品的垄断价格带来的超额利润转成的地租
与土地所有权垄断的存在使农产品按照超过生产价格的价值出售而形成的垄断价格不同
3这种价格只由购买者的购买欲 支付能力决定，而与一般生产价格/产品价值所决定的价格无关
4资本主义城市建设用地地租
1包含 级差地租、绝对、垄断地租
2 土地位置起决定性作用
3土地所有者处于被动地位，因为建设用地地租的增加，主要是由于社会经济的发展和环境条件的改善造成； 是剩余价值超过平均利润以上的余额，来源于企业提供的总剩余产品的一部分
4垄断地租日益成为建设用地地租的主体部分
中国地租理论（社会主义地租理论）⭐️
1是否存在社会主义级差地租
1原因
1仍存在级差地租形成的客观物质条件
土地质量和位置差异、连续投资劳动生产率差异
2仍存在级差地租形成的社会经济关系
土地经营垄断
级差地租的概念：
2 性质：
1反映的是在社会主义土地公有制条件下，国家、集体、个人之间；土地所有者、使用者之间对超额利润的分配关系，它直接表现为地区之间和单位及个人之间经济收益的某些差别
2实质是 在社会主义经济中由土地条件优越的企业单位的劳动者创造的超额利润
3归属/分配
应归还土地所有者
1土地集体所有
I 归集体经济组织
II 归土地经营者
2土地国家所有
1全部归国家
2在租期内主要归土地使用者，但国家也应得一部分
4分配形式：1价格、2税收、3收费、4财政与信贷
2是否存在社会主义绝对地租
1条件：农业资本有机构成 低于工业
绝对地租的概念：由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租
表现形式
税收或租金的形式，用于调节土地资源的分配和使用
2来源：农产品价值大于其社会生产价格
3原因：土地资源的有限性和国家对土地资源的所有权
4存在的前提条件
土地所有权和使用权分离
具体形式：
1土地出让金
2土地转让费
3土地使用费
国有土地
4土地转包费
5土地承包费
6租金
集体土地
3社会主义城市建设用地地租
1特点
2来源
3社会主义制度下地租范畴的理论和现实意义
1 地租范畴是实现土地有偿使用制度的理论基础
2地租成为强化土地管理的有力杠杆
3地租是制定土地产品价格的重要依据
4地租是调控土地价格的客观标准
第十七章 地价⭐️
1土地价格
1含义：
土地纯收益（地租）现值的总和，是地租的资本化价值
2特点：
1 是土地的权益价格
土地买卖实质上是财产权利束买卖
2不是土地价值的货币表现，土地不依生产成本定价
土地是自然物，没有生产成本；固化在土地上的劳动，不足以表现为全部的土地价格
3由土地的供需决定，需求影响更大
自然供给无弹性，需求不断增长
4总体呈上升趋势
地租上升，利息率下降
5强烈地域性
位置固定，难以形成统一的市场均衡价格
3影响土地价格的因素⭐️（必考题）
1一般因素
1含义：指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响。包括：
2具体来说：
1经济发展状况
指经济发展速度、财政收支状况、储蓄投资水平、居民消费能力等。发展越快，投资水平越高，对土地需求增加，地价上涨；反之，地价下降。 居民收入增加时，消费能力增加，住房需求增加，地价上涨
2财税体制
1如果当前的财税体制状况，地方政府为追求地方经济的发展而不断提高投资水平，从而增加土地需求，引致地价上涨。 2如果相关的土地增值税和财产保有税制度较健全， 土地囤积减少、房地产投机减少，地价趋于平稳，反之，剧烈波动
3相关政策
房地产开发政策、地价政策、金融政策、税收等影响较大
4城市规划
对城市性质、功能及宏观区位产生决定性影响，形成不同的地租、地价水平。例 同一块地，若规划为商业，地价水平高于居住；即使同一用途，规划容积率高的地价就高，
5城镇化发展速度
发展中国家若是处于 城镇化的快速发展期，人口会迅速增长，用地增加，地价升高；反之，地价平缓
6土地资源禀赋
决定土地资源的总供给水平。我国人多地少，耕地匮乏，且优质耕地主要分布在东中部地区，决定了我国耕地资源供给和东中部城镇建设用地的供给压力很大
7土地产权状况
1土地产权界定明晰，土地交易顺利进行，土地价格能准确反映土地产权价值，土地的财产价值也能得到有效保障
2区域因素
1 含义：指对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。包括
2具体来说
1区段位置
1指该区域在市场中所处的经济区位，用空间距离和行程时间来衡量。 2一般，距正效应因素（商业中心等）越近，价格越高，距负效应（污染源）越近，地价越低
2基础设施条件
1指对外交通、供水、供电、通信等基础设施和医院、学校等公用设施的状况。这些投资有的含于土地之中，对地价产生直接影响，有的通过影响周边环境，间接影响地价
3规划限制
表现在对区段的土地利用性质、用地结构、用地限制条件等方面，起决定性影响
4环境质量
指自然、社会、人文环境，环境好 则适宜发展居住，商业等，地价高
3个别因素
1含义：指宗地本身的条件和特征对宗地地价的影响。
2如：宗地面积、形状、临街宽度、宗地开发强度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等
3土地用途不同，各因素对地价的影响程度也不同。如 宗地位置和临街宽度对商业用途特别重要；而地质条件 土地规划限制对居住用地影响较大；土壤肥力对农地价格影响较大，而对建设用地没有影响
地价评估
地价评估目的
1利于土地交易顺利进行
2利于企业投资决策
3利于完善土地市场
4利于土地市场管理
评估原则
1公平、2最有效利用、3替代、4预期收益、5供需
评估原理及其适用范围
市场比较法
1 含义：根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法。
2适用范围：地产市场发达、有充足且具有替代关系的土地交易实例的地区
3原理
替代原理
认为在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争使其价格相互牵制而趋于一致
4应用程序
1收集宗地交易实例
2确定比较实例
3建立价格可比基础
4进行交易情况修正
5进行估价期日修正
6进行区域因素修正
7进行个别因素修正
8进行使用年期修正等其他因素修正
9测算比准价格
收益还原法
1原理：将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原为一定量的资本，以此估算待估土地价格的方法
2适用范围：只适用于有收益的土地和建筑物/房地产的估价
3公式 V=a/r
成本逼近法
1原理：以开发土地所耗费各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳税金 土地增值收益来确定土地价格的方法
适用范围：新开发土地或土地市场欠发育、少有交易的地区或类型
2公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益=土地成本价格+土地增值收益
剩余法（假设开发法）
1原理：在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润、税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。土地投资者预计获得多少报酬，这个潜在的报酬就决定了土地价格的高低
2适用范围：有开发价值的土地估价
3公式：V=A-（B+C）
B 开发成本、C 利润
基准地价系数修正法
1原理：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法
2适用范围：已公布基准地价的区域
3公式
地价管理
建立完善的土地价格体系
基准地价
城镇土地基准地价
含义：指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地/土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格
农地
我国目前没有
标定地价
1 政府根据管理需要评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。2标定地价是宗地地价的一种，由政府组织/委托评估，并被政府认可作为土地市场管理的依据，其评估方法与一般宗地估价方法相同。3标定地价与基准地价一样，由政府定期公布
交易地价
1含义：指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交价格。它与基准地价、标定地价不同，是已经实现了的土地价格
其他价格形式
课税、抵押价格
制定地价管理制度
土地估价制度
估价机构人员资格认证
基准地价、标定地价定期公布制度
城镇地价监测公布制度
土地供应计划、土地储备制度
土地交易最低限价制度
实施正确的地价政策
地价政策
合理的土地市场价格
政府宏观调控
灵活调节-土地出让方式、布局、数量、结构、规模
调整供求关系
供应
调整城市用地供应结构
保证住房用地
提高建设用地节约集约水平
需求
改革财税制度、抑制投机需求
鼓励人口向小城市转移、住房限购
调整工业用地和住宅用地比价关系
第十八章 土地金融（没考过）
土地金融
1概念
以土地为媒介而进行的货币与资金的融通活动，是通过各种信用方式、方法及工具，有效地组织和调剂土地领域中货币资金的活动
土地金融特性
1自偿性
2较大灵活性
3较强政策性
土地金融分类
农地
市地
主要业务
融通资金、债券、投资
地产业金融业之间关系
我国房地产金融发展的成就
1农地金融-中国农业发展银行和农村信用合作社
2市地金融
参与主体：商业银行、国家开发银行
参与方式
1土地一级开发：按照城市规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府统一组织征地补偿，拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，并达到土地出让标准的土地开发行为。
2土地二级开发:在经过一级开发或在达到一级开发标准的土地上开发建造住宅、商业、娱乐、旅游设施等的行为。
房地产金融政策对宏观经济的影响
房地产金融未来发展基本趋势
1 金融业与房地产业依存度日益提高
2融资渠道多元化
3银行房地产信贷业务将在激烈竞争中趋向理性
4业务品种多元化，房地产信贷中间业务有很大发展
5强化管理、防范风险成为重要课题
6市场进一步细分，非银行金融机构和其他中介服务机构积极介入这一领域
房地产金融发展对策建议
1健全 多层次体系
2拓宽投融资渠道
3建立多种形式房地产金融机构
4创新 产品和服务
5规范政府行为，创造公平、有序、透明的房地产市场环境
6完善 环境，加强监管，促进健康发展
第十九章 土地税收（考过论述和名词解释）
土地税收（基本每年必考）
国家以土地为征税对象，凭借其政治权力，运用法律手段，从土地所有者/使用者手中 无偿、强制、固定地取得部分土地收益的一种税收
特点：1强制性、2无偿性、3固定性
土地税收与地租的区别
1产生前提不同
2赖以存在的基础不同
3分配层次不同
土地税收的功能，房地产市场现存问题，征收税收的意义
防、引、调、保
1防止地价上涨过快，抑制土地投机
2引导土地利用方向，促进土地资源合理利用
3调节土地收益分配，促进企业间公平竞争
4保障财政收入，筹集公共设施建设资金
现存问题
存量商品房与待售房过剩
盲目扩张、供过于求
销售与市场压力
房价走势低迷
企业经营困难
政策与调控挑战
人口结构变化与需求转变
待开发闲置土地大量积压
规划调整、资金不足、市场变化，长期闲置
征收税收的意义
1保障财政收入
筹集资金满足公共需求，如基础设施建设
2调节社会经济
促进资源合理配置和有效利用，促进房地产市场发展
3维护社会公平
调节社会收入分配，平衡社会财富，缓解社会矛盾
4加强国家治理能力
增强国家经济实力和综合国力、促进政府机构改革提高服务水平
土地税收分类
从量
从价
中国现行土地税制及其改革
所得税
农业税
农业特产税
牧业税
企业、个人
财产税
城、土、房、契
1城镇土地使用税：
国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人以其实际占有的土地面积为计税依据，按照规定税额来计算征收的一种税
2土地增值税
有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物产权并取得收益的单位和个人 转让房地产所取得的增值额
3房产税
属于财产税，是以城市、县城、建制镇和工矿区房产为课税对象，按照房屋计税价值/出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种税
4契税
以所有权发生转移、变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税
行为税
耕、城、固、印
1耕地占用税
占用耕地建房/从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税
2城市维护建设税
是一种具有受益性质的行为税，随消费税、增值税、营业税等“三税”而附征
3固定资产投资方向调节税
4印花税
属于行为税，是对于 经济活动、经济交往中书立、领受凭证的行为而征税，具体包括书立和领受房屋产权证、土地使用证、房地产租赁合同等行为
流转税
转让土地使用权和销售不动产所应交纳的营业税
论述
保护永久基本农田的必要性
1背景
1土地是 发展之基，民生之本，农业之资，农民之根
2人多地少，耕地匮乏，
3粮食安全是重中之重
2措施
1 三个更严格
1更严格的保护措施
五个不准
2更严厉的惩处惩罚
3更严肃的问责机制
名词解释
1 资源环境承载力
指在一定时期和一定区域范围内，在维持区域资源结构符合持续发展需要区域环境功能仍具有维持其稳态效应能力的条件下，区域资源环境系统所能承受人类各种社会经济活动的能力
2国土空间开发适宜性
指在维系生态系统健康前提下，综合考虑资源环境要素和区位条件，特定国土空间进行农业生产、城镇建设等人为活动的适宜程度
指标
气土水地地生、灾害、区位
3高标准基本农田建设
”田成方、林成网、路相通、渠相连、土肥沃、水畅流、旱能灌、涝能排、渍能降“的标准化格局
4城乡建设用地增减挂钩
子主题 1
新《土地管理法》
1基本要求（三条底线）
1坚持土地公有制不动摇
2坚持农民利益不受损
3坚持最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度
2背景
33个试点
3现实问题
1征收制度不完善，征地矛盾多
2农村集体土地权益保障不充分，不“同权同价”
3宅基地取得、使用、退出机制不完整，用益物权难落实
4土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够
如何强化***的管理
1 增强基础
1实施调查，加深了解
1编制调查计划
2执行调查方案
3将所摸查情况记录在册
2进行完善
2查漏补缺，进行完善
1完善***相关体系，细化条例
2优化相关决策方案
3完善实施策略，提高执行效率
3强化手段
3运用多种手段，强化管理
1法律手段
1完善相关法律法规，如新《土地管理法》等
2经济手段，政府运用经济杠杆，通过调控市场等强化管理
3行政手段，有关部门要严格按照相关法规及程序，在有法可依下，要做到执法必严
4技术手段，大数据背景下，***的管理要与数字化信息技术相结合，通过技术创新，推动管理