26租赁合同

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26租赁合同

• 租赁合同的基本原理
  • 期限：租赁合同的最长租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年
  • 备案登记：租赁合同的备案登记属于管理性（取缔性）强制性规定。当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力
  • 形式
    • 租赁期限不满6个月的，既可以采用书面形式，也可以采用口头形式
    • 租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式
    • 租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁合同，双方均有任意解除权
  • 风险负担：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或不支付租金；因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的（根本违约）的，承租人可以解除合同
• 出租人的义务
  • 交付租赁物和租赁物瑕疵担保义务
  • 维修义务
    • 有约从约
    • 无约出租人维修
    • 承租人导致的，自行维修
  • 权利瑕疵担保义务：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租 金或不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人
• 承租人的义务
  • 正当使用义务
  • 妥善保管义务
  • 不作为义务
    • 禁止添附
    • 禁止转租
  • 支付租金义务
    • 租金支付期限：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或约定不明确，租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付
    • 欠付租金的处理：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付（法定催告义务）；承租人逾期不支付的（根本违约），出租人可以解除合同。
  • 返还租赁物义务：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或根据租赁 物的性质使用后的状态
• 承租人的权利
  • 法定解除权
    • 有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同
      • （1）租赁物被司法机关或行政机关依法查封、扣押 （2）租赁物权属有争议 （3）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形
    • 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或不支付租金；因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同
    • 租赁物危及承租人的安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同
  • 所有权变动（买卖）不破租赁权
    • 含义：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
    • 对象：适用于所有的租赁合同，不区分不动产租赁和动产租赁，一律适用“买卖不破租赁”的原则 “买卖不破租赁”中的“买卖”应当作扩张解释，不仅包括买卖这种典型的转移租赁物所有权的形式，也包括赠与、继承、互换、出资等其他导致所有权变动的行为
    • 原则：公示在先原则
    • 例外
      • 先押（登记）后租。在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的
      • 先封后租。在出租前已被法院依法查封的
  • 房屋承租人的优先购买权
    • 原则：享有
    • 例外
      • 按份共有人（物权优于债权）/按份共有人＞次承租人＞承租人
      • 8类近亲属
      • 视为放弃（15日）
      • 已发生物权变动
    • 放弃：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权
    • 救济：出租人未通知承租人或有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担损害赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。出租人妨害承租人行使优先购买权，是针对承租人优先购买权的侵权行为，应当承担赔偿责任
  • 房屋租赁中与承租人共同居住人和共同经营人的续租权
    • 范围
      • 共同居住人，是指在承租人生前与其共同生活、居住于租赁房屋的人，且其共同生活、居住状态应持续至承租人死亡时。共同居住人限于自然人，范围包括但不限于与承租人有继承关系的亲属，还包括其他社会关系，如未婚同居者
      • 共同经营人的范围包括个人合伙、个体工商户以及法人和非法人组织
    • 行权：共同居住人和共同经营人续租权的行权主体必须是本人，不能转由第三人行使。同时，必须按照原租赁合同的条件继续履行合同
  • 房屋承租人的优先承租权
    • 房屋承租人的优先承租权的行使需要同时满足4个条件：
      • （1）存在合法有效的租赁关系 （2）出租人继续出租房屋 （3）满足同等条件 （4）在合理期限内主张。出租人在租赁期限届满并有意愿继续出租房屋时，应当通过适当方式将此信息通知承租人（诚信原则），并给予承租人合理期限作出决定
• 转租
  • 经过出租人同意的转租（合法转租）
    • 法律后果
      • 原租赁合同继续有效 第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失
      • 超期转租：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力（相对无效说/一方不能把自己不享有的权利转给第三方），但是出租人与承租人另有约定的除外
  • 未经出租人同意的转租（违法转租或擅自转租）
    • 法律后果：在承租人擅自转租的情况下，出租人可以行使合同解除权，解除其与承租人的租赁合同（合同相对性原理)
    • 异议期间：出租人知道或应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租
• 无效租赁合同的情形和处理
  • 情形
    • 出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效 但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，法院应当认定有效
    • 出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效 但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，法院应当认定有效 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效 但在二审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效
  • 处理：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋点有使用费的（主张租金的前提条件是租赁合同合法有效/理论基础为不当得利），法院一般应予支持
• 一房数租
  • 合同效力：均合法有效
  • 排序：合法点有者>登记备案者>合同成立在先者（类似特殊动产的一物数卖）
  • 处理：对于没有履行的其他有效租赁合同的承租人，由于合同目的无法实现，承租人可以解除合同，同时请求出租人承担违约责任赔偿自己所遭受的损失
• 装饰装修和扩建
  • 装修装饰
    • 经出租人同意：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物（添附/如在房屋里安装空调或在汽车里安装音响设备）
      • 费用
        • 有约从约
        • 无约：不得请求出租人补偿（承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外）
    • 未经出租人同意：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失
  • 扩建
    • 经出租人同意：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，法院按照下列情形分别处理:
      • 办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担
      • 未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担
    • 未经出租人同意：承租人未经出租人同意扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，法院应予支持
• 不定期租赁合同
  • 含义：不定期租赁合同，是指没有约定租期或对租期约定不明，并且在事后也不能通过协商确定租期的租赁合同
  • 情形
    • 租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁
    • 当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依据《民法典》第510条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁 当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方
    • 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的（法定更新/默示更新/默许续租/行为），原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期
  • 行权：当事人可以随时解除合同（任意解除权/无期限则无预期），但是应当在合理期限之前通知（简单形成权/诚信原则）对方