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不动产登记法律原理（2）
法律原理，为考生提供一个全新的视角来理解和把握这一重要考试内容，有助于帮助您熟悉知识要点，加强记忆。有需要的同学，可以收藏下哟。
编辑于2024-11-28 11:26:52- 不动产登记代理人考试
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不动产登记适用的民事法律制度
债权
特征
请求权
相对权
有存续期间
包容性
同一标的物可以设立数个内容相同的债权
平等性
任意性
权能
给付请求权
给付受领权
请求保护权
处分权能
债权人可以抵消、免除、让与债权
债权发生的原因
合同
缔约上的过失
单独行为
侵权行为
无因管理
不当得利
债权的保全
债权人代位权
债务人享有对第三人的到期债权
债务人怠于行使其债权
债务人怠于行使其债权的行为对债权人造成损害
债权人代位权行使的债务人的到期债权，不是专属于债务人的
债权人撤销权
客观要件
债务人实施了危害债权人债权的行为，如：放弃债权、无偿转让财产、以明显不合理的价格出让财产
主管要件
债务人以无偿行为损害债权人的债权
不以债务人和受益人的主观过错为要件
债务人以有偿行为损害债权人的债权
债务人和受益人均为恶意
合同相关制度
合同的概念
平等主体的自然人、法人、非法人组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议
合同的特征
合同是一种双方民事法律行为
合同双方是平等的民事主体
合同的成立需要当事人意思表示一致
合同的目的在于产生具体的权利义务关系
合同的分类
双方当事人是否互付对待给付义务
双务合同
单务合同
自然人之间的借款合同
当事人是否获得利益支付代价
有偿合同
自然人之间的借款合同
无偿合同
合同的成立是否需要交付标的物
诺成合同
双方当事人意思表示一致
实践合同
双方当事人意思表示一致，且交付标的物
法律上是否为某一种合同确立一个特定名称
典型合同
非典型合同
纯粹的非典型合同
两个典型合同的混同
合同成立是否应符合法律或当事人要求的形式要件
要式合同
非要式合同
相互之间的主从关系
主合同
从合同
合同法律制度的基本原则
平等原则
合同当事人法律地位平等
当事人适用规则平等
自由原则
订立、变更、终止自由
自由选择合同相对人
自由选择合同内容
自由选择合同方式
公平原则
诚实信用原则
合同订立阶段
合同履行阶段
合同关系终止后
合法原则
合同的订立和成立
合同订立与合同成立
订立
动态过程
成立
静态结果
合同订立的程序
要约
要约的概念
希望与他人订立合同的意思表示
要约到达受要约人后，非依法律规定或受要约人的同意，不得变更、撤销
要约与要约邀请
特点
要约邀请是一方邀请对方向自己发出要约
要约邀请不是一种意思表示，而是一种事实行为
要约邀请的种类
寄送价目表
拍卖公告
招标公告
招股说明书
商业广告
承诺
概念
受要约人根据要约指定的方式，对要约内容表示同意的意思表示
承诺的要件
承诺必须由受要约人向要约人作出
在要约有效期内作出
承诺的内容应当与要约的主要内容一致
承诺应该按照要约要求的方式作出
缔约过失责任
成立要件
发生在合同订立过程中
一方违背诚实信用原则所应付的义务
对他人的信赖利益造成损失
类型
假借订立合同，恶意磋商
故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况
泄露或不正当使用商业秘密
当事人知道披露的信息属于商业秘密
泄露和不正当使用商业秘密
因泄露和不正当使用商业秘密对商业秘密的所有人造成损失
其它违背诚实信用原则的行为
合同的履行
特征
合同的履行是合同的基本法律效力
是当事人所为的特定行为
是给付行为和给付结果的结合
是合同权利义务关系终止的一种原因
原则
适当履行原则
全面履行
适当履行
协作履行原则
经济合理原则
情势变更原则
合同履行中的抗辩权
同时履行抗辩权
双方当事人因同一双务合同而互付债务
双方互付的债务没有先后履行顺序，且均已届清偿期
一方未履行债务或履行不符合规定
后履行抗辩权
双方当事人因同一双务合同而互付债务
双方互付的债务有先后履行顺序，且均已届清偿期
先履行一方未履行或履行不符合规定
不安抗辩权
双方当事人基于同一双务合同而互付债务
双方互付的债务有先后履行顺序，且先履行方的债务已届履行期
后履行一方有丧失或可能丧失履行债务能力的情形
合同的保全
债权人的代位权
债务人对第三人享有到期债权
债务人怠于履行其债权
债务人怠于履行其债权的行为对债权人造成损害
作为债权人代位权行使对象的债务人的到期债权，不是专属于债务人的债权
债权人的撤销权
客观要件
债务人实施了危害债权人债权的行为
主观要件
债务人以无偿行为损害债权：不以债务人和受益人的主观因素为构成要件
债务人以有偿行为损害债权：要求债务人和受益人均为恶意
合同的变更和解除
合同的变更
概念
合同成立后，尚未履行或未完全履行前，当事人就合同的内容达成修改或补充的协议
特点
除法律另有规定外，合同的变更需经当事人双方协商一致
合同当事人不变，而合同内容发生了变化
合同的变更必须是合同的非实质性变更
实质性变更：合同标的、履行数量、价款、性质发生变更
合同变更的条件
原先已存在合同关系
原则上需经过当事人协商一致，订立变更合同的合同
必须发生合同内容的变化
合同变更的效力
合同变更不具有溯及力，若当事人在合同变更前已作出了履行，则其履行仍然有效
合同变更后，当事人应当按照变更后的合同内容履行
除当事人特别约定外，变更不影响违约责任
当事人基于可变更、可撤销的原因选择变更合同的，不得再请求撤销合同
合同的解除
概念
合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的行为
特征
适用于有效成立的合同
必须具备一定的条件
必须有解除行为
合同解除的效力是使合同关系自始消灭或向将来消灭
合同的解除可以成为一种违约补救的方式
约定解除
协议解除
合同成立后，在未履行或未完全履行之前，双方当事人通过协商解除合同
行使约定解除权解除
合同成立后，没有履行或没有完全履行前，由一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权
约定解除条件的解除和行使解除权的解除的不同
是否约定了解除权
合同解除的具体方式不同
是否适用除斥期间不同
行使解除权：必须在一定的除斥期间内行使
法定解除
概念：合同成立后，没有履行或没有完全履行前，在发生法律规定的事由时，当事人一方通过行使法定解除权使合同消灭的行为
当事人享有法定解除权的情况
因不可抗力导致合同无法实现
在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务
当事人一方延迟履行主要债务，经催告后仍未履行
当事人一方延迟履行或有其他违约行为致使不能实现合同目的
违约责任
概念
合同当事人因违反合同义务而应承担的责任
特点
合同当事人不履行合同义务而应承担的责任
具有相对性：只能在特定当事人之间发生
具有补偿性：不具有惩罚性
可以由当事人约定
主要形式
实际履行
实际履行是一种违约后的补救方式
基本内容是要求违约方按照合同内容继续作出履行
继续履行可以和损害赔偿、违约金、定金责任并用，但不能和解除合同并存
损害赔偿
是因债务人不履行合同债务所发生的责任
原则上仅具有补偿性，不具有惩罚性
有一定程度的任意性
赔偿当事人实际遭受的全部损失，包括现有财产和既得利益
支付违约金
违约金由双方当事人协商确定，具有从合同的性质
具体数额是预先确定的
违约金是违约后生效的责任方式
定金责任
违约定金针对违法行为设立
违约定金的设定要采用书面形式，其他定金不需要书面形式
违约定金必须适用定金罚则，给付定金的一方违约：无权要回定金；收受定金的一方违约：双倍返还定金
免责事由
法定免责事由：不可抗力
自然现象或社会现象
不可预见
不可避免且不能克服
属于客观情况，独立于人的行为之外
约定的免责事由
婚姻家庭财产法律制度
概述
婚姻家庭中的人身关系
存在于具有特定亲属身份的主体之间，无直接财产内容的社会关系
婚姻家庭中的财产关系
概念：以人身关系为前提，直接体现一定经济内容或以一定的财产为媒介所形成的社会关系
与民法中财产关系的不同
基本原则不同
民法中的财产关系：等价有偿、平等、自愿等原则
婚姻家庭法中的财产关系：男女平等、保护弱者原则
目的不同
民法中的财产关系：服务于商品经济关系或市场经济关系
婚姻家庭法中的财产关系：服务于家庭共同生活、实现家庭功能
主体不同
民法中的财产关系：具有特定身份的自然人
婚姻家庭法中的财产关系：具有特定身份的自然人平等自然人、法人
产生根据不同
民法中的财产关系：能够引起民事法律关系的事件、行为、事实
婚姻家庭法中的财产关系：引起特定身份关系的法律事实
性质不同
民法中的财产关系：任意性
婚姻家庭法中的财产关系：强制性
夫妻财产制度的设立、变更、消灭
夫妻财产制的分类
按照发生根据不同
法定夫妻财产制：无约定或约定不明确，依法律规定而直接适用，包括共同财产制、分别财产制、剩余共同财产制
约定夫妻财产制：当事人以约定的方式选择夫妻财产制的形式
按照适用情况不同
普通财产制：以当事人约定或法律规定而适用的财产制
法定财产制
约定财产制
非常财产制
概念
特殊情况下，出现法定事由时，依法律规定或经夫妻一方的申请由法院宣告，撤销原共同财产制，改为分别财产制
分类
当然的非常财产制：出现法定事由时，依法律规定改为分别财产制
宣告的非常财产制：依法定事由，经发起一方或债权人申请，由法院裁决撤销原共同财产制，改为分别财产制
按照内容不同
共同财产制
概念
除特有财产外，夫妻的全部财产或部分财产归双方共同所有
分类
一般共同制
动产及所得共同制
所得共同制
劳动所得共同制
分别财产制
概念：夫妻婚前婚后所得财产均归各自所有，各自独立行使管理、使用、收益、处分权，但不排斥一方以契约形式将其个人财产的管理权交付另一方行使，也不排斥双方拥有一部分共同财产
剩余共同财产制
概念：夫妻对于其婚前财产及婚后所得财产各自保留其所有权、管理权、使用收益权及有限的处分权，夫妻财产制终止时，以夫妻双方增值财产的差额为剩余财产，归双方分享
统一财产制
联合财产制
按照财产制所涉及夫妻财产的范围
特有财产制
概念：特有财产指实行共同财产制时，夫妻各自保留一定个人财产，对该财产管理、使用、收益、处分
分类
法定的特有财产：依据法律规定的特有财产
夫妻个人日常生活用品及职业必须用品
具有人身性质的财产和财产权
夫妻一方因指定继承或受赠无偿取得的财产
由特定财产所生的孳息及代位物
约定的特有财产：以契约行使约定一定的财产为夫妻一方个人所有的财产
共同财产制
中华人民共和国成立后的夫妻财产制的立法沿革
夫妻财产制的特征
主体特定，限于夫妻双方
人身性与财产性相融合，财产性依附于人身性
内容广泛、复杂
具有社会性、民族性、历史性
修正后的婚姻法的主要内容
确立婚后所得有限共同财产制为法定财产制，共同财产如下：
工资、奖金、其他劳务报酬
生产、经营、投资的收益
知识产权的收益，包括实际取得及已经明确可以取得的
继承或受遗赠的财产，父母为双方购置房屋出资的，应为夫妻共同所有，但父母明确表示赠予一方的除外
其他应当归共同所有的财产，有配偶的军人的复员费、自主择业费
明确了个人所有的财产
一方的婚前财产
一方因人身损害所得的赔偿与补偿
遗嘱、遗赠中明确只归一方所有的财产
一方专用的生活用品
其他应归一方的财产
建立了约定财产制，规范了约定财产制的相关内容
应采用书面形式
财产继承法律制度
概述
概念
继承法是调整因人的死亡而发生的财产继承关系，确定遗产归属的法律规范的总和
特征
继承法是普通法，而不是特别法
继承法是实体法，而不是程序法
继承法中的绝大多数规定是强制性规范，而不是任意性规范
遗产
概念
被继承人死亡时遗留的个人合法财产
特征
被继承人死亡时所遗留，具有时间上的特定性
内容上具有财产性，人身权不能作为遗产
属于被继承人，具有专属性，被继承人有所有权
性质上具有合法性
是被继承人财产权利与财产义务的统一体，具有统一性
范围
公民的个人财产所有权
公民的合法收入
劳动所得
劳务报酬
法定孳息所得
财产借贷或租赁所得
特许权使用费所得
受奖励所得
公民的房屋、储蓄、生活用品
公民的林木、牲畜、家禽
公民的文物、图书资料
涉及国家秘密的，应按照有关保密规定处理
法律允许公民所有的生产资料
公民的知识产权中的财产权
公民的著作权中的财产权利
获取报酬权
公民的专利权中的财产权利
专利的所有权
专有制造、使用、销售其专利产品或专有本人使用专利方法的权利
转让其专利申请权或专利权的权利
准许他人实施自己的专利并收取费用的权利
要求赔偿损失的权利
公民的商标专用权中的财产权利
商标专有权
商标转让权
使用许可权
请求赔偿权
公民的发现权中的财产权利
申请领取奖金和其他物质奖励
公民的发明权中的财产权利
申请领取奖金和其他物质奖励
公民的债权债务
公民的其他合法财产
公民的有价证券
已领取的离退休金、养老金
公民个人承包应得的个人收益
包括已经取得的收益、由于承包周期长尚未取得的收益
家庭联产承包：当某一成员特别是户主死亡后，家庭承包权继续有效
个人承包：承包人死亡后合同终止，继续人继续承包的需重新订立承包合同
继承权
概念
公民依照法律规定或被继承人遗嘱而承受被继承人遗产的权利
分类
客观意义上的继承权
继承开始前，公民所具有的继承遗产的资格
不依继承人的主观意志转移，是客观存在的
属于期待权
主观意义上的继承权
法定条件具备时，已属于继承人并带给他实际财产利益的继承权
与继承人的主观意志相联系，既可以接受也可以放弃
属于既得权利
特征
继承权的主体只能是自然人
企事业单位、社会团体可接受受遗赠的财产
国家、集体所有制组织可依法取得无人继承且无人受遗赠的遗产
依据法律规定或合法有效的遗嘱
客体只能是财产
继承权的实现以一定的法律事实的出现为前期
继承权的接受或放弃取决于继承人的主观意志
继承权的内容
接受、放弃继承的权利
取得遗产的权利：核心权利
继承权受侵害时的恢复请求权
继承权的丧失
概念
依照法律规定，发生法定事由时取消继承人继承被继承人遗产的资格
法定事由
故意杀害被继承人
继承人实施杀害被继承人的行为
继承人主观上有杀害的故意
为争夺遗产杀害其他继承人
继承人杀害的对象时其他继承人
继承人的目的是争夺遗产
遗弃被继承人或虐待被继承人情节严重的
遗弃的对象是没有独立生活能力的被继承人
继承人有能力尽赡养或扶养义务而拒不尽赡养或扶养义务
虐待被继承人需情节严重
伪造、篡改、销毁遗嘱，情节严重的
丧失的效力
时间上的效力
自继承开始时发生效力，若继承权的丧失是继承开始后由人民法院确认的，人民法院应溯及继承开始时发生效力
对人的效力
继承权的丧失对其他被继承人不发生效力
继承人丧失继承权的，其晚辈直系血亲不得代位继承
对取得遗产的第三人
第三人善意有偿取得：不能主张第三人返还，只能向处分遗产的丧失继承权的继承人主张返还不当得利
第三人无偿取得：第三人应返还
法定继承
代位继承仅适用于法定继承
概念
根据法律直接规定继承人的范围、继承的先后顺序、继承的遗产份额以及遗产的分配原则
法定继承是一种继承方式
法定继承是由法律直接规定的由继承人继承遗产的继承方式
法定继承与继承人的主观意志无关，属于强制性规定
特征
是遗嘱继承的补充
遗嘱继承优先于法定继承
是对遗嘱继承的限制
遗嘱继承不得违反法律的限制性规定
法定继承的继承人是基于一定的身份关系确定的
法定继承中有关继承人、继承顺序、遗产的分配的规定具有强制性
适用范围
继承的优先顺序
遗赠扶养协议
遗嘱继承
法定继承
适用法定继承的情况
遗嘱继承人放弃遗产或受遗赠人放弃遗赠
遗嘱继承人丧失继承权
遗嘱继承人、受遗赠人先于被继承人死亡
遗嘱无效部分涉及的遗产必须依法设立
遗嘱未处分的遗产
法定继承人的范围
配偶
处于合法婚姻关系中的夫妻之间称谓
子女
婚生子女
具有合法婚姻关系的男女双方生育的子女
非婚生子女
不具有合法婚姻关系的男女双方生育的子女，与婚生子女享有平等的继承权
养子女
因收养关系的成立而与养父母形成父母子女关系的子女，与亲生子女享有平等的继承权
继子女
妻与前夫或夫与前妻生育的子女
有扶养关系的继子女具有法定继承权，扶养关系指继子女或继父母一方对另一方予以扶养
除继父母的遗产外，继子女有权继承亲生父母的遗产
父母
生父母
生父母对子女有遗产继承权，无论婚生还是非婚生
子女被他人收养的，生父母对其遗产无继承权
收养关系解除后，子女与生父母恢复法律上的权利义务关系后，父母有权继承子女的遗产
养父母
基于收养关系，养父母有权继承养子女的遗产
继父母
基于扶养关系，继父母有权继承继子女的遗产
兄弟姐妹
全血缘的兄弟姐妹：相互间有继承遗产的权利
半血缘的兄弟姐妹：与全血缘的兄弟姐妹有平等的继承权
养兄弟姐妹：基于收养关系相互间有继承遗产的权利
继兄弟姐妹：基于扶养关系相互间有继承遗产的权利
祖父母、外祖父母
有权继承孙子女、外孙子女的遗产
法定继承人的继承顺序
第一顺序：配偶、子女、父母、对公婆或岳父母尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或女婿
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母
遗嘱继承
概念
继承开始后，继承人按照被继承人合法有效的遗嘱继承遗产
特征
遗嘱继承的法律事实有两个：被继承人死亡、被继承人设立合法有效的遗嘱
充分体现了被继承人的自由意志
对法定继承的一种排斥
遗嘱继承人只能是法定继承人范围内的公民
适用条件
没有遗赠扶养协议
有合法有效的遗嘱
有适格的继承人，遗嘱中指定的继承人未丧失继承权，也未放弃继承权
遗嘱继承人放弃继承需以明示的方式作出，未表示的视为接受继承
遗赠
概念
公民以遗嘱的方式将其个人财产赠与国家、集体或法定继承人以外的公民，在其死亡后发生法律效力的行为
特征
要式法律行为
单方法律行为
无偿法律行为
受遗赠人为国家、集体、法定继承人以外的人
遗赠人死亡后发生法律效力
受遗赠人亲自接受的行为（受遗赠人死亡则无效）
遗赠与遗嘱继承的区别
主体不同
遗赠：法定继承人以外的
遗嘱继承：法定继承人以内的
所承担的义务不同
遗赠：享有权利，无需承担遗产中的债务
遗嘱继承：享有权利，承担义务
实现的方式不同
遗赠：接受遗赠需以明示的方式作出
遗嘱继承：接受遗嘱可以明示也可以默示
遗赠的效力
以遗赠人的死亡为前提
附条件的遗赠，自条件成就时发生效力
遗赠人应缴纳的税款和债务清偿之前，不能执行遗赠
清偿后没有剩余财产的，不能执行遗赠
遗赠扶养协议
概念
遗赠人和受遗赠人之间所订立的协议，由后者承担前者的生养死葬义务，前者将其个人财产在其死后赠予后者
特征
双方法律行为
任何一方非经法定事由和程序不得擅自变更或解除
诺成性法律行为
双方意思表示达成一致即成立
要式法律行为
书面形式，最好有与协议无利害关系的人在场见证
双务有偿法律行为
效力
法律适用效力
遗赠扶养协议的法律效力高于遗嘱继承和法定继承
对人的效力
对扶养人（受遗赠人）的效力
若扶养人不履行扶养义务，遗赠人可解除协议，且一般不进行补偿
对受扶养人（遗赠人）的效力
受扶养人享有要求扶养人对其履行扶养义务的权利
若扶养人认真履行了扶养义务，受扶养人有义务将协议中约定的财产赠与扶养人
除非经过扶养人同意或事后得到扶养人的认可，否则收养人不得擅自处分协议中约定的财产
对第三人的效力
在遗产的转移方式中，遗赠扶养协议具有最高的法律效力
继承的程序和遗产处理
继承的开始
继承开始的时间
继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始
自然死亡：生理死亡，心脏停搏说
宣告死亡：人民法院宣告死亡
被继承人死亡时间的推定
适用情形
两个以上的人在同一事件中死亡
死亡人之间互有继承关系
各自死亡的先后顺序无法确定
应遵循的规则
数人中有的有继承人有的没有继承人，推定没有继承人的先死亡
都有继承人但是辈分不同，推定长辈先死
都有继承人且辈分相同的，推定同时死亡，彼此不发生继承关系
继承开始的时间
由被继承人死亡时住所所在地或者主要遗产所在地人民法院管辖
遗产分割及管理
遗产分割的时间：由共同继承人协商，协商不成的可以起诉
遗产分割的方法：遗嘱继承优先于法定继承，由共同继承人协商，协商不成的可以起诉
分割方法
实物分割
变价分割
补偿分割
保留共有关系
无人承受的遗产归属
无人继承且无人受遗赠的财产，归国家所有，用于公益事业
死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有