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不动产登记理论与实务

不动产登记代理人考试，全本教材内容，内容详实、条理清晰、易于理解，无论是初学者还是准备参加考试的学生，这张脑图都将是你不可或缺的学习助手。

编辑于2025-06-15 13:43:21

房地产管理

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不动产登记理论与实务

不动产登记基本理论

不动产登记

不动产的概念与范围

概念：土地、海域及房屋、林木等定着物

范围

土地：地球表面由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体。

海域：我国内水、领海的水面、水体、海床和底土。

定着物

定着于地表、地上或地下的房屋等建筑物、构筑物及特定空间

森林、林木、草原

海上建筑物、构筑物

矿藏：矿产资源

水流：水资源

不动产登记概述

概念

不动产登记：指不动产登记机构依法将不动产权利归属及其他法定事项记载于不动产登记簿的行为

不动产统一登记的目的和意义

进一步规范登记行为，保护权利人的合法权益

提高政府治理效率和水平

方便群众和企业办理登记，减轻当事人的负担

保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序

性质

行政行为说

不动产登记具有法定性、强制性

民事行为说

因交易行为而发生的物权变动中，不动产登记是双方当事人意思共同推动的结果

登记是基于当事人的请求而发生的

双重属性说

登记既有当事人的民事行为，又有登记机构的行政行为

特征

属于私法领域中的国家行政事务

是由当事人和登记机构共同参与的活动

由不动产登记机构依法定程序从事的活动

登记机构依法将不动产权利及其他法定事项记载于登记簿的行为

功能

保障权利人的物权

提高交易效率，维护交易安全

为不动产行政管理和征收赋税奠定基础

不动产登记效力

不动产登记效力的含义

概念：登记这一法律事实对当事人的不动产物权所产生的法律关系的实际作用与影响

不动产物权变动的模式

物权公示成立要件主义（登记生效主义）

物权公示对抗要件主义（登记对抗主义）

物权公示处分要件主义（登记处分主义）

不动产登记对物权变动的效力

登记作为生效要件（登记生效主义）

登记是物权变动的生效要件

物权变动之意思要素

变动登记之行为要素

不动产物权变动经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，法律另有规定的除外

一般情况：建筑物所有权、建设用地使用权等用益物权、不动产抵押权

法律规定的特殊情况（无需登记可生效，登记作为对抗要件）

自然资源国家所有权

非依法律行为的不动产物权变动

人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定：法律文书、征收决定行为生效时发生效力

因继承、受遗赠取得物权：继承、受遗赠开始时发生效力

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立、消灭物权的：事实行为成就时发生效力

其他情形

主债权消灭：担保物权、抵押权消灭

债权人转让债权：受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人的除外

法定的优先受偿权

登记作为对抗要件（登记对抗主义）

地役权

土地承包经营权

自合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人

登记作为处分要件（登记处分主义）

行使处分行为，未经登记，不发生物权效力

注意事项

处分行为：仅限于法律上的处分，不包括事实上的处分

此处的登记仅仅是一种宣示登记

登记前，权利人与他人签订的买卖、赠与合同有效

不动产登记的权利推定力

定义：将纳入登记的不动产物权推定为正确的权利，除非有相反证据，否则不得否认

结果

积极推定：登记内容表征不动产物权状态，登记簿中的权利人是真实权利人

消极推定：原有权利在登记簿被消除的，原权利人不再是权利人

不动产登记的公信力

赋予公示以一定范围的可信性效力

不动产登记的权利确认效力

不动产登记是国家依法确认不动产物权变动的法定程序，经登记的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯

不动产登记的风险预警力

向社会传递不动产交易风险

不动产登记能力

概念：不动产权利或其他事项按照法律规定被记载于不动产登记簿的资格

物权法定原则

概念：物权的种类和内容由法律规定

此处的法律，仅限于全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性法律文件，不包括行政法规、地方性法规、部门规章、地方政府规章

我国具有登记能力的不动产权利类型

不动产所有权

土地所有权

国有土地所有权：国家所有的自然资源可以不登记，但其具有登记能力

集体土地所有权

房屋等建筑物、构筑物所有权

森林、林木所有权

不动产用益物权

建设用地使用权

国有建设用地使用权

集体建设用地使用权：工业、商业等经营性用途

海域使用权

宅基地使用权

土地承包经营权

地役权

不动产担保物权

抵押权

法律规定的其他权利

探矿权、采矿权

不动产信托财产权

不动产登记的基本原则

合法原则

此处的法：法律、行政法规、地方性法规、规章等，既包括实体法，也包括程序法

登记的主体应当合法

县级以上人民政府指定专门的登记部门

不动产登记中心只是被授权办理登记事务，登记主体是县级以上自然资源主管部门

不动产登记机构应当依法办理登记事务

依申请原则

概念：除法律另有规定外，不动产登记应当依据民事主体的申请进行

含义

依申请原则适用于各种类型的登记

除非法律法规另有规定，登记机构只能依当事人的申请进行登记

若当事人提出的申请存在不动产登记法上的障碍，除非法律另有规定，否则登记机构不能主动协助当事人完成登记，只能给予一定期限以排除障碍

在登记完成即记载于不动产登记簿前，当事人可以撤回申请

一体登记原则

概念：土地使用权、海域使用权的权利主体与依附于其上的建筑物、构筑物、森林林木等定着物的权利主体一致

意义

只有土地使用权人、海域使用权人才能在该土地或海域上建造建筑物、构筑物、种植林木

原则上建筑物、构筑物的所有权属于建设用地使用权人

处分上始终保持一致

连续登记原则

概念：因登记而使其权利被涉及之人必须是其权利已被记载于不动产登记簿的人

含义

不动产未进行所有权首次登记的，除非法律另有规定，否则不得办理其他权利登记

因处分不动产而申请相应的处分登记的，被处分的不动产权利应当已经登记

意义

确保只有合法的不动产才能进入不动产登记法律体系

不动产物权变动在登记簿上得到连续、完整的记载

通过登记机构的权利推定效力，有效减轻登记机构依合法原则所负担的审查职责

内容

未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记

房屋或建筑物、构筑物所有权

国有建设用地使用权

宅基地使用权

海域使用权

土地承包经营权

法律法规另有规定的

在建建筑物抵押权登记：未办理所有权首次登记，可办理抵押登记

预购商品房预告登记：未办理所有权首次登记，可办理预告登记

预购商品房抵押权登记：预告登记后可办理抵押登记

预查封登记

作为被执行人的房地产开发企业，已经办理了商品房预售许可且尚未出售的房屋

被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋

被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案或商品房预告登记的房屋

土地、房屋在预查封登记期间登记在被执行人名下，预查封登记自动转为查封登记，查封期限从预查封登记之日开始计算

未办理所有权首次登记，可办理预查封登记

不动产登记簿

不动产登记簿的意义和特征

意义

私法意义：通过不动产登记簿的记载，权利人和利害关系人可以查询阅知特定不动产的自然状况

公法意义：国家通过不动产登记簿审查了解不动产的权属变动状况

特征

统一性：内容和种类统一

官方性：只有不动产登记机构能够建立

确定性：不能随意修改

公开性：向社会有限公开

不动产登记簿的功能和效力

功能

是不动产权属状况最权威的证明

是不动产物权公示最有效的载体

是不动产物权登记公信力的实现途径

效力

权利推定力：法律推定不动产登记簿记载的权利内容为真实的

公信力：即使登记簿记载的物权归属、内容与真实情况不一致，信赖登记簿的主体仍然可以如同登记簿记载正确的那样，依法律行为确定相应的不动产物权

风险预警力

不动产登记簿的内容和形式

内容

不动产基本信息（自然状况）：坐落、界址、空间界限、面积、用途

不动产权利登记信息（权属状况）：权利的主体、类型、内容、来源、期限、权力变化

其他登记信息：涉及不动产权利限制、提示的信息，如预告登记、异议登记、查封登记

登记簿的编成

不动产登记簿以宗地或宗海为单位编成，一宗地或一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿

登记的基本单元为不动产单元

地籍、海籍调查以宗地、宗海为单位，权籍调查以不动产单元为单位

不动产单元

特征

自然形态上的空间性

权属界线上的封闭性

使用价值上的独立性

不动产单元划定的原则

合法性原则

合意性原则

一物一权原则

继承性原则：新设定的不动产单元应继承已经登记的各类信息

界线明确原则：防止产生纠纷

稳定性原则：划定后应保持相对稳定

不动产单元代码

功能和作用

定位作用

关联作用

特征：唯一性、统一性、系统性、科学性

构成方式：宗地（宗海）代码+定着物代码，共7层28位

不动产登记簿的形式

电子介质、纸质介质

应当采用电子介质，暂不具备条件的，可采用纸质介质

电子介质的优点

保存期限长

提供工作效率，减少人工登记的错误

方便制作并异地保存

有助于公开查询

有利于构建国家不动产登记信息管理平台

不动产登记簿的管理

管理与信息安全

首要任务：确保登记数据的安全

纸质登记簿

防止登记簿污损、遗失，确保登记资料齐全、完整、安全

电子登记簿

电子资料目录、电子登记簿及纸质资料的数字化成果均应进行备份

备份方式

增量备份：至少每天一次

完全备份：至少每周一次

异地容灾备份：存放地点不小于20KM

备份数据应定期检验

数据与灾备机房的设计应符合现行国家标准

保存

不动产登记簿由不动产登记机构永久保存

已有电子介质且符合条件的，纸质原始资料可销毁：抵押权登记、地役权登记、查封登记、异议登记、预告登记已注销且满5年。无更正登记

不动产权属证书

种类

不动产登记证明

抵押权登记、地役权登记、异议登记、预告登记

不动产权证书

其他类型的登记

权属证书、登记证明在不动产登记簿外存在的必要

证明登记机构完成了登记，权利人可据此掌握自身财产状况

保障登记安全，防止登记机构及其工作人员擅自更改登记簿

不动产权证书的发放

共有不动产权属证书

发放一本，共有人分别申请的可分别发放

不动产权属证书的换发、补发

污损、破损的：可换发

遗失、灭失的：不动产登记机构在门户网站上刊发声明15个工作日后补发，补发后须在不动产登记簿上记载

不动产权属证书的收回

需收回的，收回证书且在不动产登记簿上记载

无法收回的，在门户网站或当地报刊上公告作废

不动产权属证书的介质

电子、纸质

不动产权属证书的监制管理

国家统一监制

省级不动产登记主管部门负责本行政区域的印刷、发行、管理和监督工作

批量印制前，省级不动产登记主管部门报国家备案

不动产权证书和不动产登记证明具有唯一的流水号

采用电子介质或纸质介质

不动产登记程序

不动产登记机构

中央层面：自然资源部

地方层面：地方政府指定一个部门作为不动产登记机构

不动产登记管辖

属地管辖

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理

特别管辖

国务院确定的重点国有林区的森林、林木、林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源部门会同有关部门规定

跨域管辖：某一不动产跨越若干不动产登记机构的行政区域

分别管辖

相关不动产登记机构分别登记本行政区域内的不动产部分

协商管辖

不适用分别管辖的，由相关不动产登记机构协商

指定管辖

分别管辖和协商管辖都不适用时，由其共同的上一级不动产登记主管部门指定办理

依申请登记程序

被动登记机制

申请

申请方式

共同申请

双方共同申请

买卖、交换、赠与、抵押等依交易行为涉及到双方当事人的不动产物权变动

单方共同申请

当事人一方为两个以上的多数人（共有）

单方申请：登记事项仅涉及一人的

尚未登记的不动产申请首次登记

非依法律行为创设不动产物权：集体土地所有权、建筑物所有权

依法律行为在国有土地上创设物权：国有建设用地使用权、海域使用权

依法律行为在农村集体土地上创设物权：土地承包经营权、其他农用地使用权

继承取得不动产权利

法院、仲裁委员会生效的法律文书或政府生效的决定导致不动产物权变动

权利人的姓名、名称或不动产自然状况发生变化

不动产灭失或权利人放弃不动产权利

申请更正登记、异议登记

其他情形

代理申请

法定代理人的代理申请

委托代理人的代理申请

申请材料

登记申请书

身份证明材料

代理关系证明材料：委托代理的，应在登记机构现场签订委托书，或经过公证

不动产自然状况材料：界址、空间界限、面积

不动产权属状况材料：权属来源证明、登记原因证明、权属证书

与他人利害关系的说明材料

其他材料：缴费凭证

撤回申请

不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请

受理

基本界定

登记程序启动的标志：申请到达不动产登记机构负责办理登记的人员处

初步审查

申请事项是否与不动产登记有关

申请事项是否在本不动产登记机构管辖范围内

申请方式是否符合相应的要求

申请材料是否齐全、是否符合法定形式

当场决定

符合登记要求的，当场受理，并出具书面告知书

申请材料存在可当场更正的错误，申请人当场更正后，受理并书面告知申请人

申请材料不齐全、不符合法定形式，当场书面告知申请人不予受理，并告知需补正的全部内容

不在本机构管辖范围的，当场书面告知申请人不予受理，并告知申请人向有权机构提出申请

审查

在对象上以实质审查为方向

在方式上以书面审查为主导

查验申请材料的真实性和适格性

在查验申请人的资格和能力的基础上，查验申请人与申请事项的关联性和适格性

申请人有无民事权利能力

申请人有无民事行为能力

申请人与申请事项的关联性

申请人与申请事项的适格性

查验不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产是否一致

查验有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致

查验申请的合法性

必要时以其他机制为辅助

询问

询问申请人，制作询问记录并经申请人签字

调查

调查申请人、利害关系人或有关单位，制作调查记录并经被调查人签字

实地查看

建筑物、构筑物所有权首次登记

查看标的物的坐落和范围与所占地的权属证书、登记簿是否一致

在建建筑物抵押权登记

查看建设项目的名称、坐落、建造情况与权属证书、登记簿、申请材料是否一致

因不动产灭失导致的注销登记

查看灭失情况

登记机构认为需要实地查看的其他情形

公告

涉及国家秘密的除外

适用情况

政府组织的集体土地所有权登记

宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物构筑物所有权、土地承包经营权的首次登记

涉及农村的不动产物权，避免争议

依职权更正登记

依职权注销登记

主动登记，避免滥用职权

其他情形

公告期限

登记机构在门户网站或不动产所在地予以公告，不少于15个工作日，公告时间不计算在登记办理期限内

决定

办结时限

不动产登记机构应当自受理申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续

办理结果

予以登记

申请事项完全符合要求的，登记机构办理登记并向申请人核发权属证书、登记证明

不予登记

申请事项不符合要求的，登记机构以书面形式通知申请人，说明理由、法律依据及救济途径，将申请材料的原件发还申请人

依嘱托登记程序

被动登记机制

嘱托

定义：国家公权力机构为了达到维护公共利益或通过保护私人合法权益来实现国家权威等公共职责的目的，做出文书要求不动产登记机构通过登记予以协助，这类登记启动机制称为嘱托

注意事项

嘱托适用于旨在通过不动产登记实现国家公权力的情形

嘱托文书应符合法律规定的公函形式

嘱托机构在为嘱托时要遵循特定的形式要件要求

审查

审查嘱托机构有无相应的权力

审查嘱托形式是否合法

登记机构无权进行实体审查，登记机构认为登记事项存在异议时，可提出建议但不得停止登记

登簿

登记机构将嘱托事项记载于不动产登记簿后，应书面通知嘱托机构

两个以上法院查封同一不动产的，登记机构为先嘱托的法院办理登记，对后嘱托的法院作轮候查封登记

查封嘱托登记到达登记机构时，其他法院已向该登记机构嘱托转移登记的，应优先办理转移登记

嘱托和申请的关系

嘱托在前、申请在后，或同时到达登记机构的：优先登记嘱托事项

嘱托在后、申请在前：若申请事项已登记，则排斥嘱托；否则优先办理嘱托事项

嘱托优先

依职权登记程序

主动登记机制

定义

登记机构发现登记错误后，无须外部因素介入，依法主动办理的登记

启动条件

登记不会破坏受益者对登记的信任

错误登记后没有办理涉及不动产权利处分的登记、预告登记、查封登记

办理期限

不动产登记机构发现登记错误时，应通知当事人在30个工作日内办理更正登记

当事人逾期不办理，登记机构应公告15个工作日后，依法予以更正

不动产登记审查

概述

登记机构应当履行的职责

查验申请人提供的权属证明和其他必要材料

就有关登记事项询问申请人

如实、及时登记有关事项

法律、行政法规规定的其他职责

查验

查验申请人、委托代理人身份材料及授权委托书与申请主体是否一致

查验权属来源材料或登记原因文件与申请登记的内容是否一致

查验不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确

查验登记申请是否违反法律、行政法规规定

完税凭证、缴费凭证

实地查看

房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记

查看房屋坐落、建造完成情况

在建建筑物抵押权登记

查看房屋坐落、建造完成情况

因不动产灭失导致的注销登记

查看不动产灭失情况

不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形

调查与公告

适用情形

政府组织的集体土地所有权登记

宅基地使用权及房屋所有权、建设用地使用权及建筑物构筑物所有权、土地承包经营权的首次登记

农村的不动产物权，避免争议

依职权更正登记

依职权注销登记

法律法规规定的其他情形

公告期限

登记机构应在门户网站及不动产所在地等指定场所公告，不少于15个工作日

农村不动产物权应在不动产所在地公告

不动产登记类型

首次登记

概念

不动产权利第一次登记

不动产统一登记制度建立之前

土地总登记：政府组织的在一定时间内对辖区内全部土地进行的全面登记，具有基础性、普遍性、全面性、公益性

土地初始登记：土地总登记完成之后，对设立的土地权利进行的登记，具有经常性、分散性

适用情形

集体土地所有权首次登记

国有建设用地使用权首次登记

国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记

宅基地使用权首次登记

宅基地使用权及房屋所有权首次登记

集体建设用地使用权首次登记

集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权首次登记

土地承包经营权首次登记

地役权首次登记

登记对抗主义，自合同生效时设立

海域使用权首次登记

抵押权首次登记

注意事项

启动方式

依申请登记为基本原则

特殊情况：原总登记模式，在农村地区由政府统一组织，登记所需的材料由政府提供

实地查看和调查：同不动产登记审查过程中需要实地查看和调查的情形

变更登记

概念

不动产物权发生变更时所做的登记

民法典：广义的变更登记，包括狭义的变更登记和转移登记

《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》：狭义的变更登记，主体不变

适用情形

权利人的姓名、名称、身份证明类型或身份证明号码发生变更

不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变更

不动产权利期限、来源等状况发生变化

同一权利人分割或合并不动产

抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化

最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化

地役权的利用目的、方法等发生变化

共有性质变更

法律法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形

转移登记

概念：因不动产权属发生转移而申请的登记类型

发生转移登记的原因：买卖、互换、赠与、继承、受遗赠

注销登记

概念：因不动产权利消灭而申请的登记类型，多数为依嘱托登记

发生注销登记的原因

不动产灭失

权利人放弃不动产权利

不动产被依法没收、征收、收回

人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭

注意事项：若不动产上已设立抵押权、地役权或已办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，应提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料

更正登记

附记登记

概念

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时，依照其申请及提交的登记簿记载的权利人对更正的书面同意或者证明登记确有错误的证据，登记机构对错误事项加以更正的登记

申请人

权利人：登记簿记载的权利人，包括所有权人、他项权利人、预告登记和查封登记的权利人

利害关系人：登记记载错误可能损害自己利益的人

可以申请更正的内容

权利人：不动产自然状况、权利内容、其他事项

利害关系人：不动产权利归属、权利内容、其他事项

登记错误的原因

登记行为中的瑕疵导致的登记错误

登记过程中登记机构或其工作人员的失误导致的登记错误

登记申请人提供虚假材料骗取登记

中介或其他机关出具的法律文书导致的登记错误

登记行为无瑕疵，因登记原因不成立或无效、被撤销导致登记的记载与真实权利状况不一致

新的法律事实出现，导致登记簿记载的权利发生变动，使登记的记载与真实权利状况不一致

异议登记

附记登记

概念

登记的权利关系和真实的权利关系不一致但又无法立即更正时，通过将真正权利人的异议予以即时登记，从而阻止和击破登记记载的公信力，以保护真正的权利人的利益的登记类型

设立的目的及功能

给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施

暂时阻断不动产登记公信力和推定力

特点

审查的高效便捷性：《房屋登记办法》将异议登记的时限限制为1个工作日内

临时性：申请人在异议登记之日起15日内不提起诉讼的，异议登记失效

预告登记

概念：债权人为确保能够实现自己所期望的不动产物权变动，在与债务人约定后，向不动产登记机构申请办理的登记

最终命运

转为本登记

因债权消灭失效

因自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记而失效

查封登记

不动产登记机构依据人民法院或其他有权机关的嘱托，依照法定程序作出的以限制登记名义人对不动产进行处分为目的的登记

不动产登记错误赔偿

《民法典》和《不动产登记暂行条例》的规定

《民法典》、《物权法》的规定

当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿

《不动产登记暂行条例》的规定

不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《物权法》的规定承担赔偿责任

登记机构承担赔偿责任的构成要件

登记机构存在登记错误

给他人造成了实际损害

登记错误和实际损害之间存在因果关系

无过错责任规定

登记错误的类型

登记行为中的瑕疵导致的登记错误

登记过程中登记机构或其工作人员的失误导致的登记错误

登记申请人提供虚假材料骗取登记

中介或其他机关出具的法律文书导致的登记错误

根据无过错责任原则，登记机构需承担责任

登记行为无瑕疵，因登记原因不成立或无效、被撤销导致登记记载与真实权力状况不一致

新的法律事实出现，导致登记簿记载的权利发生变动，使登记记载与真实权力状况不一致

登记机构无需承担责任

登记机构的应对

积极主张权利

对第2种错误，应当加以抗辩

对第3种错误，应当对因果关系不存在加以抗辩

登记申请人提供虚假材料骗取登记时，登记机构可以进行举证从而免除或减轻自身责任

登记机构承担赔偿责任后，可积极行使追偿权

积极采取措施分散风险

建立登记赔偿基金

购买相关责任保险

不动产登记相关法律责任

民事责任

根据不同的侵权行为类型，承担不同的民事责任

登记错误的原因完全归责于登记机构，登记机构要负担全部责任，且可以向有关工作人员追偿

登记错误的原因源于登记机构和申请人的故意（恶意串通），由登记机构和申请人承担连带赔偿责任

登记错误的原因不仅在于登记机构，还在于申请人，先由申请人负担赔偿责任，登记机构负担补充责任

登记错误的原因归责于嘱托机构，则登记机构不承担责任

行政责任

申请人、查询人有下列行为违反治安管理的，依法给予行政处罚

采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记

采用欺骗手段申请查询、复制登记材料

违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息

查询人遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料

擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备

因扰乱查询、复制秩序导致不动产登记机构受损失

滥用查询结果证明

不动产登记机构及其工作人员

对符合登记条件的申请不予登记，对不符合登记条件的申请予以登记

擅自复制、篡改、损毁、伪造不动产登记簿

泄露不动产登记资料、登记信息

无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料

强制要求权利人更换新的权属证书

对符合查询、复制不动产登记资料条件的申请不予查询、复制，对不符合查询、复制不动产登记资料条件的申请予以查询、复制

擅自查询、复制不动产登记资料或出具查询结果证明

利用不动产登记资料进行不正当活动

未履行不动产登记资料的安全保护义务，导致登记资料、信息损毁、灭失或被他人篡改，造成严重后果

刑事责任

不得以行政处罚代替刑事处罚

对同一违法行为，承担行政责任或刑事责任不影响承担民事责任，民事主体的财产不足以支付的，优先用于承担民事责任

不动产登记操作实务

集体土地所有权登记

概念

集体土地所有权，是农民集体对自己的土地依法享有占有、使用、收益、处分的权利

特征

体制的公有性

社会主义土地公有制

主体的集体性

主体：村农民集体、村民小组农民集体、乡镇农民集体

注意事项

农民集体：农村集体土地所有权的主体

村集体经济组织、村民委员会、村民小组：行使集体土地所有权的代表

客体的特定性

农村和城市郊区除法律规定属于国家所有的以外的土地，宅基地和自留山、自留地等

本集体成员1956年转归合作集体所有权的私有土地

1962年生产队范围内的土地

宪法和法律规定属于集体所有的土地

善意占有其他集体闲置土地20年以上的，土地归占有者集体所有

与国家或其他集体调换的土地

乡镇企业已经占有的村农民集体所有的土地，归乡镇农民集体所有

其他形式的集体土地

权能的受限性

集体土地所有权不得以买卖或其他行为处分，但符合规划的集体经营性建设用地除外

集体土地所有权登记的类别

首次登记、变更登记、转移登记、注销登记

集体土地所有权登记的申请人

土地属于村民集体所有：村集体经济组织、村民委员会，前者优先

土地分别属于村内两个以上农民集体所有：村内各集体经济组织、村民小组，前者优先

土地属于乡镇农民集体所有：乡镇农民集体经济组织

注意事项

代为行使人：代表行使所有权的组织

代理人：受代为行使人的委托而代理

申请登记的材料

首次登记

必须公告

土地权属来源材料

权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等自然信息材料

其他必要材料

转移登记

概念：农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移而申请的登记

需提交的材料

不动产权属证书

互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料

本集体经济组织三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意的材料

其他必要材料

变更登记、注销登记

不动产权属证书

变更、注销的材料

变更的材料：有权机关出具的文件

注销的材料：征收决定书、灾害调查报告、登记机构实地查看的证明

集体土地被征收为国有建设用地：先办理集体土地所有权注销登记，再办理国有土地使用权首次登记

其他必要材料

国有建设用地使用权及房屋所有权登记

国有建设用地使用权的特征

设立方式多元化

出让、划拨、作价出资（入股）、租赁、授权经营

出让合同需包含的条款

当事人的名称、住所

土地界址、面积

建构筑物及其附属设施占用的空间

土地用途、规划条件

建设用地使用权期限

出让金等费用及支付方式

解决争议的办法

权利类型多样

可以分层设立

使用权期限届满的处置因用途不同而有所区别

应当依法办理登记，登记生效主义

国有建设用地使用权与地上建构筑物一并处分

国有建设用地使用权首次登记

概念：指国有建设用地使用权的单独登记，不包括其上的建构筑物

申请时的事项

申请主体：土地权属材料上记载的使用权人

申请材料

土地权属来源材料

权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标

土地出让价款、租金、税费等缴纳凭证

其他必要材料

根据取得方式的不同需要的不同材料

出让

出让合同，全部土地出让价款、租金缴纳凭证

划拨

县级以上人民政府的批准文件，国有土地划拨决定书

租赁

租赁合同，土地租金缴纳凭证

国家作价出资或入股

原不动产权属证书，土地使用权出资或入股批准文件，其他材料

授权经营

原不动产权属证书，土地资产处置批准文件，其他材料

总结

有偿的方式：出让、租赁、国家作价出资或入股

无偿的方式：划拨、授权经营

国家作价出资或入股、授权经营：申请资料包括原不动产权属证书

除出让外，都需要有权部门的批准文件

分层设立时的特殊规定

分别申请地上、地表、地下国有建设用地使用权首次登记

审核要求

国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记

适用范围

依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记

申请主体

不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人

申请材料

不动产登记申请书

申请人的身份证明材料

不动产权属证书或土地权属来源材料

建筑工程符合规划的材料

房屋已竣工的材料

房地产调查或测绘报告