中级会计实务第六章投资性房地产思维导图

中级会计实务第六章投资性房地产思维导图，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。总结全面细致，适合做为复习资料。

投资性房地产

• 概述
  • 定义与特征
    • 赚取租金
    • 资本增值
    • 能够单独计量和出售
  • 范围
    • 属于投资性房地产的
      • 已出租的土地使用权
      • 持有准备增值后转让的土地使用权 （国家规定的闲置土地不属于）
      • 已出租的建筑物 （企业租入建筑物再转租给其他单位的不属于）
    • 不属于投资性房地产的
      • 自用房地产
      • 作为存货的房地产
        • 其中部分用于赚取租金或增值，且能够单独计量和出售的（属于）
        • 部分自用，或者不能够单独计量和出售的（不属于）
• 确认条件和初始计量
  • 确认条件
    • 有关的经济利益很可能流入企业
    • 成本能够可靠地计量
  • 取得方式
    • 外购
      • 购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值
        • 价款
        • 相关税费
        • 可直接归属于的其他支出等
      • 先自用后出租
        • ①先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产
        • ②自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产
    • 自行建造
      • 达到预定可使用状态的同时开始对外出租或用于资本增值
        • 土地
        • 建筑安装
        • 资本化的借款费用
        • 其他间接费用等
        • 非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本
      • 先自行建造达到可使用，再改为对外出租或用于资本增值
        • ①先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货
        • ②自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产
  • 后续支出
    • 资本化支出 （改扩建）
      • 成本模式
        • ‌将投资性房地产转入改扩建工程‌： 成本模式下： 借：投资性房地产—在建 投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产‌
        • 改扩建工程或装修完工时‌： 成本模式下： 借：投资性房地产 贷：投资性房地产—在建‌
      • 公允价值模式
        • ‌将投资性房地产转入改扩建工程‌： 公允价值模式下： 借：投资性房地产——在建 （或贷方）投资性房地产——公允价值变动 贷：投资性房地产——成本‌
        • 改扩建工程或装修完工时‌： 公允价值模式下： 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建‌
    • 费用化支出 （日常维护支出）
      • 计入当期损益（其他业务成本）
• 投资性房地产的后续计量
  • 只能采用一种模式计量
    • 采用成本模式
      • 科目设置
        • 投资性房地产
        • 投资性房地产累计折旧/累计摊销
          • 累计折旧
            • 当期增加，当期不提折旧，次月提折旧。
            • 当期减少，当期仍计提折旧。
          • 累计摊销
            • 当期增加，当期开始摊销
            • 当期减少，当期停止摊销
          • 年末对其预计使用寿命等进行复核
        • 投资性房地产减值准备
      • 会计处理
        • 计提折旧或摊销
          • 计提折旧或摊销： 借：其他业务成本 贷： 投资性房地产累计折旧（或投资性房地产累计摊销）
        • 计提减值准备
          • 计提减值准备时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
        • 取得租金收入
          • 取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
    • 采用公允模式
      • 科目设置
        • 投资性房地产-成本
        • 投资性房地产-公允价值变动
        • 公允价值变动损益
      • 会计处理
        • 期末公允价值>账面价值 （即公允价值上升）
          • 公允价值上升时 借：投资性房地产—公允价值变动 贷：公允价值变动损益
        • 期末公允价值＜账面价值 （即公允价值下降）
          • 公允价值下降时 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产—公允价值变动
        • 取得租金收入
          • 取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额）
  • 计量模式的变更 （不得随意变更）
    • 成本→公允 计量模式变更
      • 投资性房地产从成本模式转为公允模式的具体会计处理如下‌：‌ 借：投资性房地产——成本（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销）（原房地产已计提的折旧或摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价） 利润分配——未分配利润（或借记） 盈余公积（或借记）。 差额的利润分配和盈余公积归集为留存收益
    • 公允→成本（X）
• 投资性房地产的转换和处置
  • 转换形式
    • 自用房地产或存货→投资性房地产
      • 租赁期开始日或用于赚取租金或资本增值的日期
    • 投资性房地产→自用房地产
      • 房地产达到自用状态，即企业开始将其生成产品、提供劳务、经营管理等日期
    • 投资性房地产→存货
      • 租赁期满，企业董事会或类似机构书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期
  • 资产形式转换
    • 成本模式 （一一对转）
      • 自用房地产或存货→投资性房地产
        • ‌固定资产、无形资产、存货转换为投资性房地产‌： 借：投资性房地产 累计折旧（或累计摊销） 固定资产减值准备（或无形资产减值准备） 存货跌价准备 贷：固定资产/无形资产/开发产品 投资性房地产累计折旧（或累计摊销） 投资性房地产减值准备
      • 投资性房地产→自用房地产或存货
        • 投资性房地产‌转换为‌固定资产、无形资产、存货： 借：固定资产/无形资产/开发产品 投资性房地产累计折旧（或累计摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（或累计摊销） 固定资产减值准备（或无形资产减值准备） 存货跌价准备
    • 公允模式
      • 自用房地产或存货→投资性房地产
        • ‌固定资产、无形资产、存货转换为投资性房地产‌： 借：投资性房地产--成本（公允价值） 累计折旧 固定资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值＜账面） 贷：固定资产（原值） 其他综合收益（公允价值＞账面）
      • 投资性房地产→自用房地产或存货
        • 投资性房地产‌‌转换为固定资产、无形资产、存货： 借：固定资产（公允价值） 公允价值变动损益（公允价值＜账面） 贷：投资性房地产一成本 一公允价值变动（或借方） 公允价值变动损益（公允价值＞账面）
  • 投资性房地产处置
    • 成本模式
      • 成本模式下的账务处理 ‌收到处置收入‌ 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额）
      • ‌结转投资性房地产成本‌ 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产
    • 公允模式
      • 公允价值模式下的账务处理 ‌收到处置收入‌ 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费—应交增值税（销项税额）。
      • ‌结转投资性房地产成本‌ 借：其他业务成本 贷：投资性房地产—成本 投资性房地产—公允价值变动（或借方）
      • 结转公允价值变动损益‌ 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 或 借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益
      • 转回其他综合收益‌ 借：其他综合收益 贷：其他业务成本
• 转为资产和存货时，借方贷方差额均入公允价值变动损益
• 转为投资性房地产，借方差额入公允价值变动损益，贷方差额入其他综合收益
• 投资性房地产—公允价值变动和公允价值变动损益相当于在处置后结转时，原路负数冲回。最终结果按照初始投资性房地产—成本结转到其他业务成本。 原理就是处置时将投资性房地产—公允价值变动和公允价值变动损益余额冲减其他业务成本，将其期末余额结转为0.