导图社区 土地增值税法
这是一篇关于土地增值税法的思维导图,主要内容包括:纳税义务人,征税范围,税率,应税收入的确定,扣除项目的确定,土地增值税应纳税额的计算,房地产开发企业土地增值税清算,税收优惠,征收管理。
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这是一篇关于税务行政法制的思维导图,主要内容包括:税务行政处罚的设定和种类,税务行政处罚的主体和管辖,税务行政处罚的简易程序和听证,税务行政处罚的执行,税务行政复议受案范围,税务行政复议申请人和被申请人,税务行政复议管辖,税务行政复议处理程序,税务行政诉讼。
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这是一篇关于国际税收税务管理实务的思维导图,主要内容包括:国际税收协定及其范本,国际税收协定典型条款介绍-中新协定,非居民企业税收管理,境外所得税收管理,国际反避税,转让定价税务管理。
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土地增值税法
纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,并取得收入的单位和个人
不包括出让
征税范围
基本征税范围
转让国有土地使用权
地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
存量房地产买卖
特殊征税范围
免征
个人互换自有居住用房 (经税务机关核实 )
合作建房后分房自用
不征
房地产继承
房地产赠与 (直系、赡养、公益不征,其他赠与均征税)
房地产出租
房地产抵押期内
房地产公司代建房
房地产重新评估
税率
四级超率累进税率
应税收入的确定
货币收入
实物收入
其他收入
土地增值税应税收入不含增值税
扣除项目的确定
新房扣除项目 (4+1 )
1.取得地价 =地价款 +费用 +契税
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
能够提供金融机构证明 :利息 +(①+②)*5%
不能提供金融机构证明 :(①+②)*10%
4.转让房地产有关税金
城建税
印花税(房地产开发企业不可扣除 )
教育费附加
地方教育费附加
房地产企业专项扣除项目
(①+②)*20%,直接转让土地使用权不得加计扣除
旧房扣除项目 (3项)
1.取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定缴纳的有关费用
2.旧房评估价格
有评估价格 :重置成本 *成新度折扣率
无评估价格,有购房发票 :记载金额*[1+(转让年度 -购买年度 )*5%]
计算“每年”时按购房发票所载日期起,至售房发票开具之日止,每满12个月计1年; 超过1年未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年
都没有 :核定
3.转让环节缴纳的税金+费用
有评估价格
地方教育附加
印花税
无契税 (已包含在旧房的评估价格中)
无评估价格但有购房发票
契税 (需提供契税完税凭证,不作为加计5%的基数)
评估费用
支付的评估费用允许在计算增值额时扣除
不可扣除的项目
不能提供合法有效凭证的扣除项目
房地产开发企业的预提费用
未开具发票的质量保证金
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费
土地增值税应纳税额的计算
增值额的确定
土地增值额 =不含税转让收入 -扣除项目金额
应纳税额 =增值额 *税率 -总扣除 *速算扣除系数
应纳税额的计算方法
1.求总收入
2.求总扣除
3.求增值额
4.确定税率和速算扣除系数
5.求应纳税额
房地产开发企业土地增值税清算
应当清算
全部竣工、完成销售
整体转让未竣工决算项目
直接转让土地使用权
可以清算
已转让面积>=85%,或未超过85%,但剩余已出租或自用
取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕
申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
省税务机关规定的其他情况
非直接销售和自用房地产的收入确定
将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、偿债、换取非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产 (视同销售)
房地产企业将部分房产用于自用或出租等商业用途时,产权未发生转移,不征,不清算收入;本部分成本费用也不得扣除 (成本不扣)
清算扣除项目
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税可以扣除
配套的幼儿园停车场等配套公共设施
业主共有时,对应成本可扣除
移交政府时,对应成本可扣除
有偿转让时,应计算收入,并准予扣除
销售已装修房屋,装修对应成本可扣除
扣下的质量保证金
开具发票的,按发票所载金额予以扣除
未开具发票的 ,扣留的质保金不得扣除
拆迁安置费
支付给回迁户的补偿款,计入拆迁补偿款;收到的补差价款,抵减成本
货币安置的,计入开发费用,可扣除
清算后再转让房地产
扣除金额 =清算时扣除项目总金额 /清算的总建筑面积 *本次销售或转让面积
税收优惠
一般优惠政策
个人销售住房,免征
国家建设需要,依法征用、收回的房地产,免征
城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产,免征
改造普通标准住宅出售,免征
企事业单位、社会团体等组织转让旧房作为公租房、改造安置住房、公共租赁住房或保障性住房房源,免征
村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求,将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移变更到农村集体经济组织名下的,暂不征收土地增值税
企业改制重组优惠政策
整体改制 :将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(简称房地产 )转移变更到改制后的企业,暂不征收土地增值税
整体改制是指不改变原企业的投资主体,并继承原企业权利、义务的行为
按照法律规定或者合同约定,两个或以上企业合并为一个企业且原企业投资主体存续的,对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业,暂不征收土地增值税
按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征收土地增值税
单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征收土地增值税
不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形
征收管理
纳税地点
原则 :房地产坐落地
纳税人
自然人
一致,住所所在地
不一致,房地产坐落地
法人
一致,办理税务登记的原管辖机关
申报期限
合同签订后7日内