中级会计实务87分笔记--投资性房地产

中级会计实务87分过了，备考时，使用思维导图做笔记，通过对比记忆，记相同的和不同的，在考得很多知识点的时候，更改通过逻辑去校验自己是否做对。常看常新，每次都更深程度的理解其背后的逻辑。

投资性房地产

• 1. 概述
  • 1.1. 定义：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产
  • 1.2. 范围
    • 属于： 1.已出租的建筑物 (经营租赁) 2.已出租的土地使用权 (经营租赁) 3.持有并准备增值后转让的土地使用权 4.通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。
    • 1企业自用的房地产--房：固定资产；地：无形资产 2不能区分自用和出租的建筑物--固定资产 3房地产开发企业开发并用于销售的房地产--开发商品，存货 4计划出租但尚未出租的土地使用权--无形资产 5按国家有关规定认定的闲置土地--可能被处罚甚至收回，不能作为资性房地产 6企业出租给本企业职工居住的房屋--固定资产 7.已出租租期已满暂时空置继续用于出租的房地产--投资性房地产 8经营租入再经营租出的房地产(转租)--不能作为投资性房地产 1管理当局作出正式书面决议明确表示完工后用于出租的在建房产-投资性房地产-在建
      • 9企业出租建筑物并提供相关服务--①服务在整个协议中不重大的(如出租办公楼并向承租人提供保安、维修等辅助服务)-投资性房地产 ②服务在整个协议中重大的（如企业拥有并自行经营的酒店)--固定资产 10部分自用，部分具有投资性质的房地产--①自用部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分--固定资产/无形资产； ②能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分--投资性房地产 12企业自行建造的写字楼达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应先将该写字楼确认为固定资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产转换为投资性房地产。
• 2. 确认与初始计量
  • 2.1. 确认条件：有关经济利益很可能流入、成本能够可靠地计量
  • 2.2. 确认时点
    • 类型 ----确认时点 已出租的士地使用权、建筑物 (经营租赁)--一般为租赁期开始日 持有并准备增值后转让的士地使用权--企业将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期 持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物--董事会或类似机构作出书面决议的日期
  • 2.3. 初始计量
    • 类似固定资产、无形资产，注意科目: 成本模式: 投资性房地产 公允价值模式: 投资性房地产-成本
      • 同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式
• 3. 后续计量与处置
  • 3.1. 会计处理
    • 会计处理事项
      • 成本模式(3 要：折旧摊销减值)
        • 公允价值模式 (3 不，仅公允价值变动)
    • 初始计量
      • 借:投资性房地产 贷:XX资产
        • 借:投资性房地产--成本 贷:XX资产
    • 次月折旧，当月摊销 折旧:建筑物-同固定资产 摊销:土地使用权-同无形资产
      • 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧（房） /投资性房地产累计摊销（地）
        • 不折旧、不摊销
    • 公允价值变动
      • 无
        • 借: 投资性房地产一一公允价值变动 贷:公允价值变动损益（或作相反分录)
    • 减值
      • 账面价(原价-折旧摊销-减值）VS可收回金额 借: 资产减值损失 以后会计区间不转回 贷:投资性房地产减值准备
        • 不考虑减值
    • 租金收入
      • 借:银行存款 （2种模式一样） 贷: 其他业务收入 应交税费-应交增值税 (销项税额)(如有)
  • 3.2. 后续支出
    • 资本化支出--①进入改扩建阶段时
      • 借:投资性房地产--在建 投资性房地产累计折旧（房） /投资性房地产累计摊销（地） 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产
        • 借:投资性房地产-在建 贷:投资性房地产-成本 -公允价值变动
    • 资本化支出--②发生改扩建支出时
      • 借:投资性房地产-在建 （2种模式一样） 应交税费-应交增值税(进项税额) 贷:银行存款等
    • 资本化支出--③改扩建完成时
      • 借:投资性房地产 贷:投资性房地产-在建
        • 借:投资性房地产-成本 贷:投资性房地产-在建
    • 费用化支出(日常维修)
      • 借:其他业务成本 （2种模式一样） 贷:银行存款等
  • 3.3. 处置
    • 会计处理事项 成本模式 公允价值模式
    • 确认收入
      • 借:银行存款 （2种模式一样） 贷: 其他业务收入 应交税费-应交增值税 (销项税额)(有)
    • 结转成本
      • 借:其他业务成本 (倒挤) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产
        • 借:其他业务成本 贷:投资性房地产一成本 一公允价值变动 (或借)
    • 结转公允价值变动 结转其他综合收益 公允价值模式投资性房地产处置才有，成本模式没有
      • 无
        • (1)将累计公允价值变动转入其他业务成本，增值冲减成本，贬值增加成本，此分录不影响当期损益，因为借贷都是损益科目 借:公允价值变动损益 (或贷) 贷:其他业务成本 (2)将转换时原计入其他综合收益的金额冲减其他业务成本此分录导致当期营业利润增加(成本减少) 借: 其他综合收益 (若有非房升值转房) 贷:其他业务成本
    • ①结转公允价值变动属于损益科目重分类，不影响损益 ②结转其他综合收益会影响损益
  • 3.4. 1.计量模式变更： 属于会计政策变更-追溯调整法，只能从成本模式改为公允价值模式，公允价值与账面价值的差额计入留存收益， 2.不可公允变成本模式， 3.一经确定，不得随意变更，体现可比性
    • 会计处理： 借:投资性房地产-成本 【变更日投资性房地产的公允价值】 投资性房地产累计折旧or投资性房地产累计摊销 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 【成本模式下投房账面价】 盈余公积 (差额X10%，可借可贷) 【差额，调整期初留存收益，或借】 利润分配--未分配利润 (差额X90%，可借可贷)
• 4. 转换 定义：因房地产用途发生改变而对房地产进行重新分类
  • 4.1. 转换日
    • 情形一: 自用房地产或存货一投资性房地产 (特殊情况记住) 通常情况：租赁期开始日或用于资本增值的日期 特殊情况：空置建筑物或在建建筑物用于出租，为董事会或类似机构作出书面决议的日期
    • 情形二: 投资性房地产一自用房地产或存货 (较好判断) 转为自用房地产：房地产达到自用状态，即企业开始将其用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期 转为存货：租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期
  • 4.2. 成本模式
    • 非投→投
      • 固产→投房 借：投房（账面价） 累计折旧（累计折旧额） 固定资产减值准备（累计减值额） 贷：固定资产（账面价） 投资性房地产累计折旧（累计折旧额） 投资性房地产资产减值准备（累计减值额）
        • 存货→投房 借：投房（账面价） 存货跌价准备（累计减值额） 贷：开发产品（账面余额）
    • 投→非投
      • 投房→固产 贷：固定资产（账面价） 投房 累计折旧（累计折旧额） 投房 减值准备（累计减值额） 借：投房（账面价） 累计折旧（累计折旧额） 固定资产减值准备（累计减值额）
        • 投房→存货 借：开发产品（倒挤 账面价） 投资性房地产累计折旧（累计折旧额） 投资性房地产资产减值准备（累计减值额） 贷：投房（账面余额）
    • 按照账 面价值 转换， 直接调 换对应 科目
  • 4.3. 公允价值模式
    • 非投→投
      • 固产→投房 借：投房——成本（公允价） 累计折旧（累计折旧额） 固定资产减值准备（累计减值额） 公允价值变动损益（倒挤，贬值，借方差额） 贷：固定资产（账面价） 其他综合收益（升值，倒挤，贷方差额）
        • 存货→投房 借：投房——成本（公允价） 存货跌价准备（累计减值额） 公允价值变动损益（倒挤，贬值借方差额） 贷：开发产品（账面余额） 其他综合收益（倒挤，升值贷方差额）
      • ①公允价值>账面价值， 差额计入其他综合收益 ②公允价值<账面价值， 差额计入公允价值变动损
    • 投→非投
      • 投房→固产/存货/开发产品 借：固产/无形资产/开发产品（公允价值） 贷：投房--成本 --公允价值变动 公允价值变动损益
  • 4.4. 总结