转移财产使用权的合同

转移财产使用权的合同包括普通租赁合同，融资租赁合同，普通租赁合同在承租人未经出租人同意的情况下，不能擅自装修房屋，如果擅自装修了的，出租人有权利请求恢复原状或者赔偿损失，另外还介绍了租赁合同的特别效力，合同的终止等相关内容。

转移财产使用权的合同

• 普通租赁合同
  • 种类
    • 定期租赁合同
    • 不定期租赁合同：在合理的期限内通知对方就可随时解除
      • 未约定租赁期限，也没有协议补充
      • 租赁期间届满，承租人继续使用出租人不反对的
      • 租赁期限6个月以上，口头约定的没有租赁期限的
  • 出租人义务
  • 承租人义务
  • 不作为义务
    • 承租人在未经出租人同意的情况下，不能擅自装修房屋。如果擅自装修了的，出租人有权利请求恢复原状或赔偿损失
    • 承租人不得随意转租
      • 甲的房子出租给乙，乙转租丙（经甲同意）。丙弄坏房子了，甲只能找乙承担违约责任。但丙侵害甲的所有权了，甲可找丙承担侵权责任
      • 甲的房子出租给乙，乙转租丙（未经甲同意）。甲有权解除和乙的租赁合同，乙收取丙的房租构成不当得利。乙也要承当对丙的违约责任
  • 租赁合同的特别效力
    • 承租人占有、收益、使用的权利
    • 买卖不破租赁
  • 房屋租赁合同
    • 房屋租赁合同无效的情形
      • 房子在建设时没有取得工程规划许可证或未按证建设的，租赁合同无效，但在一审辩论终结前，取得证的，有效
      • 未经批准或未按批准要求建设的临时建筑，租赁合同无效，但在一审辩论终结前，取得批准的，有效
      • 租赁期限超过临时建筑的使用期限，租赁合同上超过的部分无效，但在一审辩论终结前，批准延长使用期限的，有效
    • 房屋租赁合同无效，但房屋已经交付使用的，出租人可要求承租人支付房屋占有使用费
  • 房屋租赁中装饰装修物的处理
    • 未经出租人同意的装修
      • 承租人构成违约，对房屋造成损害的还会构成侵权
      • 装饰装修物的处理：能协商的协商，不能协商的，出租人可要求恢复原状或赔偿损失
    • 经过出租人同意的装修
      • 未形成附和的部分：出租人愿意继续使用的可折价买下，不愿意的承租人拆走
      • 形成附和的部分
        • 租赁期届满，承租人不得请求补偿
        • 合同被认定无效而终止的，按各自的过错承担现值损失
        • 合同被接触而终止的，按各自的过错承担剩余租赁期内的残值损失
    • 经过出租人同意扩建的费用承担：办理合法扩建手续的，出租人承担；未办理合法建设手续的，按各自过错分担
  • “一房数租”时的认定
    • 谁先住进去租给谁
    • 都没住进去的，谁先办理登记备案的租给谁
    • 都没住进去，也都没办理登记备案的，谁先签的租赁合同租给谁
  • 房屋租赁中的优先购买权
    • 在租赁期内，在购买条件相同的情况下，在得知出租人要卖房的通知后15天内，承租人有优先购买权
    • 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，在购买条件相同的情况下，承租人有优先购买权
    • 房屋承租人优先购买权的例外
      • 房屋共有人要买的
      • 房子卖给近亲属的
      • 出租人通知承租人要卖房后，承租人15天内没说买的
      • 出租人将房子卖给第三人，并办理登记过户手续了，第三人不知道房租被租出去的。承租人可以请求出租人赔偿损失
    • 侵犯优先购买权的救济
    • 次承租人的优先购买权，优于承租人的优先购买权
  • 房屋租赁中的优先承租权
  • 房屋租赁合同的法定承受：租赁期间，承租人死了的，和承租人一起住的人可以继续按照原租赁合同租住。
• 融资租赁合同
  • 概念：甲（承租人）让乙（出租人）跟丙（出卖人）买来东西租给甲用
  • 融资租赁合同的效力及认定
    • 出卖人与出租人之间
      • 出卖人直接向承租人交付标的物
      • 当出卖人不履行合同义务时，承租人向出卖人行使索赔权利，出租人应当协助
      • 出租人按照承租人要求所订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的条款
      • 承租人履行对标的物的及时检查义务和拒绝领受时的妥善保管义务
    • 出租人与承租人之间
      • 租赁物不符合约定或不符合使用目的的，出租人不承担违约责任。但承租人依赖出租人的技能确定租赁物或出租人干预选择租赁物的除外
      • 在承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人人身伤害或财产损失的，由承租人承担不由出租人承担
      • 承租人负有在租赁物占有期间内对其的维修义务
    • 融资租赁合同的认定：承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，也是融资租赁。
    • 租赁物的所有权：出租人对租赁物享有所有权，未经登记，不得对抗善意第三人
    • 租金的风险负担
      • 租赁物因天灾损毁、灭失了，出租人也可要求承租人继续支付租金
      • 租赁物因天灾损毁、灭失导致合同解除的，出租人可要求承租人按照租赁物的折旧情况予以补偿
    • 融资租赁合同的终止
      • 承租人或出租人的解除权
        • 3种情况出租人或承租人可以请求解除融资租赁合同
          • 出租人与出卖人的买卖合同解除、无效、被撤销了，也没订立新的买卖合同
          • 天灾导致租赁物不能用了，修不好，也无法替代
          • 因出卖人的原因导致融资租赁合同的目的不能实现的
        • 4种情况出租人可以请求解除融资租赁合同
          • 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、转租、抵押、质押、投资入股或以其他方式处分租赁物的
          • 承租人未按照合同约定的期限和数额支付租金，符合合同约定的解除条件，经催告仍不支付的
          • 合同对于欠付租金多少能解除合同没有约定的，当承租人欠付2期以上或达到总租金15%以上的，经催告仍不支付的
          • 承租人违反合同约定，致使合同目的不能实现的其他情形
        • 因出租人的原因导致承租人无法占有、无法使用租赁物的，承租人可以请求解除融资租赁合同