税务师——房产税

这是一篇关于税务师——房产税的思维导图，包含了征税范围，纳税义务人，计税方法，税收优惠，征收管理。

房产税

• 征税范围
  • 仅 经营性房屋
    • 能遮风避雨
    • 从价计征、从租计征
      • 财产税
  • 仅限 城市、县城、建制镇、工矿区
    • 农村
      • vs 同城镇土地使用税范围
• 纳税义务人
  • 谁收益、谁支配→谁纳税
    • 产权归
      • 国家 || 集体和个人 || 出典的
        • 纳税人：经营管理单位 || 集体和个人 || 承典人
      • 房企开发的商品房
        • 出售前
          • 不征
        • 出售前已使用/出租/出借
          • 房企为纳税人
      • 其他情形
        • 房产代管人/使用人
• 计税方法
  • 每年征收 年月换算
  • 从价计征
    • 1.2%
    • 应纳税额=房产原值*（1-【10%~30%】）*1.2%
      • 房产原值
        • 含地价
          • if宗地容积率=建筑面积/占地面积＜0.5 →按房产建筑面积*2→计算土地面积地价
        • 含不可分割的附属设备/不单独计算价值的配套设施
        • 改扩建→↑原值
        • 不扣折旧
      • 注意： ①扣除比例 ②地价 ③容积率 ④地下建筑物 ⑤年月换算
  • 从租计征
    • 12%
    • 租金收入*
      • 12%
        • 一般情形
      • 4%
        • 单位→个人出租→用于居住（住房）
        • 个人出租住房（不区分用途）
    • 免租期
      • 按原值从价计征
        • vs VAT 免租期不视同销售
  • 特殊形式
    • 投资联营的房产
      • 参与分红，共担风险
        • 从价计征
      • 收固定收入
        • 从租计征
    • 融资租赁房屋
      • 承租人+从价
        • 合同约定开始日
          • • 次月起缴纳
          • 未约定
            • 合同签订次月缴
    • 业主共有的经营性房产
      • 实际经营代管人/使用人缴
        • 自营的
          • 从价
        • 出租的
          • 从租
    • 地下建筑（具备房屋功能）
      • 与地上房屋相连
        • 相连
          • 与地上视为整体，按地上房规定计征
        • 不相连
          • 自用独立
            • 工业用途
              • 原值的50%~60%做原值
            • 商业、其他用途
              • 原值的70%~80%做原值
  • 部分出租
    • 应纳税额=未出租&全年从价征+（出租房产从价+从租）
• 税收优惠
  • 免税
    • 非经营“自用”
      • 各种非经营组织、单位+自用房
      • 军队空余房产租赁收入
    • 临时房、停用房
      • 毁损房、危房、停用后→免征
      • 大修导致连续停用半年以上→期间免征
      • 基建工地各种临时性房屋→施工期间免征
    • 公租房+廉租房+高校学生公寓
    • 共用的
      • 纳税单位+免税单位→共用的
        • 按各自使用部分分别征vs免征
    • 农贸市场中专用于经营农产品的房产→免
      • vs 办公、生活、其他非专用于农产品经营的→征
    • 大飞机研制的自用 || 农村饮水安全的自用 || 商品储备管理公司+直属库的 自用于承担储备业务的房产
    • 文化单位转制
      • 自转制注册之日~5年内→自用 免税
    • 供热企业→居民 供热 所使用的厂房
      • 免税
        • vs 其他房产→征
• 征收管理
  • 纳税义务发生时间
    • 次月！
    • 仅原有房产→用于生产经营
      • 从生产经营“之月”纳税
  • 房产所在地纳税
    • 按年计算，分期缴纳