借名买房思维导图

这是一篇关于借名买房思维导图的思维导图，包含借名人与出名人之间就标的房屋的后续转移登记产生争议，标的房屋因登记在出名人名下而可能被出名人的债权人申请强制执行

借名买房

• 无名合同
  • 基于债权合意而产生的债权请求权
• 司法实践体现
• 事实物权观点
  • 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第2条亦明确规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”
  • 此观点实质上认为我国物权法律体系存在反映真实物权状态的事实物权，其效力可以否定不动产登记外观所体现的法定物权
  • 部分学者进一步认为在不涉及第三人利益时应侧重保护事实物权，在涉及第三人利益时应侧重保护法律物权
• 规避限购政策是否导致借名合同无效
  • 司法实践一直秉持的是该等一般商品房的借名买房行为不因违反限购政策而无效，否则何来关于借名是否形成的高度可能性认定标准，又何来借名行为成立后关于权益性质及其法律后果的三种争议性观点。由此可见，过往司法实践一直以一般商品房借名买房行为中违反地方政府限购政策不构成无效事由为逻辑前提。
• 物权期待权观点
  • 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2020〕21号，下称“<执行异议复议规定>”）第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
  • 此观点认为买受人在符合前述条件下享有对于标的物权的期待利益，该期待利益虽未经登记程序被确认为物权，但权利人具备物权的一定权能，因而被赋予优先于普通债权的效力
• 借名人两大风险
  • 1、借名人与出名人之间就标的房屋的后续转移登记产生争议
  • 2、标的房屋因登记在出名人名下而可能被出名人的债权人申请强制执行
• 主流观点
  • 债权请求权
• 北京市高级人民法院（2020）京民终349号王吉顺等与韩旭案外人执行异议之诉二审民事判决书
  • 一、在借名买房中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能排除执行。
  • 二、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。
  • 三、借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。”
• 最高人民法院（2020）民申5818号康凯、金洲集团有限公司再审审查与审判监督民事裁定书，“基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。
• 北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第14036号王京英与刘志轩、刘婷婷所有权确认纠纷民事判决书，二审法院认为：“关于王京英要求确认涉案房屋所有权归其所有的请求：《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。刘志轩以其自己的名义购买涉案房屋，涉案房屋登记至刘志轩名下，在没有相反证据予以否定的情况下，刘志轩的所有权人身份应当受到尊重。王京英以其与刘志轩就涉案房屋借名购房事宜签订的协议书主张涉案房屋归其所有，但其与刘志轩之间的约定不足以对抗物权登记的效力，故其该项主张不能成立，本院对其此项诉讼请求不予支持。”