导图社区 土地增值税
土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。
关税是指海关对准许进出口的货物和进出境物品征收的税。纳税人包括进出口的收货人，发货人。此篇详细阐述了税率，关税减免，完税价格，应纳税额和征收管理。适合知识点背诵的小伙伴～
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土地增值税
概念
转让国有土地使用权、不动产的增值额
纳税人
转让人
转让、国有
包括出售、交换、赠与
出让国有土地、转让非国有的不征
转让使用权/产权
权力发生转移
有偿
取得收入
不征
房产抵押期间
依法继承、赠与至亲、公益赠与
房产出租、评估、代建房
计税依据
收入
实物收入——市场价
无形资产——评估确定
外国货币——当天/当月1日折算
代收
计入房价的，作扣除，不做加计基数
未计入房价。不作收入
扣除项目
卖新房
土地
买地钱
出让金
行政划拨补缴出让金
转让实际支付
税
契税、登记、过户
开发成本
征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程、建筑、基础、配套、间接
开发费用
能分摊+能证明
利息+（土地+开发成本）*5%以内
不能分摊/不能证明
（土地+开发成本）*10%以内
超期利息/加罚利息，不得扣
印花+城建+教育附加+地方附加
能算准，据实扣；不能算准，按预缴时实际缴纳扣
不能抵扣的进项，增加开发成本，而非税金
加计扣
房企
（土地+开发成本）*20%
取得土地，未开放就转让的，不得扣
卖旧房
取得时未支付地价/不能提供凭证的，不得抵扣
评估价
能取得评估价
评估价=重置成本*成新度%
税务机关确认
隐瞒、虚报的评估费，不得扣除
无评估价，但有购房发票
购房发票金额*（1+5%*购买年限）
满12个月算一年；超一年不满12个月的，6个月以上视同一年
购房发票
按发票金额
营改增之前的营业税发票
普通发票
按发票金额+不得抵扣进项
专用发票
无评估价+无发票
税务机关核定征收
税收优惠
转让
普通住宅
条件（同时满足）
容积率1.0以上，容积率=地上建筑面积/规划用地面积
单套建筑面积120平以下
实际成交价低于同级别均价1.2倍以下
增值税未超过扣除项目20%，免征
增值税超过扣除项目20%，按全部增值额征税
旧房做改造安置住房、公租房
增值额未超过扣除项目20%，免征
国家征收，收回
国家建设需要（国、省、部批准），征用、收回，免征
城市建设规划（污染、扰民）、国家建设需要，纳税人自行转让
企业改制重组
暂不征（一方为房企的不适用）
整体改制
不改变投资主体，并继承权力义务
企业合并
原投资主体存续
企业分立
投资主体相同
重组投资
改制重组再转让
出让货转让方式
当时购置成本
国家作价出资
评估价格
发票*（1+5%*年限）
其他优惠
个人销售住房，免征
运动会，免征
应纳税额
一般规定
计算
增值额=收入-扣除项目
增值率=土地增值额/扣除项目，确定税率及扣除系数
应纳税额=增值额*税率-扣除金额*扣除系数
按评估价
隐瞒、虚报成交价
扣除金额不实
成交价＜评估价，又无正当理由
房企清算
清算单位
房企项目为单位，分期开发的，分期项目为单位
普通住宅、非普通住宅，分别核算
清算条件
应当（满足条件90日内）
全部竣工、销售
整体转让为竣工
直接转让土地使用权
可以要求（清算通知书90日内）
竣工+已转让85% or 未超85%但剩余已出租/出售
取得销售许可三年仍未销售完
申请注销
清算收入
已售项目
已全额开票
发票金额
未开票或未全额开票
销售合同+其他收益
合同与实际面积不一致
按补差或退款，做调整
营改增后
应税收入=营改增前收入+营改增后不含税收入
非直接销售/自用
视同销售
房企用于职工福利、奖励、换、投、抵、分
房企安置回迁户
收入顺序确认
同地区、同年度、同类平均价
税务机关按市场价或评估价
房企自用/出租
产权未发生转移，不征收，不列收入，不扣除成本费用
地、开发成本、开发费用、税（以上提供合法凭证）
开发成本，凭证不符合要求，税务机关核定单位面积金额标准
房企开发配套公共设施
产权归业主/无偿给政府用于公共事业
成本费用可扣除
有偿转让
列收入，扣成本费用
房企销售已装修房屋
装修费用计开发成本
预提费用
不得口
多个项目成本费用
按可售建筑面积比例分摊
房企未付的质保金
票已开
发票金额扣除
未开票
不得扣
财务费用——利息
计入开发成本的利息，调至财务费用（不做加计扣除基数）
土地闲置费
不扣
契税
计入土地金额
拆迁安置费
房子建本项目安置回迁户，视同销售，同时确认开发成本——拆迁补偿费
补差价
计入拆迁补偿费
房企补差
扣减拆迁补偿费
子主题
其他规定
已经受理的，无正当理由不得撤销
案头审核、实地审核
税务中介出局鉴证报告
核定征收
征收率不低于5%
未设置账簿
不提供纳税资料
账目混乱、凭证残缺不全
逾期不清算
计税依据偏低，无正当理由
清算再转让
清算时未转让，清算后转让的
扣除金额=单位建筑面积成本费用*销售/转让面积
单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目金额/清算的总建筑面积
清算后应补缴的土增税
规定期限内补缴，不加收滞纳金
征收管理
期限
合同签订7日内，房产所在地申报
竣工决算前，预征
预征率（保障住房除外）
东部不低于2%
中部、东北不低于1.5%
西部不低于1%
纳税地点
房产所在地申报
两个以上地区的，分别申报
