土地增值税

土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

土地增值税

• 概念
  • 转让国有土地使用权、不动产的增值额
• 纳税人
  • 转让人
  • 转让、国有
    • 包括出售、交换、赠与
    • 出让国有土地、转让非国有的不征
  • 转让使用权/产权
    • 权力发生转移
  • 有偿
    • 取得收入
  • 不征
    • 房产抵押期间
    • 依法继承、赠与至亲、公益赠与
    • 房产出租、评估、代建房
• 计税依据
  • 收入
    • 实物收入——市场价
    • 无形资产——评估确定
    • 外国货币——当天/当月1日折算
    • 代收
      • 计入房价的，作扣除，不做加计基数
      • 未计入房价。不作收入
  • 扣除项目
    • 卖新房
      • 土地
        • 买地钱
          • 出让金
          • 行政划拨补缴出让金
          • 转让实际支付
        • 税
          • 契税、登记、过户
      • 开发成本
        • 征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程、建筑、基础、配套、间接
      • 开发费用
        • 能分摊+能证明
          • 利息+（土地+开发成本）*5%以内
        • 不能分摊/不能证明
          • （土地+开发成本）*10%以内
        • 超期利息/加罚利息，不得扣
      • 税
        • 印花+城建+教育附加+地方附加
        • 能算准，据实扣；不能算准，按预缴时实际缴纳扣
        • 不能抵扣的进项，增加开发成本，而非税金
      • 加计扣
        • 房企
          • （土地+开发成本）*20%
        • 取得土地，未开放就转让的，不得扣
    • 卖旧房
      • 土地
        • 取得时未支付地价/不能提供凭证的，不得抵扣
      • 税
        • 印花+城建+教育附加+地方附加
      • 评估价
        • 能取得评估价
          • 评估价=重置成本*成新度%
          • 税务机关确认
          • 隐瞒、虚报的评估费，不得扣除
        • 无评估价，但有购房发票
          • 购房发票金额*（1+5%*购买年限）
          • 满12个月算一年；超一年不满12个月的，6个月以上视同一年
          • 购房发票
            • 按发票金额
              • 营改增之前的营业税发票
              • 普通发票
            • 按发票金额+不得抵扣进项
              • 专用发票
        • 无评估价+无发票
          • 税务机关核定征收
• 税收优惠
  • 转让
    • 普通住宅
      • 条件（同时满足）
        • 容积率1.0以上，容积率=地上建筑面积/规划用地面积
        • 单套建筑面积120平以下
        • 实际成交价低于同级别均价1.2倍以下
      • 增值税未超过扣除项目20%，免征
      • 增值税超过扣除项目20%，按全部增值额征税
    • 旧房做改造安置住房、公租房
      • 增值额未超过扣除项目20%，免征
  • 国家征收，收回
    • 国家建设需要（国、省、部批准），征用、收回，免征
    • 城市建设规划（污染、扰民）、国家建设需要，纳税人自行转让
  • 企业改制重组
    • 暂不征（一方为房企的不适用）
      • 整体改制
        • 不改变投资主体，并继承权力义务
      • 企业合并
        • 原投资主体存续
      • 企业分立
        • 投资主体相同
      • 重组投资
    • 改制重组再转让
      • 出让货转让方式
        • 当时购置成本
      • 国家作价出资
        • 评估价格
      • 购房发票
        • 发票*（1+5%*年限）
  • 其他优惠
    • 个人销售住房，免征
    • 运动会，免征
• 应纳税额
  • 一般规定
    • 计算
      • 增值额=收入-扣除项目
      • 增值率=土地增值额/扣除项目，确定税率及扣除系数
      • 应纳税额=增值额*税率-扣除金额*扣除系数
    • 按评估价
      • 卖旧房
      • 隐瞒、虚报成交价
      • 扣除金额不实
      • 成交价＜评估价，又无正当理由
  • 房企清算
    • 清算单位
      • 房企项目为单位，分期开发的，分期项目为单位
      • 普通住宅、非普通住宅，分别核算
    • 清算条件
      • 应当（满足条件90日内）
        • 全部竣工、销售
        • 整体转让为竣工
        • 直接转让土地使用权
      • 可以要求（清算通知书90日内）
        • 竣工+已转让85% or 未超85%但剩余已出租/出售
        • 取得销售许可三年仍未销售完
        • 申请注销
    • 清算收入
      • 已售项目
        • 已全额开票
          • 发票金额
        • 未开票或未全额开票
          • 销售合同+其他收益
        • 合同与实际面积不一致
          • 按补差或退款，做调整
        • 营改增后
          • 应税收入=营改增前收入+营改增后不含税收入
      • 非直接销售/自用
        • 视同销售
          • 房企用于职工福利、奖励、换、投、抵、分
          • 房企安置回迁户
        • 收入顺序确认
          • 同地区、同年度、同类平均价
          • 税务机关按市场价或评估价
        • 房企自用/出租
          • 产权未发生转移，不征收，不列收入，不扣除成本费用
    • 扣除项目
      • 地、开发成本、开发费用、税（以上提供合法凭证）
      • 开发成本，凭证不符合要求，税务机关核定单位面积金额标准
      • 房企开发配套公共设施
        • 产权归业主/无偿给政府用于公共事业
          • 成本费用可扣除
        • 有偿转让
          • 列收入，扣成本费用
      • 房企销售已装修房屋
        • 装修费用计开发成本
      • 预提费用
        • 不得口
      • 多个项目成本费用
        • 按可售建筑面积比例分摊
      • 房企未付的质保金
        • 票已开
          • 发票金额扣除
        • 未开票
          • 不得扣
      • 开发费用
        • 财务费用——利息
        • 计入开发成本的利息，调至财务费用（不做加计扣除基数）
      • 土地闲置费
        • 不扣
      • 契税
        • 计入土地金额
      • 拆迁安置费
        • 房子建本项目安置回迁户，视同销售，同时确认开发成本——拆迁补偿费
        • 补差价
          • 计入拆迁补偿费
            • 房企补差
          • 扣减拆迁补偿费
            • 子主题
    • 其他规定
      • 已经受理的，无正当理由不得撤销
      • 案头审核、实地审核
      • 税务中介出局鉴证报告
    • 核定征收
      • 征收率不低于5%
      • 未设置账簿
      • 不提供纳税资料
      • 账目混乱、凭证残缺不全
      • 逾期不清算
      • 计税依据偏低，无正当理由
    • 清算再转让
      • 清算时未转让，清算后转让的
        • 扣除金额=单位建筑面积成本费用*销售/转让面积
        • 单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目金额/清算的总建筑面积
    • 清算后应补缴的土增税
      • 规定期限内补缴，不加收滞纳金
• 征收管理
  • 期限
    • 合同签订7日内，房产所在地申报
    • 竣工决算前，预征
    • 预征率（保障住房除外）
      • 东部不低于2%
      • 中部、东北不低于1.5%
      • 西部不低于1%
  • 纳税地点
    • 房产所在地申报
    • 两个以上地区的，分别申报