第四章、房地产经纪业务

房地产经济理论与实务

第四章、房地产经纪业务

• 房屋买卖、房屋租赁是最为重要的房地产交易类型，房屋置换也是房地产交易过程中的补充。
• 第一节、房屋买卖
  • 房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖，买卖的房产必须具备房屋产权所有证或不动产权证书。房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程，房屋买卖是房地产交易的典型类型，房屋买卖不仅包括房屋占有权的转移，也包括房屋处分权的转移。
    • 一、房屋买卖的特征
      • 1.买卖的对象是房屋的所有权
        • 房屋的所有权是指所有者依法享有房屋的占有、使用、收益和处分的权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具有内容包括上述的四项权能。
        • 买卖的标的物是“所有权”，是包括占有、使用、受益、处分在内的所有权，而不是租赁关系中的不包括处分权的承租权。
      • 2.出卖人需有处分权
        • 处分权是财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利，即决定财产在事实上或法律上命运的权利，包括资产的抓让、消费、出售、销毁、丢弃处理等方面的权利。 处分权是所有权四项权能的核心，是财产所有者最基本的权利。处分权在多数情况下由所有人享有，但在某些情况下，也可以使所有权与处分权分离，形成非所有权依法享有的处分权。
        • 包括三种情况
          • （1）出卖人本身就是房屋所有权人，并且其所有权并没有受到如优先购买权、共有权、抵押权等对处分权的限制；
          • （2）出卖人是待售房屋的实际权利人，但这个房屋因为没有或者不具备初始登记的条件，根据相关法律法规取得了预售的合法许可，也可以作为有权处分的出卖人，主要是指正在开发楼盘或未竣工楼盘的房地产开发商；
          • （3）是指前两种出卖人所委托授权的代理人或行纪人。
      • 处分权是所有权四项权能的核心，是财产所有者最基本的权利。处分权在多数情况下由所有人享有，但在某些情况下，也可以使所有权与处分权分离，形成非所有权依法享有的处分权。
    • 二、房地产转让的条件
      • 房地产转让的分类
        • 有偿转让
          • 房地产买卖、房地产抵债、房地产入圈等行为
        • 无偿转让
          • 房地产赠与、房地产继承等行为
      • 房地产转让的条件
        • 《城市房地产管理法》《城市房地产转让管理规定》第六条，都明确规定了房地产转让应当符合的条件，
          • 略，详见笔记>>
            • 城市房地产转让管理规定_百度百科 (baidu.com) 2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
    • 三、房地产买卖主体资格
      • （1）房地产转让人应该是依法登记取得房地产权属证书的房地产权利人。
      • （2）房地产受让人可以是中华人共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另行规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外。
      • （3）房地产属于有限责任公司、股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件
      • （4）房地产属于国有或者集体资产的，应当审查政府主管部门的批准文件。
    • 四、房屋买卖权属转移登记程序
      • 《城市房地产转让管理规定》第七条，对房地产转让的程序做了规定，略，详见笔记>>
        • 城市房地产转让管理规定_百度百科 (baidu.com)
    • 五、房屋买卖合同
      • 指出卖人将房屋交付并转移所有权给买受人，买受人支付价款的合同，主要表现有
        • （1）出卖人将出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；
        • （2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿的合同；
        • （3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续；
        • （4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为
        • 合同范本，见笔记>>
          • 房屋买卖合同_百度百科 (baidu.com)
    • 六、房屋买卖环节的税种
      • 我国限行房地产税种有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他相关税种主要有增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、印花税、固定资产投资方向调节税。
      • 房屋买卖的相关税种主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、个人所得税、契税、印花税等。
        • （一）增值税
        • （二）城市维护建设税
        • （三）教育费附加
        • （四）土地增值税
        • （五）个人所得税
        • （六）契税
        • （七）印花税
        • 我国房屋转让活动缴纳税费相关政策，详见表，密码：ohct
    • 七、房屋买卖环节费用种类
      • （一）房地产经纪服务收费
        • 1.房地产咨询费
          • 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定标准。
          • 书面咨询，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。
        • 2.房地产估价收费
          • 采用差额定率分档累进计收，即按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。
        • 3.房地产经纪收费
          • 房屋买卖居间服务收费，可向买卖双方收取，具体价格双方协商确定。
      • （二）住宅专项维修资金
        • 住宅专项自维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位是根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业务或者单幢住宅内业绩及与之结构相连的非住宅业主公邮部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
        • 1.交存范围
          • 应交存住宅专项维修资金的范围包括：住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。属于上述范围的出售的公有住房，售房单位也应当按照《住宅专项维修资金管理办法》规定，交存住宅专项维修资金。
        • 2.交存标准
          • 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。各地人民政府建设（房地产）主管部门根据当地实际情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维系资金的数额，并适时调整。
        • 3.住宅专项维修资金的管理
          • 简单说，业主大会成立之前，由当地政府建设部门管理，业主大会成立之后，由业主大会委托当地一家商业银行代为管理，并受当地政府建设部监督。
          • 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立的，由当地政府建设部门会同同级财政部门制定。
          • 另，住宅专项维修资金的存储利息、利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益、住宅共用设施设备报废后回收的残值、利用住宅共用部位共用设施设备进行经营的，业主所得收益，除业主大会另有决定外，都应当转入住宅专项维修资金滚存使用。
        • 4.住宅专项维修资金的使用
          • 专项专用：住宅专用维系资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪为他用。
          • 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
      • （三）房屋登记费
        • 指县级以上地方人民政府房地产主管部门对房屋权属依法进行各类等级时，向申请人收取的费用。
          • 按照规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。住房登记的一套住房为一件，收费标准为每件80元；农民利用宅基地建设的住房登记，不收取住房登记费，只收取房屋权属证书工本费10元，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件550元。
          • 房屋权利人在办理房屋登记时，委托有关专业计数单位进行房地产测绘缴纳的费用属于经营服务费用，收费标准由省级价格主管部门有关规定制定。
      • （四）住房交易手续费
        • 是指由政府依法设立的，由房地产主管部门的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。
        • 住房交易手续费的收费项目和标准
          • （1）住房转让手续费。按照住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房3元/㎡（由转让方承担），存量住房6元/㎡（转让双方各承担50%），经济适用房减半计收。
          • （2）住房租赁手续费。按套收取，收费标准为每套100元，有出租人承担。
          • （3）住房抵押不得收取抵押手续费。
      • （五）房地产价格评估费
        • 由具有房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。
      • （六）房贷担保费
        • 指银行为了规定房贷风险，需要价款人提供有足够代偿能力的法人、其他经济组织（一般为担保公司）的担保证明，这时借款人所支付的费用就是房贷担保费。
        • 房贷担保费的收费标准
          • 公积金贷款
          • 商业性贷款
          • 组合贷款
          • 待补充
      • （七）房屋保险费
        • 房屋保险属于家庭财产保险范畴，主要保障火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。
        • 房屋保险一般由屋主或住户投保，保险费率为0.1%-0.2%，发生损失时，保险公司按房屋的实际价值计算赔偿，但以不超过保险金额（房产的实际价值）为限。
• 第二节、房屋租赁
  • 一、房屋租赁的概念
    • 指房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人支付租金的行为。
      • 房屋租赁主要依据为《合同法》《商品房屋租赁管理办法》。
  • 二、房屋租赁市场的类型和特点
    • （一）房屋租赁市场的类型
      • （1）按房屋用途划分：住宅租赁市场
      • （2）按照租赁目的划分：自住、转租用于投资
      • （3）按住宅性质划分：商品住房租赁市场、保障性住房租赁市场
      • （4）按租赁期长短划分：短租市场、长租市场
      • （5）按房屋所有权的性质划分：公有房屋的阻力和私有房屋租赁的租赁
        • 按房屋租赁方式和租金给付方式划分：
          • 直接出租
          • 中介出租
          • 变现出租
          • 转租
          • 再转租
          • 等等
    • （二）房屋租赁市场的特点
      • （1）租赁价格相对稳定
      • （2）呈现季节性变化
      • （3）交易更为频繁
      • （4）属地区性市场
  • 三、房屋出租条件
    • 公民、法人或其他组织对享有所欧泉的房屋和国家授权管理、经营的房屋可依法出租，但有以下情形之一的房屋不得出租
      • （1）属于违法建筑的
        • 违章建筑_百度百科 (baidu.com)
        • 指未经规划土地主管部门批准，未领取建设公衡规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。
      • （2）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的。
      • （3）违反规定改变房屋使用性质的。
        • 房屋使用性质就是规划用途，例如住宅不能作为商业房出租，独立的厨房和厕所不能作为单独的房间供人员居住。
      • （4）公邮房屋未取得共有人同意的。
      • （5）权属有争议的。
      • （6）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
      • （7）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。
      • （8）法律、法规规定禁止出租的其他情形的。
        • 例如，超过了使用年限的房屋等。
  • 四、房屋租赁流程和禁止行为
    • （一）租赁流程
      • 搜寻租赁房屋的房源和客源信息→实地看房→洽谈租赁合同→签订房屋租赁合同→支付房租和押金→交验房屋→租赁合同备案
    • （二）房屋租赁的各种禁止行为
      • 1.出租人的禁止行为
        • ①违反规定分割出租。出租住房的，应当以元设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
        • ②厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
        • ③严禁将经济适用房、廉租房出租或转租给他人使用。
        • ④在房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
        • ⑤严禁企事业单位、个人将非居住房出租给他人居住使用。
      • 2.承租人的禁止行为
        • ①保障性住房转租（具体来讲就是个人购买的经济适用住房和限价房不能用于出租，公共租赁住房和廉租住房的承租人也不能转租。
        • ②违反租赁用途和使用要求使用房屋。
        • ③擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施。
        • ④不得损害其他业主和使用的合法权益。
        • ⑤严禁利用出租房屋进行各类违法犯罪活动。
  • 五、房屋租赁合同
    • 房屋租赁期限超过6个月，双方当事人必须签订书面合同，《合同法》第214条规定，“租赁期限不得超过20年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续签租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
    • 房屋租赁合同中应包括以下方面的主要条款
      • 出租房屋的范围、面积；
      • 房屋租赁的期限、用途；
      • 租金的数额及交付时间；
      • 房屋的修缮责任、转租以及违约责任等
    • 房屋租赁合同，范本
      • 房屋租赁合同范本_百度百科 (baidu.com)
  • 六、房屋租赁的注意事项
    • 1.注意低价虚假广告
    • 2.仔细核实房东个人情况
      • 最好房东的房产证与身份证等
    • 3.清点承租房屋家电、家具
      • 清点设备、检查运行情况、完好程度等，一一列入清单；最好注明如果出现故障时由谁来承担维修费用等。
    • 4.明确房屋租赁合同条款
    • 5.合同附件写清楚
    • 6.房屋押金谈明白
    • 7.谋求合适房屋
    • 8.买卖不破租赁
      • “买卖不破租赁”为一项专业法律术语，指在租赁关系存续期间，承租人拥有“优先购买权”，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认元租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
    • 9.房屋租赁与抵押的先后顺序与效力
      • 房屋抵押在租赁合同签订之后，承租人有优先购买权。
      • ……之前，租赁合同对房屋受让人不具有约束，即受让人可终止原租赁合同，承租人不再享有优先购买权、继续租赁权。
    • 10.重要的司法解释
      • 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
  • 七、房屋转租
    • 指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，包括以联营、承包经营和合作等名义，将承租房屋交付给他人使用并货的租金性质的保底收益。（俗称“二房东”）
      • （一）转租条件
        • （1）转租的房屋必须合法
        • （2）需经出租人书面同意
        • （3）转租期限不得超过原合同规定的期限
      • （二）转租效力
        • 承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
      • （三）转租的注意事项
        • （1）查砍转租人（“二房东”）的有效身份证及原房东（业主）签订的租赁合同；
        • （2）签订转租合同前，应明确房租包含的内容，水、电、暖、煤气（天然气）和物业管理费归谁承担，是否包含在房租内；
        • （3）全部出租的，要求转租人在房屋转租前结清水、电、暖、煤气（天然气）和其他费用；
        • （4）明确租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求转租人提供租金数据；
        • （5）要明确违约责任和违约的补偿标准；
        • （6）入住前检查屋内家具、电器、其他设施的完好情况，并约定维修责任；
        • （7）应对提前终结合同情况做出约定。
• 第三节、房屋置换
  • 一、房屋置换的概念和特点
    • 简言之，房屋的置换是房屋的买进和卖出是同时进行的，一次置换成功，相当于两次交易。
    • 特定：省去临时周转的复杂性、减轻置换双方的付款压力等。
  • 二、房屋置换的流程
    • 第一步、置换登记
    • 第二步、价格评估
    • 第三步、置换委托
    • 第四步、签订合同
    • 第五步、办理手续
    • 第六步、房屋交割
  • 三、房屋置换的税费
    • （1）根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条第一款规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。
    • （2）房屋置换除契税外还涉及增值税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、教育费附加和地方教育费。置换双方按照各自房屋的评估价格计算缴纳的各种税费。
    • （3）房屋置换征收办法，每个城市稍有不同，具体请到产权交易市场的地税征收窗口咨询。
  • 四、房屋置换协议书