第九章、房地产贷款

房地产经济理论与实务

第九章、房地产贷款

• 第一节、房地产贷款的种类及相关规定
  • 一、房地产贷款的种类
    • 房地产开发贷款
    • 个人住房贷款
      • 住房公积金贷款
      • 住房商业贷款
      • 住房组合贷款
        • 公积金贷款和商业贷款的组合
  • 二、住房商业贷款
    • 住房商业贷款是银行用其信用贷资金所发放的自营性贷款。
      • （一）贷款分类
        • 1.按期限划分
          • （1）短期贷款，贷款期限为1年（含）以内。
          • （2）中期贷款，贷款期限为1-5年（含5年）的贷款。
          • （3）长期贷款，贷款期限为5年以上的贷款。
        • 2.按贷款方式划分
          • （1）信用贷款
            • 指以借款人的信誉做保证而发放的贷款。
          • （2）担保贷款
            • ①保证贷款
              • 指由借款人提供经本公司认可的保证人，按《。担保法》规定的保证方法，由保证人承诺在借款人不能偿还贷款本息时，按借款合同约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。
            • ②抵押贷款
              • 指按《担保法》规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物并经本公司认可而发放的贷款。
            • ③质押贷款
              • 指按《担保法》规定的抵押方式，以借款人或第三人的动产或权利作为抵押物并经本公司认可而发放的贷款。
          • （3）票据贴现
            • 指本公司以购买 借款人未到期的银行承兑汇票的方式而发放的贷款。
            • 贷款期限：财务公司的贷款期限一般不超过5年；贴现期限最长不超过6个月，贴现期限从贴现之日其到单据到期之日止。
      • （二）贷款条件
        • 1.申请个人住房贷款的条件
          • （1）具有城镇常住户口或有效居留身份。
          • （2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
          • （3）具有购买住房的合同或协议。
          • （4）无住房不贴的以不低于所购住房全部借款的30%作为购房的首期付款；有住房不贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。
          • （5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或由足够代偿能力的单位或个人作为保证人。
        • 2.企业开发贷款的条件
          • 重点在于个人商业贷款，企业开发贷款只做简单了解即可。
          • 详见百科
      • （三）贷款所需提交的材料
        • （1）贷款申请人、配偶、共同借款人、产权共有人的身份证（暂住证、护照、未成年人出生证或独生子女证）复印件。
        • （2）贷款申请人、配偶、共同借款人、产权所有人的私章。
        • （3）贷款申请人、配偶、共同借款人、产权所有人的户口簿复印件。
        • （4）贷款人婚姻情况证明（已婚提供结婚证、未婚提供单身证明、离婚提供离婚证）。
        • （5）贷款人收入证明。
        • （6）房屋买卖合同原件一本。
        • （7）买卖合同中所述的出售方签字的首付款收据。
        • （8）所购买房屋的产权证复印件。
      • （四）贷款程序
        • 贷款程序图，可详见本人个人知识库，访问密码：vtfg
        • 分步
          • （1）买卖双方签订二手房买卖合同。
          • （2）贷款人向银行提交有关贷款资料和办理带贷款手续。
          • （3）到银行指定的房屋评价机构办理房屋评估。
          • （4）银行审批贷款，同意后贷款承诺书（准贷函）。
          • （5）借款人和银行签订二手房抵押借款合同，建立专用账户。
          • （6）办理房屋过户及抵押登记。
          • （7）银行往专用账户中发放贷款。
          • （8）借款人还清借款后，注销抵押登记，合同终止。
      • （五）个人住房贷款的还款方式
        • 1.等额本息
          • 即借款每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法。
            • 特点
              • （1）每月还款的本息和一样，只是每月还款本金和利息的金额随着本金的减少而不断变化。
              • （2）初期还款压力小，容易做出预算，但初期利息占每月还款的大部分。
              • （3）此种方式所还的利息较高，适合流动资金不足的借款者。
            • 公式
              • 该推导公式，可详见本人豆瓣文章，如果有帮助到你，请不吝点赞。o(*￣︶￣*)o
        • 2.等额本金
          • 即借款人每月以想等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。
            • 特点
              • （1）每月还款的本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算。
              • （2）前期还款压力较大，每月还款额逐渐减少。
              • （3）此种方式所还的利息较低，适合流动资金较充足的借款者。
            • 公式
              • At=P/N+[P-P/n(t-1)]i，式中，At为第t月需要还款额；P为贷款金额；n为按月计算的贷款期限；i为月利率。
  • 三、住房公积金贷款与提取
    • 指由各地住房公积金管理中心运用职工及所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。
      • （一）申请住房公积金购房贷款基本条件
        • （1）参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款……
        • （2）公积金连续缴纳存在公积金的时间不少于6个月……
        • （3）配偶一方申请了住房公积金贷款，在未还清本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。
        • （4）贷款申请人，除具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，且没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他账务。
        • （5）住房公积金贷款期限最长不超过30年。办理组合贷款，风险组合贷款，公积金贷款和住房商业贷款的贷款期限必须一致。
      • （二）借款申请人资格审核
        • 在按照规定调查借款申请人家庭住房登记记录和个人住房贷款记录的基础上，进一步审核借款人申请人的住房公积金购房提取情况。
      • （三）住房公积金贷款所需提交的材料
        • （1）申请人及配偶住房公积金缴纳证明。
        • （2）申请人及配偶身份证明（指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件），婚姻状况证明文件。
        • （3）家庭稳定经济收入证明及其他对还款能力有影响的债务证明。
        • （4）购买住房的合同、协议等有效证明文件。
        • （5）用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人统一抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明。
      • （四）申请人的贷款额度
        • 目前我国大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款最高额度，比如厦门市2021年的首次申请住房公积金最高贷款额度=120万元×流动性调节系数（0.6），等等。
        • 公积金贷款公式（参考）
          • 各地各城市公积金政策会各有差异，以各地政策为准。
          • 贷款额度=[（借款人或夫妻双方每月公积金缴存基数+借款人或夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力40%/价款人或夫妻双方现有贷款月应还贷款额]×12（月）×贷款年限
      • （五）住房公积金的提取条件
        • 1.提取条件
          • （1）购买、建造、翻建、大修具有所有权的自住住房的；
          • （2）离休、退休的；
          • （3）完全丧失劳动能力并且与所在单位终止劳动关系的；
          • （4）出境定居的；
          • （5）偿还购房贷款本息的；
          • （6）房租超出家庭工资收入的规定比例的；
        • 2.提取所需材料
          • 全国各地的所需材料大同小异，请根据各地住房公积金管理部门的要求提供材料，以当地的部门审核要求为准。
    • 住房公积金贷款类别有：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款、住房装修贷款、住房商业贷款转公积金贷款等。
    • 相对于住房商业贷款，住房公积金贷款具有利率较低（2021年9月贷款利率为3.25%，商业行利率4.9%）
  • 四、商业贷款转公积金贷款
    • 申请条件
      • （1）符合所在城市住房公积金贷款申请条件；
      • （2）借款人必须是原住房贷款的借款人或配偶（需为买受人）；
      • （3）原住房商业贷款未结清且银行同意借款人提前结清贷款；
      • （4）原住房商业贷款还款一年（含）以上、信用记录良好且无逾期贷款余额；
      • （5）所购房产以取得当地房地产登记部门出具的房屋所有权证；
      • （6）所购房产可以设定抵押权的住房商业贷款可以转公积金贷款；
      • （7）未申请过住房公积金贷款的；
• 第二节、房地产贷款相关计算
  • 一、房地产贷款计算的相关概念
    • （1）首付款。
      • 首付款也成头款，是指购买住房时的首次付款金额。
    • （2）首付款比例
      • 首付款比例是指首付款占所购住房总价的比例。
    • （3）贷款金额
      • 指借款人向贷款人借款的数额。在个人住房贷款中，需要借款的数额一般为所购住房总价减去首付款后的余额。
    • （4）贷款价值比
      • 也称贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。
    • （5）贷款期限
      • 指借款人应该还清全部贷款本息的期限。个人住房贷款期限最长为30年。
    • （6）贷款利率
      • 指借款合同中所规定的贷款利率，包括固定利率和浮动利率。
    • （7）贷款额度
      • 又称贷款限额。一般贷款人会根据不同指标，对借款人的打款金额做出限制性规定。
  • 二、贷款计算
    • 1.等额本息
      • 即借款每月以相等的金额偿还贷款本息，又称等额法。
        • 特点
          • （1）每月还款的本息和一样，只是每月还款本金和利息的金额随着本金的减少而不断变化。
          • （2）初期还款压力小，容易做出预算，但初期利息占每月还款的大部分。
          • （3）此种方式所还的利息较高，适合流动资金不足的借款者。
        • 公式
          • 该推导公式，可详见本人豆瓣文章，如果有帮助到你，请不吝点赞。o(*￣︶￣*)o
    • 2.等额本金
      • 即借款人每月以想等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，还款额也逐月递减，因此又称递减法。
        • 特点
          • （1）每月还款的本金一样，利息则按贷款本金金额逐日计算。
          • （2）前期还款压力较大，每月还款额逐渐减少。
          • （3）此种方式所还的利息较低，适合流动资金较充足的借款者。
        • 公式
          • At=P/N+[P-P/n(t-1)]i，式中，At为第t月需要还款额；P为贷款金额；n为按月计算的贷款期限；i为月利率。
• 第三节、房地产抵押
  • 房地产抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。
    • 一、房地产抵押权设立
      • 《抵押管理办法》第三十条规定；和《权属登记管理办法》第十九条规定……都分别共同说明了权利人（抵押人）应当在抵押合同成立之日起30日内，申请办理抵押登记。
      • 《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押
        • （1）权属有争议的房产；
        • （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
        • （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
        • （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
        • （5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
        • （6）依法不得抵押的其他房地产。
    • 二、房地产抵押程序和申请材料
      • 1.申请
        • 参考百科
      • 2.受理
      • 3.审核
      • 4.载入登记簿
      • 5.发证
      • 6.登记的变更与注销
• 第四节、房地产贷款代办
  • 一、制定合理的贷款方案
    • 以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中同行的做法。
      • 房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由一下要素组成
        • ①贷款类型
          • 商业贷、公积金贷款，组合贷款
        • ②贷款比例
        • ③贷款金额
        • ④贷款期限
        • ⑤偿还比例
          • 又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率
        • ⑥贷款偿还方式
          • 等额本息或者等额本金
  • 二、个人住房贷款手续代办和收费
    • 根据中国人民银行规定，购房人以发到作为抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并与放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。
    • 抵押合同生效后，借款人应直接向贷款人提出借款申请，并提供所需资料：
      • 参考百科