第十一章、房屋检查与交接

房地产经济理论与实务

第十一章、房屋检查与交接

• 第一节、房屋的检验
  • 一、房屋查验目的
    • 房屋检查的目的有：核实信息；披露瑕疵；发现和解决问题；帮助当事人转移占有；维护当事人权益。
  • 二、不动产查验内容
    • （1）查看有关资料：房屋状况说明书、房地产交易合同、房屋使用说明书、房屋质量表等。
    • （2）环境查看，类似于房屋实地查看的外部环境调查。
    • （3）结构检查，同新建商品房检查，但查验程度的要求较低。
    • （4）装修查验，同新建商品房检查，但查验程度的要求较低。
    • （5）设备查验，同新建商品房检查，但查验程度的要求较低。
  • 三、动产的查验内容
    • 查验房屋家具、用品、电器等动产，填写清点核对清单。
  • 四、查验流程
    • 查验流程：
      • 明确查验事项
      • 准备工作
      • 实地查验
      • 撰写查验报告或记录查验结果
        • 二手房验收单，范本参见
      • 成果交付
• 第二节、房屋的交接
  • 一、房屋交接主要内容
    • 房屋和房屋状况说明书
    • 业主规约
    • 各种凭证交接
    • 其他相关资料交接
  • 二、房屋交接有关凭证更名或过户手续
    • 协助办理水、电、燃气、供暖、电话、有线电视、网络、公共维修基金等过户或更名手续，包括房地产权属证书、用电证（购电卡）、购水证、居民供热合同、有线电视使用证、燃气使用证、户口转移、专项维修基金。
  • 三、房屋交接时注意事项
    • （1）原业主是否欠费。
    • （2）原业主户口是否迁出。
    • （3）房屋是否设定他项权利。
    • （4）原业主与邻里或物业管理公司是否有纠纷。
    • （5）签认交接书。
      • 范本参考
  • 四、房屋交接服务
    • 按照房地产经纪基本服务于房地产经纪延伸服务的划分，房屋查验和交接应当属于房地产经纪延伸服务，应单独签订服务合同，原则上可单独收费，但在实际操作过程中，这项服务一般不再另外收费。
• 第三节、业务记录与经纪档案管理
  • 一、做好业务记录
    • 业务记录是对房地产服务活动的记载，最能反映房地产经纪服务活动的全貌。
  • 二、经纪档案管理
    • （一）经纪档案的内容
      • （1）房地产经纪服务合同；
      • （2）房地产交易合同（买卖、租赁、抵押等合同）；
      • （3）委托人及交易相对人提供的资料；
      • （4）实地看房记录、房屋状况说明书、房屋查验报告；
      • （5）房地产经纪服务必要事项告知确认书；
      • （6）收据、收条及各种票据等原始凭证；
      • （7）其他有关资料。
    • （二）经纪档案的管理要求
      • （1）统一管理。
        • 房地产经纪分支机构的档案由房地产经纪机构统一管理。
      • （2）专人管理。
        • 设置专职管理人员管理经纪档案。
      • （3）科学管理。
        • 经纪资料应当按照“一笔交易一档”或者“一宗业务一档”的原则建档。
        • 按照资料的重要程度整理立卷，并编制卷内目录、案卷编号、填写备考表、案卷封面和案卷脊背。
      • （4）按规定时限保存。
        • 房地产经纪服务合同、房地产交易合同、房屋状况说明书、房地产经纪业务记录、业务交接单据、原始凭证等统一保存在房地产经纪机构，保存期限不得少于5年。
      • 纸质、电子文件都要按照要求保存。房地产经纪档案的查阅和利用要符合相关规定，对经纪档案中涉及的国家秘密、商业秘密、技术秘密和个人隐私应当予以保密。