导图社区 第六章、房地产经纪服务合同
房地产经济理论与实务
这是一篇关于英语构词法的思维导图，派生则是通过添加词缀从一个单词产生新的单词； 按照词根是否加缀以及在何种词根上加缀，将派生法分为两大类3 个级别。
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第一章、房地产经纪概述
第二章、房地产经纪人员的相关规定
第三章、房地产经纪机构及行业管理
第四章、房地产经纪业务
第五章、房地产交易信息搜集与匹配
第七章、客户接待、服务实地查看与带看
第九章、房地产贷款
第十一章、房屋检查与交接
第十章、房地产登记与产权过户
第八章、房地产交易合同
第六章、房地产经纪服务合同
第一节、房地产经纪服务合同概述
一、房地产经纪服务合同的基本内容
（一）房地产经纪符合双方当事人的姓名（名称）、住所情况以及执行该业务的房地产经纪机构和房地产经纪人的情况
缔约双方是房地产经纪机构和委托人。委托人是自然人的，标明自然人的姓名、身份证号码、住址等；委托人是法人的，标明法人的名称、营业执照号和住所。合同中标明房地产经纪机构的法人代表、营业执照号码、经纪机构备案证号、地址、联系电话等，并写明具体执行该业务的房地产经纪人员的信息（姓名、注册号等）。
（二）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准约定
（1）项目和内容
①提供房地产信息
②实地看房
③代拟合同
（2）要求
①房地产交易相关信息及时告知和披露
②维护委托人的合法权益
（3）完成标准
一般以签订发到交易合同（包括买卖合同和租赁合同）为完成标准。
（三）服务费用以及支付方式
服务费用由佣金和代办服务两部分构成。
房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报酬；房地产交易合同订立后，即可收取佣金；代办服务费用的收费标准和时点由当事人自行约定。
服务过程中涉及支付给第三方的费用，如权属信息查询费、评估费等，也可以在房地产经纪服务合同中进行约定。
（四）合同当事人的权利和义务
委托人
义务
一般包括：提供材料、协助看房、支付费用；
权利
一般包括：知情权、全部收入的所有权；
经纪机构
一般包括：及时如实报告、尽职尽责、风险提示；
一般包括：拒绝违法违规的权利、报酬请求权等。
（五）委托期限
指房地产经纪服务委托房地产经纪机构提供房地产经纪服务的具体时间期限。
（六）违约责任和纠纷解决方式
违约情形
房地产机构的违约情形
未完成委托人委托的经纪服务事项；
未达到合同的约定的标准，或未经委托人书面同意，擅自改变房地产经纪服务的内容、要求和标准；
未经委托人同意，由第三方代替房地产经纪机构或者房地产经纪机构与第三方共同完成委托方委托的事项；
房地产经纪机构违反国家有关法律、法规及本市相关法规，损害委托人利益。
委托人的违约情形
委托人虚假委托或提供的有关证件和资料不实；
委托方未能按时约定的经纪服务费支付给房地产经纪机构。
纠纷解决
房地产经纪服务合同的违约责任可以定金或违约金的形式约定，纠纷解决方式可以采取相关部门调节、仲裁、司法诉讼等。
（七）补充内容
房地产经纪服务合同还可以针对房地产经纪机构提供的其他延伸服务增加相关补充内容，但延伸服务需要另外签订服务合同的除外。
增设补充内容时，需特别注意，应将房地产经纪服务与房地产经纪延伸服务区分清楚。
二、房地产经纪服务合同的类型
（一）房屋出售经纪服务合同
指房地产经纪机构为促成委托人出售房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利和义务关系的协议。房屋出售经纪服务合同具体如下
（1）出售房屋的基本情况。
（2）房地产经纪服务及延伸服务的项目、内容、要求以及完成的标准。
（3）出售价格。标明委托人要求的房屋出售价格，如实际成交价高于上述价格，超过部分归委托人所有。
（二）房屋承购经纪服务合同
指房地产经纪机构为促成委托人购买房屋提供的有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利和义务关系的协议。具体内容如下
（1）承购房屋的基本要求。
合同中标明承购房屋需求信息，包括房屋区位、价格、面积、户型、其他要求等。
（2）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成标准。
（3）委托承购价格。标明委托人要求的房屋承购价格。委托人支付的价格应与出售人得到的价格一致。
（三）房屋出租经纪服务合同
指房地产经纪机构为促成委托人出租房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利和义务关系的协议。
（1）出租房屋的基本情况。
（3）委托出租条件。标明委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。
（四）房屋承租经纪服务合同
指房地产经纪机构为促成委托人出租赁房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利和义务关系的协议。
（1）承租房屋的基本要求。
（3）委托承租价格。标明委托人要求房屋承租的价格。
（五）新建商品房销售代理合同
指房地产经纪机构为房地产开发商提供新建商品房销售代理服务，双方就相互间委托代理代理关系及相关权利和义务的设立，变更、终止所签订的书面协议。
（1）新建商品房销售代理合同双方当事人的名称、住所情况。
合同中标明委托方房地产开发商和受委托方房地产经纪机构的注册地址、法人代表（或授权代表）、营业执照、联系电话等信息。销售代理合同双方法人代表或授权人签字，单位盖章后，合同生效。
（2）新建商品房的基本情况。
项目名称、位置、性质和代理范围、建设批文等。
（3）房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成标准。
（4）销售代理合同高要求各项服务项目、具体内容、要求及完成标准进行详细约定。
如对于商品房预（销）售代理的基本服务，应约定项目开盘条件、房源室号、分户定价表（具体金额或价格范围），并且明确代理指标和成功销售的标准。
（5）委托期限和方式。
委托一段时间作为服务时间，或者明确合同终止的标准，并约定在委托期限内是否为独家委托。
（6）经纪服务费用及支付方式。
销售代理的服务费一般包括佣金和营销费用。佣金一般为代理销售价格的一定比率，并随销售进度分批支付。营销费用应包括项目销售中投入的媒体广告、楼书、售楼处样板房装修、销售案场的办公费用等。
（7）委托方的权利和义务。
委托方按照约定的时间交付委托项目，并且达到交付标准。
委托方提供（预售）销售房屋相关的文件和证书及详细数量表，并对提供的文件和证书的正式性负责；
落实项目的个人住房抵押贷款银行；
及时审查宣传广告文稿；
房地产经纪机构的销售节奏要求；
派专员办理收款、开具发票、出具预告登记中需委托方提供的各类资料；
交房时派专员办理入户手续；
及时和房地产经纪机构结算款项。
（8）房地产经纪机构的权利和义务。
房地产经纪机构实施营销企划方案中发布的广告、楼书和销售道具等必须经委托方确认后方可发布；
教育、约束机构内的房地产经纪人员不得采取误导或其他不当行为给当事人或委托方造成任何损失；
明确项目的市场定位、营销企划反向；
制定、实施本项目的每天排、推广方案、广告内容、销售道具；
制定、实施现场销售方案和认购合同的签订、预售合同的签订、按揭打款的收件工作等；
实施销售现场（售楼处）与样板房的日常维护和管理等。
（9）违约责任。
（10）合同变更与解除。
（11）争议解决方式。
第二节、房地产经纪服务合同签订的前期工作
一、书面告知相关事项
（1）是否与委托房屋有利害关系。房地产经纪人员和房地产经纪机构存在一下情形的，需要回避或如实披露并征得另一方当事人同意：
①是与房屋出卖方或者出租方有利害关系的，如房主为房地产经纪人员的直属亲属等；
②是与房屋的承购方或者承租方有利害关系的，如房地产经纪人员是买方的直属亲属等；
③是房地产经纪机构和房地产经纪人员在不提供经纪服务的交易中心，可以充当交易方，但一定要向交易相对人明示自己的身份。
（2）应当由委托人协助的事宜、提供的资料。
比如相关人员的身份证明、反诬权属证明、房屋共有权人与出售或出租等有关的证明和文件资料等。
（3）委托房屋的市场参考价格。
（4）房屋交易的一般程序及可能存在的风险。
（5）房屋交易涉及的税费。
（6）房地产经纪服务的内容及完成标准。
（7）房地产经纪服务收费标准和支付时间。
（8）其他需要告知的事项。
二、重要证件查验义务
（一）查看委托人身份证明
（二）查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书
第三节、房地产经纪服务合同的签订
一、房地产经纪服务合同签订的要求
（1）要优先采用房地产经纪行业管理部门或者房地产经纪行业组织推荐使用的合同文本，委托人明确表示拒绝采用的，房地产经纪机构才可以自行拟定合同或者使用机构自行的格式合同。
（2）房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的房地产经纪人员签名。
二、房地产经纪服务合同文本；以房屋出售合同文本为例，详见链接
三、房地产经纪符合合同签订的注意事项
（1）证件信息与合同信息一致。
（2）明确界定合同服务项目。
（3）明确界定合同有效期。
（4）注意合同的空白之处的处理。
合同之中很多空白和留白的地方，合同签订之时，如无法填写，也需将对应空格划去。
（5）合同签署过程中原则上合同双方的权利与义务要对等，即赋予合同任何一方某项权利的同时，需要对其应尽的义务给予明确。
（6）合同双方任何资料、证件的交接均需要有签收程序。
第四节、房地产经纪服务合同纠纷的处理
一、房地产经纪合同纠纷的类别
（一）缔约过失造成的纠纷
主要是由于房地产经纪人员与委托人在签订合同前未进行最充分的协商，造成是否在并未对各项主要事项达成一致的情况下签订了合同。产生的原因主要有两方面
（1）房地产经纪人员的失信、失职。
（2）经纪服务合同当事人的观念和法律意识不足。
（二）合同不规范造成的纠纷
1.房地产交易行为与经纪行为混淆
（1）房地产经纪人员利用自己的职业便利将房地产买卖合同的内容和经纪合同的内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务行老吴活动改变为房地产权利的直接处分活动。
（2）房地产经纪人员通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。
2.居间行为与代理行为混淆
3.经纪服务合同的权利和义务不等
具体表现为
①房地产经纪人员因自己的履约能力不够，利用委托人对交易过程和成交方式的不熟悉，故意减少自己的义务以逃避责任；
②房地产经纪人员为了避免自己发生违约影响佣金的收取，有意加大委托人的义务，以减少自己的风险；
③因委托人愿意支付的佣金数额不能满足自己的期望目标，定理合同时要求减少自己的义务。
4.经纪服务合同的主要条款欠缺
①合同格式和内容不是依照法律规定制定的，而是根据市场的交易习惯和自己的成交经验来制定的；
②缺乏基本的常识，合同的内容不能保护委托人的利益，同样也不能保护自己的利益；
③逃避责任，唯恐发生违约行为被人追究。
5.服务标准和收取佣金标准存在差异
具体指有法规的收费标准，而无对应的服务标准。但目前一些市场意识较强、注重信誉的房地产经纪机构通过摸索建立了能够得到委托人认可的服务标准，所以这类机构经纪业务中的纠纷相对较少。
二、房地产经纪服务合同纠纷的防范
（一）制定示范合同文本
建议由地方房地产行政主管部门提供或者审核；目前我国一些地方已在实行推广房地产交易合同示范合同文本。
（二）制定服务标准，明确服务要求和内容
（三）加强对房地产经纪服务合同的监督管理
目前，我国一些地方政府的房地产行政主管部门要求房地产经纪机构将经纪机构制定的固定格式的经纪服务合同提交房地产行政管理部门审查，这就是一种对合同的监督管理。
（四）及时处理和解决纠纷
三、发到经纪服务合同纠纷的处理
1.调解
指我国人民法院和人民调解委员会协调民事案件及轻微违法行为引起的纠纷的一种方法。
调解必须根据法律和正常进行。人民法院的调解是审判机构对案件的调解，协调协议对方当活死人具有强制性。
2.仲裁
是当事人之间的争议由仲裁机构公证裁决。
房地产仲裁要求房地产买卖双方在合同中必须有仲裁的意向，选定一个仲裁委员会，并指出具体仲裁范围，如关于房地产所有权、使用权、赠与、交换等具体事宜。仲裁一般“一裁定终局”。如果当事人不履行义务，可要求法院强制执行。
3.诉讼
指国家司法机关在当事人及其诉讼参与人参加下，按照一定的方式和程序，解决具体争议的活动。
房地产交易纠纷的诉讼是通过法院的审判，解决房地产交易纠纷的一种形式，属于民事诉讼，由民事法庭受理。诉讼程序包括起诉、审判、执行。
