第八章、房地产交易合同

房地产经济理论与实务

第八章、房地产交易合同

• 第一节、房屋买卖合同的签订
  • 一、商品房买卖合同的签订
    • 商品房买卖合同时指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，是买卖双方真是的表述，具有法律效力。这里的房屋特指商品房，而不包括农村自建住房、单位集资建房等。在签订商品房买卖合同前一般都会先签订房屋认购协议书。
    • （一）签订房屋认购协议书
      • 房屋认购协议书（亦称房屋认购意向书）是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是双方交易房屋有关事宜的初步确认。
      • 要注意的是，这种认购行为的主要特征是买卖双方约定为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达成签约。
      • 房屋认购协议书中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订商品房买卖合同的时间。认购人在购房前作为签订商品房买卖合同的保证，向开发商支付一定数额的定金。
      • 房屋认购协议书与商品房买卖合同不同，房屋认购协议书的性质属于意向书，一方不履行承担的是缔约过失责任，而承担缔约过失责任的方式是定金。
      • 在签署房地产认购协议书时应向购房者提示以下内容
        • （1）签订房地产认购协议书后是否可更名；
        • （2）签订房地产认购协议书后是否可换房；
        • （3）房地产认购协议书所指的单价是以套内面积还是建筑面积定价；
        • （4）应提示购房者认真阅读房地产认购协议书的所有内容；
        • （5）应提示购房者在确认购买前了解后续将要签署的相关文件及所展示的各项法律文书。
    • （二）签订商品房买卖合同
      • 现在商品房买卖合同基本是网上签署，一经签订具有不可变性。在购房者签订商品房买卖合同时，房地产经纪人员需要充分了解合同内容，并提示购房者认真阅读。
        • 商品房买卖合同中应当明确以下主要内容
          • （1）买卖双方名称、联系方式、通信地址；
          • （2）商品房基本情况（例如楼层、面积、商品房地产权有效年限等）；
          • （3）商品房的总价款、付款方式、付款时间；
          • （4）商品房的销售方式；
          • （5）办理产权登记相关事宜；
          • （6）解决争议的方法；
          • （7）各种附件，如商品房的测量图纸等；
          • （8）双方约定的其他事项。
    • （三）新建商品房认购流程的资料
      • 1.房屋认购协议书签约流程
        • ①房地产开发企业与认购人就可预售（或现售）的房屋协商，拟定房屋认购协议书的相关条款；
        • ②经双方当事人确认后，通过管理系统在线填写《房屋认购协议书》的内容，网上提交；
        • ③房地产开发企业从网上打印房屋认购协议书，同时联机备案，管理系统及时标明该单元（套）商品房已预订。
        • 注：对于不具备网签条件的地区，则按照当地政府制定的版本与内容，由开发企业统一编号印刷制定。印刷通常要求一式三联，即客户联、开发企业联与代理中接联。
      • 2.认购人必须提供的材料
        • 认购人必须提供身份证原件（若外籍人士则需要提供护照原件）和认购定金。
        • 注意事项
          • ①合同主体不得随意变更
            • 网上或书面房屋认购协议书备案后，签订商品房买卖合同时的合同主体不得随意变更。
            • 签订合同的买受人变为认购人，在其同一户籍内的或是预定时已明确其他人员的不视为合同主体变更。
          • ②超期作废
            • 超过房屋认购协议书约定时间未签订商品房预售合同的，该套房屋的公示信息恢复显示该套（单元）商品房未预订且未预售。
    • （四）新建商品房网签流程和资料
      • 1.商品房网上或书面签约的要求
        • ①房地产开发企业应当参照国家或各地方建设（房地产）、工商管理部门制定的示范文本，与购房者签订商品房预售合同。
        • ②合同基于双方权利与义务的基础上，确保在订立合同钱向购房人明示。
        • ③合同双方必须实名制
        • ④在房地产销售过程中实施合同欺诈，利用虚假合同套取银行贷款、偷逃税款等违法违规行为，房地产管理部门可暂停办理其商品房网上签约、合同登记备案等房地产交易手续；
        • ⑤境外人士购房，所签的合同书要经过公证或认证。未满18岁人士购房，需要开具《监护公证》。
        • ⑥房地产经纪人员在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同前，必须将交易程序、合同条款、需要提交的资料、应那谁费用明细、按揭流程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。
      • 2.商品房买卖合同网上或书面签约程序
        • ①房地产开发企业与买受人就可预售（或现售）的房屋协商拟定商品房买卖合同的相关条款；
        • ②经双方当事人确认后，买受人选取人相应的付款方式，按照银行规定缴纳首期房款；
        • ③首期房款缴纳后，房地产开发企业销售人员通过管理系统在线填写商品房预售合同的内容，网上提交后，系统自动生成合同编号；
        • ④房地产开发企业销售人员从网上正式打印商品房买卖合同，同时在管理系统链接备案，并下载打印商品房买卖合同签约证明和销售登记申请书；
        • ⑤楼盘房号标识公示，即商品房楼盘房表内应及时标明该单元（套）商品房已销售。
      • 3.签署商品房买卖合同时需要提供的证件
        • ①有效身份证件（外籍人士提供护照原件）
        • ②港澳台人士需提供回乡证、台胞证；
        • ③商品房预售协议书原件、定金收据原件；
        • ④总房款0.3%的买卖合同公证费收据（仅限港澳台人士及境外人士，境内人士自主选择）
        • ⑤按揭银行已盖章的《按揭确认单》原件。
      • 4.办理按揭手续时需要提供的资料
        • ①有效身份证件（外籍人士提供护照原件）
        • ②港澳台人士需提供回乡证、台胞证；
        • ③认购书原件、定金收据原件；
        • ④加盖公司公章的收入证明一份（中国香港、澳门人士提供薪俸纳税证明）；
        • ⑤银行要求的其他资产证明，如定期存单、股票对账单、其他房地产证明等。
      • 5.房屋行政管理部门不予办理预售登记的情况
        • ①该商品房不在预售许可范围内；
        • ②该商品房已取得房地产权属证书或取得竣工备案表超过4个月；
        • ③该商品房已被其他买受人联机或纸面签约或已预售登记；
        • ④房地产开发企业名称与标准预售许可的预售人员名称不一致；
        • ⑤该商品房被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利。
      • 6.合同解除
        • ①商品房预售合同签约后，同一购房主体退房或换房的，经双方当事人协商一致，先签订接触该商品房预售合同协议，通过管理系统填写并打印解除合同申请，并共同到房屋行政管理部门办理解除合同手续。
        • ②同一购房主体退房的，该房屋在楼盘表内及时恢复可售标识；
        • ③同一购房主体换房的，双方当事人按照规定重新办理网上或纸面合同签约手续。
        • ④商品房预售合同其他条款变更的，双方当事人可签订补充协议，不再通过管理系统变更合同内容。
  • 二、存量房买卖合同签订
    • （一）签约准备
      • 第一、明确双方异议所在，争取事先沟通好，房地产经纪人员要积极帮助双方寻找解决办法。
      • 第二、房地产经纪人员要设计谈判过程，把握谈判进度和强度，避免双方因重大分歧而发生严重的争执。
      • 第三、为交易双方准备好合同文本、收据和签字笔，并要求双方带齐各种证件。
    • （二）签约审核
      • 房地产经纪人员需要认真审核签约当事人的证件，包括房屋产权证、购房发票、契税票、身份证、户口簿、结婚证等必要证件。审核是需要注意
        • （1）如果不是本人签约，需要提供委托书，审核委托书是否为房屋所有权人、委托事项是否与此次交易相关、委托期限有多长，有无转委托权，做公正的时间；
        • （2）房屋是否为出卖人所有，是否存在共有权人，房屋性质是否为禁止交易的类型，房屋的全数是否有抵押、是否有出租；
        • （3）签约双方当事人身份证件是否为外地人、是否为外籍人士、是否为未成年人等。
    • （三）合同讲解
      • 存量房买卖合同属于专业合同，一些合同条款需要由房地产经纪人员向双方进行必要的解释。重点需要解释的条款包括双方责任义务、违约条款、违约金、滞纳金、付款方式等。讲解后让双方再确认合同，若无异议，房地产经纪人员即可正式填写合同。
    • （四）合同签订注意事项
      • （1）合同的填写应用钢笔或签字笔，涉及钱款金额的数字应注意大小写；
      • （2）合同中关于房屋所在地、业主的姓名等有关物业基本内容的栏目必须和房屋权证上注明的一致；
      • （3）合同的签约人必须是合法的当事人，属于委托人代签性质的，必须出具相关的委托书；
      • （4）合同的签约日期及生效日期一定要注明；
      • （5）合同中的房屋总价应明确包含房屋附属设备、装饰装修等的价格；
      • （6）合同中买受人需贷款的，贷款类型、拟贷款金额以及未获贷款审批情形下的解决方案应明确约定，另外在补充协议中明确出卖人有配合办理贷款的义务，并约定不配合情形下的违约责任；
      • （7）若房屋在出租，合同中应当有承租人放弃优先购买权的书面声明；房屋为共有的，共有权人应同时到场或者出具公证的授权委托书；
      • （8）合同中房屋交付的时间或条件以及房屋交付的手续需明确，逾期交房、逾期付款的违约责任必须填写；
      • （9）合同中办理权属转移登记产生的税费如何分担要明确，如新产生税费由哪一方缴纳应明确；
      • （10）合同中户口的迁出问题需要明确迁出期限以及逾期不能迁出的违约责任；
      • （11）合同附件中关于付款方式需约定买方的付款期限和方式，特别注意约定定金的数额。
      • （12）在合同填写完毕后，买卖双方签字盖章；
      • （13）实行网上签约的，应将合同内容录入网上交易系统。
• 第二节、房屋买卖合同的登记备案
  • 一、合同登记备案的目的
    • （1）签完商品房买卖合同后还必须到房管局备案。
    • （2）目前楼市销售的房地产多为期房，有的房子还没破土动工，就已经开始内部预约销售。
    • （3）房屋交易登记备案制度主要是为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，核心是为了防止预售期间“一房多卖”现象的发生。
  • 二、合同备案的基本流程
    • （1）在网上打印的商品房预售合同一式四份（而且双方当事人已签字或盖章）。
    • （2）网上打印的商品房预售合同签约证明和预售登记申请书。
    • （3）房地产开发企业的营业执照复印件、法定代表人（也可以是负责人）身份证明复印件、授权委托书原件各一份。
    • （4）国有吐司是用权证原件及复印件各一份。
    • （5）买受人身份证明复印件，包括：
      • ①买受人为自然人的，提交身份证的复印件，买受人为外省市自然人的，还需提交暂住证或工作居住证的复印件；
      • ②买受人为法人或其他组织的，提交经年检的企业法人营业执照或事业单位法人证书，或批准该法人、其他组织成立的文件、法定代表人或负责人身份证明。
  • 三、房产登记备案查询
    • （1）目前商品房合同备案查询网站全国不是统一的，还需在地方网站查询。
    • （2）进入查询登录界面，合同号就是签署的合同的号码，填写姓名、身份证，密码一般是身份证号的后6位，点击查询，即可看到该房产的具体所属和具体合同信息了。
  • 四、合同备案的撤销
    • 商品房买卖合同备案后，原则上不预撤销，但购房人有以下情况之一，经双方协商一致达成解除合同协议的，可以申请撤销合同备案：
      • （1）购房人对所购房屋因质量或结构问题、桂花或设计变更导致房屋现状发生变化，要求解除合同的；
      • （2）购房人因房屋建筑面积误差比绝对值超过3%，要求解除合同的，需要提交房产测绘中心确认的预测绘和实测绘报告；
      • （3）因售房单位的责任，超过约定期限1年内未办理登记，要求解除合同的，需提交退款凭证；
      • （4）购房人办理按揭贷款手续未获批准或批准后无力偿还不能继续履行合同的，需提交贷款机构出具的证明；
      • （5）售房单位工作人员失误，将购房人房屋信息录入错误，购房人在所购项目中换购房屋，要求更正合同信息的，需提交新签订并备案的合同。
• 第三节、房屋租赁合同
  • 参考第四章，第二节，第五点。