第十章、房地产登记与产权过户

房地产经济理论与实务

第十章、房地产登记与产权过户

• 第一节、房地产登记相关规定
  • 房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况三个方面的作用。
  • 房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。我国现行的登记体制下，房地产登记包括工地登记（土地使用权登记）和房屋登记（房屋所有权登记）。我们主要认识房屋登记。
    • 房屋登记可以从四个方面来认识
      • 行为主体：房屋登记机构
      • 行为内容：房屋登记行为
      • 行为对象：房屋权利和其他应当记载的事项。
      • 行为结果：将登记内容记载于房屋登记簿。
  • 一、房地产登记的种类
    • 1.土地登记的种类
      • 根据国土资源部颁布的《土地登记办法》，土地登记分为一下几类：
      • （1）土地总登记
        • 指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。
      • （2）土地初始登记
        • 指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
      • （3）土地变更登记
        • 指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
          • 申请土地变更登记的情形有：国有建设用地使用权转让；因处分抵押财产而取得土地使用权；因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，土地权利人姓名或者名称、地址发生变化；土地的用途发生变更。
      • （4）土地注销登记
        • 指因土地权利的消灭而进行的登记。比如依法收回国有土地的……
      • （5）土地其他登记
        • 除上述土地登记类型以外的，更正登记、异议登记、预告登记和查封登记等土地登记。
      • 根据国土资源部颁布的《土地登记办法》的相关规定执行
    • 2.房屋登记的种类
      • （1）房屋总登记
        • 是一种针对所有房屋产权的普遍性登记。
      • （2）房屋初始登记
        • 指新建房屋者向登记机关申请房屋所有权的登记。
          • 在房屋竣工90日内，由开发商向登记机构申报，经过房屋土地管理部门的审核，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
      • （3）房屋设立登记
        • 是原权利人设立的结果，所以他物权登记，称为设立登记。
      • （4）房屋转移登记
        • 指在总登记之后，房屋所有权因买卖、赠与、交换、转让等法律行为而变更时进行的登记。
      • （5）房屋变更登记
        • 指房屋在进行总登记以后，发生了翻建、扩建、拆除等变化而进行的登记。
      • （6）房屋注销登记
        • 指房产权利因抛弃、灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人申请房产登记机关做出原登记权利不复存在的登记。
  • 二、房屋登记机构及其职责
    • 1.房屋登记机构
      • 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构
    • 2.房屋登记机构的职责
      • 《物权法》和《房屋登记办法》中详细规定了房屋登记机构的具体职责，略
  • 三、房屋登记范围
    • 包括国有土地上的房屋，也包括集体土地上的房屋。同时具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，也可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。
  • 四、房屋登记申请主体、程序和时限
    • 1.房屋登记申请主体
      • 原则上由当事人双方共同申请，特殊情况，也可以单方面申请，比如合法建造房屋、继承等情况。
    • 2.房屋登记程序
      • （1）申请
      • （2）受理
      • （3）审核
      • （4）记载于登记簿
      • （5）发证
    • 3.房屋登记时限
      • 国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日；
      • 集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；
      • 抵押权、地役权登记，10个工作日；
      • 预告登记、更正登记，10个工作日；
      • 异议登记，1个工作日。
  • 五、房屋登记收费标准
    • 按照规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。住房登记的一套住房为一件，收费标准为每件80元；农民利用宅基地建设的住房登记，不收取住房登记费，只收取房屋权属证书工本费10元，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件550元。
• 第二节、房地产登记查询
  • 一、房地产登记信息查询范围
    • 采取“分层次查询”的原则，区分不同的人群，对不同的登记信息规定了不同的查询范围。
      • 1.可以公开查询的信息
        • 房屋自然状况
          • 比如房屋坐落、面积、用途等；
        • 房屋权利状况
          • 比如他项权利的设定时间、类别、期限、司法查封情况以及登记机关对权利的其他记载。
      • 2.限制查询的信息
        • （1）房屋权利人或者其委托人可以查询与该房屋权利有关的原始登记凭证。
        • （2）房屋继承人、受赠人和受遗赠人可以查询与该房屋有关的原始登记凭证。
        • （3）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证券监管部门可以以查询与调查、处理的案件直接相关的原始登记凭证。
        • （4）公证机构、仲裁机构可以查询与仲裁事项、诉讼事项直接相关的原始登记凭证。
        • （5）仲裁事项、诉讼案件的当事人可以查询与仲裁事项、诉讼案件直接相关的原始登记凭证。
        • （6）涉及国家安全、军事等需要保密的房屋权属登记信息，可以在国家安全、军事等机关同意查询范围内查询有关原始登记凭证。
  • 二、房地产登记信息查询的程序
    • 1.查询人提出查询申请
    • 2.查询机构提供查询
    • 3.查询结果证明的出具
      • 查询人要求出具查询结果证明的，查询机构经审核后，可以出具查询结果证明。
  • 三、查询要求
    • 1.对查询机构的要求
      • （1）建立房屋权属登记信息查询制度。
      • （2）更新查询信息。
      • （3）及时提供查询。
      • （4）指定专人负责查询工作。
      • （5）不得擅自扩大查询范围。
    • 2.对查询人的要求
      • （1）按规定提交查询资料。
      • （2）在指定场所查询。
      • （3）不得毁坏查询设备。
      • （4）保守国家机密、个人隐私和商业秘密。
      • （5）按规定缴纳查询费用。
• 第三节、二手房产权过户
  • 一、二手房过户提交的材料
    • （1）买方需要携带身份证、户口本。已婚的，需要携带夫妻双方的身份证、结婚证、家庭户口本。（户口是外地的需要提供暂住证明）
    • （2）卖方持有效身份证件及房屋所有权证到现场办理。
    • （3）买方本人或卖方如果因特殊原因不能亲自到场办理过户手续时，可以委托他人办理。受托人必须带上公证委托书、本人有效身份证件、委托人身份证件复印件（加盖公证处“该复印件与原件相符”的印章）、房屋所有权证等手续前去办理。
  • 二、二手房过户流程
    • 1.对交易房屋产权进行调查
      • 产权的完整性、真实性、可靠性
    • 2.买卖双方签订二手房屋买卖合同
    • 3.评估房产
      • 需要找房产评估公司，要5-7个工作日。
    • 4.办理贷款
    • 5.向房地产管理部门提出过户申请
    • 6.房地产部门核查
      • 15个工作日
    • 7.缴纳契税等二手房交易税费
    • 8.房地产管理部门合法新的房屋产权证
  • 三、二手房过户的注意事项
    • 1.核实产权是否清晰
      • 查验产权证和产权人身份证核实。
    • 2.注意房款交付时间
      • 房款的给付在产权过户之后再进行，或者可以用提存的方式办房款的给付，以尽量降低风险。
    • 3.了解房产相关费用的缴纳情况
      • 比如公共维修基金、物业管理费的缴纳和结清情况
    • 4.算清过户需交的费用并明确买方的人数