会计第六章：投资性房地产

投资性房地产一些相关的理解与总结概括，包括他的定义及范围、确认和计量、转换、处置等等。

第六章：投资性房地产

• 第一节　投资性房地产的 定义与范围
  • 用途：经营出租，而不是自用和销售
  • 出租的房子和出租的地，出售的房子叫存货（持有并准备增值后转让的建筑物叫存货），不叫投资性房地产，只有出售地时，才叫~
  • 一、定义
    • 指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
  • 　二、投资性房地产范围
    • 地产
      • 已出租的土地使用权
      • 持有并准备增值后转让的土地使用权
    • 房产
      • 已出租的建筑物
        • 自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物 正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物
        • 企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，即使未签订租赁协议，也应视为投资性房地产
        • 经营租入再转租的房地产不属于投资性房地产
    • 出租+劳务
      • 将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（办公楼出租＋提供维护、保安等辅助服务）
    • 一房四产
      • 某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。
• 第二节　投资性房地产的确认 和初始计量
  • 一、确认条件和时点
    • 条件
      • （1）企业很可能取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；
      • （2）该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。
    • 确认时点
      • 已出租的建筑物
      • 已出租的土地使用权
      • 一般为租赁期开始日：即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期
      • 持有并准备增值后转让的土地使用权
        • 将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期
      • 以备经营出租的空置建筑物和在建建筑物
        • 董事会或类似机构作出书面决议的日期
  • 二、初始计量
    • 外购房、地产
      • 房产 同固定资产
      • 地产 同无形资产
    • 自建房产
      • 同固定资产
    • 转换（用途改变）
      • 后续公则公（转换日公允价值）
      • 后续成则账（转换日账面价值）
      • 转换日账面价值100，公允价值150
    • 投资性房地产应当按成本进行初始计量。
• 第三节　投资性房地产的后续计量
  • 一、成本模式
    • 参照固定资产、无形资产
      • 已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
      • 相同点：也提折旧（摊销）、也提减值；
      • 不同：收入支出作为其他业务核算
      • 1.按期（月）计提折旧或进行摊销： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧 。。。。。。累计摊销 2.取得租金收入时： 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 3.投资性房地产存在减值现象的，应当适用资产 减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的 应当计提减值准备： 借：资产减值准备 贷：投资性房地产减值准备
  • 二、公允模式
    • 企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值。
    • 成本模式
      • ·也折旧（也摊销）、也减值
      • ·收租金、提折旧、提减值
    • 公允价值模式
      • ·不提折旧（不提摊销）、不提减值
      • ·收租金、不折旧、看涨跌
    • 投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额： 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益 公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录
  • 三、模式选择与变更
    • （一）模式选择
      • 投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。
      • 但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
    • （二）模式变更
      • 1.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。
      • 2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
  • 四、后续支出
    • （一）资本化的后续支出
      • 企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装潢，改扩建或装修支出满足条件的，应当将其资本化。
        • 1、追加支出，增加资产
        • 2、改扩建期间，不计提折旧
      • 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
    • （二）费用化的后续支出
      • 日常维修支出属于费用化的后续支出，应当计入当期损益。
      • 借：其他业务成本 贷：银行存款
• 第四节　投资性房地产的转换和处置
  • 一、转换
    • （一）自用、出售的房地产转换为（成本模式）投资性房地产 转换日：租赁期开始日---用途发生改变，状态发生改变日期
    • （二）（成本模式）投资性房地产转换为自用、出售的房地产 　　转换日：达到自用状态，开始用于生产商品、提供劳务等日期
    • （三）自用或出售资产转为（公允模式）投资性房地产 　　转换日：承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期（空置：决议）
      • 升值：净值结转，转换升值，其他综合收益 减值：转换减值，计入损益
      • 升值
        • 例如：建筑物原值100万，折旧80万，减值5万，公允价值40万 　　借：投资性房地产——成本　　　　 40 　　　　累计折旧　　　　　　　　　　 80 　　　　固定资产减值准备　　　　　　　5 　　　　贷：固定资产　　　　　　　　　　 100 　　　　　　其他综合收益　　　　　　　　　25 　　将来房地产出售时： 　　借：其他综合收益　　　　　　　　 25 　　　　贷：其他业务成本　　　　　　　　　25
      • 减值
        • 例如：建筑物原值100万，折旧80万，减值5万，公允价值10万 　　借：投资性房地产——成本　　　　 10 　　　　累计折旧　　　　　　　　　　 80 　　　　固定资产减值准备　　　　　　　5 　　　　公允价值变动损益　　　　　　　5 　　　　贷：固定资产　　　　　　　　　　 100 　　将来房地产出售时： 　　借：其他业务成本　　　　　　　　　5 　　　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　 5
    • （四）（公允模式）投资性房地产转为自用（升值、减值相同）
      • 公投转自公，升减皆损益
      • 例如：投资性房地产（建筑物）账面价值110万，其中，原值100万，公允价值变动10万，转换日公允价值130万 　　借：固定资产　　　　　　　　　　130 　　　　贷：投资性房地产——公允价值变动　10 　　　　　　投资性房地产——成本　　　　 100 　　　　　　公允价值变动损益　　　　　　　20
      • 将公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以期转换当日的公允价值作为自用房地产价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
  • 二、处置
    • （一）成本模式
      • 确认收入（其他业务收入）、结转成本（其他业务成本
    • （二）公允模式
      • 公允价值变动损益转入其他业务成本
      • 其他综合收益冲减其他业务成本