导图社区 税法10.房契土增
- 21
- 0
- 0
- 举报
税法10.房契土增
CPA各章节结构梳理之房契土增，包括房产税、契税法、土地增值税法等，还有易错点整理等等，需要的可以收藏下。
编辑于2023-02-19 19:00:55 广东- 房契土增
- 相似推荐
- 大纲
第10章 房产税+契税+土地增值税
第一节 房产税
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税
1、纳税义务人
由经营管理单位纳税——产权属国家所有的
产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税
由承典人纳税——产权出典的
由房产代管人或使用人纳税——产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的
由使用人纳税——无租使用其他房产的，按房产余值纳税
2、征税对象
1.与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋
2.独立于房屋之外的建筑物（如水塔、露天泳池等）不属于房屋，不征房产税。
3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；若出售前自用或租用，要交税
与会计上的“固定资产——房屋建筑物”不完全一致
3、征税范围：不包括农村
只涉及城市、县城、建制镇和工矿区（统称为城镇）的经营用房屋
4、税率和计税依据
1.从价计征
1.2％
经营自用
应纳房产税＝房产原值×（1－扣除比例）×1.2％ 房产原值为减除10％～30％的扣除比例后的余值
* 各地扣除比例由省、自治区、市人民政府确定
原值=地价+不可分割的附属设备+建造成本和费用
* 容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积 * 地价 =建筑面积 ×2× （土地成本+土地开发费用）÷土地面积
独立的地下建筑物=应纳房产税＝房产原值×（50％～60%）×（1－扣除比例）×1.2％ 1.工业用途房产：按房屋原价的50％～60％作为应税房产原值；2.商业和其他用途房产：按房屋原价的70％～80％作为应税房产原值 地下建筑物的折算比例由各省、自治区、市税务局确定
*
地下建筑物与地上建筑物相连，视为一个整体。
2.从租计征
12％
单位经营出租
4％
个人出租住房+向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房
延伸：个人出租其他税种，增值税（月租金未超过15万，免税）=含税额÷（1+5%）×1.5%，房产税=含税额÷（1+5%）×4%，个人所得税=含税额÷（1+5%）×10%
租金收入为不含增值税收入（包括实物收入和货币收入）；
【提示】 ①以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定 ②出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税
出租房产，合同约定有免租期的，在免租期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；延伸：增值税对免租期不视同销售，不计算增值税
特殊问题：
1.以房产投资联营
①以房产投资联营，共担经营风险的，以房产余值为计税依据从价计征房产税；
②以房产投资联营，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，按租金收入计征房产税
2.融资租赁房屋：根据财税【2009】128号文规定：由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月按房产余值从价计征房产税；合同未约定的，按签订合同次月
3.居民住宅区内业主共有的经营性房产
由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税，①自营的：从价计征，原值无法确定的，由税务机关参照同类 房产核定原值；②出租的：从租计征
5.税收优惠
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产。【提示】免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围（下同）。
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术等事业单位所有的，本身业务范围内自用的房产。 3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 4.个人所有非营业用的房产免征房产税。主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。 5.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。 6.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。包括企业、自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房等。 7.经营公租房的租金收入，免征房产税。 8.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。 9.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。 10.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。 11.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。 工程结束后，交还或低价转让给基建单位，从基建单位接收的次月起，依照规定缴纳房产税。 12.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分分别征收或免征房产税。 13.对由财政部门拨付事业经费的文化事业单位转制为企业的，自转制注册之日起5年内对其自用房产免征房产税。 14.房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。 15.自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自用或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产，免征房产税。 16.自2018年1月1日至2023年12月31日，对纳税人及其全资子公司从事大型民用客机发动机、中大功率民用涡轴涡桨发动机研制项目自用的科研、生产、办公房产，免征房产税。
6.征收管理
1、纳税义务发生时间
1.将原有房产用于生产经营——从生产经营之月起
2.自行新建房屋用于生产经营——从建成之次月起
3.委托施工企业建设的房屋——从办理验收手续之次月起
4.纳税人购置新建商品房——自房屋交付使用之次月起
5.购置存量房——自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
6.纳税人出租、出借房产——自交付出租、出借房产之次月起
7.房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房——自房屋使用或交付之次月起
8.终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末
2、纳税地点
房产所在地缴；房产不在同一地方的纳税人，按房产坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
第二节 契税法
2021年9月1日开始施行《中华人民共和国契税法》
契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
转让不动产涉及税收
####
1、纳税义务人
境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
2、征税范围：6项
1.国有土地使用权出让。
出让方（政府自然资源主管部门）不交土地增值税，承受方缴纳契税
2.国有土地使用权转让（出售、赠与、互换方式）。
转让方应交土地增值税，承受方缴纳契税
不包括土地承包经营权和土地经营权的转
3.房屋买卖
转让方需交土地增值税，承受方缴纳契税
1.以作价投资（入股）、偿债等方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权出让、出售或房屋买卖确定契税适用税率、计税依据等
以自有房产投资入股本人独营企业 ，不缴契税
2.以划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。税务机关依法核定计税价格，应参照市场价格
3.买房拆料或翻建新房：买房人应首先办理房屋产权变更手续，并按买价缴纳契税。
4.房屋赠与
赠与方需缴纳土地增值税；承受方缴纳契税
夫妻之间变更土地、房产，不征税
延伸：继承
（1）法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税
（2）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，承受方缴纳契税。
5.房屋互换
等价互换不交契税
补差价方，按差额缴税
6.下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税：
1.因共有不动产份额变化的。
2.因共有人增加或者减少的。 3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。
3、税率：3％－5％的幅度比例税率
个人购买90平方米及以下并且属于家庭唯一住房的普通住房，减按1％的税率。
4、计税依据
不含增值税的不动产的价格
1.土地使用权出售、房屋买卖——受让方——土地、房屋权属转移合同确定的价格
2.土地使用权赠与、房屋赠与，以及其他没有价格的转移土地、房屋权属——受赠方、承受方——参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格
3.土地使用权互换、房屋互换——付出差价方——以不含增值税价格的差额纳税
等价交换，不交税
若以货物交换，视同买卖、实物交换
4.以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的 （划拨改为出让）——该土地使用权人——补缴的土地出让价款
5.以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的 ，之后又转让的（划拨改为出让，后转让）——承受方——应 分别以补缴的土 地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税
6.土地使用权及所附建筑物、构筑物等转让——承受方——交易总价
7.土地使用权出让——受让方——土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款
8.承受已装修房屋——承受方——包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款
5、契税优惠
法定减免
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的。
（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。 （3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产。 （4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。 （5）夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更。 （6）法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。 （7）城镇职工按规定第一次购买公有住房。 （8）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。 （9）外国银行分行按照规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属。 （10）金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。 （11）廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房，经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源。 （12）棚户区改造中，经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源。 （13）进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属。 （14）易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房。 （15）定期免税的项目（作为备考，时间不用记） ①公租房经营管理单位购买住房作为公租房。2021年-2023年 ②饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权。2021年-2023年 ③为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务。2019年6月-2025年
省、自治区、市定减免
（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。
（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
3.对个人购买住房：
免税
1.城镇职工按规定第一次购买公有住房（含集资房、房改房)
2.已购公有住房经补缴土地出让价款成为完全产权住房的
减按1%征收
1.个人购买家庭唯一住房 ，面积为 90 平方米及以下的
2.个人购买第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的
减按1.5%征收
个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平 方米以上的
减按2%征收
个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米以上的（不含北上广深）
4.企业、事业单位改制重组
2021年-2023年为支持改制重组，优化市场环境
（1）企业改制
非公司改有限或股份，有限改股份，承受原土地和房屋，免征契税
（2）事业单位改制
原投资主体存续并在改制后企持股比例超过50%的，承受土地、房屋权属，免征契税
（3）公司合并
两个或两个以上的公司，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
（4）公司分立
分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
（5）企业破产
①债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；
②非债权人承受破产企业土地、房屋权属： a.安置原企业全部职工+签订不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。 b.与原企业超过30%的职工+签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
（6）资产划转
行政性调整、划转国有土地、 房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
（7）债权转股权
经国务院批准，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
（8）公司股权（股份）转让，单位、个人承受公司股权（股份），不征收契税。
6、征收管理
1.契税申报以不动产单元为基本单位
2.纳税义务发生时间
纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日
特殊情形：
（1）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，为法律文书等生效当日。 （2）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。 （3）因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日
3.纳税期限：依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
4.纳税地点：土地、房屋所在地的征收机关。
5.退税：
（1）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的。
（2）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的。 （3）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的
第三节 土地增值税法
1、纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2、征税范围
1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；
2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； 3.存量房地产的买卖。
应征
1.转让国有土地使用权
2.地上建筑物及其附着物，连同国有土地使用权一并转让 3.存量房地产买卖 4.除直系亲属、承担直接赡养义务人、法定继承人、公益性之外的赠与 5.房地产抵押期满，以房抵债 6.单位之间交换房地产 7.合作建房建成后转让 8.房地产开发企业的房地产投资、公司改制、合并、分立中的房地产权属变化
不征或暂不征
1.继承房地产
2.房地产赠与（直系亲属、承担直接赡养义务人、公益性赠与） 3.房地产出租（无权属转移） 4.房地产抵押期内（无权属转移） 5.房地产代建行为（无权属转移） 6.房地产评估增值（无权属转移） 7.非房地产公司的重组、公司改制、合并、分立中房地产的权属变化
免征
1.个人之间互换自有居住用房地产
2.合作建房，建成后按比例分房自用 3.因国家建设需要被政府征用、收回 的房地产 4.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20% 5.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置 住房或公租房，且增值额未超过扣除项目金额20% 6.个人销售住房
注意免征和不征的区别
3、税率—
唯一的四级超率累进税率
#####
4、应税收入
简易计税：
应税收入＝含增值税收入－增值税应纳税额
一般计税：
1.先计算增值税销项税额＝（含增值税收入－地价款）÷ （1+9% ）×9%
2.应税收入＝含增值税收入 - 销项税额（抵减后的销项税额）
应税收入=营改增前全部收入+营改增后不含税收入
5、扣除项目
房地产开发企业5项
1.取得土地使用权支付的金额
适用新建和存量房
地价+契税+过户费等
* 逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除。
2.房地产开发成本
适用新建
（1）土地征用及拆迁补偿费（包含土地征用费、耕地占用税） （2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（排污费） （5）公共配套设施费（6）开发间接费用（周转房推销）等
3.房地产开发费用
即销售、管理、财务三费
适用新建
1.能提供金融机构证明的：=利息+（1+2）×5% 2.不能提供金融机构证明的：=（1+2）×10% 注意：全部使用自有资金、没有利息支出的，按2扣除
房地产既有贷款、又有其他贷款、只能1或2选一种 * 既不同于会计处理、也不同于企业所得税的费用扣除 * 利息扣除注意三点：
1.提供金融机构证明 2.不能超商业银行同期同类贷款利率 3.不包括加息、罚息
* 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出
应调整至财务费用中计算扣除。
4.与转让房地产有关的税金
房地产开发企业：扣“一税两费”（城建税、教育费附加、地方教育附加）
地方教育费看政策，不是每个省都可以扣
印花税，以前在管理费用 中核算 22年改到税金及附加科目，但教材未改
凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；
否则，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建、教育费扣除
5.其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计20％扣除
加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％
非房地产企业，不适用这条
延伸：
增值税——房地产老项目： 1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； 2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； 3、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
非房地产开发企业4项
1.取得土地使用权支付的金额
地价+契税+过户费等
逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除。
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
a.印花税，b.城建税+教育费附加
存量房地产转让3项
1.取得土地使用权支付的金额
地价+契税+过户费等
逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除。
2.房屋及建筑物的评估价格+评估费
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
（1）凡不能取得评估价格、但能提供购房发票，从购买年度起每年加计5％，满一年之后，再满半年按一年算。例：7个月不算1年，1年7个月算2年 扣除项目金额＝发票所载金额×（1＋年限×5％） （2）对纳税人购房时缴纳的契税，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数 （3）对于转让旧房及建筑物，既没发票，又没评估价，税务机关可以实行核定征收。
（1）营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税） （2）增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额 （3）增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额
* 国税2016年第70号文
教材之外内容
3.转让环节缴纳的税金
（1）印花税，（2）城建税+教育费附加（3）原买房的契税
转让未开发的土地2项
1.取得土地使用权支付的金额
地价+契税+过户费等
逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除。
2.转让环节缴纳的税金
a.印花税，b.城建税+教育费附加
6、税额计算一般方法
（1）土地增值税的一般计算步骤：
1.扣除项目合计＝Σ5/4/3/2（选择，计算）
2.土地增值额＝应税收入－1 3.增值率＝土地增值额2÷1（找税率，记） 4.应纳税额＝增值额×税率－扣除项目合计×速算扣除系数
（二）增值额的评估确定：
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2.提供扣除项目金额不实的； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的； 4.旧房及建筑物的转让。
二、房地产开发企业土地增值税清算
以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算
项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
1.应当清算
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
2.可要求清算
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或未超85％，但剩余可售建筑面积已经出租或自用；
（2）取得预售许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
3.清算时间
（1）纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续
（2）接到主管税务机关下发的清算通知之日起90日内，到主管税务机关办理清算手续。
4.清算的应税收入确认
（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；
（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入； （3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
房地产开发企业用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等——发生所有权转移时，视同销售房地产。
收入按下列方法和顺序确认： （1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 （2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定
5.清算的扣除项目
1.据实扣除
1）公共设施的扣除
（1）建成后产权属于全体业主所有； （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业； （3）建成后有偿转让。
2）装修费用
1）销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
3）共同成本费用
多个房地产项目共同的成本费用：按可售总建筑面积的比例，分项目计算确定清算项目的扣除金额
4）质量保证金
已开具发票的，按发票所载金额予以扣除； 未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
5）拆迁补偿费的扣除
（1）回迁安置户：安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。收回迁户面积补差款，冲减拆迁补偿费
（2）异地安置：异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置：房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
2.扣除项核定扣除
前期工程、建筑安装工程、基础设施、开发间接费的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
3.不能核定扣除
1.除另有规定外，取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用及转让房地产有关税金，不能提供合法有效凭证的，不予扣除
2.预提费用，除另有规定外，不得扣除
3.逾期开发缴纳的土地闲置费
6.核定征收
参照与房地产开发企业 规模相当和收入水平相近的当地企业的土增税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收
5种
1）依照法律、法规应设但未设置账簿的
2）擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的
3）虽设置账簿，但账目混乱或成本、收入、费用凭证残缺不全，难以确定收入或扣除项目金额
4）符合土地增值税清算条件，但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的
5）申报的计税依据偏低，又无正当理由的
核定征收率原则上不低于5%，各省税务机关结合本地实际，区分不同类型项目核定征收率
6.清算后再转让房地产的处
（1）清算后销售或有偿转让的，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算
公式：单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
2. 清算后应补缴税的滞纳金：清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金
一、税收优惠
1.普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20％的，免征
2.因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征
3.因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征
4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房或公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征
5.个人销售住房，暂免
6.企业改制重组，下列暂不征收
1.整体改制，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业。
2.企业合并且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业。 3.企业分设，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业。 4.单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业。
二、征收管理
1.预征
在项目全部竣工结算前转让，可预征
除保障性住房外，
东部地区省份预征率不得低于2％ 中部和东北地区省份不得低于1.5％， 西部地区省份不得低于1％。
延伸：房地产开发企业增值税的预征（3％、5%）
2.申报时间
合同签订后7日内
提供合同+房屋建筑物产权+土地使用权证书评估报告等
3.纳税地点
1.法人纳税人：房地产坐落地；
2.自然人纳税人：住所地；
当坐落地与其居住所在地不一致时，则在房地产坐落地
易错点
房屋互换
契税：等价交换——不征，补差价方交税
土增：个人互换——不征，企业互换——征税
增值税：交税
房屋赠与
契税：法定继承——免税
夫妻之间——免税 公益捐赠——免税
土增：赠与直系、赡养人、公益捐赠——免税
除此之外——征税
增值税：赠与直系、赡养人、公益捐赠——免税
除此之外——征税
土增：应当清算、可清算的条件全文记忆