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民法典物权编
民法典物权编，本图结合了2023年钟秀勇民法与课堂笔记，内容丰富，希望这份脑图会对你有所帮助。
编辑于2023-05-19 16:20:49 浙江省- 物权法
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第二编物权法
第一章 占有
一、占有的概念与特点
占有，即人对于物管领、控制的事实
特点
1.占有本身事实
2.占有是一种受法律保护的财产利益，无权占有亦受到保护
3.占有的客体为物，可成立部分占有
4.承认观念占有（间接占有、占有继承，通过占有辅助人的占有）
二、占有的要素
（一）占有的要素
指成立占有必不可少的要素
1.体素，即对物的管领于控制
2.心素，即对物占有的意思
（二）心素的认定
仅需一般占有意思
例：信箱中的信
（二）体素的认定
法律关系认定（辅助占有、间接占有、现实交付、抛弃占有）
一般观念认定
空间关系
时间关系
例外
占有继承，被继承人死亡时，继承人依法取得被继承人生前对物的直接/间接占有，对心素和体素在所不问
三、占有的分类
（一）占有是否有本权
1.有权占有
基于物权、监护权、身份权、扣押之公权力等绝对权成立的有权占有具有绝对性
基于债权之占有具有相对性
2.无权占有
区分意义
（1）返还原物请求权以相对人系无权占有为要件
（2）A459【无权占有造成占有物损害的赔偿责任】、A461【权利人的损害赔偿请求】调整的是无权占有人与权利人之间的关系
提示：注意占有的连续性
（二）根据占有人的主观 （对无权占有的再分类）
1.善意占有
指无权占有人不知道也不应当知道其不享有占有权利所形成的占有
2.恶意占有
知道或者应当知道
区分意义
（1）A459无权占有人使用占有物造成占有物损害的赔偿责任
恶意无权占有人——应承担赔偿责任
善意无权占有人
自主占有——不承担赔偿责任
他主占有——超越假想占有权限的应承担赔偿责任
（2）A460无权占有人的费用请求权
善意占有人——有权请求返还为维持占有物存在或其效用（维修费、保管费、饲养费、医疗费）必要费用
恶意占有人无权
（3）A461权利人的损害赔偿请求（占有物毁损灭失的）
无权占有人无论善意恶意，均对权利人负有返还补偿金、赔偿金或者保险金之义务（即）现存利益的不当得利返还
其他损失的
恶意无权占有人——应承担赔偿责任
善意无权占有人
自主占有——不承担赔偿责任
他主占有——超越假想占有权限的应承担赔偿责任
（三）是否直接对物进行事实上的管领与控制
1.直接占有
2.间接占有
含义
虽未直接占有某物，但是依据一定的法律关系（占有媒介）对直接占有人享有返还占有请求权，从而间接管领和控制该物
成立间接占有的构成要件
（1）与直接占有人具有买卖、租赁、质押等意定的占有媒介（无效的占有媒介亦可）
（2）对直接占有人享有返还请求权
（3）直接占有人以他主占有的意思占有
区分意义
（1）与交付的关系——既可以通过转移直接占有完成，也可以通过创设间接占有完成
（2）间接占有可以形成占有阶梯
（3）返还原物请求权的相对人既包括无权的直接占有人，也包括无权的间接占有人
（4）占有保护请求权，既保护直接占有也保护间接占有
（四）占有时所持意思
1.自主占有
占有人以据为己有的意思而占有
2.他主占有
占有人不以据为己有的意思而占有
区分意义
A461
（五）占有的方式
1.自己占有
2.辅助占有
区分意义
占有辅助人不是占有人，不享有占有返还请求权，不是返还原物请求权的相对人
四、无权占有与权利人之间的权利义务关系
A458【有权占有的法律适用】
有权占有人与物的权利人之间的法律关系适用调整“本权关系”的法律规范
A459【无权占有人造成占有物损害的赔偿责任】
见上
A460【权利人的返还请求权和占有人的费用请求权】
无论善意恶意，均有权请求返还原物与孳息，请求权基础可以是A235返还原物请求权，也可以是不当得利返还请求权
善意无权占有人有权请求返还为维持占有物存在或其效用（维修费、保管费、饲养费、医疗费）必要费用，恶意占有人无权
A461【权利人的赔偿损害请求权】
见上
五、占有保护请求权
（一）概述
A462规定了对侵害占有的公力救济，不论占有的种类
占有受到侵害的二元救济手段
1.物权保护方法
行使占有保护请求权
特征
①成立不以加害人的过错为要件
②仅要求遭受侵害，不要求遭受损害
③不适用诉讼时效
2.债权保护方法
构成要件
①有权占有人可主张违约损害赔偿请求权、侵权损害赔偿请求权、不当得利返还
②无权占有人可主张侵权损害赔偿请求权（限于直接损害）
特征
①以过错为构成要件，法律另有规定除外
②占有人遭受损害
③系债权请求权，适用诉讼时效
（二）占有返还请求权
概念
又称占有回复请求权，是指占有被侵夺的，占有人有权请求侵夺人或者侵夺人的占有继受人返还占有物
构成要件
1.占有物被侵夺
2.请求人为被侵夺的占有人
不论有权/无权、直接/间接占有人
3.须自占有被侵夺之日起一年之内行使
（除斥期间）
4.被请求权为侵夺之人或侵夺继受人
侵夺人可以是直接占有也可以是间接占有
“侵夺人的占有继受人”
概括继受人
无论善意恶意，均可对其主张占有返还请求权
特定继受人
返还原物请求权对占有人的善意恶意在所不问
善意
不享有占有返还请求权
恶意
仍享有
功能
保护占有之后的物权、债权，保护社会平和及物的归属秩序
（三）占有妨害排除请求权
构成要件
1.占有被妨害
是指以侵夺之外的方式妨碍占有人的占有
2.妨害具有不法性或超越了正常的容忍限度
3.提出请求之时，妨害仍在继续之中
4.请求人为占有被妨碍者（无论有权/无权占有人）
5.被请求人是对不法妨害的除去有支配力的人（包括行为妨害人和状态妨害人）
（四）占有妨害防止请求权
构成要件
1.对占有的不法妨害虽未实际发生，但具有妨害的危险
2.妨害的现实危险具有不法性
3.请求之时，妨害危险仍然存在
4.请求权为占有人（无论是有权/无权占有）
5.被请求人须对危险的去除具有支配力
物与物权
一、物的分类
（一）重要成分与非重要成分
判断标准：有利分离原则
1.重要成分
非经损毁或变更性质不能分离
2.非重要成分
区分意义
物的重要成分与物具有相同的物权归属，相同的物权法命运
例：因附合丧失所有权后，如果是重要成分，则不能行使返还原物请求权
物的成分分离之后所取得之物的所有权归属
天然孳息A321
不属于天然孳息，原则上所有权人取得，例外为无主物
（二）主物与从物
1.主物
2.从物
指非主物的成分，但常助主物发挥经济效用，而与主物归属于一人的物
构成要件，↑三点+具有一定程度场所的结合
区分意义
A320【从物所有权的转移】
主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外
担保物权
规范依据：《民法典担保制度解释》A40
抵押权
看抵押物从物产生的时间
质权
看从物是否基于质押的合意交付质权人
留置权
看从物是否一并留置
（三）原物与孳息
1.原物
2.孳息
含义
指原物的产出物或者原物产生的收益。
分类
法定孳息，是指根据法律的规定，由法律关系所产生的收益，如房屋出租的租金、借贷产生的利息等
法定孳息：“不使用原本对价”，股息不是法定孳息
自然孳息
指原物因自然规律或者按照物的用法而产生的产物
孳息所有权的归属规则
A321第一款：天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定
用益物权限于设立用益物权的设立范围内，即包含收益的权能
A321第二款：法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
注意：担保物权人有权收取孳息，即对孳息享有担保物权，不是所有权
相关法条
A630：标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。当事人另有约定的除外。（是特别法，与A321冲突时优先适用A630）
婚姻解释（一）A26：夫妻一方财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，，应认定为夫妻共同财产。
二、物权对物权的优先效力
（一）原则：先来后到
（二）抵押权的顺位
法条A414
第四百一十四条 【数个抵押权的清偿顺序】同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： （一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序； （二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿； （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。
不动产抵押：先登记的
动产抵押：有登记的，登记先的，没有登记的都是最后顺位按债权比例清偿
其他担保物权参照适用
（三）动产担保物权竞合时的顺位规则
A415、416、456
1.留置权与质权、抵押权
后成立留置权——留置权优先
先成立留置权
动产所有人设立质权、抵押权——留置权优先
留置权人设立质权、抵押权——质权、抵押权优先
2.质权和抵押权之间
原则上：先来后到
四个例外
A414登记优先，未登记均为最后顺位
A415公示优先（交付、登记）
A416——成立在后的留置权＞超级抵权＞其他抵押前言
A434——转质权＞质权
超级动产抵押权扩张至价款超级优先权
构成要件
(a) 担保财产系担保人购买的动产或者融资租赁的动产:
(b)担保的债权为担保人买卖该动产的价金债权、担保人融资租赁该动产的租金债权或者为担保人购置该动产的价款(租金) 支付提供融资所生的债权:
(c) 自该动产交付给担保人后10日内办理抵押登记或者保留所有权登记。
顺位
多个价款超级优先权——登记优先
三、物权请求权
（一）返还原物请求权
构成要件
1.请求人为物权人（有占有权能neg）
2.被请求人为现实的无权占有人
1.注意区分基于物权的有权占有与基于债权的无权占有（绝对性与相对性） 2.“占有人”，占有辅助人不行 3.占有包括直接占有与间接占有 4.占有是现实的，即为消灭
效力
请求人应返还原物及孳息
A460【权利人的返还请求权和占有人的费用请求权】
（二）排除妨害请求权
构成要件
1.请求人须为物权人
2.妨害人以无权占有以外的方式妨害请求权的行使
3.妨害具有不法性或超越了正常的容忍限度
4.提出请求之时，妨害仍在继续之中
5.被请求人是对不法妨害的除去有支配力的人（包括行为妨害人和状态妨害人）
效力
1.除去妨害
2.排除妨害的费用承担
原则上除去妨害的费用由妨害人承担，被妨害人有追偿权
妨害由自然力造成的，由双方合理分担费用
（三）消除危险请求权
构成要件
1.请求人为物权人
2.对占有的不法妨害虽未实际发生，但具有妨害的危险
3.妨害的现实危险具有不法性
4.请求之时，妨害危险仍然存在
5.被请求人须对危险的去除具有支配力
效力：类似排除妨害请求权的效力
四、物权法定原则
A116：物权的种类和内容由法律规定
种类法定、内容法定、效力法定、公式方法法定
当事人约定排除物权法定的法律效果
不发生物权效力，若无其他无效事由，可产生合同效力
物权变动
一、物权变动概述
1.概念
物权的变动是指物的设立、变更、转让和消灭
2.变动原因
①法律行为；②事件和事实行为；③公法上的行为
3.变动类型
基于法律行为的/非基于法律行为的
二、基于法律行为的物权变动规则
（一）区分原则
A215、224、429
含义
法律行为依照法律行为成立与生效的规则进行判断
物权变动是否发生依照相关规定
因不符合物权变动规则不能发生物权变动效力的，法律行为的效力不因此受到影响
（二）基于法律行为的不动产物权变动规则
=法律有效行为+处分权+登记
原则性规则的适用
例外P156
A333土地承包经营权的设立——有效+处分权（未登记亦可对抗第三人）
A335土地承包经营权的转让、互换——有效+处分权（未登记不能对抗善意第三人）
A341土地经营权的设立——出租、入股等流转合同有效+处分权（五年以上，未登记不能对抗善意第三人）
A374地役权的设立——合同有效+处分权（未登记不能对抗善意第三人）
（三）基于法律行为的动产物权变动规则
（一）变动规则
1.原则性变动规则：法律行为有效+处分权+交付
2.例外
（1）法律行为有效+处分权+设立登记
没有权利凭证的有价证券
以基金份额、股权设立的权利质权
以知识产权设立的权利质权
以应收账款设立的权利质权
（2）法律行为有效+处分权
动产抵押的设立A403
动产浮动抵押权的设立A403
（未登记不能对抗善意第三人）
（二）交付的类型
1.现实交付
指事实管领力的转移，在约定的地点交付，基于交付的合意，让与人将其对物的直接占有转移给受让人，让受让人直接占有
提示
经由占有辅助人完成的现实交付、经由被指令人完成的现实交付，经由占有媒介完成的现实交付
2.简易交付
法条
第226条 动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。
相关解释
《解释一》第17条第2款 当事人以民法典第二百二十六条规定的方式交付动产的，转让动产民事法律行为生效时为动产交付之时; ……
3.指示交付
第227条 动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
两个合意：转移动产所有权或设立质权的合意+返还请求权让与的合意
两个合意生效时发生物权变动
4.占有改定
第228条 动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
两个合意：所有权转让合意+保管、借用等占有媒介关系合意
适用范围上的两个限制
①设立动产质权和有权利凭证的有价证券设立质权时，若采用占有改定的方式交付，不发生物权变动的法律效果
②不适用善意取得制度
三、基于非法律行为的物权变动规则
（一）A229生效的法律文书
第229条 因人民法院、仲裁机构的法律文 书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文 书或者征收决定等生效时发生效力。
注意：生效的判决文书仅限于形成判决（形成诉权）
“生效法律文书”的范围
①行使离婚请求权 (《民法典》第 1079 条) 所形成的分夫妻共有财产的生效判决、调解书。
②行使可撤销婚姻撤销权 (《民法典》 第 1052 条至第 104 条) 所形成的分男女共有财产的判决调解书。
③行使共有物分割请求权所形成导致共有物所有权变动的生效判决书、裁决书、调解书 [《民法典物权编解释(一)》第 7 条]。
共有物分割请求权
④人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书 [《民法典物编解释 (一)》第 7 条]。
⑤行使可撤销合同中的撤销权 (《民法典》第 152 条) 所产生的胜诉生效判决。
⑥行使债权人撤销权 (《民法典》第 538 条与第 539 条) 所形成的生效判决。
（二）A230继承
•第230条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
规范内容
物权变动时间：被继承人自然死亡或被宣告死亡时取得不动产
②收遗赠不适用本规定
③两个以上的共同继承人，于被继承人死亡后，遗产分制前，对遗产成立“共同共有”
④继承包括概括继承与限定继承
（三）A231事实行为
第231条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（屋顶）
A232
处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
即未办理宣誓登记处分本节不动产的，不发生物权变动效力，但不影响合同效力
（四）A322添附
第322条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。
附合
构成要件
①尚能区分；②成为重要成分；③归不同人所有
物权效果
动产与不动产结合：①动产物权消灭；②不动产所有权人取得附合物所有权
动产与动产：①原则上按份共有；②有可视为主物的，主物所有权人取得复合物所有权
混合
构成要件
①动产与动产混合
②混合后不能识别原物或识别所需费用过大
③被混合动产归不同人所有
物权效果
①原则上按份共有
②有可视为主物的，主物所有权人取得复合物所有权
加工
构成要件
①加工的标的物时动产
②加工的标的物为他人所有
③因加工而制成了新物或者价值获得了较大的增加
无权效果
①原则上由原材料所有人取得加工物的所有权
②例外：因加工增加的价值明显超过原材料的价值的，由加工人取得加工物所有权，，恶意的除外
③不用于承揽合同
注意：添附系规则强制性规定，即不能约定阻止所有权的消灭，但可以约定添附物的所有权的归属
（五）先占
先占是指占有人以所有的意思，先于他人占有无主物而取得其所有权的法律事实。
构成要件
①标的物是无主动产
②须以据为己有的意思取得占有
③不违反法律法规的强制性规定，不与他人的“先取特权”冲突
物权效果
①先占人取得所有权，原始取得
②注意雇佣等占有辅助关系
（六）善意取得
善意取得的条件
法条
第311条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权: •(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意； •(二)以合理的价格转让； •(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 • 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 • 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定
1.标的物适用善意取得
不动产为权属登记发生错误，动产为占有委托物（不适用占有脱离物）
2.出让人有权力外观，有公信力，为占有人（包括直接占有和间接占有），以自己的名义
（注意与无权代理区分）
3.“善意”
《解释一》第14条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无 重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的， 应当承担举证证明责任。
（1）“知道转让人无处分权”
•《解释一》第15条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权： •（一）登记簿上存在有效的异议登记； •（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意； •（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者 以其他形式限制不动产权利的有关事项； •（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； •（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 • 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
公信原则
（2）“受让人具有重大过失”
•《解释一》第16条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
（3）受让人的善意时推定的，权利人或利害相关人主张受让人为恶意时，承担举证责任
4.“合理价格”
•《解释一》第18条 民法典第三百一十一条第一款第二项所称“合理的价格”，应 当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定
一般低价不合理
无偿不适用善意取得
5.已经完成了交付
通说认为要以现实交付，指示交付和简易交付三种方式完成交付
占有改定之时不发生善意取得
特殊动产
•《解释一》第19条 转让人将民法典第二百二十五条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合民法典第三百一十一条第一款第三项规定的善意取得的条件。
（1）公示的要求，不要求登记，只要求完成交付（现实交付，简易交付，指示交付）
（2）对受让人“善意”的要求提高，其登记的制度
善意取得的适用
1.占有脱离物
（1）概念
指非基于权利人的意思而脱离其占有的物
（2）分类
•遗失物：是指无人占有但属有主物的动产。
•漂流物：是指漂流在水上的脱离物。 •埋藏物：指埋藏于他物之中（土地），不易被发现的物。
•隐藏物：指隐藏于他物之中（土地以外，如墙缝、房梁），不易被发现的物。
•失散动物：是指走失的他人饲养的动物。
•盗赃物：指以法律禁止的私力，剥夺原占有人的占有而取得占有的动产。
（3）归属
•第312条第1款第1句 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物
•第318条 遗失物自发布招领公告之日起一年 内无人认领的，归国家所有。
•第319条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定。
（4）脱离物能否善意取得
遗失物可以善意取得，但受到二年期限的限制
A312
第三百一十二条 【遗失物的善意取得】所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
例外：货币、无记名有价证券占有即所有，即使为占有脱离物也不适用A312
2.占有委托物
是指基于权利人的意思而占有的物
比如租赁、保管
四、异议登记与预告登记
（一）异议登记
1.条件
不动产登记簿记载的事项存在错误
利害关系人未能办理更正登记。
利害关系人提出异议登记申请
2.办理
利害关系人提出异议登记的申请时，登记机构即应办理异议登记
异议登记不当，给权利人造成损害的，由申请人承担赔偿责任。
3.效力
有效的异议登记能减损错误登记的公信力，阻碍善意取得——（不产生冻结登记簿的效力）
时效，申请人自异议登记之日起15日内未起诉亦未申请仲裁的，异议登记自动失去效力
（二）预告登记
类型
①商品房预售
②出售的经济适用房尚不能进入二手交易市场
③以在建房屋设立抵押权
申请
原则上，应有双方当事人共同向登记机关申请
例外，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定申请预告登记，预购人可以单方面申请预告登记
不动产转让预告登记的效力
①保障不动产债权实现，不动产中的处分权能受限。
②产生冻结不动产登记簿的效力
③破产保护作用，预告登记有效期内，对预告登记项下的不动产，预告登记人享有取回权（即，即使房屋是破产财产，预告登记人有权请求破产管理人为自己办理过户，单独取得所有权）
不动产抵押预告登记的效力
①自具备办理抵押本登记的条件时与抵押本登记具有同等效力，抵押权自预告登记之日起设立
②抵押权顺位的保障作
③破产保护作用
“破产保护作用”。(a) 不动产抵押预告登记有效期内，抵押人破产的，无须办理抵押本登记，“亦无须具备办理抵押本登记的条件”，预告登记权利人对抵押财产享有“别除权”，有权“在受理破产申请时抵押财产的价值范围内”对抵押财产优先受偿。(b) 但是，在法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的，属于破产撤销权撤销的对象，预告登记权利人对抵押财产不享有优先受偿权。
预告登记的失效
具有下列三种情形之一，预告登记自动失去效力，即使没有涂销预告登记，预告登记亦不再具有前述效力:
自能够进行不动产本登记之日起90 日内未申请本登记 (《民法典》第 221 条第二款)(须注意:此点不适用于与不动产抵押本登记具有同等效力的不动产抵押的预告登记)。
预告登记的权利人放弃预告登记的
预告登记保障的“债权已经消灭”的。
(a) 预告登记的债权已获清偿;
(b) 预告登记的权利人放弃债权的;(c) 预告登记的转让不动产物权的协议被认定无效、被撤销的 [《民法典物权编解释 (一)》第 5 条]。
所有权
P175
一、建筑物区分所有权
（一）概念
法条
第271条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
1、主体
（1）业主
《解释》第1条
①依照不动产登记取得专有部分所有权的人；
②通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记的人；
③与建设单位签订买卖合同，已经交付房屋， 尚未办理过户登记人。 （一手房）
人数计算
（2）物业所有人
专有部分的承租人、借用人等物业使用人
（二）专有权
法条
第272条第1句 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
专有部分
范围
①业主专有的住宅或经营性用房。
②买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库。
③买卖合同明示由业主单独所有的绿地。
④具有构造上、利用上的独立性，能够进行房屋登记的位。
⑤买卖合同明示归业主专有的露台（附属性）。
专有权的内容
1.权利
占有、收益、使用、处分
2.义务
①按本来用途、目的使用专有部分；②维护建筑物安全、外观美观；③独自承担专有部分的责任与费用；④不得随意变更通过专有部分的各种共用管线；⑤尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗；⑥相互容忍（相邻关系）
3.法律责任
停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失
限制
第272条第2句 业主行使权利不得危及建筑物 的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第279条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变 为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
特点
专有权在区分所有权中居于主导地位
①”一并“；②专有权的大小决定共有权的持有比例
（三）共有权
共有部分
1.判断标准
（1）是否被单独登记为一个独立之物。
（2）建筑物区分所有权的本质属性。
（3）法律、行政法规的强制性规定。
（4）有关当事人的约定。
2.范围
不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施。（排除法）
（1）基本结构部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等。
（2）公共通行部分：通道、楼梯、大堂等。
（3）附属设施、设备：消防、公共照明等。
（4）结构部分：避难层、设备层或者设备间等。
（5）建筑物占有范围内的建设用地使用权。
（6）法律、法规规定的共有部分。
法条A274（业主共有范围）、A281维修资金的使用、A275（车位车库的归属）、A276（车位车库）
第274条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第281条 建筑物及其附属设施的维修资金， 属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 •紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金
车位车库的归属 •第275条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 • 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有
第276条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
共有权的内容
1.权利
占有、收益分享、使用、处分
2.义务
①按规划设计功能使用共用部分；②维护和保存共用部分；③按持分比例承担共用部分的责任与费用；⑤按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用；⑥不得单独处分共用部分
3.法律责任
停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失、清偿拖欠费用
vs一般共有
1、存在的领域
2、是否有记载
业主共有不会记载全部
3、主体、客体、内容
4、是否可请求分割
业主共有不能分割
5、是否可优先购买
业主共有没有优先购买权
（四）共同管理权
权利、义务
1.权利
参与管理权
参加业主⼤会；通过⼤会形成决议、决定；通过⼤会制订、修改公约、业主⼤会议事规则；通过业主⼤会制订、修改物业管理制度、规定
选聘权
通过招标投标等⽅式
签订物业管理合同
选举权
选举、被选举、罢免业委会
监督权
参与物业管理活动责任主体之间相互监督
请求权
请求分配共有收益
请求正当管理共同事务
请求召开业主⼤会会议
请求追究侵权或违约责任
2.义务
①服从、执行业主大会的决议、决定；②遵守业主公约、业主大会议事规则；③遵守物业管理服务合同；④接受、服从业主大会及业主委员会、；⑤物业管理企业所提供的管理服务；⑥按时交纳物业管理费、专项维修资金；⑦业主大会决议的分摊费用；⑧共同承担业主大会、业主委员会的民事责任；⑨遵守物业管理制度、规定
业主共同决定的事项
A278
业主共同决定的事项 •第278条第1款 下列事项由业主共同决定： •（一）制定和修改业主大会议事规则； •（二）制定和修改管理规约； •（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； •（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； •（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； •（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； •（七）改建、重建建筑物及其附属设施； •（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； •（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
A 278第二款
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且 人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。 决定前款其他事项，应当经参与表决专有部 分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
二、共有
（一）概念
第297条前句 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有
（二）类型
法条
第297条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
按份共有
第298条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
1、份额的含义
份额，又称“应有部分”，是指各个共有人对共有物行使权利承担义务的比例，或共有人对共有物所有权在量上应享的部分。（是所有权的份额）
2、份额的确定
第309条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资 额的，视为等额享有。
3、份额的转让
第305条前句 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
《担保法解释》第54条第1款 按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
4.优先购买权
（1）共有人的优先购买权
法条
第305条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
•第306条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。 • 两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
1、外部转让
《解释一》第13条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张依据民法典第三百零五条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
2、有偿转让
《解释一》第9条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
3、同等条件
《解释一》第10条 民法典第三百零五条所称的“同等条件”，应当综合共有份额 的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
《解释一》第12条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优先购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持： •（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求； •（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
4、行使期间
《解释一》第11条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定： •（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准； •（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日； •（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日； •（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
5、明确主张
《解释一》第12条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优先购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持： •（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求； •（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
（2）承租人的优先购买权
无论善意恶意
法条
第726条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 • 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
亲属
第1045条 亲属包括配偶、血亲和姻亲。 • 配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。 • 配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属为家庭成员。
（二）共同共有
第299条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
（三）类型的确定
1.意定
第1065条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
2.法定
第308条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有（《民通意见》的规定为共同共有）
（1）夫妻共有
第1062条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财 产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金、劳务报酬； （二）生产、经营、投资的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十 三条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第1063条 下列财产为夫妻一方的个人财产： （一）一方的婚前财产； （二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿； （三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产； （四）一方专用的生活用品； （五）其他应当归一方的财产。
（2）同居共有
《解释一》第32条 被确认无效或者被撤 销的婚姻，当事人同居期间所得的财产， 除有证据证明为当事人一方所有的以外， 按共同共有处理。
（3）合伙共有
《合伙企业法》第2条 本法所称合伙企业，是指自 然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。 普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。本法对普通合伙人 承担责任的形式有特别规定的，从其规定。 有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成， 普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承 担责任。
《合伙企业法》第21条 合伙人在合伙企业 清算前，不得请求分割合伙企业的财产；但是，本法另有规定的除外。
第23条 合伙人向合伙人以外的人转让其在 合伙企业中的财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先购买权；但是，合伙协议另有 约定的除外。
三、共有物的管理
（一）管理方式
1、共同管理
（1）保存
一般的修缮，比如玻璃坏了修好
2）改良
重大的修缮，比如换一种玻璃，实现其他功能
3）利用
4）处分
2、通过分管协议管理
（二）管理规则
1、一般管理规则
法条A300
共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
1/2多数
（1）有约定的按约定
（2）没有约定或约定不明确的，各供游人都有管理的权利和义务
2、特别管理规则
（1）按份共有
①处分（法律上的处分和事实上的处分）
②重大修缮
③变更性质或用途的
2/3多数
（2）共同共有
全部一致决定
法条A301
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
（三）管理负担
法条A302
共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
1.有约定的按约定
2.没有约定
（1）按份共有
按照其份额分担
（2）共同共有
共同负担
四、共有物的分割
（一）分割的条件
法条A303
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
1.有约定
原则上从约定
但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割
2.没有约定
（1）共同共有
为维护共有关系的稳定，原则上不能分割
在①共有的基础丧失（比如婚姻关系解除）或者②有重大理由需要分割时可以请求分割
（2）按份共有
可以随时请求分割
因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
重大理由
婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外： •（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为的； •（二）一方负有法定扶养义务的人患有重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。
（二）分割的方式
法条：A304
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
1.协商
2.实物分割
条件：可以分割且分割不会减损价值
3.对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割
五、共有的债权债务关系
（一）对外关系
1.原则上
共有人享有连带债权，承担连带债务
2.例外
法律另有规定
第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的
（二）内部关系
法条A307
因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
1.有约定从约定
2.按份共有人
按照份额享有债权、承担债务
3.共同共有人
共同享有债权、承担债务
偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿
用益物权
一、居住权
1.居住权概念
概念
A366：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权， 以满足生活居住的需要。
权限
第369条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
功能
（1）保障家庭内部人员的居住需求。
2）完善中国多层次的住房保障体系
2.居住权设立
居住权合同
A367：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）住宅的位置； （三）居住的条件和要求； （四）居住权期限； （五）解决争议的方法。
居住权登记
A368：居住权无偿设立，但是当事人 另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
其它设立方式
第371条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
3.居住权的内容
主体——居住权人（限于自然人，包括其必要家庭成员）
客体——设立居住权的住宅
内容（权能）——占有使用权能，无收益和转让权能
3.居住权消灭
第370条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
二、地役权
（一）地役权概念
概念
是指在他人的不动产之上设立的以供自己的不动产便利使用的他物权。
法条
第372条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。 • 前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地
（二）地役权属性
1.从属性
即地役权因需役地而生，不得与需役地分离而单独存在，因而从属于需役地的所有权或其他不动产物权。
第380条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的， 地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。
第381条 地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
2.不可分性
即地役权的发生、消灭、享有或负担均不可分，得为需役地的全部而利用供役地的全部。
1、享有上的不可分
第382条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
2、负担上的不可分
A383
第383条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。
（三）地役权设立
1.时间
自地役权合同生效时设立
A374
2.登记
当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（不能对抗供役地权利的善意第三人）
3.合同
A373
4.期限
第377条 地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
5.地役权与其他物权的并存
•第378条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。
地役权的法定取得与法定负担
6.注意
第379条 土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
（四）地役权消灭
1、期限届满
2、地役权合同终止
合同的解除A384 （1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； （2）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
3、地役权的抛弃
4、土地被征收
5、土地灭失
6、约定的消灭事由出现
其他地役权
土地经营权
担保物权
一、担保物权的一般规则
（一）担保物权的特点
1.从属性
①成立上的从属性——依托于主债权
②消灭上的从属性
A393
第三百九十三条 有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
主债权全部消灭，担保物权因此消灭，主债权部分消灭，担保物权的范围相应缩小
[注意]借新贷还旧贷
旧的担保人不再承担保证责任
新贷担保人与旧贷不同或旧贷无担保新贷有
（债权人或借款人负有告知义务）
①未告知—新贷担保人不负有担保责任
②已告知——新贷担保人不负有担保责任
是一人（相同）——对新贷承担担保责任
③移转上的从属性
A547
第五百四十七条 债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。
受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。
债权转让通知对第三人担保的法律意义
④效力上的从属性
A388
第三百八十八条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
有过错的担保人承担缔约过失责任，但是不能超过债务人不能清偿部分的1/3
排除担保合同效力上从属性的条款无效
提示：反担保合同担保的是担保人对债务人的追偿权
⑤内容和范围上的从属性
承担责任的范围，第三人提供担保，抗辩、抵消权、撤销权，破产后停止计息等
2.物上代位性
A390
担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
3.不可分性
即抵押权效力的不可分。
①抵押物的各部担保债权的全部。
《担保法解释》第71条
主债权未受全 部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部 行使其抵押权。
抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。
②债权的各部及于抵押物的全部。
主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。
主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任
（二）债务承担和第三担保人担保责任的存续
1.免责的债务承担与第三担保人担保责任的存续
A391第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
A697 债权人未经保证人书面同意，允许债务人转移全部或者部分债务，保证人对未经其同意转移的债务不再承担保证责任，但是债权人和保证人另有约定的除外。
2.并存的债务承担与第三人担保人保证责任的存续
A697第二款 第三人加入债务的，保证人的保证责任不受影响。
（三）流质条款
1.流质条款的概念
构成要件
①约定债务人不履行到期债务时，质权人即时取得质押财产（抵押财产）的所以偶全
②约定无需经过”清算“程序（协议折价、变卖、拍卖）
③约定的时间时债务履行期届满前
2.效力
A401 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
A428 质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿
3.例外：营业质权中的特定类型的流质条款有效
典当行业的绝当（3万元以下）
（四）共同担保
1.共同担保
分类
按份共同担保
非按份共同担保
不真正连带共同担保
第三担保人之间不享有追偿权
连带共同担保
约定或法定（同一份合同上签字），除非约定了可以直接向其他第三担保人追偿，否则都应先向债务人追偿，不能追偿的再向其他第三担保人追偿
注意民法典担保制度解释A14
2.混合担保
含义：又有物保又有人保
按约定——债务人自己提供的物的物的担保——债权人自己选择第三人物的担保或保证
•第392条 被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
3.共同担保中的追偿权和代为求偿权
（五）担保物权的消灭
第三百九十三条 有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
担保物因不可归责于担保人的原因毁损、灭失，且无代为物
A391
第三人提供担保，
共同担保中，债权人放弃债务人提供的物保A409、435
混同
（六）担保物权的存续与诉讼时效期间
1.抵押权的法定存续期间
A419 抵押权人应当再主债权诉讼时效有效期内行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护
原因在于，抵押权不包含占有权能，其权利的行使具有强烈的请求权性
如果约定排除，则属于违反物权法定原则
2.包含占有权能的担保物权
如留置权、动产质权，以交付权利凭证为公示方法的权利质权
担保物权的存续不受债权诉讼时效经过的影响
二、抵押权
（一）不动产抵押权的设立
抵押合同有效+处分权+登记
（二）动产抵押权的设立
抵押合同有效+处分权
未登记不能对抗善意第三人
不能对抗善意债权人和查封债权人
（三）正常经营活动中买受人规则
第四百零四条 以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
（四）不动产中房地一体主义
第397条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 • 抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押
属于任意性规范，可以约定排除，一并拍卖或变卖，价款分离
（五）抵押权与租赁
第405条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
A725租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
1.先租后抵——买卖不破租赁
2.先抵后租
不动产抵押权或已经登记的动产抵押不适用
未登记的动产抵押权
承租人租赁时善意——适用
承租人租赁时恶意——不适用
注意承租人的优先购买权不论善意恶意
（六）抵押财产转让规则
A406
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让 可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
2.约定禁止转让的效力
约定不会影响让与合同的效力，也不影响物权效力
将约定登记的，不发生物权效力
3.抵押财产受让人享有“代为清偿请求权”
A524有用法律利害关系的第三人
（七）浮动抵押
•第396条 企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿
抵押人的特定性
抵押财产的特定性、集合性、浮动性
浮动抵押财产的确定
第411条 依据本法第三百九十六条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定: •(一)债务履行期限届满，债权未实现；•(二)抵押人被宣告破产或者解散； •(三)当事约定的实现抵押权的情形；•(四)严重影响债权实现的其他情形。
注意：登记是对抗要件，休眠期无论结束与否，都遵循“正常经营活动买受人规则”
（八）最高额抵押
法条A420
为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 • 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围
特点
1.债权的不确定性
2.债权的将来性
3.存在最高债权额限度
4.抵押合同的可变性。（债权确定之前）
最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响
特殊的从属性
最高额抵押债权确认前，个别债权的清偿、转移等不影响最高额债权
债权的确定
•第423条 有下列情形之一的，抵押权人的债权确定： •（一）约定的债权确定期间届满； •（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权 人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权； •（三）新的债权不可能发生； •（四）抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押； •（五）债务人、抵押人被宣告破产或者解散； •（六）法律规定债权确定的其他情形。
质权
一、质权的概念
概念
质权，是指债务人或者第三人将其动产或财产权利移交债权人占有,作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权就该动产或财产权利优先受偿的权利。
（一）主体
1.质权人（债权人）
2.出质人（债务人、第三人）
（二）客体
1.动产
特定、有权处分、可转让、具有交换价值
不动产不能做质押
2.权利
第440条 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质： •（一）汇票、本票、支票； •（二）债券、存款单； •（三）仓单、提单； •（四）可以转让的基金份额、股权； •（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权； •（六）现有的以及将有的应收账款； •（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得 的要求义务人付款的权利，包括现有的和未来的金钱债权及 其产生的收益，但不包括因票据或其他有价证券而产生的付 款请求权。 •（1）销售产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、 暖，知识产权的许可使用等； •（2）出租产生的债权，包括出租动产或不动产； •（3）提供服务产生的债权； •（4）公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权； •（5）提供贷款或其他信用产生的债权。
3.质权效力所及的标的物范围
质押财产
从物
孳息
代位物
添附物
（三）内容
1、优先受偿
流质的规定
第428条 质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。
2、占有
3、转质？
是指质权人为了担保自己或者他人的债务，将质押财产向第三人再度设立新的质权。
（1）责任转质
第434条 质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
效力
①转质权优先于原质权
②转质权具有从属性
Ⅰ受偿范围受到原质权的限制；
Ⅱ原质权消灭，转质权消灭；
Ⅲ须原质权与转质权同时具备质权实现的条件，转质权人才能行使转质权）
③转质人对转质期间质物的毁损灭失承担“绝对无过错责任”
（2）承诺转质
经过出质人同意的
效力
①转质权优先于原质权
②转质权具有独立性
③质权人对转质期间质物的毁损灭失承担过错责任
（3）转质的限制
《担保法解释》第101条 以票据、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权人再转让或者质押的无效。
4、其他
质权人的变价权
第433条 因不可归责于质权人的事由可 能使质押财产毁损或者价值明显减少，足 以危害质权人权利的，质权人有权请求出质人提供相应的担保；出质人不提供的， 质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
出质人的权利
（1）质押财产的收益权
（2）质押财产的处分权
第443条第2款 基金份额、股权出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第444条第2款 知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第445条第2款 应收账款出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
（3）质押财产的保全权
第215条第2款 质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以请求质权人将质押财产提存，或者请求提前清偿 债务并返还质押财产。
（4）其他
出质人的义务
（1）不得擅自使用、处分出质物A431
（2）妥善保管质物A432
（3）保全质物价值A432第二款
（4）质权消灭后，向出质人返还质物
（5）及时行使质权
二、质权的设立
（一）质押合同
法条
第427条 设立质权，当事人应当采用书面形式订立质押合同。 •质押合同一般包括下列条款: •(一)被担保债权的种类和数额； •(二)债务人履行债务的期限； •(三)质押财产的名称、数量等情况； •(四)担保的范围； •(五)质押财产交付的时间、方式。
并不一定要描述的归于具体
（二）质权的公示
1、动产质权的公示：交付
2、权利质权的公示：交付、登记
交付的是权利的凭证
第441条 以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的， 质权自办理出质登记时设立。法律另有规定的，依照其规定。
第443条第1款 以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立。
第444条第1款 以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立。
第445条第1款 以应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。
地点，中国人民银行
三、质权的实现
（一）质权实现的条件
1、债务人不履行到期债务
2、发生当事人约定的实现质权的情形
（二）质权实现的方式
1、动产质权的实现方式
2、权利质权的实现方式
第442条 汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
留置权
一、留置权的概念
法条
第447条 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 • 前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
（一）主体
1、留置权人（债权人）
2、债务人
（二）客体
1、“债权人已经合法占有的债务人的动产”
留置权的善意取得
2、法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
3、债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
商事留置权
特殊要件：①债权人与债务人均为企业；②担保的债权为债权人企业持续经营中发生的债权
（三）内容
留置权人的权利
1、占有
2、留置
3、优先受偿
4、为保管之目的而使用留置物
5、收取必要保管费
留置权人的义务
妥善保管留置物的义务A451
2.不得擅自使用、出租或处分留置物
3.及时行使留置权的义务A454
4.留置权消灭后返还留置物的义务
商事留置权
二、留置权的实现
（一）留置权实现的条件
1、债权人已经合法占有债务人的动产
2、债务人不履行到期债务
3、债务人在宽限期内仍未履行债务
留置权的宽限期
第453条 留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期限；没有约定或者约定不明确的， 留置权人应当给债务人六十日以上履行债务的期限，但是鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以 留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
鲜活易腐等不易保管的动产除外！
（二）留置权实现的方法
1、折价
2、变卖
3、拍卖
三、留置权的消灭
（一）留置权人对留置财产丧失占有
（二）留置权人接受债务人另行提供的担保
第一章 占有
一、占有的概念与特点
占有，即人对于物管领、控制的事实
特点
1.占有本身事实
2.占有是一种受法律保护的财产利益，无权占有亦受到保护
3.占有的客体为物，可成立部分占有
4.承认观念占有（间接占有、占有继承，通过占有辅助人的占有）
二、占有的要素
（一）占有的要素
指成立占有必不可少的要素
1.体素，即对物的管领于控制
2.心素，即对物占有的意思
（二）心素的认定
仅需一般占有意思
例：信箱中的信
（二）体素的认定
法律关系认定（辅助占有、间接占有、现实交付、抛弃占有）
一般观念认定
空间关系
时间关系
例外
占有继承，被继承人死亡时，继承人依法取得被继承人生前对物的直接/间接占有，对心素和体素在所不问
三、占有的分类
（一）占有是否有本权
1.有权占有
基于物权、监护权、身份权、扣押之公权力等绝对权成立的有权占有具有绝对性
基于债权之占有具有相对性
2.无权占有
区分意义
（1）返还原物请求权以相对人系无权占有为要件
（2）A459【无权占有造成占有物损害的赔偿责任】、A461【权利人的损害赔偿请求】调整的是无权占有人与权利人之间的关系
提示：注意占有的连续性
（二）根据占有人的主观 （对无权占有的再分类）
1.善意占有
指无权占有人不知道也不应当知道其不享有占有权利所形成的占有
2.恶意占有
知道或者应当知道
区分意义
（1）A459无权占有人使用占有物造成占有物损害的赔偿责任
恶意无权占有人——应承担赔偿责任
善意无权占有人
自主占有——不承担赔偿责任
他主占有——超越假想占有权限的应承担赔偿责任
（2）A460无权占有人的费用请求权
善意占有人——有权请求返还为维持占有物存在或其效用（维修费、保管费、饲养费、医疗费）必要费用
恶意占有人无权
（3）A461权利人的损害赔偿请求（占有物毁损灭失的）
无权占有人无论善意恶意，均对权利人负有返还补偿金、赔偿金或者保险金之义务（即）现存利益的不当得利返还
其他损失的
恶意无权占有人——应承担赔偿责任
善意无权占有人
自主占有——不承担赔偿责任
他主占有——超越假想占有权限的应承担赔偿责任
（三）是否直接对物进行事实上的管领与控制
1.直接占有
2.间接占有
含义
虽未直接占有某物，但是依据一定的法律关系（占有媒介）对直接占有人享有返还占有请求权，从而间接管领和控制该物
成立间接占有的构成要件
（1）与直接占有人具有买卖、租赁、质押等意定的占有媒介（无效的占有媒介亦可）
（2）对直接占有人享有返还请求权
（3）直接占有人以他主占有的意思占有
区分意义
（1）与交付的关系——既可以通过转移直接占有完成，也可以通过创设间接占有完成
（2）间接占有可以形成占有阶梯
（3）返还原物请求权的相对人既包括无权的直接占有人，也包括无权的间接占有人
（4）占有保护请求权，既保护直接占有也保护间接占有
（四）占有时所持意思
1.自主占有
占有人以据为己有的意思而占有
2.他主占有
占有人不以据为己有的意思而占有
区分意义
A461
（五）占有的方式
1.自己占有
2.辅助占有
区分意义
占有辅助人不是占有人，不享有占有返还请求权，不是返还原物请求权的相对人
四、无权占有与权利人之间的权利义务关系
A458【有权占有的法律适用】
有权占有人与物的权利人之间的法律关系适用调整“本权关系”的法律规范
A459【无权占有人造成占有物损害的赔偿责任】
见上
A460【权利人的返还请求权和占有人的费用请求权】
无论善意恶意，均有权请求返还原物与孳息，请求权基础可以是A235返还原物请求权，也可以是不当得利返还请求权
善意无权占有人有权请求返还为维持占有物存在或其效用（维修费、保管费、饲养费、医疗费）必要费用，恶意占有人无权
A461【权利人的赔偿损害请求权】
见上
五、占有保护请求权
（一）概述
A462规定了对侵害占有的公力救济，不论占有的种类
占有受到侵害的二元救济手段
1.物权保护方法
行使占有保护请求权
特征
①成立不以加害人的过错为要件
②仅要求遭受侵害，不要求遭受损害
③不适用诉讼时效
2.债权保护方法
构成要件
①有权占有人可主张违约损害赔偿请求权、侵权损害赔偿请求权、不当得利返还
②无权占有人可主张侵权损害赔偿请求权（限于直接损害）
特征
①以过错为构成要件，法律另有规定除外
②占有人遭受损害
③系债权请求权，适用诉讼时效
（二）占有返还请求权
概念
又称占有回复请求权，是指占有被侵夺的，占有人有权请求侵夺人或者侵夺人的占有继受人返还占有物
构成要件
1.占有物被侵夺
2.请求人为被侵夺的占有人
不论有权/无权、直接/间接占有人
3.须自占有被侵夺之日起一年之内行使
（除斥期间）
4.被请求权为侵夺之人或侵夺继受人
侵夺人可以是直接占有也可以是间接占有
“侵夺人的占有继受人”
概括继受人
无论善意恶意，均可对其主张占有返还请求权
特定继受人
返还原物请求权对占有人的善意恶意在所不问
善意
不享有占有返还请求权
恶意
仍享有
功能
保护占有之后的物权、债权，保护社会平和及物的归属秩序
（三）占有妨害排除请求权
构成要件
1.占有被妨害
是指以侵夺之外的方式妨碍占有人的占有
2.妨害具有不法性或超越了正常的容忍限度
3.提出请求之时，妨害仍在继续之中
4.请求人为占有被妨碍者（无论有权/无权占有人）
5.被请求人是对不法妨害的除去有支配力的人（包括行为妨害人和状态妨害人）
（四）占有妨害防止请求权
构成要件
1.对占有的不法妨害虽未实际发生，但具有妨害的危险
2.妨害的现实危险具有不法性
3.请求之时，妨害危险仍然存在
4.请求权为占有人（无论是有权/无权占有）
5.被请求人须对危险的去除具有支配力
物与物权
一、物的分类
（一）重要成分与非重要成分
判断标准：有利分离原则
1.重要成分
非经损毁或变更性质不能分离
2.非重要成分
区分意义
物的重要成分与物具有相同的物权归属，相同的物权法命运
例：因附合丧失所有权后，如果是重要成分，则不能行使返还原物请求权
物的成分分离之后所取得之物的所有权归属
天然孳息A321
不属于天然孳息，原则上所有权人取得，例外为无主物
（二）主物与从物
1.主物
2.从物
指非主物的成分，但常助主物发挥经济效用，而与主物归属于一人的物
构成要件，↑三点+具有一定程度场所的结合
区分意义
A320【从物所有权的转移】
主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外
担保物权
规范依据：《民法典担保制度解释》A40
抵押权
看抵押物从物产生的时间
质权
看从物是否基于质押的合意交付质权人
留置权
看从物是否一并留置
（三）原物与孳息
1.原物
2.孳息
含义
指原物的产出物或者原物产生的收益。
分类
法定孳息，是指根据法律的规定，由法律关系所产生的收益，如房屋出租的租金、借贷产生的利息等
法定孳息：“不使用原本对价”，股息不是法定孳息
自然孳息
指原物因自然规律或者按照物的用法而产生的产物
孳息所有权的归属规则
A321第一款：天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照其约定
用益物权限于设立用益物权的设立范围内，即包含收益的权能
A321第二款：法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。
注意：担保物权人有权收取孳息，即对孳息享有担保物权，不是所有权
相关法条
A630：标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。当事人另有约定的除外。（是特别法，与A321冲突时优先适用A630）
婚姻解释（一）A26：夫妻一方财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，，应认定为夫妻共同财产。
二、物权对物权的优先效力
（一）原则：先来后到
（二）抵押权的顺位
法条A414
第四百一十四条 【数个抵押权的清偿顺序】同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： （一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序； （二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿； （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。
不动产抵押：先登记的
动产抵押：有登记的，登记先的，没有登记的都是最后顺位按债权比例清偿
其他担保物权参照适用
（三）动产担保物权竞合时的顺位规则
A415、416、456
1.留置权与质权、抵押权
后成立留置权——留置权优先
先成立留置权
动产所有人设立质权、抵押权——留置权优先
留置权人设立质权、抵押权——质权、抵押权优先
2.质权和抵押权之间
原则上：先来后到
四个例外
A414登记优先，未登记均为最后顺位
A415公示优先（交付、登记）
A416——成立在后的留置权＞超级抵权＞其他抵押前言
A434——转质权＞质权
超级动产抵押权扩张至价款超级优先权
构成要件
(a) 担保财产系担保人购买的动产或者融资租赁的动产:
(b)担保的债权为担保人买卖该动产的价金债权、担保人融资租赁该动产的租金债权或者为担保人购置该动产的价款(租金) 支付提供融资所生的债权:
(c) 自该动产交付给担保人后10日内办理抵押登记或者保留所有权登记。
顺位
多个价款超级优先权——登记优先
三、物权请求权
（一）返还原物请求权
构成要件
1.请求人为物权人（有占有权能neg）
2.被请求人为现实的无权占有人
1.注意区分基于物权的有权占有与基于债权的无权占有（绝对性与相对性） 2.“占有人”，占有辅助人不行 3.占有包括直接占有与间接占有 4.占有是现实的，即为消灭
效力
请求人应返还原物及孳息
A460【权利人的返还请求权和占有人的费用请求权】
（二）排除妨害请求权
构成要件
1.请求人须为物权人
2.妨害人以无权占有以外的方式妨害请求权的行使
3.妨害具有不法性或超越了正常的容忍限度
4.提出请求之时，妨害仍在继续之中
5.被请求人是对不法妨害的除去有支配力的人（包括行为妨害人和状态妨害人）
效力
1.除去妨害
2.排除妨害的费用承担
原则上除去妨害的费用由妨害人承担，被妨害人有追偿权
妨害由自然力造成的，由双方合理分担费用
（三）消除危险请求权
构成要件
1.请求人为物权人
2.对占有的不法妨害虽未实际发生，但具有妨害的危险
3.妨害的现实危险具有不法性
4.请求之时，妨害危险仍然存在
5.被请求人须对危险的去除具有支配力
效力：类似排除妨害请求权的效力
四、物权法定原则
A116：物权的种类和内容由法律规定
种类法定、内容法定、效力法定、公式方法法定
当事人约定排除物权法定的法律效果
不发生物权效力，若无其他无效事由，可产生合同效力
物权变动
一、物权变动概述
1.概念
物权的变动是指物的设立、变更、转让和消灭
2.变动原因
①法律行为；②事件和事实行为；③公法上的行为
3.变动类型
基于法律行为的/非基于法律行为的
二、基于法律行为的物权变动规则
（一）区分原则
A215、224、429
含义
法律行为依照法律行为成立与生效的规则进行判断
物权变动是否发生依照相关规定
因不符合物权变动规则不能发生物权变动效力的，法律行为的效力不因此受到影响
（二）基于法律行为的不动产物权变动规则
=法律有效行为+处分权+登记
原则性规则的适用
例外P156
A333土地承包经营权的设立——有效+处分权（未登记亦可对抗第三人）
A335土地承包经营权的转让、互换——有效+处分权（未登记不能对抗善意第三人）
A341土地经营权的设立——出租、入股等流转合同有效+处分权（五年以上，未登记不能对抗善意第三人）
A374地役权的设立——合同有效+处分权（未登记不能对抗善意第三人）
（三）基于法律行为的动产物权变动规则
（一）变动规则
1.原则性变动规则：法律行为有效+处分权+交付
2.例外
（1）法律行为有效+处分权+设立登记
没有权利凭证的有价证券
以基金份额、股权设立的权利质权
以知识产权设立的权利质权
以应收账款设立的权利质权
（2）法律行为有效+处分权
动产抵押的设立A403
动产浮动抵押权的设立A403
（未登记不能对抗善意第三人）
（二）交付的类型
1.现实交付
指事实管领力的转移，在约定的地点交付，基于交付的合意，让与人将其对物的直接占有转移给受让人，让受让人直接占有
提示
经由占有辅助人完成的现实交付、经由被指令人完成的现实交付，经由占有媒介完成的现实交付
2.简易交付
法条
第226条 动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。
相关解释
《解释一》第17条第2款 当事人以民法典第二百二十六条规定的方式交付动产的，转让动产民事法律行为生效时为动产交付之时; ……
3.指示交付
第227条 动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
两个合意：转移动产所有权或设立质权的合意+返还请求权让与的合意
两个合意生效时发生物权变动
4.占有改定
第228条 动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
两个合意：所有权转让合意+保管、借用等占有媒介关系合意
适用范围上的两个限制
①设立动产质权和有权利凭证的有价证券设立质权时，若采用占有改定的方式交付，不发生物权变动的法律效果
②不适用善意取得制度
三、基于非法律行为的物权变动规则
（一）A229生效的法律文书
第229条 因人民法院、仲裁机构的法律文 书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文 书或者征收决定等生效时发生效力。
注意：生效的判决文书仅限于形成判决（形成诉权）
“生效法律文书”的范围
①行使离婚请求权 (《民法典》第 1079 条) 所形成的分夫妻共有财产的生效判决、调解书。
②行使可撤销婚姻撤销权 (《民法典》 第 1052 条至第 104 条) 所形成的分男女共有财产的判决调解书。
③行使共有物分割请求权所形成导致共有物所有权变动的生效判决书、裁决书、调解书 [《民法典物权编解释(一)》第 7 条]。
共有物分割请求权
④人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书 [《民法典物编解释 (一)》第 7 条]。
⑤行使可撤销合同中的撤销权 (《民法典》第 152 条) 所产生的胜诉生效判决。
⑥行使债权人撤销权 (《民法典》第 538 条与第 539 条) 所形成的生效判决。
（二）A230继承
•第230条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
规范内容
物权变动时间：被继承人自然死亡或被宣告死亡时取得不动产
②收遗赠不适用本规定
③两个以上的共同继承人，于被继承人死亡后，遗产分制前，对遗产成立“共同共有”
④继承包括概括继承与限定继承
（三）A231事实行为
第231条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。（屋顶）
A232
处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
即未办理宣誓登记处分本节不动产的，不发生物权变动效力，但不影响合同效力
（四）A322添附
第322条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。
附合
构成要件
①尚能区分；②成为重要成分；③归不同人所有
物权效果
动产与不动产结合：①动产物权消灭；②不动产所有权人取得附合物所有权
动产与动产：①原则上按份共有；②有可视为主物的，主物所有权人取得复合物所有权
混合
构成要件
①动产与动产混合
②混合后不能识别原物或识别所需费用过大
③被混合动产归不同人所有
物权效果
①原则上按份共有
②有可视为主物的，主物所有权人取得复合物所有权
加工
构成要件
①加工的标的物时动产
②加工的标的物为他人所有
③因加工而制成了新物或者价值获得了较大的增加
无权效果
①原则上由原材料所有人取得加工物的所有权
②例外：因加工增加的价值明显超过原材料的价值的，由加工人取得加工物所有权，，恶意的除外
③不用于承揽合同
注意：添附系规则强制性规定，即不能约定阻止所有权的消灭，但可以约定添附物的所有权的归属
（五）先占
先占是指占有人以所有的意思，先于他人占有无主物而取得其所有权的法律事实。
构成要件
①标的物是无主动产
②须以据为己有的意思取得占有
③不违反法律法规的强制性规定，不与他人的“先取特权”冲突
物权效果
①先占人取得所有权，原始取得
②注意雇佣等占有辅助关系
（六）善意取得
善意取得的条件
法条
第311条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权: •(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意； •(二)以合理的价格转让； •(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 • 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 • 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定
1.标的物适用善意取得
不动产为权属登记发生错误，动产为占有委托物（不适用占有脱离物）
2.出让人有权力外观，有公信力，为占有人（包括直接占有和间接占有），以自己的名义
（注意与无权代理区分）
3.“善意”
《解释一》第14条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无 重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的， 应当承担举证证明责任。
（1）“知道转让人无处分权”
•《解释一》第15条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权： •（一）登记簿上存在有效的异议登记； •（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意； •（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者 以其他形式限制不动产权利的有关事项； •（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； •（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 • 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
公信原则
（2）“受让人具有重大过失”
•《解释一》第16条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
（3）受让人的善意时推定的，权利人或利害相关人主张受让人为恶意时，承担举证责任
4.“合理价格”
•《解释一》第18条 民法典第三百一十一条第一款第二项所称“合理的价格”，应 当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定
一般低价不合理
无偿不适用善意取得
5.已经完成了交付
通说认为要以现实交付，指示交付和简易交付三种方式完成交付
占有改定之时不发生善意取得
特殊动产
•《解释一》第19条 转让人将民法典第二百二十五条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合民法典第三百一十一条第一款第三项规定的善意取得的条件。
（1）公示的要求，不要求登记，只要求完成交付（现实交付，简易交付，指示交付）
（2）对受让人“善意”的要求提高，其登记的制度
善意取得的适用
1.占有脱离物
（1）概念
指非基于权利人的意思而脱离其占有的物
（2）分类
•遗失物：是指无人占有但属有主物的动产。
•漂流物：是指漂流在水上的脱离物。 •埋藏物：指埋藏于他物之中（土地），不易被发现的物。
•隐藏物：指隐藏于他物之中（土地以外，如墙缝、房梁），不易被发现的物。
•失散动物：是指走失的他人饲养的动物。
•盗赃物：指以法律禁止的私力，剥夺原占有人的占有而取得占有的动产。
（3）归属
•第312条第1款第1句 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物
•第318条 遗失物自发布招领公告之日起一年 内无人认领的，归国家所有。
•第319条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定。
（4）脱离物能否善意取得
遗失物可以善意取得，但受到二年期限的限制
A312
第三百一十二条 【遗失物的善意取得】所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
例外：货币、无记名有价证券占有即所有，即使为占有脱离物也不适用A312
2.占有委托物
是指基于权利人的意思而占有的物
比如租赁、保管
四、异议登记与预告登记
（一）异议登记
1.条件
不动产登记簿记载的事项存在错误
利害关系人未能办理更正登记。
利害关系人提出异议登记申请
2.办理
利害关系人提出异议登记的申请时，登记机构即应办理异议登记
异议登记不当，给权利人造成损害的，由申请人承担赔偿责任。
3.效力
有效的异议登记能减损错误登记的公信力，阻碍善意取得——（不产生冻结登记簿的效力）
时效，申请人自异议登记之日起15日内未起诉亦未申请仲裁的，异议登记自动失去效力
（二）预告登记
类型
①商品房预售
②出售的经济适用房尚不能进入二手交易市场
③以在建房屋设立抵押权
申请
原则上，应有双方当事人共同向登记机关申请
例外，预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定申请预告登记，预购人可以单方面申请预告登记
不动产转让预告登记的效力
①保障不动产债权实现，不动产中的处分权能受限。
②产生冻结不动产登记簿的效力
③破产保护作用，预告登记有效期内，对预告登记项下的不动产，预告登记人享有取回权（即，即使房屋是破产财产，预告登记人有权请求破产管理人为自己办理过户，单独取得所有权）
不动产抵押预告登记的效力
①自具备办理抵押本登记的条件时与抵押本登记具有同等效力，抵押权自预告登记之日起设立
②抵押权顺位的保障作
③破产保护作用
“破产保护作用”。(a) 不动产抵押预告登记有效期内，抵押人破产的，无须办理抵押本登记，“亦无须具备办理抵押本登记的条件”，预告登记权利人对抵押财产享有“别除权”，有权“在受理破产申请时抵押财产的价值范围内”对抵押财产优先受偿。(b) 但是，在法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的，属于破产撤销权撤销的对象，预告登记权利人对抵押财产不享有优先受偿权。
预告登记的失效
具有下列三种情形之一，预告登记自动失去效力，即使没有涂销预告登记，预告登记亦不再具有前述效力:
自能够进行不动产本登记之日起90 日内未申请本登记 (《民法典》第 221 条第二款)(须注意:此点不适用于与不动产抵押本登记具有同等效力的不动产抵押的预告登记)。
预告登记的权利人放弃预告登记的
预告登记保障的“债权已经消灭”的。
(a) 预告登记的债权已获清偿;
(b) 预告登记的权利人放弃债权的;(c) 预告登记的转让不动产物权的协议被认定无效、被撤销的 [《民法典物权编解释 (一)》第 5 条]。
所有权
P175
一、建筑物区分所有权
（一）概念
法条
第271条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
1、主体
（1）业主
《解释》第1条
①依照不动产登记取得专有部分所有权的人；
②通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记的人；
③与建设单位签订买卖合同，已经交付房屋， 尚未办理过户登记人。 （一手房）
人数计算
（2）物业所有人
专有部分的承租人、借用人等物业使用人
（二）专有权
法条
第272条第1句 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
专有部分
范围
①业主专有的住宅或经营性用房。
②买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库。
③买卖合同明示由业主单独所有的绿地。
④具有构造上、利用上的独立性，能够进行房屋登记的位。
⑤买卖合同明示归业主专有的露台（附属性）。
专有权的内容
1.权利
占有、收益、使用、处分
2.义务
①按本来用途、目的使用专有部分；②维护建筑物安全、外观美观；③独自承担专有部分的责任与费用；④不得随意变更通过专有部分的各种共用管线；⑤尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗；⑥相互容忍（相邻关系）
3.法律责任
停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失
限制
第272条第2句 业主行使权利不得危及建筑物 的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第279条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变 为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
特点
专有权在区分所有权中居于主导地位
①”一并“；②专有权的大小决定共有权的持有比例
（三）共有权
共有部分
1.判断标准
（1）是否被单独登记为一个独立之物。
（2）建筑物区分所有权的本质属性。
（3）法律、行政法规的强制性规定。
（4）有关当事人的约定。
2.范围
不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施。（排除法）
（1）基本结构部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等。
（2）公共通行部分：通道、楼梯、大堂等。
（3）附属设施、设备：消防、公共照明等。
（4）结构部分：避难层、设备层或者设备间等。
（5）建筑物占有范围内的建设用地使用权。
（6）法律、法规规定的共有部分。
法条A274（业主共有范围）、A281维修资金的使用、A275（车位车库的归属）、A276（车位车库）
第274条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第281条 建筑物及其附属设施的维修资金， 属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 •紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金
车位车库的归属 •第275条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 • 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有
第276条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
共有权的内容
1.权利
占有、收益分享、使用、处分
2.义务
①按规划设计功能使用共用部分；②维护和保存共用部分；③按持分比例承担共用部分的责任与费用；⑤按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用；⑥不得单独处分共用部分
3.法律责任
停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失、清偿拖欠费用
vs一般共有
1、存在的领域
2、是否有记载
业主共有不会记载全部
3、主体、客体、内容
4、是否可请求分割
业主共有不能分割
5、是否可优先购买
业主共有没有优先购买权
（四）共同管理权
权利、义务
1.权利
参与管理权
参加业主⼤会；通过⼤会形成决议、决定；通过⼤会制订、修改公约、业主⼤会议事规则；通过业主⼤会制订、修改物业管理制度、规定
选聘权
通过招标投标等⽅式
签订物业管理合同
选举权
选举、被选举、罢免业委会
监督权
参与物业管理活动责任主体之间相互监督
请求权
请求分配共有收益
请求正当管理共同事务
请求召开业主⼤会会议
请求追究侵权或违约责任
2.义务
①服从、执行业主大会的决议、决定；②遵守业主公约、业主大会议事规则；③遵守物业管理服务合同；④接受、服从业主大会及业主委员会、；⑤物业管理企业所提供的管理服务；⑥按时交纳物业管理费、专项维修资金；⑦业主大会决议的分摊费用；⑧共同承担业主大会、业主委员会的民事责任；⑨遵守物业管理制度、规定
业主共同决定的事项
A278
业主共同决定的事项 •第278条第1款 下列事项由业主共同决定： •（一）制定和修改业主大会议事规则； •（二）制定和修改管理规约； •（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； •（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； •（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； •（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； •（七）改建、重建建筑物及其附属设施； •（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； •（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
A 278第二款
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且 人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。 决定前款其他事项，应当经参与表决专有部 分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
二、共有
（一）概念
第297条前句 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有
（二）类型
法条
第297条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
按份共有
第298条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
1、份额的含义
份额，又称“应有部分”，是指各个共有人对共有物行使权利承担义务的比例，或共有人对共有物所有权在量上应享的部分。（是所有权的份额）
2、份额的确定
第309条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资 额的，视为等额享有。
3、份额的转让
第305条前句 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
《担保法解释》第54条第1款 按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。
4.优先购买权
（1）共有人的优先购买权
法条
第305条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
•第306条 按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。 • 两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
1、外部转让
《解释一》第13条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张依据民法典第三百零五条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
2、有偿转让
《解释一》第9条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
3、同等条件
《解释一》第10条 民法典第三百零五条所称的“同等条件”，应当综合共有份额 的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
《解释一》第12条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优先购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持： •（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求； •（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
4、行使期间
《解释一》第11条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定： •（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准； •（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日； •（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日； •（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
5、明确主张
《解释一》第12条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优先购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持： •（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求； •（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
（2）承租人的优先购买权
无论善意恶意
法条
第726条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 • 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
亲属
第1045条 亲属包括配偶、血亲和姻亲。 • 配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。 • 配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属为家庭成员。
（二）共同共有
第299条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
（三）类型的确定
1.意定
第1065条 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。
2.法定
第308条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有（《民通意见》的规定为共同共有）
（1）夫妻共有
第1062条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财 产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金、劳务报酬； （二）生产、经营、投资的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十 三条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同财产，有平等的处理权。
第1063条 下列财产为夫妻一方的个人财产： （一）一方的婚前财产； （二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿； （三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产； （四）一方专用的生活用品； （五）其他应当归一方的财产。
（2）同居共有
《解释一》第32条 被确认无效或者被撤 销的婚姻，当事人同居期间所得的财产， 除有证据证明为当事人一方所有的以外， 按共同共有处理。
（3）合伙共有
《合伙企业法》第2条 本法所称合伙企业，是指自 然人、法人和其他组织依照本法在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。 普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。本法对普通合伙人 承担责任的形式有特别规定的，从其规定。 有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成， 普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承 担责任。
《合伙企业法》第21条 合伙人在合伙企业 清算前，不得请求分割合伙企业的财产；但是，本法另有规定的除外。
第23条 合伙人向合伙人以外的人转让其在 合伙企业中的财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先购买权；但是，合伙协议另有 约定的除外。
三、共有物的管理
（一）管理方式
1、共同管理
（1）保存
一般的修缮，比如玻璃坏了修好
2）改良
重大的修缮，比如换一种玻璃，实现其他功能
3）利用
4）处分
2、通过分管协议管理
（二）管理规则
1、一般管理规则
法条A300
共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。
1/2多数
（1）有约定的按约定
（2）没有约定或约定不明确的，各供游人都有管理的权利和义务
2、特别管理规则
（1）按份共有
①处分（法律上的处分和事实上的处分）
②重大修缮
③变更性质或用途的
2/3多数
（2）共同共有
全部一致决定
法条A301
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
（三）管理负担
法条A302
共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
1.有约定的按约定
2.没有约定
（1）按份共有
按照其份额分担
（2）共同共有
共同负担
四、共有物的分割
（一）分割的条件
法条A303
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
1.有约定
原则上从约定
但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割
2.没有约定
（1）共同共有
为维护共有关系的稳定，原则上不能分割
在①共有的基础丧失（比如婚姻关系解除）或者②有重大理由需要分割时可以请求分割
（2）按份共有
可以随时请求分割
因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
重大理由
婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外： •（一）一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为的； •（二）一方负有法定扶养义务的人患有重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。
（二）分割的方式
法条：A304
共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
1.协商
2.实物分割
条件：可以分割且分割不会减损价值
3.对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割
五、共有的债权债务关系
（一）对外关系
1.原则上
共有人享有连带债权，承担连带债务
2.例外
法律另有规定
第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的
（二）内部关系
法条A307
因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
1.有约定从约定
2.按份共有人
按照份额享有债权、承担债务
3.共同共有人
共同享有债权、承担债务
偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿
用益物权
一、居住权
1.居住权概念
概念
A366：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权， 以满足生活居住的需要。
权限
第369条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
功能
（1）保障家庭内部人员的居住需求。
2）完善中国多层次的住房保障体系
2.居住权设立
居住权合同
A367：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）住宅的位置； （三）居住的条件和要求； （四）居住权期限； （五）解决争议的方法。
居住权登记
A368：居住权无偿设立，但是当事人 另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
其它设立方式
第371条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
3.居住权的内容
主体——居住权人（限于自然人，包括其必要家庭成员）
客体——设立居住权的住宅
内容（权能）——占有使用权能，无收益和转让权能
3.居住权消灭
第370条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。
二、地役权
（一）地役权概念
概念
是指在他人的不动产之上设立的以供自己的不动产便利使用的他物权。
法条
第372条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。 • 前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地
（二）地役权属性
1.从属性
即地役权因需役地而生，不得与需役地分离而单独存在，因而从属于需役地的所有权或其他不动产物权。
第380条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的， 地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。
第381条 地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
2.不可分性
即地役权的发生、消灭、享有或负担均不可分，得为需役地的全部而利用供役地的全部。
1、享有上的不可分
第382条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
2、负担上的不可分
A383
第383条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。
（三）地役权设立
1.时间
自地役权合同生效时设立
A374
2.登记
当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（不能对抗供役地权利的善意第三人）
3.合同
A373
4.期限
第377条 地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
5.地役权与其他物权的并存
•第378条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。
地役权的法定取得与法定负担
6.注意
第379条 土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
（四）地役权消灭
1、期限届满
2、地役权合同终止
合同的解除A384 （1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； （2）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
3、地役权的抛弃
4、土地被征收
5、土地灭失
6、约定的消灭事由出现
其他地役权
土地经营权
担保物权
一、担保物权的一般规则
（一）担保物权的特点
1.从属性
①成立上的从属性——依托于主债权
②消灭上的从属性
A393
第三百九十三条 有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
主债权全部消灭，担保物权因此消灭，主债权部分消灭，担保物权的范围相应缩小
[注意]借新贷还旧贷
旧的担保人不再承担保证责任
新贷担保人与旧贷不同或旧贷无担保新贷有
（债权人或借款人负有告知义务）
①未告知—新贷担保人不负有担保责任
②已告知——新贷担保人不负有担保责任
是一人（相同）——对新贷承担担保责任
③移转上的从属性
A547
第五百四十七条 债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。
受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。
债权转让通知对第三人担保的法律意义
④效力上的从属性
A388
第三百八十八条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
有过错的担保人承担缔约过失责任，但是不能超过债务人不能清偿部分的1/3
排除担保合同效力上从属性的条款无效
提示：反担保合同担保的是担保人对债务人的追偿权
⑤内容和范围上的从属性
承担责任的范围，第三人提供担保，抗辩、抵消权、撤销权，破产后停止计息等
2.物上代位性
A390
担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
3.不可分性
即抵押权效力的不可分。
①抵押物的各部担保债权的全部。
《担保法解释》第71条
主债权未受全 部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部 行使其抵押权。
抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。
②债权的各部及于抵押物的全部。
主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。
主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任
（二）债务承担和第三担保人担保责任的存续
1.免责的债务承担与第三担保人担保责任的存续
A391第三人提供担保，未经其书面同意，债权人允许债务人转移全部或者部分债务的，担保人不再承担相应的担保责任。
A697 债权人未经保证人书面同意，允许债务人转移全部或者部分债务，保证人对未经其同意转移的债务不再承担保证责任，但是债权人和保证人另有约定的除外。
2.并存的债务承担与第三人担保人保证责任的存续
A697第二款 第三人加入债务的，保证人的保证责任不受影响。
（三）流质条款
1.流质条款的概念
构成要件
①约定债务人不履行到期债务时，质权人即时取得质押财产（抵押财产）的所以偶全
②约定无需经过”清算“程序（协议折价、变卖、拍卖）
③约定的时间时债务履行期届满前
2.效力
A401 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
A428 质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿
3.例外：营业质权中的特定类型的流质条款有效
典当行业的绝当（3万元以下）
（四）共同担保
1.共同担保
分类
按份共同担保
非按份共同担保
不真正连带共同担保
第三担保人之间不享有追偿权
连带共同担保
约定或法定（同一份合同上签字），除非约定了可以直接向其他第三担保人追偿，否则都应先向债务人追偿，不能追偿的再向其他第三担保人追偿
注意民法典担保制度解释A14
2.混合担保
含义：又有物保又有人保
按约定——债务人自己提供的物的物的担保——债权人自己选择第三人物的担保或保证
•第392条 被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
3.共同担保中的追偿权和代为求偿权
（五）担保物权的消灭
第三百九十三条 有下列情形之一的，担保物权消灭：
（一）主债权消灭；
（二）担保物权实现；
（三）债权人放弃担保物权；
（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。
担保物因不可归责于担保人的原因毁损、灭失，且无代为物
A391
第三人提供担保，
共同担保中，债权人放弃债务人提供的物保A409、435
混同
（六）担保物权的存续与诉讼时效期间
1.抵押权的法定存续期间
A419 抵押权人应当再主债权诉讼时效有效期内行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护
原因在于，抵押权不包含占有权能，其权利的行使具有强烈的请求权性
如果约定排除，则属于违反物权法定原则
2.包含占有权能的担保物权
如留置权、动产质权，以交付权利凭证为公示方法的权利质权
担保物权的存续不受债权诉讼时效经过的影响
二、抵押权
（一）不动产抵押权的设立
抵押合同有效+处分权+登记
（二）动产抵押权的设立
抵押合同有效+处分权
未登记不能对抗善意第三人
不能对抗善意债权人和查封债权人
（三）正常经营活动中买受人规则
第四百零四条 以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
（四）不动产中房地一体主义
第397条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 • 抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押
属于任意性规范，可以约定排除，一并拍卖或变卖，价款分离
（五）抵押权与租赁
第405条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
A725租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
1.先租后抵——买卖不破租赁
2.先抵后租
不动产抵押权或已经登记的动产抵押不适用
未登记的动产抵押权
承租人租赁时善意——适用
承租人租赁时恶意——不适用
注意承租人的优先购买权不论善意恶意
（六）抵押财产转让规则
A406
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让 可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
2.约定禁止转让的效力
约定不会影响让与合同的效力，也不影响物权效力
将约定登记的，不发生物权效力
3.抵押财产受让人享有“代为清偿请求权”
A524有用法律利害关系的第三人
（七）浮动抵押
•第396条 企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿
抵押人的特定性
抵押财产的特定性、集合性、浮动性
浮动抵押财产的确定
第411条 依据本法第三百九十六条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定: •(一)债务履行期限届满，债权未实现；•(二)抵押人被宣告破产或者解散； •(三)当事约定的实现抵押权的情形；•(四)严重影响债权实现的其他情形。
注意：登记是对抗要件，休眠期无论结束与否，都遵循“正常经营活动买受人规则”
（八）最高额抵押
法条A420
为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 • 最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围
特点
1.债权的不确定性
2.债权的将来性
3.存在最高债权额限度
4.抵押合同的可变性。（债权确定之前）
最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响
特殊的从属性
最高额抵押债权确认前，个别债权的清偿、转移等不影响最高额债权
债权的确定
•第423条 有下列情形之一的，抵押权人的债权确定： •（一）约定的债权确定期间届满； •（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权 人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权； •（三）新的债权不可能发生； •（四）抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押； •（五）债务人、抵押人被宣告破产或者解散； •（六）法律规定债权确定的其他情形。
质权
一、质权的概念
概念
质权，是指债务人或者第三人将其动产或财产权利移交债权人占有,作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权就该动产或财产权利优先受偿的权利。
（一）主体
1.质权人（债权人）
2.出质人（债务人、第三人）
（二）客体
1.动产
特定、有权处分、可转让、具有交换价值
不动产不能做质押
2.权利
第440条 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质： •（一）汇票、本票、支票； •（二）债券、存款单； •（三）仓单、提单； •（四）可以转让的基金份额、股权； •（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权； •（六）现有的以及将有的应收账款； •（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得 的要求义务人付款的权利，包括现有的和未来的金钱债权及 其产生的收益，但不包括因票据或其他有价证券而产生的付 款请求权。 •（1）销售产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、 暖，知识产权的许可使用等； •（2）出租产生的债权，包括出租动产或不动产； •（3）提供服务产生的债权； •（4）公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权； •（5）提供贷款或其他信用产生的债权。
3.质权效力所及的标的物范围
质押财产
从物
孳息
代位物
添附物
（三）内容
1、优先受偿
流质的规定
第428条 质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。
2、占有
3、转质？
是指质权人为了担保自己或者他人的债务，将质押财产向第三人再度设立新的质权。
（1）责任转质
第434条 质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。
效力
①转质权优先于原质权
②转质权具有从属性
Ⅰ受偿范围受到原质权的限制；
Ⅱ原质权消灭，转质权消灭；
Ⅲ须原质权与转质权同时具备质权实现的条件，转质权人才能行使转质权）
③转质人对转质期间质物的毁损灭失承担“绝对无过错责任”
（2）承诺转质
经过出质人同意的
效力
①转质权优先于原质权
②转质权具有独立性
③质权人对转质期间质物的毁损灭失承担过错责任
（3）转质的限制
《担保法解释》第101条 以票据、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权人再转让或者质押的无效。
4、其他
质权人的变价权
第433条 因不可归责于质权人的事由可 能使质押财产毁损或者价值明显减少，足 以危害质权人权利的，质权人有权请求出质人提供相应的担保；出质人不提供的， 质权人可以拍卖、变卖质押财产，并与出质人协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
出质人的权利
（1）质押财产的收益权
（2）质押财产的处分权
第443条第2款 基金份额、股权出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第444条第2款 知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
第445条第2款 应收账款出质后，不得转让，但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款，应当向质权人提前清偿债务或者提存。
（3）质押财产的保全权
第215条第2款 质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以请求质权人将质押财产提存，或者请求提前清偿 债务并返还质押财产。
（4）其他
出质人的义务
（1）不得擅自使用、处分出质物A431
（2）妥善保管质物A432
（3）保全质物价值A432第二款
（4）质权消灭后，向出质人返还质物
（5）及时行使质权
二、质权的设立
（一）质押合同
法条
第427条 设立质权，当事人应当采用书面形式订立质押合同。 •质押合同一般包括下列条款: •(一)被担保债权的种类和数额； •(二)债务人履行债务的期限； •(三)质押财产的名称、数量等情况； •(四)担保的范围； •(五)质押财产交付的时间、方式。
并不一定要描述的归于具体
（二）质权的公示
1、动产质权的公示：交付
2、权利质权的公示：交付、登记
交付的是权利的凭证
第441条 以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的， 质权自办理出质登记时设立。法律另有规定的，依照其规定。
第443条第1款 以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立。
第444条第1款 以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自办理出质登记时设立。
第445条第1款 以应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。
地点，中国人民银行
三、质权的实现
（一）质权实现的条件
1、债务人不履行到期债务
2、发生当事人约定的实现质权的情形
（二）质权实现的方式
1、动产质权的实现方式
2、权利质权的实现方式
第442条 汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的，质权人可以兑现或者提货，并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
留置权
一、留置权的概念
法条
第447条 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 • 前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
（一）主体
1、留置权人（债权人）
2、债务人
（二）客体
1、“债权人已经合法占有的债务人的动产”
留置权的善意取得
2、法律规定或者当事人约定不得留置的动产，不得留置。
3、债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。
商事留置权
特殊要件：①债权人与债务人均为企业；②担保的债权为债权人企业持续经营中发生的债权
（三）内容
留置权人的权利
1、占有
2、留置
3、优先受偿
4、为保管之目的而使用留置物
5、收取必要保管费
留置权人的义务
妥善保管留置物的义务A451
2.不得擅自使用、出租或处分留置物
3.及时行使留置权的义务A454
4.留置权消灭后返还留置物的义务
商事留置权
二、留置权的实现
（一）留置权实现的条件
1、债权人已经合法占有债务人的动产
2、债务人不履行到期债务
3、债务人在宽限期内仍未履行债务
留置权的宽限期
第453条 留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期限；没有约定或者约定不明确的， 留置权人应当给债务人六十日以上履行债务的期限，但是鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以 留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
鲜活易腐等不易保管的动产除外！
（二）留置权实现的方法
1、折价
2、变卖
3、拍卖
三、留置权的消灭
（一）留置权人对留置财产丧失占有
（二）留置权人接受债务人另行提供的担保