公司资产管理、仓库管理

集团性的公司资产管理制度，针对固定资产管理、资产盘点、仓库管理进行规范行要求。 资产是指由企业过去经营交易或各项事项形成的，由企业拥有或控制的,预期会给企业带来经济利益的资源,包括固资物料等有形资产，也包括货币资金等无形资产

资产管理

• 管理概论
  • 资产及资产管理的概念
    • 资产是：资产是指由企业过去经营交易或各项事项形成的，由企业拥有或控制的,预期会给企业带来经济利益的资源,包括固资物料等有形资产，也包括货币资金等无形资产
    • 地区物业资产
      • 公司资产管理是指：公司资产管理员严格遵循资产管理的规章制度下，对公司资产全生命周期的一个动态管理过程。
      • 3类仓，均须遵守资产管理制度
  • 资产分类
    • 固资、低值、物料、成本
      • 区分的关键点
        • 金额。按最小计量单价金额：0-100,100-2000,2000以上
        • 1年以上原形。
          • 使用1年以上保持原样的有形资产
        • 可反复回收循环使用。
      • 特殊类
        • 特殊情况无法使用到1年的。 比如就是赠送业主、活动奖品等，录入为成本类或物料
        • 子主题
      • 资产类别匹配表
        • 如：U盘、拖线盘、手电、椅子等，100元（含）以上为低值，100元以下是物料
        • 如：空调、打印机、手机、桌椅家具等，2000元（含）以上为低值，100-2000元是低值，100元以下是物料
        • 是物料的类型绝不要录成低值，但是是低值的也不要怕录为低值。
    • 实际购置、报废、盘点、赔偿等，这4类资产的区别在哪
  • 岗位职责分工
    • 本部资产管理员
    • 项目资产管理员
    • 财务部
      • 负责固定资产入账、核算、计提等
• 资产购置
  • 总则
    • 谁需求、谁购置！
    • 有需求才购置
      • 无库存的，优先以区域内调拨。
        • 地区闲置资产有同规格型号的固资低值，原则不予采购
      • 物料可备货。明确月均消耗量，储备周期。储备别动不动储备一年的或无理由备存
      • 库存低值物料过多，甚至入库3个月都没有领用过的固资低值物料
    • 采购的额度与频次
      • 是不是想买什么买什么，想什么时候买就什么时候买
  • 申购的标准
    • 办公用品采购标准
      • （物料）办公用品费用标准
        • 15元/季（即5元/月）。本部全员、人事行政部（项目）、客户服务部，项目主管及以上
        • 5元/季（即1.67元/月）。秩序维护部、维修部（不含派遣）、经营及保障部（不含厨师厨工），注：新入职员工首月（入职当月）可按5元/月标准。
      • 电脑配置标准
        • 1台/人。本部人员、人事行政部（项目）、客服前台、项目主管（不含中队长）以上人员（按编制岗位配置，超编、占编、支援等不在配置范围内）
        • 1台/三人。客服管家每3人配置1台，注：可按编制适当提前配置，四舍五入，如4名管家配置1台，5名管家配置2台。
        • 2台/部门。维修部一个部门予以配置公用2台。注：最多2台，不是必备2台。
        • 1台/项目。如物业人员已进场入驻项目，但无人员/部门满足以上配置标准，可按需配置1台电脑。
    • 其他资产配置标准
      • 工装配置标准
      • 劳保用品
      • 对讲机
    • 采购渠道优先等级
      • 1.甲供、恒大内部采购商城
      • 2.乙供(即非甲供合同内)
      • 3.合同外
  • 几种申购形式
    • 1.内部采购商城发起
    • 2.ERP合同内采购(临时合同供应商）
      • 目前ERP合同内物资很少，优先以商城采购为主
      • 以往乙供都已梳理至商城内，ERP合同内，主要是些临时的合作、零散的物资、因大金额而签订的供应合同（非年度）
      • 申购合同签订（单次2万以上，或年度合作）
        • 合同范本
        • 合同的签订
        • 合同审批流程
        • 合同盖章
    • 3.合同外采购
      • 单批次金额2万元以下
      • 一次性购置金额2万元以上，必须合同内
        • 分公司组织立项，竞价或招投标，签合同
  • 申购的要点
    • 1.申购的明细、数量、原因
      • 原则是按需购买
        • 为什么买此类资产
          • 一切购置均用于公司生产运营，不得公物私用、不得擅自外借
        • 为什么买这点数量的此类资产
          • 数量为1的不用说明
      • 备货
        • 日常使用物资（维修类）可以备货1季度，但不得大批采购，积压库存
        • 原则低值固资不进行备存
    • 2.申购的审核人、审批人，哪些人有哪些权限
    • 3.确定合适的物资采购渠道，采购人
    • 4.遵照采购顺序，先申购，再下单。别货到了，才申购
      • 哪些情况可以补购置流程（已经下单）
        • 要附上先下单后补购置的特殊情况说明
        • 已垫付的下单，可补购置流程或打呈批申请报销
      • 哪些情况需要重提购置流程（还未下单）
        • 实际询报价大于之前申购的预估价
• 资产/仓库的八大管理周期
  • 入库
    • 原则
      • 买多少到多少入多少。 商家赠送可不入库（即时让使用）
    • 验收要求
      • 三方验收，签字确认，验收现场照片
      • 数量小于等于10个的，要求100％验证；大于10个 的，抽样比例不低于10％。
    • 注意
      • 单位换算
        • 以系统内的最小计量单位进行入库，涉及换算的一定要换算准确
      • 资产类型
        • 参考“资产名称”档案，固资低值尤为小心，一经录入，永在系统
  • 领用
    • 原则
      • 谁使用，谁领用，谁保管，谁负责
        • 不是所有物资由资管员负责，各部门负责各部门物资，且协助资管员进行物资盘点工作
      • 谁负责，谁丢失损坏，谁走赔偿流程
      • 谁领用，谁归还
        • 失效账户，找品质部信息员恢复后归还
      • 部门公共物资由部门负责人领用或项目负责人
      • 办公类公用物资由资管员或项目负责人统一领出
    • 时效
      • 原则当天领用完成
      • 特殊情况3天内必须完成领用流程，如遇盘点等则暂停领用，以免数据错乱
    • 归还
      • 离职人员须将资产进行归还交接。不配合离职交接的暂缓工资
        • 离职人员资产交接清单
        • ERP线上归还资产（手机恒管家app操作）
    • 借用流程
      • 实际就是领用与归还的组合，归还可限定日期
      • 跨项目的借用
  • 调拨
    • 物业内部调拨
      • 原则：提倡物业系统内资产调拨，审批加速
      • 只需要ERP上走一次调拨流程
    • 调拨物流费用
      • 流程中明确
      • 同城无费用优先
      • 1.统一购置，分发各项目
      • 2.撤场项目，瓜分物资
      • 3.特定需求，部分调拨
        • 运费过高不调拨。运费超过调拨资产总值（固资低值按剩余净值）30%。
        • 特定难以消耗的闲置资产，特事特办
    • 物业调拨地产或第三方(使用SAP资产模块）
      • 1.EMS调拨审批
      • 2.ERP走"跨集团调拨出库"
    • 地产调拨物业
      • 1.EMS调拨审批
      • 2.用地产账号在SAP走调拨出库（这一步是本部资管员帮地产走的）
      • 3.ERP走"非购置入库"
      • 有些地产撤场，未做调拨流程给物业的， 物业还是要做好管理，向地产要资产明细，必要时调拨物业管理
  • 报废
    • 原则
      • 报废是把仓库内无法继续使用或满足日常需求的物资给废弃或对外变卖的资产处理方式
    • 报废的前提标准
      • 专业的检测意见报告
        • 各类物资由对应的部门或外单位检测
          • 1、使用年限过长，功能丧失，完全失去使用价值或无修复价值；
          • 2、累计维修费用已接近或超过市场价值；
          • 3、产品技术落后，质量差，耗能高，严重影响工作效率；
          • 4、主要附件损坏，无法修复，而主体尚可使用的，可部分报废；
        • 1.无法维修
        • 2.维修成本已经超过维修后资产的净值/剩余价格的##%
      • 报废年限
        • 固资：财务制度规定的资产折旧年限
        • 各类资产使用年限参照表
    • 报废的流程
      • 1.要在系统库存内
        • 固资、低值归还到仓库，然后再走报废
        • 物料无报废价值的，可以无用走报废，不在库即可
        • 物料有报废价值，批量报废金额预计超200元的，建议走非购置入库后，再走报废
          • 非购置入库金额为0
          • 固资的报废变卖金额，参照财务固资残值金额进行三方询价
    • 固资、低值的消除手段
      • 1.报废
      • 2.跨集团调拨出库。给地产或其他集团
      • 3.丢失赔偿。注：不是盘亏处理
        • 一些物资赠送业主。理赔金额为0
        • 一些规格型号错误，赔偿后再使用非购置入库
  • 丢失、损坏
    • 不可抗力造成的遗失、损坏、被盗（非个人原因），由资产管理部门调查并出具书面处理意见，报本单位负责人审批后作相应财务处理（一般是走流程，赔偿金额为0）
    • 个人原因丢失损坏的，按要求走流程进行赔偿，赔偿后的物资归属个人。 注：可以本人去维修或购置同品牌型号的。 注：违规挪用、偷盗、转移等造成资产丢失的情况，一律从重处理，依法处理。
    • 赔偿标准
      • 固定资产
        • 按资产净值赔偿，以财务固资数据为准
        • 净值的计算方式：=原值-累计折旧金额。
      • 低值或物料
        • 出库使用1年以下：按原价赔偿
        • 出库使用1年-3年：按原价80%赔偿
        • 出库使用3年以上：按原价50%赔偿
  • 日常管理
    • 贴资产标签
      • 标签打印机按片区配置，定期打印，及时更新
        • ERP资产管理模块打印二维码
        • 易损坏的二维码多贴几张，外部用胶带粘住，只要能扫二维码，不限形式
      • 固资和低值都要贴标签。 原则都要扫描盘点，固资是绝对要贴码的。
    • 维护资产信息
      • 领用人变更/调动/离职，走归还再领用
      • （固资/低值）使用位置变更，资产管理模块修改，也方便以后盘点
      • （固资/低值）使用人变更，使用人归还后再领用，也方便以后盘点。离职/调离人员必须提前资产归还
  • 仓库管理
    • 仓库现场标准
      • 1、配置
        • 灭火器、防潮、防鼠、温湿度计
        • 监控
      • 2、公示
        • 仓管信息、举报渠道、制度上墙
    • 帐卡物一致
      • 帐卡物不一致的处理办法
      • 帐卡物
        • 帐：台账、盘点表、ERP资产数据
        • 卡：实物卡、固资低值的二维码标签
        • 物：实物
        • 一致：数量、品牌、规格、资产状态（闲置、领用、损坏、报废中）
    • 太多闲置物资怎么办，有闲置物资还要使劲买，特别是固资低值
  • 盘点
    • 盘点管理
      • 盘点的原则
        • 盘点要反复确认，无误才结盘
        • 限时盘点结束，项目总及时审批
        • 固定资产盘点必须用手机恒管家APP扫码拍照
          • 电脑批量盘实的功能，是在已经线下盘点数量后使用，仅为提高效率
          • 盘点的附件（签字版）要是是手动盘点的稿件
    • 帐卡物一致即为：盘实
      • 盘盈、盘亏都是异常，必须要有处理或考核
      • 注：调拨中、报废中、报废待处理的资产，为待盘资产，须盘实
      • 注：领用流程未结束的物料/成本类，为待盘资产，注意盘实
        • 归还流程未结束的物料/成本类，不属于待盘资产，注意不要盘盈
    • 盘盈处理
      • 实际非盘盈（手误、系统等原因的）不要同意审批，直接拒绝废弃，让集团重新下盘点计划
      • 1.数据盘盈
        • 明确盘盈原因、盘盈的金额
      • 2.非购置入库
        • 附上考核单
    • 盘亏处理
      • 实际非盘亏（手误、系统等原因的）不要同意审批，直接拒绝废弃，让集团重新下盘点计划
        • 若资产是跨系统调拨出库（后期将上线ERP跨系统调拨模块）或者系统问题造成的异常数据请不要做盘亏处理，报集团资产管理同事解决
      • 1.数据盘亏
        • 资产实际遗失、损坏、被盗时可盘亏
        • 状态：盘亏待处理
      • 2.EMS走丢失损坏赔偿流程
      • 3.ERP找到对应的资产发起"赔偿流程"
      • 4.存档赔偿流程、赔偿财务凭证
  • 资产的维修/安装
    • 统一使用呈批，但是呈批要按维修表来重新规范下。
      • 维修资产信息
      • 维修意见与维修金额
      • 本部专业人员审核，公区设施设备，比如设施设备选本部工程人员审核。
    • 先按预估费用来打呈批，费用可比询价费用适当高20%以避免实际费用高于呈批申请金额。 如有特殊情况，补打呈批
    • 维修成本较高，或累计已超原值，则经鉴定后，选择报废
• 系统线上各类型操作
  • 总则
    • 公司资产管理使用ERP系统
      • 1.纯ERP的流程（协同办公-启动流程）只有
        • • 一人可新增授权多个房产权限
        • 跨集团调拨出库
        • 盘点审批
      • 2.其余审批流程ERP流程：在ERP新建，BPM推送至EMS审核
      • 哪些需要EMS、ERP双重操作
        • 跨集团调拨或出库，因其他系统如不用ERP则需要EMS系统来审批流程，再用ERP修改系统内的资产数据
    • 一些报地区资管员（仅本部权限权限）的ERP工作
      • 修改“仓库主数据”
        • 仓库的新增。 地区无删除权限，如仓库无物资，可申请由集团总部删除
        • 仓库内资产会涉及的发票抬头
        • 仓库管理员信息变更。 姓名、收件地址、联系方式
      • 录入“非甲供合同”信息
        • 新签合同需要录入ERP，才能系统内选择对应资产进行购置、入库。
      • 地区库存数据、资产数据、盘点计划推进
    • 系统问题反馈
      • BPM平台上的流程转办、节点修改，填在线表。（除资产流程外暂无权限转办）
        • 流程因审批节点人员错误或空白，需要转办才能继续流转
        • 项目中层及以上包含资管员如果发生变动，需要联系本部资产管理员进行erp节点调整
        • BPM流程中：物业服务中心负责人节点、资产管理员节点等变更，让本部修改
      • ERP流程其余问题反馈，私聊我即可，按此格式
        • 项目：连云港恒大名都，仓库：行政仓库 问题描述1：ERP密码错误，多次输入正确的账号密码时显示请输入合法用户名或密码，从恒管家里面重置密码后重新登录仍然显示请输入合法的用户名和密码，ERP账号为052866660 问题描述2：购置单号***，实例号****的购置流程，在BPM显示已审批结束，但ERP还显示审核中。
      • 人员离职导致的问题
        • 提购置的人离职了，无法入库？
        • 领用的人离职了，无法归还？
          • 领用流程也有实例号，可以本部终止流程。无实例号找起来费劲
        • 报废、调拨流程走到一半人离职了，无法撤回？
        • 提了购置，后面不买了，有影响么？
      • ERP冻结资产的处理
        • 产生原因
          • 调拨、领用、报废等流程挂着都会产生
            • 保存不发起，未审核
            • 发起未结束，审核中
            • 退回未修改或终止，已退回
          • 只有流程审核通过，已审批； 或者流程终止，已拒绝，才能数据取消冻结
  • 购置
    • ERP-资产购置流程
      • 准确选择审批人
        • 1.无重复选，除本条线提起的，资管员会审批2次，其余均1次
        • 2.采购员选在采购员那一栏，不要放在分管领导
        • 3.分管领导，原则是放各条线的本部领导，1-2位
        • 4.经营部资管员就是人事行政部资管员，此处选马志伟
    • 内部采购商城--资产购置流程
      • 审批的原则是必须经过需求部门/项目审批
        • 原则由需求部门发起，经需求部门、项目负责人审批
        • 人事行政部（项目）发起，则不会经过项目审批， 必须附上购置清单
      • 各条线物资分开提报，如由行政统一提报，则附件《购置清单》各条线分别签字，且分管领导须多选。商城无法多选则单条线申购
      • 1.商城流程一经发起，只有完成审批才能ERP查找，审批未结束/不通过/取消申请都不会同步到ERP；
      • 2.商城流程一经发起，无法修改。只能申请人取消申请后（BPM显示申请人主动废弃），然后再重新申请和提交；
    • 购置需要附上统一的《购置清单》，商城用图片
  • 盘点
    • 案场无人审批，可全选本部资管员
    • 流程的几种状态
      • 未开盘
        • 开始盘点
      • 已开盘未结盘
        • 继续盘点
        • 结盘
      • 已结盘待提交
        • 提交
        • 反结盘
      • 已提交待审批
        • 撤回
        • 查看流程
      • 已审批
        • 查看流程
      • 已撤回
        • 重新提交
      • 已作废
        • 查看流程
    • 盘点流程的状态会影响下一次盘点，如何解决
    • 不要轻易结盘，结盘前查看所有物资是否盘实，个别物资有盘亏或盘盈的进行单个物资复盘。
      • 注意盘点方式，PC上盘点的资产无法在APP上修改/复盘，反之同样
    • 盘点的审批
      • 原则是同意或退回某处修改
      • 拒绝：直接作废此次盘点，无法修改和复盘
        • 除特殊情况下，集团是不允许作废盘点。
• 资产线下管理文件
  • 1.月度盘点表
  • 购置表
  • 验收表
  • 资产维修单
  • 报废处理询价单
  • 其他
    • 报废处理无变卖价值或询价为0的说明