会计05投资性房地产

注册会计师CPA会计讲义，投资性房地产(investment property，以下简称IP)是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，投资性房地产应当能够单独计量和出售。

五、投资性房地产

• 概述
  • 定义与特征
    • 投资性房地产(investment property，以下简称IP)是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产，投资性房地产应当能够单独计量和出售
      • 能分开的，属于IP
      • 不能分开的，不属于IP
    • 是一种经营性活动，在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产
  • 范围
    • 属于的
      • 出租的地
        • 已出租的土地使用权
          • 尚未出租或转租的，不属于IP
      • 炒地皮
        • 持有并准备增值后转让的土地使用权
          • 闲置土地不属于IP
      • 地没有特殊情况
      • 出租的房
        • 已出租的建筑物
          • 拥有产权且出租(从租赁期开始日起算)的建筑物，转租的不属于IP
          • 例外情况。通常情况下，对企业持有以备出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会作出书面决议，明确表明将其用于出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产
          • 额外提供的辅助服务(维护、保安等)且不重大的，应当确认为IP
    • 不属于的
      • 自用房地产
      • 作为存货的房地产
• 确认和计量
  • 确认
    • 与该IP有关的经济利益很有可能(50%<x≦95%)流入企业
    • 该IP的成本能够可靠地计量
  • 初始计量
    • 应当按照成本进行初始计量，自租赁期开始日或用于资本增值日起
  • 后续计量
    • 基本原则
      • 有成本和公允价值两种模式，通常应用前者计量，满足特定条件时可用后者计量
      • 同一企业只能采用一种模式对所有IP进行后续计量，不得同时采用两种计量模式
    • 成本模式
      • 3允许(折旧、摊销、减值)，已计提减值准备的IP不得转回
    • 公允价值模式
      • 有确凿证据且能持续可靠取得公允价值，需同时满足特定条件
        • 有市场
        • 能获得信息
      • 3不许，但允许公允价值波动；因此其账面价值=账面余额
  • 后续计量模式的变更
    • 计量模式一经确定，不得随意变更
    • 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、利润分配——未分配利润，两者需倒挤、可借可贷）
      • 计量基础变更
    • 借：投资性房地产(转换日的公允价值) 　　投资性房地产减值准备 　　投资性房地产累计折旧(摊销)
      • 　贷：投资性房地产 　　　盈余公积(倒挤，可借可贷) 　　　利润分配——未分配利润(倒挤，可借可贷)
    • 公允价值模式不得转为成本模式；涉及所得税影响的，确认递延所得税资产(或负债)
• 账务处理
  • 科目设置
    • 成本模式
      • IP、IP累计折旧(摊销)、IP减值准备、IP——在建
    • 公允价值模式
      • IP——成本、IP——公允价值变动、IP——在建
  • 增加时
    • 借：IP或IP——成本
    • 出租时，房、地均转换为IP
  • 收取租金
    • 贷：其他业务收入
  • 结转成本
    • 借：其他业务成本；贷：IP累计折旧(摊销)
      • 仅成本模式
  • 期末计量
    • 公允价值高，借：IP——公允价值变动；贷：公允价值变动损益
    • 公允价值低，借：公允价值变动损益；贷：IP——公允价值变动
    • 仅公允价值模式
  • 减值
    • 借：资产减值损失；贷：IP减值准备
  • 后续支出
    • ★进行改扩建时同固定资产，停止计提折旧(摊销)
    • 资本化
      • 转入在建，借：IP——在建
      • 发生后续支出，借：IP——在建
      • 完工时，贷：IP——在建
    • 费用化
      • 借：其他业务成本；贷：银行存款
• 转换和处置
  • 转换
    • 指房地产用途的变更，包括IP转自用、存货，或者自用、存货转IP
    • 投转非及转换日
      • 达到自用状态时转自用
      • 租赁期满，决议销售时转存货
    • 非转投及转换日
      • 租赁期开始日，存货、自用房地产转投
      • 停止自用、确定出租或增值时，土地使用权转投
    • 账务处理
      • 成本模式
        • 一般情况下，对着转
        • 涉及存货，转为谁则倒挤谁
        • 按账面价值，无差额
      • 公允价值模式
        • 借：转换日公允价值；贷：账面价值，两者会形成借差或贷差
        • 投转非(贬为庶民)
          • 借差贷差均为公允价值变动损益
        • 非转投 (飞上枝头)
          • 借差
            • 公允价值变动损益
          • 贷差(增值)
            • 其他综合收益(怕虚增利润)
        • 按公允价值一般有差额
  • 处置
    • 主要包括出售、转让、报废或损毁
    • 成本模式
      • 借：银行存款；贷：其他业务收入/应交税费——应交增值税(销项税额)
      • 借：其他业务成本(倒挤) IP累计折旧(摊销) IP减值准备； 贷：IP
      • 只要确定收入，把账面价值销掉倒挤其他业务成本即可
    • 公允价值模式
      • 借：银行存款；贷：其他业务收入/应交税费——应交增值税(销项税额)
      • 借：其他业务成本；贷：IP——成本 IP——公允价值变动(可借可贷)
      • 借：公允价值变动损益(可借可贷)；贷：其他业务成本
      • 借：其他综合收益；贷：其他业务成本
        • 转损益
      • 还要把公允价值变动损益和其他综合收益到销掉
• 不影响营业利润