导图社区 不动产估价
不动产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的不动产价格揭示、显现出来，为不动产市场交易提供客观标准，有利于优化资源配置，公平赋税。
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不动产估价
不动产与不动产估价
不动产的概念
不动产的定义
土地+建筑物+权益+区位，综合体
不动产的实物与权益
实物
土地
建筑物
其他附属物
权益
使用权
收益权
占有权
地役权…等
不动产的特性
自然特性
不可移动性
地理位置固定
耐久性
寿命长久
异质性
独一无二
数量有限性
供给有限
社会经济特性
价值量大
单价高，总价也高
用途多样性
商业、办公、居住、工业等
涉及广泛性
与外界相互影响
权益受限性
政府的管制权、征收权等
难以变现性
变现能力弱、流动性差
保值增值性
抵押通货膨胀
不动产价格
不动产价格类型
按价格形成形式分类
成交价格
市场价格
理论价格
公开市场价值
评估价格
政府指导价、政府定价
按实物形态分类
土地价格
生地价格、熟地价格、毛地价格
出让价格、转让地价
总地价、单位地价
楼面地价、补地价
建筑物价格
总价、单价
房地产价格
实际价格、名义价格
现房价格、期房价格
起价、标价、成交价、均价
按不同经济行为分类
买卖价格
租赁价格
抵押价格
保险价格
课税价格
征用价格
不动产价格的影响因素
一般因素
社会因素
人口数量和密度
社会文明及教育情况
家庭规模
房地产投机
经济因素
经济发展状况
产业结构变化
居民收入
物价
制度因素
土地制度
住房制度
城市规划
房地产价格政策
税收
区域因素
影响居住房地产的区域因素
日照、温度、湿度、风向等气候条件
当地教育水平、社会阶层等居住坏境状况
街道宽度、离市中心的距离等
影响商业房地产的区域因素
客流量的大小
影响工业的区域因素
产品的生产成本、运输成本
个别因素
地质、地势与地形、土地面积、土地形状与用途、交通、环境
用途、质量、结构、楼层、朝向等
不动产估价基本原则
独立客观公正原则
实事求是、公平公正、评出公平合理的价格
合法原则
要求在依法判定的估价对象状况下评估价值或价格
价值时点原则
要求评估价值是根据估计目在的某一特定时间的价值或价格
替代原则
评估价格与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内
最高最佳利用原则
估计对象在最高最佳利用状况下的价值或价格
谨慎原则
在存在不确定因素的情况下做出估价判断时，应保持必要的谨慎
一致性原则和一惯性原则
对同一或相关估价项目涉及的同类房地产，应采用相同的估价方法、方式对待
不动产估价方法
市场比较法
理论依据
替代原理
适用的估价对象
同类数量较多、有较多交易且有一定的可比性的房地产，比如住宅、写字楼、商铺等
操作步骤
收集交易案例
收集交易实例
建立交易实例库
选取可比案例
选择适合估价目的、案例与估价对象房地产相似的、成交时间接近价值时点的、成交价格尽量为正常价格的，3-5个案例
建立比较基础
统一财产范围
统一到不带债权债务和其他权益的房地产范围
统一付款方式
一次性付款与分期付款支付
统一融资条件
常规融资、贷款、全款等
统一税费负担
一般为增值税及其附加、印花税等
统一计价单位
统一币种、统一面积等计量单位
交易情况修正
利害人之间的交易、被迫出售或购买的交易、哄抬物价价格的交易、有特殊偏好的交易
市场状况调整
交易日期调整
房地产状况调整
区位状况调整
位置、交通、外部配套设施、周围环境等
实物状况调整
土地面积、形状、地形、开发程度、建筑结构、装饰装修等
权益状况调整
容积率、土地使用年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、查封等
计算比较价值
加权算术平均数
收益还原法
预期理论收益原理
收益性房地产：住宅、写字楼、旅馆、餐馆、停车场、汽车加油站等
收集资料、同类型房地产市场租金
确定总收益
估算潜在毛收入
估算有效毛收入
确定总费用
估算运营费用
计算纯收益
确定资本化率
求取收益价格
成本法
生产费用价值论
新开发建设的房地产、正在开发建设的房地产等
价格构成
土地成本
土地取得成本+土地费用
建设成本
前期费用
建筑安装工程费
基础设施建设费
公共配套设施建设费
其他工程费
开发期间税费
管理费用
房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等
销售费用
预售或销售开发完成后的房地产的必要支出
投资利息
应计息项目与对应的计息周期、计息期
销售税费
销售税金及附加，印花税等
开发利润
房地产开发企业的利润
假设开发法
预期原理
具有开发潜力的房地产，可供开发的土地，在建工程等
选择具体估价方法
选择最佳开发经营方式
测算后续开发经营期
测算后续开发的必要支出
测算开发完成后的价值
确定折现率
计算开发价值
路线价法
划分路线价区段
设定标准临街深度
编制价格修正率表
计算临街土地价值
基准地价修正系数法
适用的基准地价×土地市场状况调整系数×区位调整系数×用途调整系数×土地使用年限调整系数×容积率调整系数×土地开发程度调整系数×其他因素调整系数
标准价调整法、多元回归分析法、修复成本法、长期趋势法……
不动产估价的程序
受理估价委托
房地产估计机构统一受理
确定估价基本事项
确定估价目的
确定价值时点
确定估价对象
确定价值类型
编制估价作业方案
估价工作的主要内容、人员安排、时间进度等
收集估价所需资料
估价对象的权属资料、相关合同发票等
实地查勘估价对象
估价对象的具体区位、四至、实际用途等
选用估价方法进行测算
适用性分析、两种以上估价方法估价
确定估价结果
分析比较、综合测算结果
撰写估价报告
估价报告的组成
封面
致估价委托函
目录
估价师声明
估价假设和限制条件
估价结果报告
估价技术报告
附件
估价对象变现能力分析与风险提示
审核估价报告、交付估价报告、保存估价资料
