第09章 城镇土地使用税法和耕地占用税法；第10章 房产税法、契税法和土地增值税法

第09章 城镇土地使用税法和耕地占用税法； 第10章 房产税法、契税法和土地增值税法 土地增值税，8分。其他2×4分=8分。 土地增值额是可以算出来的，和其他增值税不一样。 ！！土地增值税 消费税，容易得分。

第09章 城镇土地使用税法和耕地占用税法； 第10章 房产税法、契税法和土地增值税法

• 主题
  • 第九章
    • 3.5分
  • 第十章
    • 10分
• 一、契税法
  • 【考点1】纳税义务人和征税范围（★★★）
    • 1. 纳税义务人
      • 土地、房屋权属，承受的单位和个人
    • 2. 征税范围
      • 作业1
      • 1||| 土地使用权出让（国家，一级市场）
      • 2||| 土地使用权转让
        • 不包括土地承包经营权和土地经营权的转移
      • 3||| 房屋买卖
        • 实物交换房屋VS房屋交换房屋
        • 按房产折价款
        • 本人独资经营的企业，不缴纳契税
      • 4||| 房屋赠与
        • 受赠人缴纳契税
        • 法定继承免税
      • 5||| 房屋互换
        • 支付差价方缴纳契税
      • 6||| 其他
        • 获奖方式
        • 投资（入股）、偿还债务、划转
  • 【考点2】税率、计税依据和应纳税额的计算（★★★）
    • 1. 税率
      • 3%～5%
      • 90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%的税率
    • 2. 计税依据
      • 作业2
      • 1||| 土地使用权出售、房屋买卖
      • 2||| 国有土地使用权出让（调整）
        • a. 评估价格
        • b. 土地基准地价
      • 3||| 土地使用权互换、房屋互换
        • 差额
      • 4||| 土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为
        • 市场价格
    • 3. 应纳税额的计算
  • 【考点3】税收优惠（调整）（★★★）
    • 作业3
    • 1. 法定免征（全国）
      • 1||| 夫妻之间变更
      • 2||| 法定继承人通过继承承受
    • 2. 国务院可以决定的免征或减征优惠
      • 全国人民代表大会常务委员会备案
    • 3. 省、自治区、直辖市可以决定的免征或者减征契税
      • 作业4
      • 1||| 征收、征用，重新承受土地、房屋权属
      • 2||| 灭失住房，重新承受住房权属
  • 【考点4】征收管理（★）
    • 1. 时间
    • 2. 期限
      • 登记手续前申报
      • 先交契税，后过户
    • 3. 征收机关
    • 4. 契税退还
    • 5. 其他
      • 税务机关应当开具契税完税凭证
• 二、耕地占用税法
  • 【考点1】纳税人与征税范围（★）
    • 1. 纳税人
      • 建筑物、构筑物（桥梁）或者从事非农业建设的单位和个人
      • 经批准
        • 标明的用地人（万达）
        • 用地申请人（政府）
      • 未经批准占用耕地
        • 实际用地人
    • 2. 征税范围
      • 1||| 园地
      • 2||| 林地
      • 3||| 草地
      • 4||| 农田水利用地
      • 5||| 养殖水面
      • 6||| 渔业水域滩涂
  • 【考点2】税率、计税依据和应纳税额的计算（★★）
    • 1. 税率
      • 地区差别定额税率
      • 每平方米5～50元
      • 人均耕地低于0.5亩
        • 适当增加，但小于适用税额的50%
      • 占用基本农田的，应当按照当地适用税额加按150%征收
    • 2. 计税依据
      • 一次性征收
      • VS城镇使用税，一年一交
    • 3. 税额计算
  • 【考点3】税收优惠和征收管理（★★★）
    • 1. 税收优惠
      • 作业5
      • 免征
        • 军事设施
        • 学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构
        • 农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人、最低生活保障条件
      • 减征
        • 铁路、公路等占用耕地，减按每平方米2元
        • 农村规定用地标准以内，减半征收
        • 【补充例题1】
          • 作业6
        • 【补充例题2】
          • 作业7
      • 全额退还
        • 建设项目施工或者地质勘查，一年内依法复垦
        • 挖损、采矿塌陷、压占、污染等，3年内依法复垦或修复
      • 改变原占地用途
        • 30日内申报补缴税款
    • 2. 征收管理
      • 发生时间
        • 作业8
        • 收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知的当日
        • 30日内
        • 未经批准占用耕地
          • 自然资源主管部门认定的纳税人实际占用耕地的当日
        • 未提供相关材料或者材料信息不完整的
          • 30日内出具认定意见
      • 耕地所在地申报纳税
• 三、城镇土地使用税法
  • 【考点1】纳税义务人与征税范围（★）
    • 1. 纳税义务人
      • 作业9
      • 1||| 受益人纳税原则：谁使用、谁受益、谁纳税
      • 2||| 拥有土地使用权的单位和个人
        • 权属所有人
      • 3||| 拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的
        • 实际使用人和代管人
      • 4||| 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的
        • 实际使用人
      • 5||| 土地使用权共有的
        • 共有各方分别纳税，占总面积的比例
      • 6||| 在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的
        • 承租土地的单位和个人
    • 2. 征税范围
      • 在城市、县城、建制镇和工矿区范围内
      • 不包括农村集体所有的土地
  • 【考点2】税率、计税依据和应纳税额的计算（★★）
    • 1. 税率——有幅度的定额税率
      • 每个幅度税额的差距为20倍
      • 降低额不得超过规定的最低税额的30%
    • 2. 计税依据——纳税人实际占用的土地面积
      • 作业10
      • 省级人民政府确定的单位组织测定土地面积
        • 以测定面积为准
      • 尚未组织测量土地面积，有土地使用证书
        • 证书确认的
      • 尚未核发土地使用证书
        • 申报的土地面积为准
      • 单独建造的地下建筑用地
        • 暂按应征税款的50%征收
    • 3. 应纳税额的计算方法
      • 全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额
  • 【考点3】税收优惠（★★★）
    • 1. 法定免征
      • 作业11
      • 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免征城镇土地使用税
      • 不包括农副产品加工场地和生活办公用地
      • 为了体现国家的产业政策，划分了征免税界限
        • 1||| 地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地
        • 2||| ★对企业的铁路专用线、公路等用地，在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的
        • 3||| ★★对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地
        • 4||| ★★对盐场的盐滩、盐矿的矿井用地
    • 2. 由省、自治区、直辖市税务局确定的减免税项目
      • 1||| 个人所有的居住房屋及院落用地
      • 2||| 房租调整改革前经租的居民住房用地
      • 3||| 免税单位职工家属的宿舍用地
      • 4||| 集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地
  • 【考点4】征收管理（★★）
    • 1. 纳税期限——按年计算，分期缴纳（同房产税）
    • 2. 纳税义务发生时间
      • 作业12
      • 1||| 购置新建商品房
        • 交付使用之次月
      • 2||| 购置存量房
        • 签发房屋权属证书之次月
      • 3||| 出租、出借房产
        • 交付出租、出借房产之次月
      • 4||| 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的
        • 受让方从合同约定交付土地时间之次月
        • 受让方从合同签订之次月
      • 5||| 新征用的耕地
        • 批准征用之日起满1年时（耕地占用税保一年）
      • 6||| 新征用的非耕地
        • 批准征用次月
    • 3. 纳税地点和征收机构——土地所在地，主管税务机关
• 四、房产税法
  • 【考点1】纳税义务人与征税范围（★★）
    • 1. 纳税义务人——征税范围内的房屋产权所有人
      • 作业13
      • 1||| 产权属国家所有的
        • 经营管理单位
      • 2||| 产权属集体和个人所有的
        • 集体单位和个人
      • 3||| 产权出典的（典当出去）
        • 承典人纳税
      • 4||| 产权所有人、承典人不在房屋所在地的；产权未确定及租典纠纷未解决的
        • 代管人或者使用人
      • 5||| 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产（律师事务所白用司法局房子）
        • 使用人
    • 2. 征税范围
      • 独立于房屋之外的建筑物不征收
      • 不包括农村
      • 出售前（存货），不征收房产税
      • 出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收
  • 【考点2】税率、计税依据和应纳税额的计算（★★★）
    • 1. 税率——比例税率
      • 作业14
      • 从价计征（经营自用）
        • 1.2%（年）
      • 从租计征（出租）
        • 12%（租金，不固定）
      • 对个人出租住房，不区分用途
        • 4%
      • 对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房（新增）
      • VS
        • 契税：3%、4%、5%、个人90以下唯一1%。
        • 耕地占用费，城镇土地使用税，每平米定额
        • 增值税出租住房，5%减按1.5%
        • 个人所得税，20%减按10%
    • 2. 计税依据
      • （1） 从价计征（经营自用的房产）——房产的计税价值（余值）
        • 1||| 房产原值
          • 固定资产
          • 房产原值均应包含地价
        • 2||| 房屋附属设备和配套设施的计税规定
          • 附属设备和配套设施，都应计入房产原值
          • 可扣减原来
          • 相应增加
        • 3||| 投资联营房产与融资租赁房产
          • 投资联营
            • 共担风险的（真投资）
              • 从价计征
            • 不承担联营风险的（假投资）
              • 从租计征
          • 融资租赁
            • 房产余值计算征收
            • 融资租赁合同约定开始日的次月起从价计税
        • 4||| 居民住宅区内业主共有的经营性房产计税的规定
          • 实际经营的代管人或使用人缴纳房产税
        • 5||| 具备房屋功能的地下建筑
          • VS
            • 城镇土地使用税：单独地下50%
          • 完全地下建筑
          • 与地上房屋相连的地下建筑
      • （2） 从租计征（出租的房产）——不含增值税的租金收入
        • 劳务或者其他形式
          • 根据当地同类房产的租金水平
        • 有免收租金期限
          • 按照房产原值缴纳房产税
    • 3. 应纳税额的计算
      • 【提示】个人出租住房涉及的税费和税率（征收率）
      • VS
        • 增值税
          • 5%减按1.5%
        • 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
          • 7%、5%、1%；3%；2%（没有优惠税率或者征收率）
        • 房产税
          • 12%减按4%
        • 个人所得税
          • 20%减按10%
  • 【考点3】税收优惠（★★）
    • 作业15
    • 个人所有非营业用的房产免征房产税；对个人拥有的营业用房（商用）或者出租的房产，应照章纳税
    • 毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税
    • 房屋大修导致连续停用半年以上
  • 【考点4】征收管理（★★）
    • 1. 纳税义务发生时间
      • 作业16
      • 1||| 将原有房产用于生产经营
        • ★生产经营之月起★
      • 2||| 自行新建房屋用于生产经营
        • 建成之次月
      • 3||| 委托施工企业建设的房屋
        • 验收手续之次月
      • 4||| 购置新建商品房
        • 房屋交付使用之次月
      • 5||| 购置存量房
        • 权属证书之次月
      • 6||| 出租、出借房产
        • 交付出租、出借房产之次月
      • 7||| 房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房
        • 房屋使用或交付之次月
      • 8||| 截止到状态发生变化的当月末
    • 2. 纳税期限——按年计算，分期缴纳
    • 3. 纳税地点——房产所在地
• 五、土地增值税法
  • 【考点1】纳税义务人和征税范围（★★★）
    • 1. 纳税义务人
      • 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
      • VS
        • 国家机关免交契税，免城镇土地使用税，免房产税。
        • 耕地占用税、土地增值税，需要纳税。
      • 转让房地产
        • 转让方
          • 增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、土地增值税、企业（或个人）所得税
        • 承受方
          • 契税、印花税、企业（或个人）所得税（受赠房产的征税情形）
    • 2. 征税范围
      • 基本征税范围
        • 转让国有土地使用权
        • 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
        • 存量房地产的买卖
        • 不包括国有土地使用权出让
      • 特殊征税范围
        • 作业17
        • 属于土地增值税的征税范围的情况（应征）
          • 抵押期满以房地产抵债（发生权属转移）
          • 单位之间交换房地产（有实物形态的收入）
          • 合作建房建成后转让的
        • 免征土地增值税的情况（免征或者暂免征收）
          • 个人互换自有居住用房地产（经税务机关核实）
          • 合作建房建成后按比例分房自用
          • 个人销售住房
        • 不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）
          • 房地产抵押期内（权属未变）
          • 代建房行为
          • 重新评估增值
  • 【考点2】税率——四级超率累进税率（★★）
    • 作业18
    • （1） 不超过50%的部分
      • 30%
    • （2） 超过50%～100%的部分
      • 40%
    • （3） 超过100%～200%的部分
      • 50%
    • （4） 超过200%的部分
      • 60%
  • 【考点3】应税收入与扣除项目（★★★）
    • 1. 应税收入
      • 全部价款及有关的经济收益
      • 销售（含视同销售）比例影响扣除项目金额
    • 2. 扣除项目
      • 作业19
      • 销售新房及建筑物
        • 1.取得土地使用权所支付的金额（土地费用5亿+契税5亿×4%）
          • 地价款
          • 契税：3%-5%
        • 2.房地产开发成本（建筑公司3亿）
          • 拆迁补偿费
          • 前期工程费
          • 建筑安装工程费
          • 基础设施费
          • 公共配套设施费
          • 开发间接费用
            • 指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等
        • 3.房地产开发费用
          • 作业20
          • 财务费用、销售费用、管理费用，印花税视同管理费用，不允许再扣除
          • 不是按照实际发生费用，而是按税法的标准计算扣除。
          • 第一种扣除方式
            • 能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明
            • VS企业所得税：罚金、罚款不能抵扣，罚息可以抵扣
          • 第二种扣除方式
            • 不能
            • 金额×10%
        • 4.与转让房地产有关的税金
          • 房地产开发企业
            • 城建税（7%）、教育费附加（3%）
          • 非房地产开发企业
            • 城建税、教育费附加、印花税
        • 5.财政部确定的其他扣除项目（限于房开企业）
          • 房地产开发
          • （项目1+项目2）×20%
      • 销售旧房及建筑物
        • 1.取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按国家统一规定缴纳的有关费用（契税）
        • 2.旧房及建筑物的评估价格
          • 没有契税
        • 3.在转让环节缴纳的税金
          • 城建税、教育费附加、印花税、购入时的契税
        • 不能取得评估价格，但能提供购房发票的
          • 作业21
          • 每年加计5%计算扣除
          • 超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年
          • 契税，不作为加计5%的基数
      • 总结
        • 扣五项：房地产企业卖新房
        • 扣四项：非房地产企业卖新房
        • 扣三项：房企、非房企卖二手房
        • 扣二项：房企、非房企卖地
  • 【考点4】应纳税额的计算（★★★）
    • 1. 增值额的确定——计税依据
      • 土地增值额=不含增值税转让收入-扣除项目金额
      • 下列情形之一的，按照房地产评估价格
        • 作业22
        • 1||| 隐瞒、虚报房地产成交价格的；
        • 2||| 提供扣除项目金额不实的；
        • 3||| 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
    • 2. 应纳税额的计算方法
      • 1||| 确定不含增值税收入总额
      • 2||| 确定扣除项目金额（5、4、3、2）
      • 3||| 计算增值额
      • 4||| 计算增值率
        • 增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
      • 5||| 按照增值率确定适用税率和速算扣除系数
      • 6||| 计算应纳税额
        • 应纳税额=土地增值额×适用税率 - 扣除项目金额×速算扣除系数
  • 【考点5】房地产开发企业土地增值税清算（★★★）
    • 1. 土地增值税的清算单位
      • 预售收入时，按照预征率预缴，达到清算条件进行清算
      • 审批的房地产开发项目为单位
      • 包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算
    • 2. 土地增值税的清算条件
      • 作业23
      • 应90日内办理
        • （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的
        • （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（项目的100%的股权）
        • （3）直接转让土地使用权的
      • 税务机关可要求清算
        • （1）已竣工验收的，已转让建筑面积占85%以上，或未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
        • （2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的
        • （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
        • （4）省税务机关规定的其他情况
    • 3. 非直接销售和自用房地产的收入确定
      • 职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等
        • 平均价格
        • 主管税务机关
      • 转为企业自用或用于出租
        • 不征收土地增值税
        • 税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用
      • 发票所载金额。售房金额及其他收益确认收入
    • 4. 土地增值税清算的扣除项目
      • 1||| 取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金
      • 2||| 凭证不符，可核定扣除项目
        • 作业24
        • a. 前期工程费
        • b. 建筑安装工程费
        • c. 基础设施费
        • d. 开发间接费用
      • 3||| 公共配套设施
      • 4||| 销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本
      • 5||| 共同的成本费用
      • 6||| 扣留建筑安装施工企业的质保金
        • 开具发票的，按发票所载金额予以扣除
        • 未开具，不得计算扣除
      • 7||| 逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
    • 5. 土地增值税的核定征收
      • 不低于预征率的征收率核定征收土地增值税
        • 未设置账簿的；
        • 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
        • 账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定
        • 符合土地增值税清算条件，未办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
        • 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
      • 核定征收率原则上不得低于5%。（收入×5%）
    • 6. 清算后再转让房地产的处理
      • 扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算
    • 7. 不加收滞纳金
  • 【考点6】土地增值税税收优惠（★）
    • 1. 普通标准住宅的税收优惠
      • 增值额未超过扣除项目金额20%的，免征
      • 普通标准住宅又建造其他房地产开发的，应分别核算增值额
    • 2. 转让旧房作为改造安置住房或公租房房源
    • 3. 个人销售住房暂免征收土地增值税
  • 【考点7】征收管理（★）
    • 纳税地点：房地产所在地
    • 纳税申报，合同签订后7日内
• 【提示1】契税与土地增值税比较：
• 【提示2】房产交易涉及各个税种的征税问题：
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