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不动产确权理论与方法
不动产登记代理人考试，很好地整理了不动产确权理论与方法的主要内容和逻辑结构，有助于知识点的理解与记忆，适用于考试复习！
编辑于2024-05-25 17:32:53- 不动产登记
- 不动产物权法
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不动产确权理论与方法
不动产权利制度
第一章-不动产与不动产权利
不动产的概念、特征、类型
概念
不动产实体的概念
不动产，指土地、海域以及房屋等建构筑物、林木等定着物
土地
1.狭义的土地：地球表面的陆地
2.广义的土地：地球表面的陆地和被水覆盖的部分
1+水域
3.最广义的土地：自然资源
1+2+日光、空气、热能、风力
海域
指被海洋覆盖的土地
建构筑物
建筑物：具有完善的墙柱结构、能够形成内部空间，供人类在其中直接从事生产生活等活动的空间场所
构筑物：人类建造的、没有可供人们直接使用的内部空间建筑实体
依附于土地或建筑物的附属设施，是满足与保障建筑物正常使用的必要构成
定着物
生长于土地上的林木、农作物
不动产权属的概念
不动产概念的法律界定
特征
地理位置的固定性与区位条件的可变性
土地面积的不增性与经济价值的可增性
土地的永续利用性与建筑物、定着物的变化性
用途的多样性
相邻关系的特殊性
类型
集体土地所有权
房屋等建筑物、构筑物所有权
森林、林木所有权
土地承包经营权
建设用地使用权
宅基地使用权
海域使用权
地役权
抵押权
其他
不动产制度
不动产制度的概念
土地制度（基础）
海域制度
房屋等建筑物制度
森林、林木等定着物制度
土地制度
土地所有制度
整个土地制度的核心，土地关系的基础
土地使用制度
土地管理制度
城乡土地统一管理体制
1986年，国家土地管理局
国土资源统筹管理
1998年，国土资源部
自然资源统筹管理
2018年，自然资源部
不动产登记制度
不动产权利
第二章-不动产所有权
概述
所有权的特征
绝对性
绝对权
排他性
具有排他的性质
完全性
内容最全面、最完全的物权
分割性
所有权所涵盖的有关权利可以分离
永久性
所有权随标的物的存续而永久存续，不得约定一定的期限
所有权的内容
占有权能
使用权能
收益权能
处分权能（核心）
消极权能
指在所有权遭受妨害、侵夺时所有权人被动享有的权能
土地所有权
概述
概念
不可替代性
土地作为一种自然资源，时人类最基本、最重要的生存条件
稀缺性
土地做为自然产出，总量有限
我国的土地所有权
分类：国家所有、农民集体所有
特征
主体特定性
交易禁止性
权属稳定性
权能分离性
土地所有权的内容及限制
内容
占有、使用、收益、处分
限制
对土地的利用要符合规划
所有者行使权利不得违反法律法规
土地所有权禁止交易
国家土地所有权
主体及代表
主体：国家
代表：国务院
客体
城市市区的土地
建国初期即确定为国家所有的城市建设用地
城市建设过程中，通过征收集体土地转变的国有土地
农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地
国家依法征收、征用的土地
征收：所有权发生改变
征用：只是使用权发生改变
依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地
农村集体经济组织成员全部转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地
因移民、自然灾害等，农民成建制的集体迁移后不再使用的原属于农民集体的土地
行使与内容
国务院做为代表直接行使土地所有权职责
按照土地用途的管制要求，编制全国国土空间规划
审批占用农用地的建设
占用永久基本农田
占用永久基本农田以外的耕地超过35公顷
占用其他土地超过70公顷
收取土地有偿使用费分成
新增建设用地，30%上交中央财政，70%留给地方政府
国务院授权地方政府行使土地所有权职责
按照土地用途管制要求，编制本辖区的国土空间规划
按照法律规定，审批本辖区内的土地使用
出让土地使用权，获取土地收益，按规定向上级政府上交分成
国家土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者
集体土地所有权
主体及代表
主体：农民集体
村农民集体
村内农民集体
乡镇农民集体
代表：集体经济组织
村内经济组织
村级经济组织
乡镇集体经济组织
客体
农村和城市郊区的土地，除国家所有的以外
土改时给农民发放了土地所有权证，现由农民集体经济组织或其成员使用的
根据1962年《农村人民公社工作条例修正草案》，已确定为集体所有的
农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满20年，或未满20年但县级以上人民政府已确定其所有权的
农民集体经济组织设立的企业或其他组织及成员持有集体建设用地使用权证的
有争议的，不能依法证明属于农民集体所有的，属于国家所有
内容与限制
限制
受农民集体经济组织成员共同意志的限制
受国家法律的限制
内容
在土地承包过程中决定本集体经济组织的发包方案，并监督土地的依法使用
对经营性建设用地出租、出让
协调本集体经济组织内的土地承包及利用纠纷
协助政府征收土地
建筑物区分所有权
概述
概念
权利人对于一栋建筑物中自己专有部分的专有权、对共有部分的共有权、基于共有关系而产生的共同管理权
特征
权利构成的复合型
由专有权、共有权、共同管理权组成
各项权利内容的整体性
三项权利不可分割
客体的特定性和共享性
所有权的特定性
共有权、共同管理权的共享性
专有权的主导性
共有权、共同管理权随专有权的取得、变动、处分而取得、变动、处分
专有权
概念
建筑物区分所有权人对建筑物的专有部分自由占有、使用、收益、处分的权利
客体
构造上的独立性
使用上的独立性
能够成为特定业主所有权的客体（如露台）
权利和义务
权利
所有权：占有、使用、收益、处分
相邻使用权
义务
不得违反全体区分所有权人的共同利益
行使权利过程中不得损害其他区分所有权人的利益
维持建筑物存在：修缮、维护
保持环境卫生、善良的风俗习惯
共有权
客体
建筑物中的共有部分
基本的共有部分：建筑结构、通行、附属设施设备
明确不属于专有部分，也不属于市政、其他权利人所有的场所和设施
除专有部分、市政所有以外的土地使用权
屋顶、外墙面属于合理利用的，不构成侵权
概念
建筑物区分所有权人对专有部分以外的共有部分享有的权利
权利和义务
权利
使用权
收益权
保护、修缮、改良权
义务
维护存在，不破坏
不得单独侵占共有部分
按规划的用途使用
共同承担费用、负担
共同管理权
概念
业主基于专有部分的所有权，对共同财产和共同事务进行管理的权利
内容
制定和修改业主大会议事规则
制定和修改管理规约
选举业主委员会、更换业主委员会成员
选聘和解聘物业服务企业或其他管理人员
筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金
改建、重建建筑物及其附属设施
其他重大事项
管理
管理组织：业主大会及业主委员会
管理内容：垃圾、噪声、通道、饲养动物、物业费。。。
物业管理：选聘物业管理机构管理物业相关事务
森林、林木所有权
概念
森林、林木的所有者对森林、林木的占有、使用、收益、处分的权利
类型
森林、林木：国家所有（主要形式）
森林、林木：集体所有
林木：个人所有
农村居民房前屋后、自留山、自留地内种植的林木
城镇居民庭院里种植的林木
个人在其承包的国家或集体所有的荒山、荒地、荒滩上营造的林木
权利和义务
权利
依法经营管理、采伐
合理利用森林资源，获取收益
个人所有的林木可依法继承
义务
对森林资源合理开发、科学利用
保护森林、林木，不得破坏
防治森林病虫害
防止森林火灾
采伐林木要经过批准
不动产相邻关系
概述
概念
相互毗邻的不动产权利人，在行使所有权或使用权时，因相互之间给与便利或接受限制而产生的权利义务关系
特征
相邻关系源于不动产的毗邻关系及法律调整（位置固定性）
主体
相互毗邻的不动产权利人
土地所有权人
建筑所有权人
建设用地使用权人
宅基地使用权人
土地承包经营权人
客体
行使不动产权利所产生的与相邻方有关的利益或行为
内容
相邻一方行使权利时要求相邻他方容忍甚至提供便利，相邻他方负有容忍甚至提供便利的义务
类型
相邻用水、排水关系
相邻通行关系
相邻利用关系
建造、修缮建筑物时临时使用相邻他方的不动产
铺设管线时必须使用相邻他方的不动产
相邻通风、采光日照关系
相邻环境保护关系
相邻防险关系
共有
概述
共有的概念
两个或两个以上的民事主体，对同一财产共同享有所有权
特征
主体：两个或两个以上的民事主体（自然人、法人、其他权利人）
客体：特定的同一财产（单一物、集合物、合成物、权利、动产、不动产）
各共有人对同一财产享有权利、承担义务
共有物上的所有权人只有一个，只是所有权人为复数（一物一权）
共有不等同与公有
按份共有
概念
两个或两个以上的共有人，依据各自的份额对分别对共有物享有权利、承担义务
特征
按份共有是基于共有人的共同意志发生的，共有人之间不必存在某种共有关系
共有人依据份额享有共有物的所有权
应有份额存在于共有物之上，不是共有物实体的简单分割
应有份额不局限于某个特定部分，而是及于共有物的全部
应有份额是对所有权量上的分割，不是权能的分割
共有人对共有物的权利义务的多少依据各自的份额确定
应有份额的确定及处分
确定方式
依据合同产生共有：依据合同的约定
依据法律产生共有：依据法律的规定
其他方式产生共有：等额共有
处分：局限于法律上的处分，不包括事实上的处分
分出
约定不得分割的：不得分割，有重大理由的除外
无约定的：可随时请求分割
转让
共有人享有优先购买权
抛弃
不损害他人利益，可随时抛弃
内容
共有人按照各自的份额享有占有、使用、收益权能
处分权能：需得到份额三分之二以上共有人的同意
内外部责任（债权、债务）
共有人共同享有债权、承担债务，特殊情况除外
有约定的：按照约定
无约定的：按照份额
共有物的费用负担
有约定的：按照约定
无约定的：按照份额
共同共有
概念
两个或两个以上的共有人，基于共同关系（夫妻、家庭）对同一财产不分份额的享有权利、承担义务
内容
权利义务关系
共同享有权利、承担义务
共同享有占有、使用、收益权能
处分权能：需得到全部共有人的同意
共有物的费用负担
有约定的：按照约定
无约定的：共同承担
内外部责任（债权、债务）
有约定的：按照约定
无约定的：共同承担
分割
约定不得分割的：不得分割
无约定的：共有关系丧失、有重大理由时，可请求分割
准共有
概念
两个或两个以上的民事主体，共同享有用益物权、担保物权而形成的权利义务关系
特征
权利指所有权以外的财产权
适用共有的基本原理
规则优先于共有的一般规则
第三章-用益物权
概述
用益物权的概念
权利人对他人所有的动产或不动产依法拥有占有、使用、收益的权利
用益物权的特征
客体一般为不动产
受限制的物权
不具有处分权能
具有期限性，到期后需返还
以实际占有为前提，以使用收益为目的
用益物权的类型
建设用地使用权
土地承包经营权
宅基地使用权
居住权
地役权
海域使用权
其他用益物权
建设用地使用权
概念
民事主体在土地上建造建筑物、构筑物及附属设施而对该土地拥有的占有、使用、收益的权利
特征
使用、收益目的明确
出让方式取得：生产经营为目的
划拨方式取得：公益事业为目的
权利内容受限制
按照规划的用途使用土地
权利相对独立
合法前提下，可交易
本质是空间利用权
可在土地地上、地表、地下分别设立
取得
划拨
无偿使用，主要用途：
国家机关用地、军事用地
城市基础设施、公益事业
国家重点能源、交通、水利等基础设施
其他
出让
在一定期限内，需缴纳土地出让金，方式：协议、招标、拍卖、挂牌
转让
土地使用权人通过买卖、赠与或其他方式将土地使用权转移给他人（划拨、出让取得的土地使用权都可以转让）
继承
自继承开始时发生效力
内容
权利
建造建筑物、构筑物及其附属设施
依法转让
出让取得：订立合同
划拨取得：需经过有批准权的人民政府审批
获取补偿
到期前政府收回的，应获取相应的补偿
义务
合理利用土地，不得闲置
不得擅自改变土地用途
依照政府规划使用土地：改建、翻建建筑物时需符合规划
提供便利：因公共事业铺设管线需经过该土地时，需提供便利
期限
划拨
无期限
出让
住宅：70年
商业、旅游、娱乐用地：40年
其他：50年
消灭
土地本身灭失
使用期限届满未续期
住宅：自动续期
其他：到期时未续期、申请续期未获批准
政府收回，主要原因：
旧城改造、公共事业需要，需调整土地
出让的土地
到期时未续期、申请续期未获批准
长时间闲置
划拨的土地，因单位撤销、迁移而不再使用
公路、铁路、机场、矿场核准报废
土地承包经营权
概念与特征
概念
土地承包使用者依法对其承包经营的耕地、林地、草地等从事种植业、林业、畜牧业等农业生产，所享有的占有、使用、收益的权利
三权分置：所有权、承包权、经营权
特征
主体特定
耕地、林地、草地等一般农用地：本集体经济组织成员
四荒地：无身份限制
客体及用途广泛
农民集体所有、国家所有依法由农民集体使用的农地
耕、园、林、草、四荒地
性质为用益物权
基于承包合同，合同生效时即取得集体土地使用权
占有、使用、收益、流转
取得与灭失
取得
原始取得（设立）
订立承包合同，合同生效时即取得土地承包经营权
继受取得（流转）
转包：原土地承包关系不变，需报发包方备案
出租：原土地承包关系不变，需报发包方备案
转让：原土地承包关系终止，需发包方同意
互换：承包方交换同一集体经济组织的承包地，同时交换土地承包经营权，需备案
股份合作，需报发包方备案
灭失
承包期满
耕地：30年，草地：30-50年，林地：30-70年，特殊林地可延长
耕地、林地、草地：到期按规定继续承包，不再承包的则灭失
四荒地：到期后承包经营权灭失
收回或交回承包经营权
国家依法征收土地
土地灭失
内容
发包方的权利和义务
权利
发包
监督承包方按照合同约定的用途使用土地
制止破坏土地的行为
其他
义务
维护承包方的土地承包经营权
尊重承包方的生产经营自主权
按照合同约定提供服务
按照县、乡土地利用总体规划，组织农业基础设施建设
其他
承包方的权利和义务
权利
土地的占有、使用、收益、流转
土地被国家征收、征用时，获取一定的补偿
其他
义务
维持土地的农业用途，未经批准不得用于非农建设
合理保护利用土地
其他
“三权分置”下的土地经营权
流转与权能
流转需向发包方备案，流转后承包方与发包方的关系不变
流转的原则
依法、自愿、有偿
不得改变土地的所有权和农业用途
流转期限不得超过承包期的剩余期限
受让方需有农业经营能力或资质
本集体经济组织成员享有优先权
流转合同
登记
土地经营权流转期限5年以上，可以申请登记。未登记不得对抗善意第三人
宅基地使用权
概念与特征
概念
农村集体经济组织成员在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施并居住、使用的用益物权
客体
集体建设用地
特征
主体特定：农村集体经济组织成员
用途特定：仅限于个人住宅，包括住房、与居住生活有关的其他建筑物和附属设施
福利性：无偿
无期限限制
一户一宅，面积不得超过本省、自治区、直辖市的规定
取得与灭失
取得
申请条件
户无宅基地的
除父母身边留一子女外，其他成年子女确需另立门户而现有宅基地低于分户标准的
回乡落户的干部、回乡定居的华侨、复原军人，无宅基地的
因规划收回原有宅基地，现无宅基地的
审核批准部门
乡镇人民政府
灭失
征收、自然灾害、收回，可重新申请
内容
权利
占有、使用
收益、处分：进城落户的依法自愿有偿退出宅基地
义务
按申请的面积、用途占有和使用宅基地
居住权
概念与特征
概念
指居住权人按照合同约定对他人所有的住宅享有占有、使用，以满足生活居住需要的用益物权
特征
属于物权中的他物权、用益物权
主体特定：只能是特定的自然人
客体特定：他人所有的住宅及其附着物
用途限定：占有、使用，不能转让、继承；一般不可出租，另有约定的除外
无偿性、长期性：一般无偿，另有约定的除外
取得与消灭
取得
合同：主要方式，需办理登记，自登记时设立
遗嘱
法院判决：自法律文书生效时发生效力
灭失：需办理注销登记
期限届满：当事人在合同中设立期限，到期时居住权灭失
居住权人死亡
内容
权利
占有、使用他人住宅
义务
保管住宅，不随意改变结构和用途，承担日常费用
不得转让、继承，不具有收益权，不得出租（另有约定的除外）
不得设定抵押权，期限届满时需返还住宅
地役权
概念与特征
概念
按照合同约定，利用他人的不动产，提高自己的不动产效益的权利
特征
存在于他人不动产之上的物权
为需役地提供便利而设立的物权
从属性：依附于需役地的所有权或使用权而存在
不可分性：不能以供役地、需役地的单独一部分设立
不具有排他性：同一宗供役地可存在多个地役权
种类
以实现方式为标准
积极地役权：地役权人可在供役地上实施一定的行为
消极地役权：供役地人不得实施一定的行为
以权利行使方式或权利实现的时间是否继续为标准
继续地役权：无需每次都实施一定的行为（道路通行权）
非继续地役权：需每次都实施一定的行为（取水权）
以行使状态为标准
表见地役权：在外部可以知晓（道路通行权、地面排水权）
非表见地役权：不能从外部知晓（地下管线、特定营业禁止权）
以具体内容为标准
通行地役权、排水地役权、眺望地役权。。。
取得
法律行为取得
通过合同设立：合同生效时设立
随需役地的转让一并取得
法律行为以外的事实取得
他物权的设立和分割取得
继承取得
消灭
期限届满
约定事由发生
目的事实不能：供役地不再满足地役权设立的目的
供役地人依法终止合同
滥用地役权
有偿利用供役地的，连续催缴2次未支付费用
混同：供役地和需役地的所有权、用益物权归同一权利人
国家征收土地
需役地人主动放弃
土地灭失
内容
需役地人的权利
使用供役地
进行必要的附属行为，修建必要的附属设施
行使基于供役地的请求权
需役地人的义务
合理使用
维护附属设施
缴纳租金
供役地人的权利
共同使用权：使用需役地人修建的附属设施
收取租金的权利
利用场所和使用方法的变更请求权：请求变更地役权使用的地方和方法
供役地人的义务
容忍或不作为
海域使用权
概念与特征
概念：权利人对特定海域享有的排他性占有、使用、收益的用益物权
主体：单位或个人
客体：海域，指中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床、底土
属于用益物权，有期限限制
取得与消灭
取得：自领取海域使用权证书之日起，取得海域使用权
申请：申请-审核-登记-发证
招标、拍卖
消灭
期限届满
提前回收
放弃
海域灭失
内容
权利
占有、使用、收益、转让、继承、抵押
用途不同，年限不同
义务
缴纳使用金
合理使用海域：符合海洋功能区划，不得擅自改变用途
未经批准不得开展海洋基础测绘
其他用益物权
特许物权的概念与特征
概念
经过特别行政许可而取得的，开发、利用自然资源的权利
特征
客体为自然资源，而不是土地
行使方式：对自然资源的摄取、开发、检测等行为
取得方式：行政许可
不具有排他性：同一客体可存在多个同类的特许物权
设立的目的具有一定公法的性质
矿业权
概念
探矿权、采矿权
特征
取得需经过行政许可
权利构成的复合型：矿业权+地表、地下空间的使用权
体现为私法上的财产权
内容
探矿权人、采矿权人的权利和义务
取水权
概念
权利人依法经批准获得的利用水利工程设施直接从江河、湖泊、地下取水的权利
特征
取得方式：行政许可
客体特定：水
不具有排他性
取得
直接取得
申请取水许可证取得，不予审批的情况：
在地下水禁采区取用地下水
取水许可量已经达到该地区取水许可控制总量
对水功能区水域使用功能造成重大损害
取水、退水布局不合理
城市公共供水管网能够满足用水需要
可能对第三者或社会公共利益造成重大损害
应备案的项目，未备案
其他情形
消灭
连续停止取水满2年
变更
取水许可证有效期一般为5年，最长不超过10年
应重新申请取水许可的情况：
取水量、取水用途改变
取水水源、取水地点改变
退水地点、退水量、退水方式改变
退水中所含主要污染物、污水处理设施改变
渔业权
概念
养殖权、捕捞权
特征
获取方式：行政许可
客体特殊：捕捞权随海洋环境、鱼类习性而改变
是财产权
内容
养殖权人的权利义务、捕捞权人的权利义务
第四章-担保物权
概述
概念
以确保债务的履行为目的，而在债务人或者第三人的特定物或权利上设定的一种限定物权，目的：为履行债务提供担保
特征
从属性：从属于债权
不可分性
物上代位性：担保物因灭失、损毁、被征收而获得赔偿金时，赔偿金成为担保物的代替物
优先受偿性
分类
担保物权发生的原因
法定担保物权：留置权
约定担保物权：抵押权、质权
担保物权的效力
优先性担保物权：抵押权（担保后仍可使用）
留置性担保物权：留置权（担保后不可使用、收益）
担保物是否为有体物
有体担保物权：抵押权、留置权
权利担保物权：权利质权
是否转移担保物的占有
占有担保物权：留置权
非占有担保物权：抵押权
是否属于法律上已规定的类型
典型担保物权：抵押权、留置权、质权
非典型担保物权：让与担保、保险担保
担保物权的消灭
主债权消灭
担保物权实现
债务人放弃担保物权
其他情形
抵押权
概念
债权人对债务人或第三人提供的特定财产享有优先受偿的限定物权
特征
属于担保物权
属于有体物担保物权
属于非占有担保物权
具有优先受偿性
抵押权人具有双重身份
债权人：对债务人享有债权请求权
物权人：对抵押物享有物权支配权
分类
担保物的不同
动产抵押权
不动产抵押权
产生原因的不同
法定抵押权：依据法律的直接规定
约定抵押权（民法典规定的抵押权）：依据合同的约定
适用的法律规则不同
一般抵押权
特殊抵押权：最高额抵押权、财团抵押权
取得
基于法律行为（约定抵押权）
设立
书面形式的合同
登记：不动产抵押应登记，抵押权自登记时设立
让与
连同债权一起让与
以登记为要件
基于继承取得
法律效力
效力范围
抵押物
抵押物的从物
抵押物的添附
抵押物的孳息
抵押物的代位物
不允许抵押的：
土地所有权
宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权
教育、医疗卫生、社会公益设施
所有权、使用权不明或有争议的
依法被查封、扣押、监管的
其他情形
建筑物和建设用地使用权需一并抵押
对抵押权人的效力
抵押权的保全：对抵押物价值减少的防止请求权
抵押权的处分
抵押权本身的处分
抛弃
让与
抵押权顺位的处分
孳息收取权：抵押物被人民法院扣押后，自扣押之日其收取天然孳息和法定孳息
优先受偿权（核心权利）
就抵押财产的价值，抵押权人优先于普通债权人受清偿
同一财产上存在于多个抵押权，先顺位的优先于后顺位的受清偿
抵押人破产时，抵押权人可使抵押财产不被列入破产财产
对抵押人的效力
占有
使用
收益
处分：抵押人不得擅自对抵押物进行事实上的处分，未经抵押权人同意不得转让
实现及消灭
实现的条件
抵押权有效存在
不动产抵押：登记
其他抵押：合同
债务人不履行到期债务、发生当事人约定的抵押权实现的情形
实现的方式
折价
拍卖
变卖
实现的特别规定
抵押土地上新增的建筑物，不属于抵押财产
集体土地使用权抵押，抵押权实现后，未经法定程序，不得改变土地所有权性质和土地用途
消灭
抵押物灭失
抵押权人放弃抵押权
主债权消灭
抵押权实现
最高额抵押权
概念与特征
概念：在预定的债权的最高额度内，为担保将来一定期间内连续发生的债权，由债务人或第三人提供抵押物而设立的特殊抵押权
特征
抵押担保的是不特定债权
抵押担保的是一定期间内、一定额度内的债权
抵押担保的是一定期间内连续发生的债权
主合同债权不得转让
设立：签订抵押合同并登记，合同内容包括
原因交往合同
最高限额
决算期：确定抵押额的时间
确定
约定的债权确定期间届满
没有约定债权确定期间或约定不明确的，最高额抵押权设立满2年后
新的债权不可能发生
抵押财产被查封、扣押
债务人、抵押人破产
其他情形
消灭，应办理注销登记
债权实现
抵押权人放弃
抵押物灭失且无代位物
不动产权属争议调处
第八章 不动产权属争议调处制度概述
概念与特征
概念
在政府及相关职能部门主导下通过行政调解、行政处理（裁决）解决不动产权属争议的方式
特征
利用行政手段解决平等主体之间的民事纠纷
不收取任何费用
大部分不动产权属争议调处是诉讼的前置程序（土地承包经营权、海域使用权除外）
调处原则与证据适用规则
调处原则
遵守法律法规、规章、社会公序良俗
尊重历史、面对现实，有利于生产生活和社会稳定，有利于保护和合理利用自然资源
自愿、公开、公平、公正
谁主管、谁负责
调处的依据
调处依据
参考依据
土地利用现状调查、城镇地籍调查、森林资源清查有关成果
当事人管理适用有争议的不动产的事实资料和有关凭证
行政区域界限图
县级以上人民政府批准用地的有关说明书、补偿协议等凭证，规划行政主管部门批准规划用地的文件、附图
证据适用规则
证据排除：不能作为调处依据和参考依据
土地改革以前的权属凭证
涂改、伪造的权属凭证
以非法手段取得的文件、资料
法律规定的其他情形
证据适用
同一行政主管部门有多次处理决定的，以最后一次为依据，确有错误的除外
当事人对同一不动产多次签订协议的
有公正：以公正协议为准
无公正：以最后一次为准，违法的除外
权属凭证相关
四至清楚的：以四至为准
四至不清楚，面积清楚的：以面积为准
四至和面积都不清楚的：不能作为调处依据
调处制度改革
调处方式多元化
调处人员专业化
调处机构与管辖
调处的主体
单位之间
在县（市区）行政区域内：所在县（市区）级不动产权属争议调处机构
跨行政区域：其共同的上一级不动产权属争议调处机构
个人之间、个人与单位之间
乡镇人民政府
海域使用权的调处
县级以上人民政府海域行政主管部门
调处的程序
协商
申请，需符合条件
申请人与争议的不动产有直接利害关系
有明确的请求处理对象、具体的请求内容、事实依据
属于不动产权属争议调处机构的管辖范围
属于不动产权属争议案件的受理范围
法律规定的其他条件
受理
调查取证
需指定两名以上专业人员作为承办人
调解
调解协议书经双方当事人签字后，可作为不动产登记的依据
处理
生效的处理决定是不动产登记的依据
第九章 土地权属争议调处
土地权属争议调处概述
土地权属争议的概念和内容
概念
土地所有权或使用权权属争议
涉及较多的争议
中央单位与地方单位之间
军队与地方单位之间
涉及宗教团体的
涉及铁路部门的
涉及水利部门的
涉及民航、石油、冶金等部门的
宅基地使用权
类型
土地所有权的争议
国家所有与农民集体所有之间
农民集体之间
土地使用权的争议
国有土地使用权
集体土地使用权
其他土地权利争议
土地权属争议调处的概念、特点
概念
因土地所有权、使用权等权利归属发生争议的，依法进行调解和处理的行政行为
特点
政府的行政行为
主体范围特定
土地承包经营权、土地行政界限、土地侵权需通过其他方式解决
便民、高效、低廉
是诉讼的前置程序
重视调解的方式
调处结果具有法定性、权威性
处理的原则
依法调处
从实际出发，尊重历史
现有利益保护原则：调处结束前，任何一方不得改变土地现状s
行政处理是诉讼的前置程序：直接起诉的，法院不受理
先调解后处理
处理的方式
协商：当事人自行解决
政府处理：协商不能解决的
诉讼：对政府处理决定不服的
土地侵权纠纷
类型
集体土地所有权
国有土地使用权
集体土地使用权
他项权利
处理方式
协商
行政调处
诉讼：无需调处可直接诉讼
侵犯国有土地所有权，无人使用的国有空地、荒地使用权，不按土地侵权纠纷处理
土地侵权民事责任的归责原则
停止侵害
排除妨碍
返还财产
恢复原状
赔偿损失
确定土地侵权民事责任的形式：过错责任原则，非过错不侵权
土地侵权纠纷与土地权属争议的区别
土地侵权
主体明确
不经过调处可直接起诉
无期限限制
被告：侵权人
处理结果：侵权人退还土地
土地权属争议
主体不明
先调处后起诉
收到行政处理决定后30日内可起诉
被告：土地权属争议调处机构
处理结果：确定权属
土地侵权与土地权属争议并存时：先确定权属，后解决侵权纠纷
土地权属争议调处的法律依据
土地权属变动的三个阶段
1950-1962年：行政命令为主，平调土地使用时期
1962-1982年：以协议方式为主
1982-1986年：乱占耕地现象严重
法律依据：法律、行政法规、司法解释、部门规章、地方规定
受案范围及管辖
管辖的概念及原则
概念：各级自然资源行政主管部门承办土地权属争议的权限和范围
原则
有利于公正处理
有利于自然资源行政主管部门调查
有利于当事人行使申诉权利
尽量在基层解决
提高办事效率
受理范围，不包括：
已登记的
土地侵权、土地承包经营权、土地界限纠纷
管辖分工（与不动产权属争议调处略有区别）
单位之间：县级人民政府
涉及个人的：县级人民政府、乡镇人民政府
土地权属争议处理程序
申请
申请人与争议的土地有直接利害关系
有明确的请求处理对象、具体的请求内容、事实依据
提交书面申请书和有关证据，申请人负有举证的责任
受理
时限：收到申请书7个工作日内决定是否受理
不作为土地权属争议调处受理的
土地侵权案件
性质区域边界争议
土地承包经营权争议
土地违法案件
承办人回避制度
调查
证据取得的方式
当事人提供
承办人调查取得
证据的类型
人民政府颁发的土地权属凭证
人民政府或主管部门批准使用土地的文件
双方当事人的书面协议
司法机关处理争议的文件、附图
其他
调解
调解的原则
自愿合法
承办人在查清事实的基础上调解
调解不成的，及时提出处理意见
调解书及其效力
双方当事人签名，承办人署名，主管部门盖章
生效的调解书具有法律效力，是登记的依据
处理
土地权属由人民政府确定，处理意见应送达人民政府
处理的时限
6个月，特殊情况延长不超过6个月
处理决定的效力
具有法律效力，是登记的依据
对处理结果不服
行政复议：60日
行政诉讼
第十章 其他不动产权属争议调处
不动产确权制度
第五章 不动产确权概述
不动产确权的概念与特征
概念
广义的不动产确权
权利主体、客体、内容的确定
不动产登记行为
不动产权属争议调处
狭义的不动产确权
不动产登记前，由各级人民政府及其行政主管部门对不动产权力的归属进行确定
特征
确权方式多样性
主体为各级人民政府，相关行政主管部门为承办机构
依法确权
确权结果具有法定性、权威性
确权与登记的关系
确权是对权利的确认，登记是对确权结果的公示
确权是登记的前提
确权的结果经登记而生效
登记生效的例外情形
法院仲裁、政府征收，自法律文书、政府的征收决定生效时发生效力
继承、受遗赠，自继承、受遗赠开始时发生效力
合法建造、拆除房屋，自事实行为成就时发生效力
依据和基本原则
依据
法律依据
事实依据
基本原则
依法依规
公平合理
尊重历史、面对现实
有利于生产生活和社会稳定
程序与方法
依申请启动的不动产确权
行政确权机关主动开展的不动确权
特殊情况处理程序及方法
没有权属来源的宅基地：农民集体或村委会确认后公告，出局证明，乡人民政府审核，县人民政府审定
没有权属来源的集体建设用地使用权：农民集体同意，公告后，乡人民政府审核，县人民政府批准
权属调查结果应公示
不服确权决定的法律救济
行政复议
复议前置：先复议后诉讼
特殊确权行为的行政复议决定具有最终法律效力
行政诉讼
第六章 不动产所有权的确定
土地所有权的确定
历史沿革
确立农民土地私有制和国家土地所有制的阶段：1950年土地改革
集体土地所有权制度的初步确立阶段：1956-1958年合作化
集体土地“三级所有，队为基础”的所有权制度巩固阶段：1962年“四固定”
城市土地归国家所有的制度确立阶段：1982年颁布《宪法》
确定土地所有权的原则
城市土地国有化
国家土地所有权性质不可改变
尊重历史，面对现实
有利于生产生活和社会稳定
国家土地所有权的来源和客体
来源
分配土地时，政府划出部分土地，作为一县或数县范围内的农事试验场或国营示范农场
大森林、大水利工程、大荒山、大荒地
原属于地主所有，有进步设备、技术的大竹园、大果园、大茶山
原属于地主或公共团体所有的沙田、湖田
客体（几个重点）
6项国家所有土地的客体
1962-1982年质检，全民所有制单位、城市集体所有制单位使用原农民集体土地，有下列情形之一的：
签订过土地转移等有关协议
县级以上人民政府批准的
进行过补偿或安置的
农民集体馈赠的
已购买原集体所有建筑物的
农民集体所有制单位转为全民所有、城市集体所有制的
不能依法证明为集体所有的，属于国家所有
集体土地所有权的确定
客体
除法律规定属于国家所有的以外的
宅基地、自留山、自留地
法律规定为集体所有的
主体
村农民集体
村内农民集体
乡镇农民集体
农民集体之间土地所有权界限的确定：8个原则，没写全
按目前实际使用的本集体土地所有权界限确定
按20年的时效取得期间确定
土地承包经营权发包时是否打破村民小组界限
未打破：归村民小组农民集体所有
打破：归村农民集体所有
乡镇与村有争议：不能依法证明的归村农民集体；村与小组有争议：不能依法证明的归小组农民集体
乡镇或村在集体土地上修建的道路、水利，分别属于乡镇、村农民集体所有
有关问题
国家土地所有权与集体土地所有权之间的划分
重要依据：土改时是否颁发土地所有证
确定集体所有权的主要依据：合作化时入社、实施修正草案时已确定未集体所有
共有土地归国家所有，颁发了土地所有权证的归集体所有
依法征收的归国家所有
国家土地所有权的推定原则
分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用土地的权属问题
1962年以前已不在生产队的，按现在使用情况确定
1962年后，有下列情形的可作为征收、使用的证据
签订过征收、使用协议的
经有关部门批准或同意的
给予了补偿或安置的
自愿馈赠的、有口头协议的、默认的
用地单位所有制变更的：所有权随之转移
重复征收问题
先前的使用者闲置土地的：按实际使用情况确定给后者
先前的土地使用者被撤销、迁移后又恢复、迁回的，按政策要求和土地利用现状
界限与面积不吻合：按界限（面积可能不准确）
合村并组后
所有权主体不变：确权给原农民集体
所有权主体改变，大多数村民认可：确权给变更后的主体
房屋等建筑物、构筑物所有权的确定
主体
国有建设用地上的商品房：没有限定
国有建设用地上的保障房：符合一定经济条件的家庭和个人
集体建设用地和宅基地：本农村集体成员、特定情形下的民事主体
客体：自事实行为成就时发生效力，不以登记为生效要件
森林、林木所有权的确定
森林所有权
主体：国家、农民集体
客体
林木所有权
主体：国家、集体、个人
客体：防护林、用材林、经济林、特殊用途林
草原、海域等不动产所有权的确定
草原所有权
主体：国家、集体
矿藏、水流、海域所有权
主体：国家
农村集体经济组织的水塘、水库中的水，归农村集体经济组织成员使用
第七章 不动产用益物权的确定
土地承包经营权的确定
农村土地承包经营权的确定
发包主体
村农民集体所有：村集体经济组织、村委会
小组农民集体所有：组集体经济组织、村民小组、村集体经济组织、村委会
国家所有由农民集体使用的：使用该土地的农村集体经济组织、村委会、村民小组
土地承包经营权主体
家庭承包方式：本集体经济组织成员
其他方式：无限制
土地承包经营权客体
集体所有
国家所有由农民集体使用的
土地经营权的确定
家庭承包方式：流转
其他方式（招标、拍卖、公开协商）：签订承包合同
建设用地使用权的确定
宅基地使用权的确定
主体
原则上为本农民集体成员
特殊情况下，其他人也可申请
继承房屋占用宅基地的
非本农民集体成员，因扶贫搬迁等集中迁建的，在推出原宅基地并注销登记后
非农业户口，原在农村合法取得的宅基地、房屋，房屋产权没有变化的
通过司法判决等方式依法取得
法律授权的试点地区，依法取得的
客体
分阶段
分情形
地役权的确定
国有电力通信设施用地属于国家所有
国有电杆占用农民基地土地，未办理征地手续的，土地归农民集体所有，电力单位享有地役权
地面与空中、地面与地下立体交叉的（楼房除外），使用权确定给地面使用者，其他享有地役权
平面交叉使用的，确定未共有土地使用权；或使用权确定为主要用途、优先使用者，其余享有地役权
交叉用地属于合法征收、划拨的，可按批准文件确定使用权
海域使用权的确定
主体
自然人、法人、其他
农村集体经济组织、村民委员会
客体
取得方式
申请
招标、拍卖：同一海域有两个或两个以上用海意向人的
禁止招标、拍卖的情形
国务院审批、核准的项目
国防建设项目
传统赶海区、海洋保护区、有争议的海域、涉及公共利益的海域
法律规定的其他情形
主题