马工程物权法 第四章 业主的建筑物区分所有权

这是一篇关于第四章 业主的建筑物区分所有权的思维导图，主要内容包括：业主大会和业主委员会，共同管理权，共有权，专有权，业主的建筑物区分所有权概述。

第四章 业主的建筑物区分所有权

• 业主的建筑物区分所有权概述
  • 建筑物区分所有权的概念
    • 《民法典》第271条对业主的建筑物区分所有权 进行了定义： “业主对建筑物内的住宅、经营性用房 等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部 分享有共有和共同管理的权利。”
  • 建筑物区分所有权的特征
    • 1、区分所有权是在对建筑物进行区分的基础上产生的
    • 2、区分所有权的权利主体是业主
    • 3、区分所有权的内容是由三项权利构成的
    • 4、区分所有权的客体主要是建筑物， 但也不限于建筑物
  • 业主身份的认定
• 专有权
  • 专有权的概念
    • 专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、 经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。 所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所 有权客体的部分
    • 专有部分所有权的特点在于
      • 1、专有权具有所有权的效力
      • 2、专有权的客体具有特殊性
      • 3、专有权在行使上具有特殊性（限制多于一般所有权）
      • 4、专有权居于主导地位
  • 专有部分的范围
    • 所谓专有部分的范围，是指专有部分所涉及的部分，它是界定业主 专有部分所有权的基础。专有部分要成为区分所有权的客体，必须具备 如下几个条件
      • 1、具有构造上的独立性，能够明确区分
      • 2、具有利用上的独立性，可以排他使用
      • 3、能够登记成为特定业主所有权的客体
  • 专有部分的具体认定
    • （一）房屋：房屋包括住宅用房和商业用房等
    • （二）特定的空间：车位、摊位等特定空间
    • （三）露台等物业：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特 定房屋买卖合同中的露台等
  • 住改商应当符合一定的条件
    • 所谓住改商，是指业主将住宅改变用途，变更为经营性用房的行为。 《民法典》 第279条，变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理 规约外，应当经有利害关系的业主一致同意 依据这一规定，住改商应当符合以下条件：
      • 1、必须符合法律、法规以及管理规约的规定
      • 2、必须经过有利害关系的业主一致同意
• 共有权
  • 共有权的概念和特点
    • 所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据 法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使 用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。
    • 建筑物区分所有人的共有权具有如下特点
      • 1、权利主体的特殊性（全体业主或业主大会）
      • 2、共有部分附随于专有部分
      • 3、客体范围较为广泛（建筑物内以及小区其他设施）
      • 4、共有权的内容包括权利与义务
  • 共有部分的范围
    • （一）共有部分的确定标准
      • 1、法定共有，即依据法律法规和相关司法解释的规定所确定的共有
        • 第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的 除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人 的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有
      • 2、约定共有，约定共有是指业主通过管理规约等确定的共有
    • （二）共有部分范围的类型
      • 绿地、道路、物业服务用房、维修资金、建筑区划内的其他公共场 所和公用设施、小区内未纳入建筑区划的其他场地、建筑物的基本结构 部分、因利用共有部分产生的收益、其他场所、设施和物业
      • 共有部分属于全体业主共有，由其进行使用和收益，其他任何人不 得侵害业主的权利。在行为人侵害业主共有财产时，权利人既可以依据 物权请求权主张权利，也可以依据侵权请求权提出请求
  • 共有权的行使
    • 《建筑物区分所有权司法解释》第4条规定：业主基于对住宅、经 营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损書他人台法权益的除外。不农据这一规定，共有权的行使应当符合如下原则
      • 1、合法行使
      • 2、合理使用原则
      • 3、在法定范围内的无偿使用原则
  • 车库、车位的归属
    • （一）根据约定确定车位、车库的归属
      • 《民法典》第275条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主 共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
    • （二）车位、车库首先应当满足业主的需要
      • 《民法典》第276条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要。”
• 共同管理权
  • 共同管理权的概念和特征
    • 所谓共同管理权，是指业主基于专有部分的所有权而依法享有对业 主的共同财产和共同事务进行管理的权利。依据《民法典》第271条的规 定，区分所有权包括业主的“共同管理”权，这就确认了业主对其共有财 产和公共事务的管理权
    • 物权编所规定的共同管理权具有如下特点
      • 1、它是专属于业主的权利
      • 2、它是一种私法上的权利
      • 3、它是管理共有财产和共同事务的权利
      • 4、它既是权利又是义务
  • 共同管理权的行使方式
    • 业主必须要依据法律、法规和管理规约的规定来具体行 使共同管理权。 共同管理权的行使方式主要包括参与业主大会并行使表决权， 参与业主委员会并行使管理权，共同制订管理规约，请求就 重要事项召开会议讨论，请求公开与共同事务相关的信息资 料等
  • 业主负有遵守管理规约等义务
    • （一）遵守法律、法规以及管理规约的义务
    • (二）业主的相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的 要求
    • （三）配合应急处置措施和其他管理措施的义务
  • 业主享有管理其物业的权利
• 业主大会和业主委员会
  • 业主大会
    • 《民法典》第277条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员 会。”所谓业主大会，是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活 事务的自治组织
      • 第一，业主大会是业主的意思形成机构
      • 第二，业主大会是业主依据法定的程序行使共同管理权的组织
      • 第三，业主大会是一个自治组织，即全体业主所组成的自我管理其共同财 产和共同事务的组织
      • 第四，业主大会的职权是由法律、法规以及管理规约的规定来决定的
  • 业主委员会
  • 业主大会和业主委员会决定的效力
  • 业主、业主大会和业主委员会的请求权