导图社区 马工程物权法 第四章 业主的建筑物区分所有权
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第四章 业主的建筑物区分所有权
业主的建筑物区分所有权概述
建筑物区分所有权的概念
《民法典》第271条对业主的建筑物区分所有权 进行了定义: “业主对建筑物内的住宅、经营性用房 等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部 分享有共有和共同管理的权利。”
建筑物区分所有权的特征
1、区分所有权是在对建筑物进行区分的基础上产生的
2、区分所有权的权利主体是业主
3、区分所有权的内容是由三项权利构成的
4、区分所有权的客体主要是建筑物, 但也不限于建筑物
业主身份的认定
专有权
专有权的概念
专有部分所有权,简称为专有权,是指区分所有人对其建筑物内的住宅、 经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。 所谓专有部分,是指具有构造上及使用上的独立性,并能够成为分别所 有权客体的部分
专有部分所有权的特点在于
1、专有权具有所有权的效力
2、专有权的客体具有特殊性
3、专有权在行使上具有特殊性(限制多于一般所有权)
4、专有权居于主导地位
专有部分的范围
所谓专有部分的范围,是指专有部分所涉及的部分,它是界定业主 专有部分所有权的基础。专有部分要成为区分所有权的客体,必须具备 如下几个条件
1、具有构造上的独立性,能够明确区分
2、具有利用上的独立性,可以排他使用
3、能够登记成为特定业主所有权的客体
专有部分的具体认定
(一)房屋:房屋包括住宅用房和商业用房等
(二)特定的空间:车位、摊位等特定空间
(三)露台等物业:规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特 定房屋买卖合同中的露台等
住改商应当符合一定的条件
所谓住改商,是指业主将住宅改变用途,变更为经营性用房的行为。 《民法典》 第279条,变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理 规约外,应当经有利害关系的业主一致同意 依据这一规定,住改商应当符合以下条件:
1、必须符合法律、法规以及管理规约的规定
2、必须经过有利害关系的业主一致同意
共有权
共有权的概念和特点
所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权,是指区分所有人依据 法律、合同以及区分所有人之间的规约,对建筑物的共用部分、基地使 用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。
建筑物区分所有人的共有权具有如下特点
1、权利主体的特殊性(全体业主或业主大会)
2、共有部分附随于专有部分
3、客体范围较为广泛(建筑物内以及小区其他设施)
4、共有权的内容包括权利与义务
共有部分的范围
(一)共有部分的确定标准
1、法定共有,即依据法律法规和相关司法解释的规定所确定的共有
第二百七十四条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的 除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人 的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有
2、约定共有,约定共有是指业主通过管理规约等确定的共有
(二)共有部分范围的类型
绿地、道路、物业服务用房、维修资金、建筑区划内的其他公共场 所和公用设施、小区内未纳入建筑区划的其他场地、建筑物的基本结构 部分、因利用共有部分产生的收益、其他场所、设施和物业
共有部分属于全体业主共有,由其进行使用和收益,其他任何人不 得侵害业主的权利。在行为人侵害业主共有财产时,权利人既可以依据 物权请求权主张权利,也可以依据侵权请求权提出请求
共有权的行使
《建筑物区分所有权司法解释》第4条规定:业主基于对住宅、经 营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损書他人台法权益的除外。不农据这一规定,共有权的行使应当符合如下原则
1、合法行使
2、合理使用原则
3、在法定范围内的无偿使用原则
车库、车位的归属
(一)根据约定确定车位、车库的归属
《民法典》第275条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、 车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主 共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
(二)车位、车库首先应当满足业主的需要
《民法典》第276条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、 车库应当首先满足业主的需要。”
共同管理权
共同管理权的概念和特征
所谓共同管理权,是指业主基于专有部分的所有权而依法享有对业 主的共同财产和共同事务进行管理的权利。依据《民法典》第271条的规 定,区分所有权包括业主的“共同管理”权,这就确认了业主对其共有财 产和公共事务的管理权
物权编所规定的共同管理权具有如下特点
1、它是专属于业主的权利
2、它是一种私法上的权利
3、它是管理共有财产和共同事务的权利
4、它既是权利又是义务
共同管理权的行使方式
业主必须要依据法律、法规和管理规约的规定来具体行 使共同管理权。 共同管理权的行使方式主要包括参与业主大会并行使表决权, 参与业主委员会并行使管理权,共同制订管理规约,请求就 重要事项召开会议讨论,请求公开与共同事务相关的信息资 料等
业主负有遵守管理规约等义务
(一)遵守法律、法规以及管理规约的义务
(二)业主的相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的 要求
(三)配合应急处置措施和其他管理措施的义务
业主享有管理其物业的权利
业主大会和业主委员会
业主大会
《民法典》第277条规定:“业主可以设立业主大会,选举业主委员 会。”所谓业主大会,是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活 事务的自治组织
第一,业主大会是业主的意思形成机构
第二,业主大会是业主依据法定的程序行使共同管理权的组织
第三,业主大会是一个自治组织,即全体业主所组成的自我管理其共同财 产和共同事务的组织
第四,业主大会的职权是由法律、法规以及管理规约的规定来决定的
业主委员会
业主大会和业主委员会决定的效力
业主、业主大会和业主委员会的请求权