自然人二手房交易税费政策导图

这是一篇关于自然人二手房交易税费的思维导图。全面梳理了自然人二手房交易所涉税费政策，直观了解，有助于厘清逻辑关系和记忆。

二手房交易税收政策 （自然人）

• 买卖房屋
  • 房屋买方
    • 住房
      • 契税
        • 个人购买家庭唯一住房
          • 购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下：1%
          • 购买家庭唯一住房，面积为90平方米以上：1.5%
        • 个人购买家庭第二套改善性住房（不包括北上广深）
          • 购买第二套改善性住房，面积为90平方米及以下：1%
          • 购买第二套改善性住房，面积为90平方米以上：2%
        • 个人购买家庭第三套及以上住房：3%-4%（各省市不同）
        • （财税〔2016〕23号）：成交价格÷（1+5%）×适用税率
        • 产权调换
          • 不补差价：免征
          • 补差价：补差价方缴纳
            • 计税依据为所补差价：差价÷（1+5%）×适用税率
        • 拆迁货币化补偿
          • 各类补偿性质款项可递减契税计税依据
            • 抵减后计税依据÷（1+5%）×适用税率
        • 重庆市地方税务局公告2014年第7号
        • （财税〔2016〕23号）：成交价格÷（1+5%）×适用税率 重庆市地方税务局公告2014年第7号
      • 印花税
        • 对个人销售或购买住房暂免征收印花税
          • 财税〔2016〕23号
        • 房屋产权证贴花5元
          • 印花税暂行条例
    • 非住房
      • 契税
        • 3%（各省市不同）
          • 中华人民共和国契税暂行条例第三条
      • 印花税
        • 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减半征收
          • 计税价格×0.05%×50%
        • 房屋产权证贴花5元
        • 印花税暂行条例
  • 房屋卖方
    • 住房
      • 增值税
        • 购买不足2年
          • 成交价格÷（1+5%）×5%
        • 购买2年以上（含2年）
          • 免征
        • 个人销售自建自用住房
          • 免征
        • 财税〔2016〕36号，附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定第五条》
      • 城市维护建税
        • 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减半征收：增值税×适用税率×50%（市区7%，县镇5%）
          • 财税〔2018〕50号
      • 教育费附加及地方教育附加
        • 应纳税额=增值税×适用税率×50%
          • 财税〔2018〕50号
      • 个人所得税
        • 个人转让自用5年以上（含5年），且属家庭唯一生活用房
          • 免征
        • 查实征收
          • 应纳税额=（收入-原值-税金-合理费用）×20%
          • 包括个人转让受赠（含继承）房屋
        • 核定征收
          • 无法提供完整、准确的房屋原值凭证
            • 房屋市场买卖获得
              • 成交价格÷（1+5%）×1%
            • 拍卖市场竞拍获得
              • 成交价格÷（1+5%）×3%
        • （财税〔2016〕23号）：成交价格÷（1+5%）×适用税率
    • 非住房
      • 增值税
        • 个人销售取得非住宅
          • （计税价格-购置原价）×5%
        • 个人转让自建非住宅
          • 以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额:计税价格×5%
      • 城市维护建税
        • 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减半征收：增值税×适用税率×50%（市区7%，县镇5%）
          • 财税〔2018〕50号
      • 教育费附加及地方教育附加
        • 应纳税额=增值税×适用税率(3%+2%)×50%
          • 财税〔2018〕50号
      • 土地增值税
        • 查实征收
          • 应纳税额=（计税价格-扣除项目）×税率-扣除项目×速算扣除系数（注）
          • 注：适用四级超率累进税率，最低税率30%，最高税率60%
        • 核定征收
          • 无法提供完整、准确的房屋原值凭证
            • 计税价格×6%
        • （财税〔2016〕23号）：成交价格÷（1+5%）×适用税率
      • 个人所得税
        • 查实征收
          • 应纳税额=（收入-原值-税金-合理费用）×20%
          • 包括个人转让受赠（含继承）房屋
        • 核定征收
          • 无法提供完整、准确的房屋原值凭证
            • 计税价格×3%
        • （财税〔2016〕23号）：成交价格÷（1+5%）×适用税率
      • 印花税
        • 按“产权转移书据”品目纳税
          • 计税价格×0.05%×50%
        • 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减半征收
• 租赁房屋
  • 出租商铺
    • 增值税
      • 应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
      • 注：其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过15万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
      • 依据：国家税务总局公告2016年第16号第八条第二项、财政部 税务总局公告2021年第11号、国家税务总局公告2021年第5号公告。
    • 个人所得税
      • 税率
        • 20%
      • 税目
        • 财产租赁所得
      • 应纳税所得额
        • 收入<=4000元
          • 增值税不含税收入-相关税费-修缮费-800元
        • 收入>4000元
          • （增值税不含税收入-相关税费-修缮费）×（1-20%)
      • 纳税申报
        • 按月或按次计算，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或按次代扣代缴税款
      • 依据：《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条，国税函〔2009〕639号。
    • 房产税
      • 租金收入×12%
        • 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减半征收
      • 注：计征房产税的租金收入不含增值税；免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。
      • 注意：出租房产在合同中规定免租期，不属于视同销售服务，不需要交增值税、印花税和个人所得税，但是需要按照房产原值缴纳房产税。房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。
      • 依据：财税〔2019〕13号、《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条，财税〔2016〕43号、财税〔2010〕121号。
    • 印花税
      • 租金收入×1‰
        • 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减半征收
      • 应税合同的计税依据，为合同所列的金额，不包括列明的增值税税款。税额不足1元，按1元贴花。
    • 城市维护建设税
      • 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减半征收：增值税×适用税率×50%（市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城和镇的1%）
    • 教育费附加及地方教育附加
      • 增值税×（3%+2%)
      • 注：按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元），免征教育费附加、地方教育附加。
      • 依据：《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）
    • 城镇土地使用税
      • 征税对象
        • 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，应缴纳土地使用税。
      • 以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，每平方米年税额。
    • 注：个人出租商业住房按商铺计税，商业住房属于商品属性的商住两用、非普通住宅（如：商业公寓）。
  • 出租房屋
    • 增值税
      • 应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
      • 注：其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过15万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
      • 依据：国家税务总局公告2016年第16号第八条第二项、财政部 税务总局公告2021年第11号、国家税务总局公告2021年第5号公告。
    • 个人所得税
      • 税率
        • 对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税
      • 税目
        • 财产租赁所得
      • 应纳税所得额
        • 收入<=4000元
          • 增值税不含税收入-相关税费-修缮费-800元
        • 收入>4000元
          • （增值税不含税收入-相关税费-修缮费）×（1-20%)
      • 纳税申报
        • 按月或按次计算，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或按次代扣代缴税款
      • 依据：《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条，国税函〔2009〕639号。
    • 房产税
      • 租金收入×4%
        • 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减半征收
      • 注：计征房产税的租金收入不含增值税；免征增值税的，确定计税依据时，租金收入不扣减增值税额。
      • 《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第三项、财税〔2019〕13号。
    • 印花税
      • 个人出租住房免征印花税
      • 依据：《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第二项。
    • 城市维护建设税
      • 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减半征收：增值税×适用税率×50%（市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城和镇的1%）
    • 教育费附加及地方教育附加
      • 增值税×（3%+2%)
      • 注：按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元），免征教育费附加、地方教育附加。
      • 依据：《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）
    • 城镇土地使用税
      • 对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
        • 财税〔2008〕24号
  • 出租场地
    • 增值税
      • 应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
      • 注：其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过15万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
      • 依据：国家税务总局公告2016年第16号第八条第二项、财政部 税务总局公告2021年第11号、国家税务总局公告2021年第5号公告。
    • 城市维护建设税
      • 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减半征收：增值税×适用税率×50%（市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城和镇的1%）
    • 教育费附加及地方教育附加
      • 增值税×（3%+2%)
      • 注：按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元），免征教育费附加、地方教育附加。
      • 依据：《财政部、国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）
    • 个人所得税
      • 税率
        • 20%
      • 税目
        • 财产租赁所得
      • 应纳税所得额
        • 收入<=4000元
          • 增值税不含税收入-相关税费-修缮费-800元
        • 收入>4000元
          • （增值税不含税收入-相关税费-修缮费）×（1-20%)
      • 纳税申报
        • 按月或按次计算，有扣缴义务人的，由扣缴义务人按月或按次代扣代缴税款
      • 依据：《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条，《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条，国税函〔2009〕639号。
    • 房产税
      • 场地、土地出租不属于房产税的征税范围。
    • 印花税
      • 财产租赁合同是指租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等所签定的合同。场地租赁不在列明的范围之内，不属于财产租赁合同范围，不征收印花税。
      • 《中华人民共和国印花税法》将税目财产租赁合同改为租赁合同，并未注明租赁合同的包含范围，待新的实条例条例进行明确。
    • 城镇土地使用税
      • 征税对象
        • 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，应缴纳土地使用税。
      • 以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，每平方米年税额。
  • 对比分析
    • 通过上述比较，我们发现其他个人出租场地除了不交房产税和印花税以外，其余税收政策与出租商铺相同；其他个人出租住房与出租商铺相比有更多的税收优惠，主要体现在增值税减按1.5%计算应纳税额，个人所得税减按10%税率征收，房产税按4%征收，印花税和土地使用税免征。
    • 根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）第一条规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。第二条规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。
• 赠与房屋 （捐赠）
  • 赠与方
    • 增值税
      • 免征情形
        • 无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹
        • 无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人
        • 个人将购买2年以上（含2年）的住房无偿转让的，免征增值税 （满2年买卖都免，无偿转让亦免）
      • 其他赠与情形5%
        • 成交价格÷（1+5%）×5%
      • 注：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加根据增值税征收与否决定
    • 印花税
      • 0.05%
      • 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减半征收（财税〔2019〕13号
    • 土地增值税
      • 不征情形
        • 赠与亲属
          • 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人（财税字〔1995〕48号）
        • 赠与公益事业单位（即是捐赠）
          • 房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业（财税字〔1995〕48号）
      • 征收情形
        • 其他情形按土地增值税计算方法予以计征
  • 受赠方
    • 个人所得税
      • 不征情形
        • 赠与亲属
          • 无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹
          • 无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人
          • 依据：财税字〔1995〕48号
      • 其他情形--20% 按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%
    • 契税
      • 存量房交易计税价格×适用税率
    • 印花税
      • 签订赠与合同：存量房交易计税价格×0.05% 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减半征收（财税〔2019〕13号
      • 产权证贴花：每件5元
• 继承房屋
  • 继承人
    • 契税
      • 法定继承人不征契税
        • 对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
        • 依据：财税函〔2004〕1036号
      • 非法定继承人要征契税
        • 按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
      • 其他情况 存量房交易计税价格×适用税率
    • 印花税
      • 签订赠与合同：存量房交易计税价格×0.05% 2019年1月1日至2021年12月31日，增值税小规模纳税人减半征收（财税〔2019〕13号
      • 产权证贴花：每件5元
• 简要对比
  • 沙洲陀螺制作：2021年9月20日