建筑物区分所有权

本图汇总了建筑物区分所有权，内容有概述、特征、业主对专有部分的所有权、业主对建筑区划内的共有部分的共有权等方面。

建筑物区分所有权 （刘子龙）

• 概念
  • 多名业主对建筑物内的住宅或者经营性用房专有部分的所有权、共同部分的共有权以及共同管理权。
• 特征
  • ❶业主的建筑物区分所有权的主体具有复合性（所有权人、共有权人）
  • ❷业主的建筑物区分所有权的权利内容具有复合性（所有权客体—专有部分，共有权客体—楼梯、电梯、承重墙，成员权客体—成员身份）
  • ❸业主的建筑物区分所有权是一项以专有部分的所有权为核心的权利
• 业主对专有部分的所有权
  • 专有部分的认定标准：能够登记成为特定业主所有权的客体（墙面说,强心说,最后粉刷层说)
  • 住宅用房改为经营用房的条件
    • 遵守法律，法规，以及管理规约
    • 经利害关系的业主同意
• 业主对建筑区划内的共有部分的共有权
  • 共有部分的界定
    • 楼宇：外壳、通道等
    • 小区：绿地、设施等
  • 费用分摊、收益分配
    • 有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定（不得已放弃权利不履行义务）
  • 合理使用
    • 业主基于对专有部分使用的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等，共有部分的不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外
• 业主对建筑区划内的共有部分的共同管理权
  • 设立“业主大会”，选举“业主委员会”（并非二者必须兼存）
    • 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力
    • 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销
    • 立法机关观点：业主大会是业主自治机关业主委员会是大会执行机关，都不具有独立诉讼地位，侵害业主利益，可以选举代表诉讼。
  • 业主共同决定事项（重大事项）：区分特别表决事项和一般表决事项。
    • a特别表决事项
      • 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
      • 改建、重建建筑物及其附属设施
      • 有关共有和共同管理权力的其他重大事项
      • 表决通过比例：应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意
    • b一般表决事项
      • 制定和修改业主大会议事规则
      • 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
      • 选举业主委员会或者更换业主委员会成员
      • 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
      • 表决通过比例：应当经专有部分占建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二的业主同意
      • 业主人数——未交付的部分按一人算（开发商所有）
  • 公共维修资金：共有
  • 共有设施的收益、维护共有部分的费用，依照约定或按专有部分比例