《从房客到房东》--如何签约与付款？

《从房客到房东》读书笔记，挑出了在购房时签约和付款的重点内容，注意事项！！！

如何签约与付款？

• 如何做出正确的买房决策？
  • 确认手中意向房源的可靠度与丰富度
    • （1） 任何东西都是放在眼前看最大，你应该看到全局
    • （2） 注意审查房源信息的可靠性，并把价格试探到底
    • （3） 在能力与时间所及的范围内，尽量多地增加选项
    • （4） 善用分类与分级，简化操作难度
    • （5） 整理每套房源的“看房笔记”
  • 做出正确决策的重要原则
    • （1） 拉长思考周期，不做临时决定
    • （2） 你能做到的最重要的决策，是决定去问谁
    • （3） 不要听什么信什么
    • （4） 不要做完美主义者，不要过渡追求精确
    • （5） 不要在情绪不好时做决策
  • 买房决策的操作路径
    • （1） 分配权重，对3~5套房源打分，并计算“总分”
    • （2） 与家人、朋友进行充分讨论沟通，最终确认2套房源
    • （3） 再一次实地考察与砍价高意向的2套房源
• 签约与付款时的操作建议
  • 录音
    • 当销售员或房产中介让我们签合同时，便要拿出手机开始录音。接下来我们可以问销售员：“合同这么多字，需要一条一条看么？”如果销售回答“不用”，后期出现合同相关的问题，买房人都可以凭借这条语音来声明合同无效。
    • 因为对于销售员提供给我们的格式条款类合同（预先拟定，无法修改），在出现不利于合同一方的条款时，只要买房人能够证明自己没有看过合同，就可以声明合同无效。好在几乎所有的房地产合同都有很多不对等的“霸王条款”，只要我们通过录音证明自己并未看过，销售也没有主动让我们看过，便可以让所有的合同条款无效化。
  • 看合同
    • 但是录音只能作为被侵权后的维权证据，在维权过程中买房人依然会耗费大量的时间与精力。我们最应该做的是“稳扎稳打”，在录音的同时，也要看清合同的重要细节。
    • 关于看合同，我们首先要做的事情就是确认基本信息是否无误，包括姓名、价格、房号、金额、时间以及合同中约定的重要的信息，如诚意金的可退、定金的不可退。我们可以通过三点快速确认哪些信息是关键信息：第一，看加粗的内容；第二，看补充条款；第三，看违约情况和处理办法部分。以上信息确认无误后才能继续。
  • 拍照
    • 无论是什么合同，都建议从头到尾拍照留存证据，以免买房人在打维权官司时连一份像样的合同都找不到。为了避免这样的情况，一定要留下充足的证据。我们可以把所有细节都拍下来，如果有的文件内容非常多，如《商品房买卖合同》这类可能有几十页的文稿，则应抓重点，只拍首页、有手写文字、自己签名以及补充条款的部分。
  • 签字
    • 如果销售员或中介让我们手写其他文字，千万不要写。比如，“本人已知晓定金不退”。“本人已阅读所有条款并认同”一旦写完，就代表你认同所有合同里的条款，且后期投诉无门。相反，如果销售员不给时间让你签字，则可以在签字的同时，写下“以上条款我都未阅读”字样，以此让销售员提供充分的时间供你阅读合同。
    • 签字不应该人他人代签、也不应该替他人签。但是在房屋买卖实务中，又尝尝出现父母替孩子代签、亲友替自己代签的情况。自己签约当然会很用心，但是其他人即便用心，也很难掌握正确的签约方法。如果必须代签，最正规的方式是买房人手写一份协议，并到公证处进行公证，然后让代签人带着这份公证文件到售楼处进行签约，或者通过视频连线的方式进行签署。
• “新房”的签约与付款
  • 按照时间顺序，我们要在新房买房过程中签订的合同有：《商品房认购协议书》《商品房预售合同》（如果是现房，则为《商品房买卖合同》）、《抵押贷款合同》。其中，前两个合同是于售楼处在置业顾问的协助下与开发商签订的，《抵押贷款合同》是在银行贷款经理的协助下与银行签订的。后期还会有《前期物业服务合同》，其相对次要，但所有合同的签约都大同小异，可以相互参考。
  • 新房买房流程
    • 第一次看房--->园区周边--->沙盘讲解--->公告栏--->园区讲解--->样板间--->谈价格
    • 第二次看房--->找缺陷--->砍价--->谈优惠--->谈时间--->交诚意金（可选）--->查银行征信
    • 第三次看房--->最终确认价格--->确认签约时间--->看主合同--->看定金合同--->交定金--->签草签合同
    • 第四次看房--->交首付--->签买房合同--->提交资料--->签贷款合同
  • 诚意金
    • 诚意金在不同地方、不同时期、不同公司有不同的称谓，如诚意金、小订金、订金、小卡、排卡费。诚意金的金额常在1000元以上，10000元以下。诚意金最主要的标志是：可以全额退款。诚意金的用途大多是获取进一步选房，看房，以及保留房源3~5天的资格。
    • 因为是包退还，所以买家交钱的心理负担较小，即便对项目不喜欢，也会交钱占一个位置。虽然诚意金能退，但退款的条件、时间长度，置业顾问却往往没有说过。有的项目或者置业顾问会在你想要退诚意金时，告知必须前往售楼处当面退，这样对方又多了一个见面向你劝说的机会。即便你到场后还是要退，置业顾问也会以公司规定等原因，为你设置种种退款障碍。有时，中介会在交诚意金时与你签订一个合同，如果你三天之内没有表示明确退还，诚意金就会自动转为不可退的定金，而你很可能会因为疏忽、怕麻烦而最终导致诚意金的无法退还。
    • 关于诚意金，正确的付款原则一定是真正喜欢项目、希望继续了解项目，才能支付，而不应是持着“占位”心态。诚意金大部分并不通过公司账目，毕竞一进一出都需要申请，非常麻烦。因此，诚意金通常都是放在项目经理，甚至销售员自己的手中，所以根本不会有几个月之后再退款的“公司规定”。到项目现场退款，也并不是必要的操作步骤，只是诚意金的收据也确实应当返还对方。如果对方恶意设置各种退款障碍，最直接的办法就是拨打“12345”市民热线。10个工作日左右，市民热线就会有答复，15个工作日左右，诚意金就可能会退款到账。
    • 在付款过程中，意向买房人原则上不需要签署任何文件，只需要拿到收据。请注意，买房人拿到的是收据而不是发票，因为发票需要正常报税，而诚意金有退还的可能。也正是因为诚意金可退还，所以现在一些售楼处直接取消了这一环节。若购房者在看房过程中只能交定金，在这样的状况下，购房者更容易冲动购房，也更容易做出错误的买房决策。
    • 缴纳诚意金时，买房人就要问明置业顾问自己的状况是否需要查看银行征信、项目是否支持公积金贷款、交定金与交首付的时间间隔如何、项目对应的商业贷款银行是哪一家或哪几家、可不可以自己选择其他银行、银行对自己的贷款利息是怎样的，以便规划自身的买房进程。以上问题千万不要在缴纳定金的当天才问（实际上很多人即便在缴纳定金后也没有问过），否则你很可能会遇到不接受公积金货款的项目、因为自己征信不良而无法贷款的情况，而只能在全款买房与放弃定金中进行选择。询问清楚后，还要对公积金、银行征信、贷款资料进行相应准备。
  • 定金
    • 定金，同样有很多的称谓，如定金、大定金、大卡费。定金的数额可能是1万元、2万元、5万元、10万元甚至20万元，不同项目会有不同的规定。但法律规定，定金的数额上限是总房款的2%，无论新房、二手房都是如此。而定金区别于诚意金的最重要特点是：定金不可退。定金会遵照《中华人民共和国合同法》中第一百一十五条的定金条款进行收取，即：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
    • 因此，“定金不退”是具有法律保障的。但是在商品房交易过程中，也应当遵循特殊法优先于普通法的原则，《商品房销售管理办法》第22条规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”
    • 本条规定，一是未取得预售许可前，开发商不得售房，也不得收取任何类似性质的费用，即使有些购房者为了确保买到自己满意的商品房，要求交付一定费用的，也不得收取。但可以通过别的方式进行约定，如签订预订合同，约定双方的权益。二是对己经符合预售条件收取预售款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用，但当事人之间也可以另有约定，有约定的从其约定。
  • 《商品房认购协议书》与银行征信
    • 在缴纳定金的同时，置业顾问会要求购房者签署《商品房认购协议书》，又称“定金合同”“预合同”，是指在正式合同之前所签署的具有法律效用的“定金合同”。签署《商品房认购协议书》时，需要明确缴纳首付款的时间、定金退还的特殊情况。很多开发商会在《商品房认购协议书》中注明“若买房人因资质问题、信用问题等原因导致银行拒绝放款，需于××日内补齐全款，否则定金不予退还”。
    • 如果买房人看到这一条款，建议在签署定金协议前去银行查一下自己的银行征信。在实际情况中，很多买房人会存在信用卡逾期记录，如果只是1一3笔且数额不大，不会影响征信。但若逾期时间久、次数多，或本人存在资产冻结等情况，银行就会拒绝放贷，此时你不仅无法买房，还会损失全部的购房定金。
    • 查看银行征信并不是每个买房人都需要做的事情，如果没有信用卡，且名下没有其他贷款，购买的还是人生首套房，买房人便不需要查看，因为征信不会有任何问题。2017年，曾有一位成都的女生，通过知平咨询笔者关于十万元买房定金的退还问题，当时她的父母面临的便是因为信用卡逾期导致的银行拒绝放贷，而全款买房资金不足的状况。因为在《商品房认购协议书》中有了上面那一条“霸王条款”，所以无论是开发商还是当地工商局，都驳回了她的退定请求。虽然最后我们通过奥论施压，惊动了开发商的总部，并以删除稿件为前提答应退款，但是这种维权方式非常冒险，也难以复制。作为普通的购房人，在签署不能退的定金协议之前，请务必谨慎。
  • 草签合同
    • 在缴纳完毕定金并签署《商品房认购协议书》后，开发商还需要购房者签署一份草签合同。草签合同的内容与接下来签署的《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》内容大致相同，但有时会缺少一些补充条款，需要在签约前询问置业顾问。
    • 草签合同是用于将买房人的资料提交给房管局进行审核所使用的，只有审核通过之后，买房人才可以在下一次前往售楼处时，签署具有合同编号的网签合同。
    • 置业顾问通常会告诉购房者草签合同无须在意，因为根本不会对你产生任何影响。但这句话只说对了一半，虽然草签合同不会对购房者产生影响，但是与草签合同内容相同的《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》却对购房者意义重大。因此，在签署正式合同之前，房管局会审核买房人资格，同时也要求开发商必须通过“草签”这一个环节让买房人看到合同的具体内容。
    • 但是现在的开发商，往往只是让销售员走一下流程，快速地让买房人在草签合同上签字、按手印，根本不给购房者阅读合同的时间，签好后又立即收回，不留下备份文件，从而为之后正式合同的签约，以及收房埋下了隐患。
    • 而购房者正确的处理办法依旧是：录音、阅读、拍照、签字，凡是需要我们签字的地方，都需要万分注意。缴纳定金之后，整个费神、费力的买房流程就结束了，接下来只要保证不出错，就能买到好房子。
  • 网签前的准备
    • 交完定金，等待正式网签的过程中，我们还要回去筹集剩余的购房首付款，并约银行办理贷款。如果需要进行公积金贷款，还需要在公积金管理中心进行资料审核。如果我们选择的是组合货款，因为涉及开发商、买房人、公积金管理中心、商业贷款银行四方，所以协调会比较缓慢，尽量让置业顾间来主导这一切。
    • 支付定金与补全首付款的间隔时间通常在10天以内，但是如果提前与置业顾问沟通，在大部分项目里是可以通过申请“批单”来延长这个时间间隔的。但间隔期也不能过长，1个月的延长期会比较合理。越是行情好的时候，越是销售火爆的楼盘，可以延长的时间就越短。越是行情不好，销售冷清的楼盘，可以延长的时间就越长。之所以在行情好的情况下，很多开发商不接受公积金贷款，就是因为公积金贷款的审核与放贷时间过长，不利于开发商回款。
  • 首付款与《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》
    • 原则上在缴纳定金之前，买房人就需要查看《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》，因为如果不查阅合同先交钱，在签约时对合同产生了分歧，开发商又无法修改（实际上从法理角度可以修改，但开发商不会为一个普通的购房者而专门修改)，那么定金是否应当退还呢？针对这个问题，开发商的策略是：在售楼处内找一个角落公开展示合同范本，销售员在讲解时也会一带而过，这样就代表你看过合同了。在实际的商品房卖房交易中，没有几个买房人是真正在交定金前看过主合同的，大多是在缴纳完毕首付，签约的过程中再进行查看。即便你提出了一个又一个问题，销售员也只会一一解答，但最后合同还是一字未改，买房人除了签约依旧没有其他办法。对于这种情况，笔者的建议是：把查看《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》的时间挪到签署定金合同之前，或者认真阅读草签合同。
    • 商品房预售合同里，在主合同部分你需要留意商品房五证的证号与商品房的房号。如果你是按照之前的流程，先确认了商品房五证后，再前往的售楼处，则不用担心所购买楼盘的合法性。但如果之前没有确认过，在合同中也没有看到商品房预售许可证的编码，很可能不是开发商没有放进去，而是根本没有，这样的状况常出现于三四线城市的小开发商楼盘，导致的结果是买了房住不进去，住进去又办不了房产证。
    • 商品房的房号也非常重要。不要认为销售员会给你准备得很周到。大部分销售员都会犯错，比如把房号找错，尤其是在期房转现房阶段，预售房号与现房房号可能相同，也可能完全不同，如果销售员不仔细，就很容易弄错。到时候辛辛苦苦选到的楼层和户型，却因为销售与自己的马虎买错了房子，抑或因为销售员故意调包以次充好，买房人在最后的签约阶段被骗。
    • 《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》的主合同部分，开发商己经在房管局备案，所以前半部分实际上问题不大，最大的间题在后面的“补充协议”。
    • 一定要认真阅读每条补充协议条款，因为商品房预售合同是国家规定的标准合同，所以开发商想规避责任，一定会在补充协议中进行说明。此时，我们不仅要拍照，还要逐条逐字阅读，若发现我们无法接受的内容（补充协议有很多“霸王条款”)一定要提出来，积极与销售员、销售经理争辩，即便无法更改也要留存语音和图片作为记录，为后期的维权做好准备。
    • 补充协议里的“霸王条款”很多，比如：房屋以实际交付为准，广告的介绍、销售员的承诺、主合同的内容都可能存在误差；房屋出现质量问题，开发商可以进行维修，但房屋无法因为质量问题而退房，业主也需要承担维修期间对其他业主产生影响时的各种费用：如果交房的实际面积大于了3%的
    • 误差，买房人应当多退少补，但不能以此为由进行退房。这些都是常见的购房过程中的“霸王条款”。如果这些条款真的存在，对方也无法很好地解决我们的问题，那么作为买房人也只能“用脚投票”，选择不买。
  • 《个人房屋借款合同》
    • 缴纳首付款、签完买房合同后，如果是贷款买房，还需要同时签署《个人房屋借款合同》，这是与银行签署的合同。关于付款方式的选择，在下文中会有更详细的介绍。这里简述相关流程：买房人在缴纳定金之前，去银行查看征信（可以不查，只是为了保险起见），并在缴纳定金之后，准备半年的银行流水与所在公司开具的收入证明，如果有共同货款人（爱人、父母），也需要同时提交他们的银行流水与收入证明。家庭共有的车辆行驶证复印件。不动产证复印件也可以一起提交，以向银行证明自己良好的还款能力。
    • 《个人房屋借款合同》同样为格式条款，无法修改。但是，我们需要阅读其中关于提前还款、违约金收取、借款利率等方面的全部内容。因为现在大部分买房人都会选择贷款30年，而房产实际持有时间常常在10年左右，这就涉及后期转卖的提前还款。大部分银行的提前还款是不需要任何补偿金的，但也不排除会有部分银行在其中坑购房者一笔。因此，在签协议时，不妨询问一下银行的信贷经理相关的情况。签完《个人房屋借款合同》后，整个新房买房流程便全部结束。
• 二手房”的签约与付款
  • 二手房在签合同时，同样要全程录音、查看合同，但无论是在流程上还是在合同上，二手房的灵活性都比新房更强。而且二手房的签约与付款在不同城市、不同区域、不同时期也可能不同，需要具体城市具体分析。
  • 有的区域限购，需要先验证资格，有的区域房管局和国土局分开，有的地方又是合在一起。有的地方需要网签、有的地方需要预告登记，总之二手房的交易流程会有比较大的差异。加之，中介公司介入后，不同中介公司也有不同的流程：在何时签主合同、何时签居间合同、钱款交给谁，这些流程全都可以不一样。
  • 比较好的办法，是在最开始就问明靠谱中介的资深经纪人：在当地买二手房的具体流程，需要哪些材料、去哪些部门、签哪些合同、钱怎么交、交给谁、交多少。
  • 但是房产中介的水平实在参差不齐，所以最稳妥的办法是直接去问中介机构的店长，或者通过当地的不动产交易大厅的咨询电话咨询相关流程。
  • 二手房看房流程
    • 看房--->周边--->小区--->采光--->户型--->装修--->谈价格
    • 第二次看房--->找缺陷--->砍价--->砍中介费--->签中介协议--->交诚意金（可选）--->评估房产
    • 第一次见面--->最终确认价格--->付定金--->签草签合同--->房东解抵押
    • 第二次看房--->交首付--->签买房合同--->签网签合同--->签贷款合同--->缴税过户--->收房
  • 诚意金
    • 与新房的诚意金相同，二手房的诚意金也可以退，而且之所以叫“诚意金”，最开始也是人与人之间在达成正式的契约前，为了表明自己的“诚意”而提交的钱款。在房地产行情好的时候，“诚意金”非常有用，因为通过它可以对房源进行锁定，但并不是每个卖房人都喜欢“诚意金”，因为也会觉得麻烦
    • 但“诚意金”对买房人却非常有利，我们应该尽量让卖房人接受诚意金，而且在诚意金交付之后，不仅买房人可以有更多的时间从容思考，进行资质核验，也可以让卖房人进行房屋核验、拉出产调，这对买卖双方来说都是很好的无责缓冲。只是中介机构会不太喜欢，因为对其来说，每增加一次双方见面，就增大了一次交易难度，也多了一分交易风险。而且中介的居间合同，通常是在交定金之时，而不是在交诚意金之后签署的。诚意金虽然金额不多，但最好与后期的定金、首付款相同，都放在银行的保管账户内，以避免被卖房人、中介机构在房产还没划归到买房人名下时就携款私逃。
  • 定金
    • 在交定金之前，价格、优惠、时间都可以谈，但是在交定金之后就要尽量维持原有的谈判内容。否则，无论是买方还是卖方，都会让对方产生非常不好的印象。与新房相同的是，定金不退。与新房不同的是，定金数额可大可小。
  • 二手房买卖定金协议书
    • 每一个中介公司都具有《二手房买卖定金协议书》的模版，即便不通过中介，也可以从网络上下载相应的文件。在定金协议书中最重要的内容首先是买卖双方信息、房屋信息，其次是交付首付款、签署网签合同的时间，最后才是双方的违约责任。购房者应当把比较常见的买卖争议信息全部写入定金协议中，比如：如果卖房人存在不实信息，使买房人做出错误判断，需要退还全部定金，并支付××元违约金；如果因为卖方未通知房产共有权人，导致的协议终止，需要支付给买方××元：如果买卖合同顺利签约，房产顺利过户，将由买方承担中介费：如果过程中由于类方原因导致合同无法履行，将由卖方承担中介费：如果因为银行放款和资质审核没有通过，卖方应该全额退还所有定金：如果卖方存在未告知买方的租赁关系、债权关系、抵押关系、权属关系，导致合同无法继续履行的，卖方要双倍退还定金。
  • 居间服务合同
    • 《居间服务合同》是买卖双方与中介签署的合同，卖方通常在委托房屋时就会签署，买方通常在确认购买房屋之前才会签署。毕竟如果买卖双方没有在签约之前与中介签署居间合同，中介就没有收取中介费的依据，也就不会死心塌地为买卖双方服务。
    • (1)中介费商谈的时间。中介费不应该在刚接触中介时谈，也不应在签约的同时谈，最好在第二次看房中（砍价）与第三次看房前（签约）再谈。具体的费用多寡，完全由市场决定。砍中介费和新房砍价的方式比较接近，但没必要花太多的精力，毕竞买房才是最重要的事情。
    • (2)中介费支付的时间。中介费支付的时间需要特别注意。市场上比较常见的情况是买卖双方签约时，支付一半中介费，过户完成、买方收房后，支付另一半中介费。但中介公司一定会想尽各种办法，让你提前足额支付所有中介费，如果是全国性的大中介公司问题倒是不大，但如果是小中介公司，则可能在付完中介费后就“人间蒸发”。因此，中介费的多寡是一方面，支付的时间、比例也是非常重要的一环。
    • (3)效果认定。除支付中介费的时间外，还要注意“效果认定”。购房者要尽量在居间服务合同中添加“若交易因为非买方原因及第三方原因导致无法继续，经纪公司应全额退还中介费用”。这里面就指明了如果因为中介公司从中使诈、卖方出尔反尔或者银行拒绝房款、限购政策加严，中介公司应全额退还中介费用。
    • 当然，中介公司也不傻，其会在合同中注明无论是买卖双方哪家违约，双方都需要全额支付中介费用，而我们需要注意的内容就是究竟由来全额支付，最公平合理的方式是由违约方全额支付费用，但中介公司为了保障自身利益，常常会要求双方连带支付，也就是如果卖房人消失了，即便房子买成。购房者同样要支付足额的中介费，这种条款就对购房者非常不利。
  • 签约前的准备
    • 签约过程最考验功力，因为大多数时候，我们的签约是紧跟在砍价与还价之后，而在砍价的过程中，双方一定会你来我往，最终形成一份“面目全非”的合同。因此要在签约之初，尽量注意以下几点。
      • ①时间定在上午，可以从上午谈到中午再谈到晚上才结束
      • ②要求两个中介人员到场，一个帮助买家，一个帮助卖家，而实际上都是帮助买家。
      • ③提前把中介提供的范本合同要过来看清楚，增删修改变成对自己有利的合同，然后交给中介，让中介带到现场。即便是无法修改的存量房买卖合同（范本），也可以对部分内容进行勾选、填补，同时对“补充协议”部分进行修改。
      • ④带上电脑，如果在签约过程中增加了新的条款，可以用电脑直接更改合同，并打印出来。
      • ⑤除自己到场外，再带一个值得信赖的、情商高的朋友，最好是亲人，与自己的性别相异更佳。预先做好分工，一个主要负责砍价，一个主要负责圆场。
      • ⑥要求卖房人房本上所有的人都到场，如果是男方的名字，在查看产调后，又确认是夫妻婚后共同财产，则需要女方也到场。或者有经过公证的女方全权授权男方代理自己签约的授权书，又或有女方录制的授权男方代理自己的视频录像。总之，需要让所有可以处分该房产的人都到场，或者名义到场。否则，后期即便合同签约完成，卖方依旧可以用自己“不知情”为由，拒绝履行合同。
      • ⑦让中介找第三方评估机构对房产进行评估，或者自行筛查符合资质的第三方评估机构。某些银行有指定的评估机构，如果希望在这些银行贷款，则需要去指定评估机构进行房产评估。房产评估的费用原本应该由卖房人支
      • 付，但经过协商后，也可以由购房者支付。评估的时间为3~7天，评估报告出来的第二天，双方就可以协商签约。
      • ⑧咨询公积金贷款中心与商业按揭贷款银行，提前进行资料准备与审核，尽量在买房合同签约当天办理银行贷款业务。
      • ⑨签约前记得确认合同内容，最稳妥的办法首先是咨询律师，其次是认真研读条款，但千万不要在签约的时候才看合同，或者根本不看合同就签字。
  • 存量房买卖合同及补充条款
    • 之前有说过，中介都会提供自己的范本合同，但是每一家中介公司的范本合同都不一样，你也可以完全采用自己拟定的合同，然后交给中介。但有时中介也会告诉你他们的合同内容无法更改，此时，购房者可以换中介或经纪人，抑或把合同拿过来让对方把其中的一些重要信息手动勾选为对自己有利的内容，这些重要信息如下。
      • （1） 基本信息：在与房东谈判时，所确定的付款方式、时间、房屋状况、金额、交房时间、违约责任。为了防止卖房人出尔反尔，最好的办法是在谈好一个条件后，就立即把它当着卖房人的面写在合同里。
      • （2） 交房时间：交房时间一般默认为过户后，但买房人可以主动要求在补充协议中注明为过户前，因为过户需要一定时间，而越早交房，买房人就可以越早入住。
      • （3） 违约金：违约金包括逾期交房违约金和逾期付款违约金，最理想的情况是逾期交房违约金很重，逾期付款不需要交违约金。同时，过户违约金也应写明，而不应划掉。如果卖房人赖着不把户口迁走，我们是无法起诉的，此时就要用高额的违约金来约束对方。
      • （4） 税费：如果不特别说明，业主要承担的税费要比购房者多不少，如个税、增值税。因此，尽量不要在补充协议中强调此内容，但如果卖家提出需要买家支付，买家也应该让对方在房价上进行相应的让步。而如果卖家明明不是“满五”，却告知你为“满五”，还要求你承担买房过程中的所有税费，可以写明“乙方自愿支付房屋转让过程中所有甲方税费，但以×××元为限额，超出部分由甲方承担”。
      • （5） 水电、物业等费用：要写明“在交房前卖房人应当把这些费用全部结清”，但如果卖方要求由你来承担，同样可以写“乙方自愿支付水电燃气物业等费用，但以××××元为限额，超出部分由甲方承担”。
      • （6） 尾款金额：因为二手房交易是一个多环节的过程，直到房屋完全交到买房人手中才算全部结束。为了保障买房人的基本权益，可以在合同中约定于收房确认完毕之后，再支付5万~10万元的购房尾款，以此保护自己的正当权益。
      • （7） 公共维修基金：卖房人的公共维修基金结余，会随着房屋户主变更而转移给购房者，此时需要约定是无偿赠与还是有偿赠与，因为钱款不多，可以直接写明无偿赠与。
      • （8） 交房时房屋的状态：在很多二手房的合同中，此项内容都没有得到足够的重视，导致了在收房阶段只是简单的钥匙交接。与新房不同，二手房只有事先通过合同约束，才可以在后期根据合同进行验收。因此，要尽量写明交房时需要保证的内容：
        • ①是否赠送家具，若赠送，赠送几件，型号如何，是否有赠送条件
        • ②收房时门、窗应保持的状态：没有破损，规定的型号。
        • ③收房时水路（上下水管道）、电路（强弱电）应保持的状态。
        • ④收房时房间应保持的状态：无漏水、渗水、积水，防水无问题。
        • ⑤后期收房后，若发现房屋质量问题是否卖房人会继续负责维修。
        • 在后期收房时，则只需要按照此项内容逐项验收即可。
      • （9） 违建部分的处理细则：最稳妥的状态是参照房屋图纸，要求卖房人将房屋违建部分拆除并恢复原状。但在实际生活中，有些违建部分很难在后期被举报拆除，有时还拓宽了使用空间。因此，不少买房人愿意保留违建部分，卖房人也会因为自己的违建部分而要求更高的价格。但是违建部分原本就不应计算于房价之内，并不能作为卖房人加价的理由。而购房者若在收房时保留了违建部分，则可能面临后期被有关部门查处时需缴纳的巨额罚款，所以至少应在补充条款中要求对方承担违建部分被拆除后需承担的法律及经济责任。
      • （10） 房屋是否带租约交付：虽然“买卖不破租赁”，但是在购房前，购房者需要对房屋的租赁状况具有知情权，应约定若对方瞒报租约需要承担一定数额的违约金，并由卖房人支付买房人因此额外支付的各项费用。若收
      • （11） 房时租期未到，购房者就无法对房屋进行彻底验收，相当于卖房人将交房时的各类凤险转嫁给了租客。最好的状况就是，不买在租的房源，但若必须购买，则需要查看对方的租赁协议中，是否有明确规定房屋状况，并最好与租客协商退房，以便收房后的验收
  • 草签合同与网签合同
    • 网签合同是国家为了防止卖房人“一房二卖”（将一套房子同时卖给多位购房者，赚取不正当利益)，保障购房者利益，同时也是为了监控整个存量房市场所设置的网络签约流程。与新房相同，在进行网签之前首先要进行信息与资质确认的草签环节。在草签之后，才有特定合同编号，合同信息在当地房管局网站上可以查阅。
    • 网签合同的具体条款可以修改，但比较麻烦，所以通常的做法是：主合同（网签合同，即存量房买卖合同）不改，双方主要就补充条款部分进行协商。
    • 草签合同与定金协议、补充条款签署，以及交付定金可以在同一天进行。经过了资质确认等环节过后，才开始进行网签。在进行网签后，再将所有的首付款支付给卖房人。网签结束之后，一次完整的房屋交易才算正式确立。
    • 网签合同结束后通常需要在30个工作日内进行过户（不同地区会有一定差异，需要问明)，在此期间，可以办理贷款、缴纳税费或者协商解除网签合同。
  • 挂牌价、成交价、网签价、评估价与政府指导价
    • 挂牌价是卖房人挂在中介处，期望卖出的房产价格。在房产行情好时，通常会比实际成交价低，目的是吸引买房人购买，之后以房价上涨、家具赠送等理由继续涨价：在房产行情不好时，挂牌价通常会比实际成交价高，因为买房人会不断砍价。
    • 成交价，是买卖双方在真实的购买房屋时支付的总房款，它可能与网签价相同，也可能比网签价更高，在监管不严格的地区，通常比网签价格要高很多，目的是少量避税。
    • 网签价，是买卖双方在网签合同中写明的价格。网签价是房管局收取买卖双方增值税、个税、契税等税费的依据，国家统计局所统计的房价，也是网签价。网签价格不得低于政府的市场指导价，否则将不予备案，目的是防止买卖双方恶意将网签价格压低以避税，
    • 政府指导价，是指地方政府基于当地情况设置的房产交易参考价格，因为中国的房价长期处于上涨中，政府指导价更新又比较缓慢，所以它往往比实际市场平均价格低。
    • 评估价，是第三方评估机构对房产价格进行评估后提出的价格。银行在发放贷款时，会按照网签价或评估价（通常以二者中最低的价格进行计算）的一定比例发放贷款。
  • 个人房屋借款合同
    • 公积金贷款的流程在各地区有一定差异，如果购房时需要使用公积金贷款（大部分情况需要），可提前咨询当地的公积金管理中心，此处只讲解流程相对固定的商业贷款。
    • 政府网签之后，购房者下一步就是银行面签。但是在银行面签之前，如果卖房人还有抵押贷款没有还清，则需要先行还清银行贷款，以解除抵押。最好是卖房人用自己的钱来还，但如果要用购房者的钱，那么购房者就比较被动，因为拿到钱后的卖房人可能并不会去还贷款，所以最好是让卖房人自己去借短期的过桥贷款，然后购房者支付从解除抵押到银行顺利放款期间1天左右的短期利息。
    • 与新房不同，二手房的贷款需要买卖双方同时到场，并需要带上身份证、银行流水、收入证明、网签合同。比较高效的操作是网签合同签署的当天，双方就一起去银行把个人房屋借款合同签署完毕。
    • 整个过程中最需要注意的就是签署完毕网签合同后，贷款却被银行拒绝的情况，所以与新房相同，买房人在此之前要做好征信调查，并在合同中约定如果贷款办不下来的具体处理办法。对买方最有利的处理办法是：双方解约，退还中介费。对卖方和中介有利的办法是：在一定期限内补齐全款，中介费不退。
  • 缴税与过户
    • 缴税与过户通常在贷款下发后，即卖房人收到所有的房款之后进行。需要买卖双方再次前往房产交易大厅排队缴费、完成房屋权属转移。有些地方因为房产交易非常火爆，需要提前预约等待，具体时间和流程同样可以向中介询问。