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所有权
物权法之所有权：包括所有权概述、建筑物区分所有权、相邻关系、共有权等相关知识点，比较全面。
编辑于2021-12-18 21:47:08- 所有权
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所有权
建筑物区分所有权
概念：是指区分所有建筑物的业主对其专有部分享有专有权，对共同使用部分享有共有权，以及相互之间对建筑物的整体享有管理权而构成的复合共有的建筑物所有权
特征
建筑物区分所有权的客体具有整体性
居民住宅，包括高层住宅和一般住宅
写字楼、办公楼，法人、合伙及其他组织购买部分空间而构成区分所有
还包括可以区分所有的生产用建筑物
当以上的建筑物被其共有人按应有份所有时，就形成了建筑物区分所有
建筑物区分所有权的内容具有多样性
专有部分由权利人独占占有
共有部分由所有业主共同使用
管理权每个业主都享有
建筑物区分所有权的本身具有统一性
建筑物区分所有的权利人既按份享有所有权，又共同享有某些设施、空间的共有权，还对全部的权利客体享有管理权
建筑物区分所有权中的专有权具有主导性
专有权是主导的权利，业主拥有专有权，就必然拥有共有权、管理权
性质
专有权为基础的附合所有权
构成要件
必须是能够出让给他人所有的住宅、公寓和写字楼等房屋而不是桥梁、隧道、水坝等其他构筑物
在结构上能够区分为两个以上独立的部分。具备四周和上下闭合、具有单独居住、使用的基本功能
区分的各独立部分能够为业主所专有使用
除区域专有部分以外，还必须有共有部分
法律关系
整体
是一个所有权的关系，表明特定建筑物的归属关系和利用关系
具体
团体关系
区域所有关系
相邻关系
互有关系
业主大会与物业服务企业之间的关系
专有权
概念：指权利人享有的以区分所有建筑物的独立建筑空间为标的物的专有所有权
专有部分界定
壁心和最后粉刷表层
业主内部：专有部分应仅包含壁、柱、地板等境界部分表层所粉刷的部分
外部关系：专有部分应包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心线
成立条件
构造上的独立性，能够明确区分（独立空间）
利用上的独立性，可以排他使用
能够登记成为特定业主所有权的客体（车位/车库）
专有权人的权利义务
业主的权利：占有使用收益处分
业主的义务
不得违反使用目的
维护建筑物牢固和完整的义乌
不得侵害专有部分中的共有部分
准许进入的义务
损害赔偿义务
相邻关系
共有权
概念
指以区分所有建筑物的共有部分为标的物，全体业主共同享有的不分割的共同共有权
权利主体：全体业主
共有部分
一般范围
建筑物的基本构造部分
建筑物的共有部分及其附属物
建筑物所占有的地基的使用权
绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙、小区大门等地上或地下共有物
水电、照明、消防、安保等公用配套设施
物业管理用房、依法由国家或法人所有的除外
法定共有和约定共有
法定共有：性质上属于业主共同使用的部分和属于维持建筑物本事牢固安全与完整的部分
约定共有：指业主之间通过合意约定某些专用部分为共用部分
确定的共有部分和不确定的共有部分
确定的共有部分，包括绿地、道路、物业管理用房
不确定的共有部分，主要是车位和车库
规划内的车位、车库
用途：首先满足业主需要
归属：可约定为出售、附赠或出租
非规划内的车位车库（改造）
范围：占有共有道路或其他场地的车库车位
归属：业主共有，不得出售、出租等
业主的权利义务
权利
所有权
收益共享权
电梯广告、门禁广告、小区宣传、楼体广告
允许物业公司扣除合理成本
剩余部分（广告收益费）归业主共有
业主共有的落实
处分权
物上追及权
义务
维护现状的义务
不得侵占的义务
按照共用部分的用途使用的义务
费用承担的义务
管理权
概念：是区分所有建筑物的业主作为整栋建筑物所有人团体成员之一所享有的权利
特征
基于业主的团体性而产生
与专有权、共有权相并列，处于同等地位
是永续性的权利
内容
权利义务
表决权
选举权和被选举权
监督权
遵守业主大会决议的义务
管理组织
业主大会：由全体业主组成，是最高决策机构。
业主委员会：由业主代表组成，是业主大会的执行机构
物的管理：管理建筑物、地基以及附属设施的保存、改良、利用乃至处分
管理范围，原则上限于建筑物的共用部分，特殊情况下涉及部分共有人之间的楼板、墙壁等
人的管理：管理对建筑物的不当毁损和不当使用行为
业主的义务
遵守法律、法规和业主管理规约
节约资源，保护生态环境
配合政府及物业企业的应急管理措施
业主违反义务的，有关人员可以向行政主管部门报告或投诉
物业服务企业的权利义务
受业主委托管理建筑物区划内的建筑物及附属设施
接受业主监督，及时答复业主询问
签订《物业服务合同》，明确权利义务
执行政府实施的应急处理措施和其他管理措施；配合开展相关工作
相邻关系
概念：指不动产的相邻各方在行使所有权或其他物权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系
实质：是对不动产权所有人、用益物权人以及占有人行使所有权、用益物权或占有的合理延伸和必要限制，而不是一种独立的物权
法律特征
相邻关系的主体是相邻不动产的所有人、用益人或占有人
相邻关系只能基于不动产相邻的事实而发生
相邻关系的客体是行使不动产权利时互相给予方便所追求的利益
相邻关系的核心内容是给予相邻他方以必要方便
基本种类
相邻用水、排水关系
相邻用水关系
相邻排水关系
相邻滴水、流水关系
相邻土地通行、利用关系
相邻土地通行关系
邻地通行
历史通道
相邻土地及建筑物利用关系
临时占用
长期使用
相邻地界关系
土地的分界墙、分离篱、分界沟和分界石
越界建筑物
越界竹木根枝
越界果实
建筑物通风、采光、通道
建筑物通风、采光和日照
建筑物历史通道
建筑物的共用墙、伙巷等
相邻环保关系
排放污染物的限制
修建、堆放污染物
有害物质侵入
相邻防险关系
挖掘土地或建筑的防险关系
建筑物及其他设施倒塌危险的防险关系
放置或使用危险物品的防险关系
利用相邻不动产的避免损害义务
民法典296条
处理原则
有利生产、方便生活
团结互助、公平合理
尊重历史和习惯
共有权
概念：指两个或两个以上的民事主体对同一项财产所共同享有的所有权
特征
主体具有非单一性
所有权具有单一性
内容具有双重性
意志或目的的共同性
分类
按份共有：共有人有份额
概念：指两个或两个以上的权利主体，对同一项财产按照应有部分，共同享有权利、分担义务的共有关系
份额：各共有人对共有物行使权利的比例，是共有物的所有权在量上的分割
性质：份额的内容、性质和效力与所有权一样，只是权利人行使权利时受该份额的限制
份额共有的确定
依约定
依出资比例
均等
不动产共有的，份额应登记
法律特征
各个共有人对共有物按份额享有不同的权利
各个共有人对共有财产享有权利和承担业务依据其不同的份额确定
共有人的权利及于共有财产的全部
产生
共同购置
共同投资
其他约定
按份共有亦可依法定的事实而发生
共有关系不明确的推定按份共有
内部关系
共有物使用收益
共有人按份额对共有物的全部行使权利，而非特定部分
行使权利不得影响其他共有人的份额权
份额受影响的共有人可行使物权请求权
共有物管理
约定管理：依据明示或默示的分管协议
共同管理
保存行为：单独实施，对全体有效
改良行为：份额2/3以上同意，约定除外
利用行为：全体同意
共有物处分
条件：经占份额2/3以上按份共有人同意；约定或法定除外
后果：未经同意转让的，构成无权处分；结合善意取得制度
外部关系
对第三人的权利
行使全部所有权的请求
共有财产的物上请求权
份额让与权
设定他物权
确认请求权
诉讼时效中断请求权
共同债权清偿请求权
对第三人的义务
连带责任
共同共有：共有人之间没有份额、均等
法律特征
共同共有依据共同关系而发生
共同共有人在共有关系中不分份额
共同共有人平等的享有权利承担义乌
共同共有人对共有财产享有连带权利，承担连带义务
发生
事实基础
夫妻关系的缔结且未选择其他夫妻财产制
家庭关系的存在且由家庭成员对家庭财产的形成做出的贡献
合伙经营的收益
共同继承遗产
其他发生共同共有的事实
法律原因
权利义务关系
一般内容
权利义务由法律或者约定确定
共有人的权利义务平等
行使权利应当协商一致
共有财产状况保持义务
费用平均分担
债务连带负担
具体内容
权利
共同的使用收益权
共有财产的部分处分权
物上追及权
设置共有物物上权的权利
代表权
管理权
优先购买权
义务
对共有物进行维修、保管、改良义务
不得分割共有财产的义务
对所欠债务的连带清偿责任
共有物造成他人损害及各共有人造成他人损害的赔偿义务
为部分共同共有人擅自处分共有财产的后果承担义务
共有物的分割
共同原则
协商原则
具体原则
分割夫妻共同财产的原则是均等分割
分割家庭共同财产的原则
均等原则＋实际情况
分割合伙共同共有财产
有约定按约定；无约定，按出资比例
分割共同继承的遗产
按继承编的规定
其他共同共有财产
均等原则
准共有：所有权以外其他权利的共有
概念：指两个或两个以上民事主体对所有权以外的财产权共同享有权利的共有。
法律特征
准共有的权利是所有权以外的其他财产权
准共有适用共有的基本原理
准共有优先适用关于该权利立法的特别规定
分类
用益物权的准共有
担保物权的准共有
特许物权的准共有
知识产权准共有
发生
原始取得
依法取得
批准取得
登记取得
合意取得
继受取得
转让取得
继承取得
效力
权利：是共有人共享该权利的共有权，每个共有人都对共有的客体享有按份的或平等的权利
义务
对共有物进行维修、保管、改良的义务
共同准共有的不得分割共有的义务
对外的连带义务或者按份义务
终止及分割
准共有人协商一致终止准共有关系，准共有关系当然消灭。
约定准共有关系存续的期限已经届满，准共有关系随着期限的届满而消灭
部分准共有人要求分割准共有，准共有关系随着准共有财产权的分割而消灭
共有法律关系的发生和消灭
发生
基于当事人的意志而发生
基于法律的直接规定而发生
基于财产的性质而产生
基于共同行为而发生
基于原来的共有关系而发生
基于不动产相毗邻而发生
消灭
一般原因
灭失、征收或强制措施、转让、抛弃、主体死亡
特殊原因
婚姻关系消灭
家庭关系解体
合伙散伙
共同继承人分割财产
共有财产归共有人中一人所有
共有人之间终止共有关系的协议
共有人提出分割共有物的请求
约定共有关系存续的期限已经届满
共有权利的存续期间届满
共有的财产权利已经实现
设置该财产权的目的实现
共有财产分割
分割原则
遵守法律的原则
遵守约定的原则
平等协商、团结和睦的原则
保存和发挥物的效用的原则
分割方式
实物分割
变价分割
作价补偿
概述
概念：所有权是所有人依法按照自己的意志通过对其所有物进行占有、使用、收益和处分等方式，独占性支配其所有物并排斥他人非法干涉的永久性物权
法条链接：《民法典》第204条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
特征
完全性
所有权是所有人对其所有物进行一般、全面支配的最完全、最充分的物权
所有权的完整性使其成为他物权的基础
原始性：所有权是由法律直接确认财产归属关系的结果
自权性：无需其他权利的中介即可完成
弹力性：限制所有权的他物权消失后，所有权能恢复到原有状态。如：土地承包经营权
永久存续性：所有权不能预定其存续期间，不因时效而消灭
权能
积极权能：相对独立，具有可分性，某些权能的暂时缺失不影响所有权
占有：所有权的权利主体对财产的实际管领和支配的权能
使用：所有权人按照物的性能和用途对物加以利用，以满足生产、生活需要的权能
收益：指收取由原物产生出来的新增经济价值的权能
处分：指权利主体对其财产在事实上和法律上处置的权能
消极权能：物权请求权
停止侵害
排除妨害
返还原物
消除危险
恢复原状
赔偿损失
限制
基本：权利不得滥用
征收：对公共利益的需要，依法定权限和程序征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产
征用：因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依法定权限和程序征用组织、个人的不动产或动产
作用
稳定和维护社会经济秩序
发挥财产的效用，优化资源配置
促进财富积累
所有权的取得
概念：指民事主体根据一定法律事实获得某物的所有权，从而在该特定主体与其他人之间发生以该物为客体的所有权法律关系
取得方式
原始取得
劳动生产：取得所有权的最基本、最重要的合法方式
收取孳息
孳息
概念：孳息是由原物滋生、增值、繁衍出来的财产
分类
天然孳息：指按照原物的自然规律而自然滋生和繁衍的新的独立的物。如：从羊身上剪下来的羊毛，树上结的果实
法定孳息：指根据法律的规定，通过就原物实施一定的法律行为而取得的由原物派生出来的孳息。如租金、利息、股息等。Ps：该孳息是因财产交由他人使用而产生的，如果财产由所有人自己运用而产生收益，不是法定孳息
所有权归属
《民法典》第321条
国家强制
概念：是指在法律规定的特定场合下，国家从社会公共利益出发，不顾及所有人的意志和权利，直接采用没收、、征收、国有化、税收等强制手段取得所有权的方式。
法条：《民法典》第243条
取得无主财产
无人认领的遗失物
拾得遗失物
法律规则
拾得人返还或者送交有关部门
有关部门通知领取或发布招领公告
拾得人的保管义乌和遗失人的费用支付义乌
公告一年无人认领的归国家所有
拾得人权利义务
必要费用请求权（结合无因管理）
留置权
报酬请求权
留置权
保管义务
意外毁损的返还现值
过错致损的赔偿损失
不返还的被追债
漂流物、埋藏物和隐藏物
漂流物：指在河流等水域漂流的无主物或者所有人不明的物
埋藏物：指藏附于土地中的财产
隐藏物：指隐匿于土地之外的其他包藏物中的财产
处理：拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定
无人继承又无人受遗赠的财产
属无主财产，国家或集体取得无人继承又无人受遗赠的财产，是一种原始取得
先占
无主动产由最先占有者取得所有权
取得添附
概念：添附是指不同所有人的物被结合、混合在一起成为一个新物，或者利用别人之物加工成为新物的事实状态
所有权归属原则
约定优先，有约定依约定
无约定或约定不明的，依法定
法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属给另一方当事人造成损害的，应当给予赔偿或者补偿
分类
加工
概念：加工是指一方使用他人的物，将其加工改造为具有更高价值的物
原物＋劳动行为（加工行为）＝新物
所有权归属
有约定，依约定处理
无约定，加工价值＜原物价值→归原物所有人 加工价值＞原物价值→归加工人所有 加工价值＝原物价值→可由双方共有
除共有外，不论什么情况，取得新物的一方应对对方的加工劳动或者原材料价值予以补偿
附合
概念：是指不同所有人的物紧密结合在一起而成为一种新物，非经拆毁不能恢复原来的状态
原物＋原物＝新物，原物所有人不同，新物可识别但不便分割
所有权归属
动产＋不动产→不动产所有权人取得附合物所有权，给予原动产所有权人补偿
动产＋动产→如有主从之别，由主物的所有权人取得附合物的所有权 →无主从之别，由各动产所有人按其动产附合时的价值共有附合物
混合
概念：混合是指不同所有人的物互相结合在一起，难以分开并形成新的财产
原物＋新物＝新物，原物所有人不同，新物不能识别或难以识别
所有权归属
混合物一般由原物价值量较大的一方取得所有权，给另一方以相当的补偿
如果原物价值量相差不多，可由各方共有
取得人体变异物
概念：指脱离人体的器官和组织、人体的医疗废物以及尸体
所有权归属
脱离人体的器官和组织以及人体医疗废物→身体权人取得所有权（原始取得）
尸体→近亲属取得所有权
符合公序良俗
继受取得
概念：指财产所有人通过某种法律事实，从原所有人处取得财产所有权（转让所有权）
方法
买卖：是财产所有人出让财产所有权的主要方法，是非所有人继受取得财产所有权的主要方法
互易：以物易物，互相继受对方财产所有权的方法。互易是继受取得财产所有权的重要方法
赠予：一方无偿转让财产所有权给另一方的双方民事法律行为
继承和遗赠
自然人死后，其遗产依法转归法定继承人
死者生前立遗嘱和遗赠，则遗产转归遗嘱继承人和遗赠受领人
转移：动产交付，不动产登记伟继受取得所有权的标志
善意取得
概念：指在无权处分他人财产的财产占有人不法地将其占有的财产转移给第三人后，受让人如果在取得该财产时出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度
法条：《民法典》第311条第1款
构成要件
出让人无权处分
出让人对动产无所有权
出让人的所有权受限制，如财产被法院查封
财产是可流通物
转移占有的财产必须是法律允许流通的动产和不动产
合理价格有偿受让（不适用赠予）
界定“合理价格”
应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定
完成法定公式方法：不动产登记或动产交付
受让人必须善意
理解“善意”
积极观念主义：受让人必须明知处分人为真正权利人
消极观念主义：不知是无权处分人即是善意
“恶意”推定
以不当的低廉价格买受的
交易的场所和环境可疑的
授受人之间具有亲属关系的
受让人不能提供让与人信息的
受让人知道转让人无处分权的
“善意”的时间节点
完成不动产登记或动产交付时
简易交付：转让合同生效时为交付之时
指示支付：返还原物请求权的协议生效之时
特殊
盗赃和拾得物
对被盗、被抢的财物或遗失物，所有权人等权利人有权追回
物上追及权效力
盗赃和拾得物通过转让被他人占有的，所有权人、遗失人等权利人有权选择，或者是像无权处分人请求损害赔偿
承认受让人取得所有权
自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物
法律另有规定的，依照其规定
法律后果
受让人取得标的物的所有权等物权，受让人取得所有权在性质上属于原始取得，具有终局性和确定性，原所有人既不能主张任何物权请求权也不能向受让人主张不当得利的返还
原所有人有权向出让人主张权利
违约责任：双方在借用、保管、租赁等合同关系时
侵权责任：出让人的无权处分侵害了原所有人的所有权，原所有人可主张侵权都损害赔偿
不当得利：出让人获得了不当得利，给原所有人造成了损失，可主张不当得利返还
不发生善意取得法律后果的情形
转让合同被认定无效
转让合同被撤销
制度价值
保护交易公平安全，促进交易发展
体现公示公信原则、风险自担规则、动态安全保护，为经济发展助力
牺牲原所有人的利益，达到维护交易安全，促进经济发展的目的
取得时效
概念：指民事主体公开、持续地占有他人财产或者行使某种他物权，经过一定的期间，取得该物所有权或者他物权的制度
依据取得时效取得所有权，为原始取得
特征
取得时效事物权法律制度
取得时效的法律后果是取得物权所有权和他物权
取得时效以时间的延续为取得物权的必要条件
取得时效的适用范围以物权取得为限
构成
须有为自己取得权利的主观意思
须有符合条件的占有或权利行使的事实状态
须以他人的财产或他人财产的用益为取得权利的客体
占有或权利行使事实状态须经过一定时间
效力
占有人取得所有权或某种用益物权
原所有人丧失所有权，不得在取得时效期间完成之后再主张权利
所有权的行使
一般规则
占有使用收益处分
在法律规定的范围内享有和行使所有权
行使所有权的限制
不得妨碍公共利益及其他民事主体的合法权益
不得破坏社会主义经济秩序
不得侵害公私财物
不得违背社会主义道德准则
所有权人滥用所有权，应当依法承担相应的法律责任
具体规定
所有权与他物权
国家所有的不动产和动产，任何人不能取得所有权
对不动产的征收
耕地保护
财产征用
所有权的消灭
概念：指因某种法律事实而财产所有人丧失其所有权，或因权利主体的消灭而形成所有权转移
种类
所有人失去对物的占有与支配，此时原物尚存，只是新的所有权人取得其所有权，是所有权的相对消灭
物本身不存在，此时不会再发生新的所有权，是绝对消灭
原因
所有权的转让
所有权客体的灭失
抛弃
所有权被强制消灭
所有权的主要形式
国家所有权
特征
国家所有权的权利主体具有统一性和唯一性
国家所有权的权利客体具有无限广泛性和专有性
取得方式
没收
赎买
积累资金：投资、利息等
税收
征收、征用
罚款和罚金
依法取得无主财产
内容和客体
矿藏、水流、海域、无居民海岛和城市土地
森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源
农村和城市郊区的土地
野生动植物资源、无线电频谱资源、国家所有的文物
国防资产和铁路、公路、电力设施、电信设施、油气管道等基础设施
行使
国家直接行使其所有权的方式
全民所有财产
国家名义的民事活动
国家机关、国家举办的事业单位经营管理的方式
经营管理其直接支配的财产
国家出资的企业使用或经营某些国有的财产的方式
国务院或地方各级政府
集体所有权
特征
权利主体的广泛性与多元化
广泛性：各个具体的的集体所有制组织都是独立的集体所有权的权利主体，每个集体组织仅对属于自己组织的财产享有所有权
多元化：我国集体所有制组织普遍存在于城乡中的工业、农业、商业等领域，其财产又分属于各自的集体组织
客体的限定性
集体组织不得拥有国家专有财产、专有资源以及国计民生的重要财产的所有权
所有权的独立性
集体所有权属于各个集体组织，只有它们才能作为该组织全体成员的代表，独立地享有和行使所有权
所有权取得方式的有限性
财产主要通过民事方式取得
客体范围
法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂
集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施
集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施
集体所有的其他不动产和动产
形式
农村集体所有权
村集体经济组织或村民委员会代表行使
城镇集体所有权
城镇集体经济组织或居民委员会代表行使
权能
行使重大事项村民会议讨论（村民代表2/3以上同意）
土地承包方案及土地外包
内部承包地调整
土地补偿费等费用的使用分配
集体出资企业的使用分配
法律规定的其他事项
集体组织成员的撤销权和监督权
财务公开；决议撤销
私人所有权
主体范围
自然人
个体工商户
农村承包经营户
外国人
无国籍人
个人独资企业
外资企业
法人
客体范围
合法收入
房屋
生活用品
生产工具
原材料
特征
主体主要是自然人个人
私人所有权的客体包括私人的生活资料和生产资料
私人财产的基本来源是私人的劳动所得和其他合法收入
私人所有权与其他所有权受到同等法律保护
行使
在实际生活中自由的使用财产，收取利益，从事法律允许的民事活动
特殊
营利法人所有权
《民法典》第269条
社会团体法人、捐助法人所有权
《民法典》第270条