2022考研法硕民法杨烁第10章所有权

《民法典》第 240 条规定∶"所有权人【主体】对自己的不动产或者动产【客体】，依法享有占有、使用、收益和处分【内容】的权利。

第10章所有权

动产+不动产

概念

《民法典》第 240 条规定∶"所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。"

《民法典》第 240 条规定∶"所有权人【主体】对自己的不动产或者动产【客体】，依法享有占有、使用、收益和处分【内容】的权利。【性质】"

5特征

恒久性

恒久性又称为永久存续性，是指所有权不因时效(请求权)而消灭，也不得预定其存续期间(某些支配权)。

全面性

所有权是所有人在法定限制范围内对所有物加以全面支配的权利，所有权是绝对权。

整体性

所有权并非占有、使用、收益、处分等各种权能的简单相加，而是一个整体的权利，所有人对于标的物有统一的支配力。

弹力性

当所有物上设定的其他权利消灭，所有权的负担除去以后，所有权恢复其圆满的状态。

排他性

（1）排他性也叫独占性，是指所有权是独占的支配权，非所有人不得对所有人的财产享有所有权。

（2）同一物上只能有一个所有权存在，而不能同时并存两个或两个以上的所有权。

（3）但是，同一个物上可以有两个以上的所有权人，这就是共有。

2权能

积极权能

所有权的积极权能包括占有、使用、收益和处分。

消极权能

所有权的消极权能即排除他人的不法干预，如请求排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等。

5限制

2. 行使所有权不得妨害他人的合法权益。

1. 行使所有权不得违反法律规定。

3.行使所有权时必须注意保护环境、自然资源和生态平衡。

4.征收。为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。【所有权】

5.征用。因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。（《民法典》第 245 条）【使用权】

2取得

概念

所有权的取得以权利取得是否须以前权利人的所有权为前提作为标准，可以分为原始取得与继受取得。

所有权的取得以权利取得是否须以前权利人的所有权为前提作为标准，可以分为原始取得与继受取得。

类型

原始取得

非依他人既存的所有权而取得的所有权，如生产、收取孳息等

3先占

先占，是以所有的意思占有无主动产而取得其所有权的法律事实。先占应具备以下构成要件∶（1）须为无主物;（2）须为动产;（3）须以所有的意思占有无主物。先占是事实行为，不是法律行为。遗失物并非无主物，不得适用先占取得所有权。

无主动产

先占，是以所有的意思【意思表示】占有无主动产【客体】而取得其所有权【内容】的法律事实【性质】。先占应具备以下构成要件∶

（1）须为无主物;

（2）须为动产;

（3）须以所有的意思占有无主物。先占是事实行为，不是法律行为。遗失物并非无主物，不得适用先占取得所有权。

注：珍贵文物啥的不能

3添附

1. 附合 附合是指不同人的物密切结合，构成不可分割的一物。附合后，虽然结合的二物能够从外观上加以辨认或区分，但不经毁损不能分离或者分离费用过高。 （1）动产与不动产的附合 动产附合于不动产，由不动产所有人取得附合物的所有权，动产所有权因此而消灭。【为维护物的价值】 （2）动产与动产的附合 动产与动产附合，如油漆附合于家具。 ①归无过错一方当事人。 ②均无过错，归价值较大一方所有。 ③价值相当， 如其中一物可视为主物，则由该主物的所有权人取得附合物的所有权。 ④因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。例∶ 刘逸斐有一戒指，杨硕有一钻石，将钻石镶嵌在戒指上，两者附合，如果分离要毁损或费用过大，属于动产与动产的附合。 2.混合 混合是指不同所有人的动产相互混杂，难以识别或分离。混合准用动产附合的规则。 3. 加工 加工是指在他人的动产上进行改造或劳作，并生成新物的事实。 加工物的所有权原则上归原材料的所有人，如果加工后增加的价值明显超过了原材料的价值，则归加工人，但加工人具有恶意的除外。

添附是指不同所有人的财产结合在一起形成一个新的财产，或者对他人财产进行加工从而产生一个新的财产的事实。具体分析如下∶

3附合

动产or不动产

概念

附合是指不同人的物密切结合，构成不可分割的一物。附合后，虽然结合的二物能够从外观上加以辨认或区分，但不经毁损不能分离或者分离费用过高。

类型

1动产与不动产的附合

动产附合于不动产，由不动产所有人取得附合物的所有权，动产所有权因此而消灭。

3动产与动产的附合

动产与动产附合，如油漆附合于家具。

①归无过错一方当事人。

②均无过错，归价值较大一方所有。

③价值相当，如其中一物可视为主物，则由该主物的所有权人取得附合物的所有权。【没有主从关系，可共有】

④因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。

1不动产与不动产的附合

附合于土地上的房屋归土地权利人。

总：土地权利人＞不动产所有人＞无过错方＞价值大方＞主物所有权人＞可共有

1混合

动产

混合是指不同所有人的动产相互混杂，难以识别或分离。混合准用动产附合【动产与动产】的规则。如咖啡与糖混合，煤气与煤气混合等。

1加工

动产

加工是指在他人的动产上进行改造或劳作，并生成新物的事实。

加工物的所有权原则上归原材料的所有人，如果加工后增加的价值明显超过了原材料的价值，则归加工人，但加工人具有恶意的除外。

注：用自己的木头雕刻成观音---生产

总：(价值远大+善意)加工人＞原材料所有人

生产

生产，是通过人的劳动攫取自然物，创造社会财富的过程。

生产，是通过人的劳动攫取自然物，创造社会财富的过程。

善意取得

善意取得亦称即时取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。善意取得不限于所有权，其他物权也可以善意取得。 1.不动产所有权善意取得之构成要件 （1）让与人系无权处分人但具有权利外观。【善意3】 （2）受让人受让该不动产是善意的。【善意1】 （3）受让人以合理的价格受让。【善意2】 （4）已经办理了登记。【取得】 2.动产所有权善意取得之构成要件 （1）标的物须为占有委托物且为非禁止流通物。占有委托物是基于所有权的意思而占有的物，下列三种物不适用善意取得∶ ①占有脱离物，指非基于真正权利人的意思而丧失占有的物。包括盗赃、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、失散的动物; ②货币。货币属于特殊动产，占有货币即取得所有权，没有适用无权处分之余地; ③禁止流通物，如毒品、武器、淫秽书刊，国家不允许私人取得所有权，自不适用善意取得。 （2）让与人系无权处分人。【善意3】 （3）受让人取得动产时出于善意。【善意1】 （4）受让人以合理的价格受让。【善意2】 （5）已完成交付。包括现实交付、简易交付、指示交付，但不包括占有改定。【取得】 3．善意的认定 （A）受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。善意须符合两大要件∶一是不知情;一为无重大过失。 要件一∶不知道转让人无处分权 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权∶ （1）登记簿上存在有效的异议登记; （2）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意; （3）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项; （4）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误; （5）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 要件二：无重大过失（重大过失即恶意） （1）对于不动产 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 （2）对于动产 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 （B）恶意的举证责任 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 （C）善意的判断时间点 完成不动产登记之时或完成动产交付之时须为善意。 4.转让合同效力瑕疵与善意取得 （1）转让合同因违反法律规定被认定无效，不能善意取得。 （2）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或显失公平等法定事由被撤销，不能善意取得。 5.遗失物不适用善意取得（《民法典》第 312 条） 1）占有脱离物不发生善意取得 占有脱离物，指非基于占有人的意思而丧失占有的动产，包括盗赃、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、失散的动物等。 2）原则上无偿回复 （1）两种有偿回复。受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。 （2）除此之外都是无偿回复。 3）期间的起算点 自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物。 ①二年期间内，占有脱离物恒为占有脱离物，不论辗转多少手，均不发生善意取得的效果。 ②二年期间届满，权利人未请求善意受让人返还的，善意受让人取得所有权。

动产+不动产

概念

善意取得亦称即时取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。善意取得不限于所有权，其他物权也可以善意取得。

构成要件

1.不动产所有权善意取得

（1）让与人系无权处分人但具有权利外观。

（2）受让人受让该不动产是善意的。

（3）受让人以合理的价格受让。"合理的价格"，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时t交易地p市场价格￥以及交易习惯等因素综合认定。【选择题：不低于市场价的70%；高于可以】【有偿】

（4）已经办理了登记。【公示】

2.动产所有权善意取得

（1）标的物须为占有委托物且为非禁止流通物。占有委托物是基于所有权的意思而占有的物，下列三种物不适用善意取得∶

①占有脱离物，指非基于真正权利人的意思而丧失占有的物。包括盗赃、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、失散的动物;

②货币。货币属于特殊动产，占有货币即取得所有权，没有适用无权处分之余地;

③禁止流通物，如毒品、武器、淫秽书刊，国家不允许私人取得所有权，自不适用善意取得。

（2）让与人系无权处分人。

不需权利外观吗？？

（3）受让人取得动产时出于善意。

（4）受让人以合理的价格受让。【有偿】

（5）已完成交付。包括现实交付、简易交付、指示交付，但不包括占有改定。【公示】

善意的认定

（1）受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。善意须符合两大要件∶ 一是不知情；二为无重大过失。

要件一∶不知道转让人无处分权

具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权∶

（1）登记簿上存在有效的异议登记;

（2）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意;

（3）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;

（4）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;

（5）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。eg形成判决

要件二∶无重大过失

（1）对于不动产

真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。（重大过失即恶意）

（2）对于动产

受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

（2）恶意的举证责任

真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。【谁主张谁举证】

（3）善意的判断时间点

完成不动产登记之时或完成动产交付之时须为善意。

转让合同效力瑕疵与善意取得

具有下列情形之一，受让人不能善意取得∶

（1）转让合同被认定无效;

（2）转让合同被撤销。

法律后果

无权处分订立买卖合同，若无其他效力瑕疵，则该合同有效，符合善意取得的构成要件，善意的受让人善意取得所有权。无权处分人对所有人可构成侵权、违约或不当得利。

（1）受让人取得转让不动产或者动产的物权，原所有权人丧失所有权。【1物上不能同时存在两个所有权】

（2）受让人依照规定取得不动产或者动产的物权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失【①侵犯所有权--侵权损害赔偿②违约责任-违约损害赔偿】或者返还不当得利【③。。&。。有因果关系】。

（3）善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。【原始取得--基于法律规定取得】

遗失物不适用善意取得

占有脱离物原则上不发生善意取得

占有脱离物，指非基于占有人的意思而丧失占有的动产，包括盗赃、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、失散的动物等。

原则上无偿回复

受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。除此之外都是无偿回复。

期间的起算点

【不变期间】自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物。

二年期间内

二年期间内，占有脱离物恒为占有脱离物，不论辗转多少手，均不发生善意取得的效果。

二年期间后

二年期间届满，权利人未请求善意受让人返还的，善意受让人取得所有权。【善意取得，即ex】

总vs：

拾得人没有卖给第三人，要求拾得人返还适用3y的诉讼时效规定；

有卖给善意第三人，要求善意第三人返还适用2y的不变期间【特别法条】

拾得遗失物

遗失物，是所有人遗忘于某处，不为任何人占有的物。遗失物只能是动产，不动产不存在遗失的问题。遗失物也不是无主财产。 1拾得人（有关部门）的义务 （1）向失主返还遗失物及孳息 （2）拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门 （3）有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取;不知道的，应当及时发布招领公告。【无因管理】 （4）妥善保管遗失物 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。 2拾得人（有关部门）的权利 （1）必要费用返还请求权;（《民法典》第 317条第 1款） （2）拾得人有权要求悬赏人按照悬赏广告的承诺支付报酬;（《民法典》第 317条第 2 款） （3）若权利人不按照悬赏广告的承诺履行义务，拾得人无权留置遗失物。因为，悬赏人支付报酬的义务与遗失物不属于"同一法律关系"; （4）拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求失主按照承诺履行义务。（《民法典》第 317条第 3 款） 《民法典》第 318 条规定∶"遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。"

有主动产

存在∈无因管理

【《民法典》修改】

遗失物

是所有人遗忘于某处，不为任何人占有的物。遗失物只能是动产，不动产不存在遗失的问题。遗失物也不是无主财产。

5拾得人义务

（1）向失主返还遗失物及孳息

（2）拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门

（3）有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。

（4）无因管理。若拾得人（或有关部门）通知，或者有关部门发布招领公告，在失主与拾得人或有关部门之间成立无因管理之债。

拾得遗失物是无因管理的特别法条，优先适用

（5）妥善保管遗失物

拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。

4拾得人权利

（1）必要费用返还请求权;（《民法典》第 317条第 1 款）

（2）拾得人有权要求悬赏人按照悬赏广告的承诺支付报酬;（《民法典》第317条第2 款）

eg乙捡到甲的东西并借给丙，丙看到甲发布的悬赏广告【要约】就拿去还给【承诺】甲【甲得把钱给丙】

（3）若权利人不按照悬赏广告的承诺履行义务，拾得人无权留置遗失物。因为，悬赏人支付报酬的义务【悬赏广告】与遗失物【拾得遗失物】不属于"同一法律关系";

（4）拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求失主按照承诺履行义务。（《民法典》第 317条第 3 款）

《民法典》第 318条规定∶"遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的，归国家所有。"【国家所有∈原始取得】

失权期间

总遗失物

拾得人想还，有关机关招领公告1y【国家所有】

拾得人不还，没卖--权利人3y诉讼时效要求拾得人返还

拾得人不还，卖了--权利人2y不变期间要求善意第三人返还，否则【善意第三人所有】

拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物

《民法典》第 319 条规定∶"拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定。"

《民法典》第 319 条规定;"拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定。"

失权期间

继受取得

所有权的继受取得是指通过某种法律行为或基于法律行为以外的事实从原所有人处取得所有权。所有权继受取得的主要方式包括∶ 买卖、互易、赠与、继承、受遗赠等。

所有权的继受取得是指通过某种法律行为或基于法律行为以外的事实【基or非基】从原所有人处取得所有权。所有权继受取得的主要方式包括∶买卖、互易、赠与、继承、受遗赠等。

原始取得【先天生善物】vs非基于法律行为的物权变动【文桢继承房子先天善】

2共有

按份共有

概念

按份共有，是指两个以上的共有人，对同一项财产按照确定的各自份额，对共有财产分享权利、分担义务的一种共有关系。

按份共有，是指两个以上的共有人，对同一项财产按照确定的各自份额，对共有财产分享权利、分担义务的一种共有关系。

按份共有的拟制

1．有约定按约定; 2. 没有约定或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

（《民法典》第 308 条）

有约定按约定；没有约定或约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

应有份额的确定

1．有约定按约定; 2.没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定; 3.不能确定出资额的，视为等额享有。

（《民法典》第 309 条）

有约定按约定；没有约定或约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

按份共有人的优先购买权

（1）按份共有人优先购买权的条件 ①须为对外转让，对内转让份额，其他共有人无优先购买权; ②须为转让，继承、遗赠，其他共有人无优先购买权 ③须为同等条件。同等条件应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。 ④须在法定或约定期间行使。优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理;没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定∶（《物权法解释一》第 11 条） 1）转让人履行通知义务 a通知中载明行使期间的，以该期间为准; b通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日; 2）转让人未履行通知义务 a其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日; b无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。 （2）优先购买权的除外条件（《物权法解释一》第 12 条第 2款） ①其他按份共有人未在法定或约定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求; ②其他按份共有人以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效 （3）优先购买权冲突的解决（《民法典》第 306 条第2 款） ①两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例; ②协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

4按份共有人优先购买权的条件 同等期间对外转让

（3）须为同等条件。同等条件应当综合共有份额的转让价格￥、价款履行方式及期限t等因素确定。

（4）【形成权--除斥期间】须在法定或约定期间行使。优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定∶

（《民法典物权编解释（一）》第 11 条）

转让人履行通知义务

通知中载明行使期间的，以该期间为准;

通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；

转让人未履行通知义务

其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;

无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

总：≥15d或6M

（1）须为对外转让;

（2）须为转让，继承、遗赠，其他共有人无优先购买权

2优先购买权的除外条件

（《民法典物权编解释 （一）》第 12 条第 2 款）

（1）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买【除斥期间×】，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求【同等×】;

（2）其他按份共有人以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。【除了买，其他方法不行】

2优先购买权冲突的解决

（《民法典》第 306 条第 2款）

（1）两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;

（2）协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

4共同共有

概念

共同共有是指两个以上的所有人根据共同关系对共有财产不分份额地共同享有权利并承担义务的共.有关系

共同共有是指两个以上的所有人根据共同关系对共有财产不分份额地【分割时才有份额】共同享有权利并承担义务的共有关系。

类型

1.夫妻共同共有关系; 2.家庭共同共有关系; 3.遗产分割前，继承人对遗产的共同共有; 4.被宣告无效或被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外。（《婚姻法解释一》第 15 条）

1.夫妻共同共有关系;

2.家庭共同共有关系;

3.遗产分割前，继承人对遗产的共同共有

婚姻被宣告无效或被撤销，同居期间所取得的财产没有办法证明归个人所有

vs按份共有

【详见表】

4共有物的处分、重大修缮、变更性质或者用途（《民法典》第301条）

2异

（1）有约定按约定;（2）没约定，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。

vs（1）有约定按约定;（2）没约定，应当经全体共同共有人同意。

2同

（1）部分共有人违反《民法典》第 301条擅自对共有物进行法律处分，构成无权处分，适用善意取得;

（2）按份共有人对其份额享有独立的所有权，按份共有人对自己份额的处分（如转让、设立抵押权）无须其他按份共有人同意，这和对共有物的处分不同。

共有物分割

2共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的∶

①应当按照约定，不得分割;

②但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割。

3没有约定或者约定不明确的∶

①按份共有人可以随时请求分割;

②共同共有人在共有的基础丧失【eg离婚】或者有重大理由【eg转移财产、有病不给治eg妈妈有病】需要分割时，可以请求分割;

③因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

2婚姻关系存续期间夫妻共同财产分割

（《民法典》第 1066 条）

婚姻关系存续期间，有下列情形之一的，夫妻一方可以向人民法院请求分割共同财产∶

①【钱-银砖变灰灰-味】一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为;

②【病】一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。

业主的建筑物区分所有权

不动产

概念

建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有人独自使用的部分和由多个所有人共同使用的共同部分时，每一个所有人享有的对其专有部分的专有权、对共有部分的共有权以及各个所有人之间基于共同关系而产生的管理权的结合。

4特点

1复合性 建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有权及成员权等三要素构成，且区分所有人的身份也具有多重性，既是专有权人，又是共有所有人，还是成员权人。 2整体性 专有权、共有权及成员权三位一体不可分离，在转让、继承、抵押时三者一起转让、继承、抵押。 3专有权的主导性 专有权具有主导性∶ （1）区分所有人取得专有部分所有权即取得共有部分共有权及成员权。（2）专有部分所有权的大小决定共有权及成员权的大小。 （3）区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及成员权并不单独登记。 4客体的多元性 建筑物区分所有权的客体包括专有部分与共有部分，而不是仅局限于其中的一部分。

2客体的多元性

建筑物区分所有权的客体包括专有部分与共有部分，而不是仅局限于其中的一部分。【2部分】

3专有权的主导性

在构成建筑物区分所有权的三要素中，专有权具有主导性。 【3要素】

33复合性

建筑物区分所有权由专有部分所有权、共有权及管理权等三要素构成，且区分所有人的身份也具有多重性，既是专有权人，又是共有所有人，还是管理建筑物的管理权人，此有别于单一的不动产所有权。

3整体性

这是指区分所有权人的专有权、共有权及管理权三者共为一体不可分离。在转让、继承、抵押时应将三者一起转让、继承、抵押。

多主合体

内容

专有权

【《民法典》修改】

3特征

（1）专有权具有所有权的效力。 （2）专有权在区分所有权中占主导地位。 （3）专有权受到限制∶（《民法典》第 279 条） ①业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 ②业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。有利害关系的业主包括∶ 第一，本栋建筑物内的其他业主。 第二，建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

（1）专有权具有所有权的效力。

（2）专有权在区分所有权中占主导地位。

（3）专有权受到限制∶

（《民法典》第 279 条）

①业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

②业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。有利害关系的业主包括∶

第一，本栋建筑物内的其他业主。

第二，建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

客体

（1）须具有构造上的独立性。 （2）须具有使用上的独立性。 （3）能够登记成为特定业主所有权的客体。

（1）业主专有的住宅或经营性用房（地板、天花板和四壁形成的空间）。

（2）合同明示由业主单独所有的车位、车库（《民法典》第 275 条）。

（3）合同明示由业主单独所有的绿地（《民法典》第 274 条）。

（4）具有构造上、利用上的独立性，能够进行房屋登记的摊位（《建筑物区分所有权解释》第2条）。

（5）合同明示归业主专有的露台（《建筑物区分所有权解释》第 2 条）。

共有权

【《民法典》修改】★★

2客体

（1）建筑区划内的道路、绿地、其他场所、设施。 （2）车位、车库。 ①建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 ②占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 （3）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等应当为共有部分。

共有部分既有由全体业主共同使用的部分，如承重结构、外墙、屋顶等；也有仅为部分业主共有的部分，如各相邻专有部分之间的楼板、隔墙，部分业主共同使用的楼梯、走廊、电梯等。

3共有原则

（1）费用分摊、收益分配。 （2）建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 （3）不得以放弃权利不履行义务。

（1）费用分摊、收益分配。【￥】

（2）建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。【￥】

（3）不得以放弃权利不履行义务。

成员权（管理权）

行使共同管理权的组织包括业主大会及业主委员会。业主大会的表决规则∶

【《民法典》修改】★★★

概念

行使共同管理权的组织包括业主大会及业主委员会。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会的表决规则∶

⅔表决程序

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。【2020 年新增】

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。【《民法典》新增】

3¾双绝对多数规则

应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意∶ （1）筹集建筑物及其附属设施的维修资金;（仅"筹集"，无"使用"。） （2）改建、重建建筑物及其附属设施; （3）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。【2020 年新增】

应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意∶

（1）【筹￥】筹集建筑物及其附属设施的维修资金;（仅"筹集"，无"使用"。）

（2）【修缮】改建、重建建筑物及其附属设施;

（3）【经营用途】改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。【《民法典》新增】

6½双简单多数规则

应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意∶ （1）制定和修改业主大会议事规则; （2）制定和修改管理规约; （3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员; （4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; （5）使用建筑物及其附属设施的维修资金;（仅"使用"，无"筹集"。） （6）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意∶

（1）制定和修改业主大会议事规则;

（2）制定和修改管理规约;

（3）【选员】选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（4）【聘物】选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

（5）【用钱】使用建筑物及其附属设施的维修资金;（仅"使用"，无"筹集"。）

（6）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为 "其他重大事项"。

决议撤销

业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。【形成诉权，除斥期间】

维修资金归属与使用

（1）归属。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有; （2）经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造; （3）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布; （4）紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

（《民法典》第281条）

（1）归属。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有;

（2）经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造;

（3）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布;

（4）紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

物业服务人的义务

1.管理义务及接受监督义务。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。 2.配合政府执法义务。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。 3.物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

1管理义务及接受监督义务。 物业服务企业或者其他管理人根据业主的 委托 ，依照本法第三编有关 物业服务合同 的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施， 接受业主的监督 ，并 及时答复业主 对物业服务情况提出的询问。

2配合政府执法义务。 物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

3物业服务人不得 采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

1栋应该只有1个所有权，不过人类太多了，所以业主的建筑物区分所有权突破了1物1权

相邻关系

不动产

概念

相邻关系，是指相互毗邻的不动产的所有人或使用人因对不动产行使所有权或使用权而发生的权利义务关系

相邻关系，是指相互毗邻的不动产的所有人或使用人【主体】因对不动产【客体】行使所有权或使用权【内容】而发生的权利义务关系【性质】。【动产自己挪开就行了】

处理的原则和依据

《民法典》第 288条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 《民法典》第 289 条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定;法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

原则

《民法典》第 288 条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

依据

《民法典》第 289 条规定，法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定; 法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

5几种主要的相邻关系

我国物权法规定的相邻关系主要包括∶

相邻用水、排水关系；

相邻不动产通行或利用关系；

相邻通风、采光关系；

相邻不可量物侵害防免关系；

相邻损害防免关系。