2022考研法硕民法杨烁第11章用益物权

用益物权是指权利人【主体】对他人所有的不动产或者动产【客体】依法享有的占有、使用和收益【内容】的权利。

第11章用益物权

动产+不动产

概念

用益物权是指权利人对他人所有的不动产或者动产依法享有的占有、使用和收益的权利。

用益物权是指权利人【主体】对他人所有的不动产或者动产【客体】依法享有的占有、使用和收益【内容】的权利【性质】。

特征

（1）【上位概念】用益物权属于他物权、限制物权;

（2）【内容】用益物权以占有为前提，以使用收益为内容;

（3）【客体】用益物权的客体包括动产和不动产，主要是不动产。

5类型

土地承包经营权【无偿】

登记对抗

土地【不动产】

登记对抗

占有+使用+收益

概念

土地承包经营权是指自然人或社会组织【主体】依据承包合同【程序】对于农民集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地【客体】享有的占有、使用和收益【内容】的权利【性质】。

设立

土地承包经营权是指自然人或社会组织依据承包合同对于农民集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地享有的占有、使用和收益的权利。 土地承包经营权的生效采债权意思主义，自土地承包经营合同生效时设立。土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记;未经登记，不得对抗善意第三人

土地承包经营权的生效采债权意思主义，自土地承包经营合同生效时设立。

承包权+经营权

内容

【《民法典》修改】

方式

家庭承包

（1）家庭承包以本集体经济组织成员为限。家庭承包方式取得的是土地承包经营权。 （2）互换向发包方备案 同一集体经济组织土地的土地承包经营权进行互换，向发包方备案。 （3）转让须发包方同意 经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。 （4）登记对抗 土地承包经营权互换、转让的，未经登记，不得对抗善意第三人。

（1）主体

本集体经济组织成员。

（2）设立

债权意思主义，自土地承包经营合同生效时设立。即使未登记，也产生对抗效力。

（3）互换、转让

①互换须向发包方备案。承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。

②转让须发包方同意。经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。

③登记对抗。土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。

总：设立不登记也对抗；互换转让登记才对抗

其他方式承包（荒地）（招标、拍卖、公开协商）

不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。其他方式承包的主体还包括本集体以外的组织和个人。其他方式承包方式取得的是土地经营权。 （1）其他方式对外承包的程序 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包∶ ①应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意; ②并报乡（镇）人民政府批准。 （2）本集体经济组织成员的有权优先承包 以其他方式承包农村土地（荒地承包），在同等条件下，本集体经济组织成员有权优先承包。

（1）权利性质

以其他方式承包农村土地的，承包方取得土地经营权。

补：《土地承包法》第 49 条规定∶"以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。"

土地经营权

概念

《民法典》第 339 条规定∶"土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。"

《民法典》第 339 条规定∶"土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。"

流转

1.流转方式 出租、入股或者其他方式。 2.初次流转向发包方备案 承包方可以自主决定依法向他人流转土地经营权，并向发包方备案。 3.再流转须承包方书面同意并向集体经济组织备案 经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权。 4.工商企业等社会资本通过流转取得土地经营权的，本集体经济组织可以收取适量管理费用。

1流转方式

出租、入股或者其他方式。

2初次流转向发包方备案

承包方可以自主决定依法向他人流转 土地经营权， 并向发包方备案。

3再流转须承包方书面同意并向集体经济组织备案

经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营权。

4工商企业等社会资本 通过 流转 取得土地经营权的，本集体经济组织可以 收取适量管理费用。

流转合同

1．合同形式 （1）土地经营权流转，当事人双方应当签订书面流转合同。 （2）承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。 2.登记对抗 （1）土地经营权流转期限5年以内，债权; （2）5年以上，物权，未经登记，不得对抗善意第三人。

1合同形式

土地经营权流转，当事 双方应当签订书面流转 合同。

承包方将土地 交由他人代耕 不超过一年＜1y的 ，可以不签订书面 合同。

2登记对抗

土地经营权流转期限 5 年以内≤5y， 【债权】--无需登记

5年以上 ≥5y，【物权】， 未经登记，不得对抗善意第三人。

承包方单方解除土地经营权流转合同

承包方单方解除土地经营权流转合同的情形∶ （1）土地经营权人擅自改变土地的农业用途; （2）土地经营权人弃耕抛荒连续两年以上; （3）土地经营权人给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境; （4）土地经营权人其他严重违约行为。 上述（1）—（3）三种情形，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。

4承包方单方解除土地经营权流转合同的情形

1 土地经营权人 擅 自 改变土地的农业用途

2 土地经营权人弃耕抛荒连续 两年 以上

3 土地经营权人给土地造成 严重损害或者严重破坏土地生态 环境

4 土地经营权人 其他 严重违约行为。

上述1 — 3 三种情形， 承包方 在 合理期限内不 解除 土地经营权流转合同的， 发包方有权 要求终止 土地经营权 流转合同。

担保

1.承包方担保向发包方备案 2.土地经营权人担保须承包方书面同意并向发包方备案。 受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。 3.担保物权设立采意思主义担保物权自融资担保合同生效时设立。 4.登记对抗 当事人可以向登记机构申请登记; 未经登记，不得对抗善意第三人。 5.优先受偿权 实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。

1承包方担保 向发包方备案

2土地经营权人担保 须承包方 书面 同意并向发包方备案。

受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。

3担保物权 设立采意思主义 担保物权 自融资担保合同生效时 设立。

4登记对抗

当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

5优先受偿权

实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。

流转无效的规定

任何组织和个人强迫进行土地承包经营权互换、转让或者土地经营权流转的，该互换、转让或者流转无效

任何组织和个人强迫进行土地承包经营权互换、转让或者土地经营权流转的，该互换、转让或者流转无效

（2）土地范围

不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。

（3）主体

其它方式承包的主体包括本集体经济组织成员以及本集体以外的组织和个人。

（4）程序

发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包∶

①应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意;

②并报乡（镇）人民政府批准。

（5）流转

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。

（6）优先承包

以其他方式承包（荒地承包）农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员有权优先承包。

总：登记对抗

承包期限

（1）耕地的承包期为 30年。草地的承包期为 30 年至 50年。林地的承包期为 30 年至70年。

（2）耕地承包期届满后再延长 30 年，草地、林地承包期届满后依照前款规定相应延长。

承包人的权利

（1）对承包地进行占有、使用并获取相应的收益，自主组织生产经营和处置产品。

（2）通过家庭承包取得的土地承包经营权，土地承包经营权人有权将土地承包经营权互换、转让。土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。【登记对抗】

（3）向他人流转土地经营权。

①通过家庭承包取得的土地承包经营权，土地承包经营权人有权依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。【登记对抗】

②通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。

5年下是债权

（4）承包地被依法征收的，土地承包经营权人有权获得相应补偿。

继承

原则上土地承包经营权不能作为遗产继承，但承包收益可以继承。 （1）通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地经营权的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承;在承包期内，其继承人可以继续承包。 （2）林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。

原则上土地承包经营权不能作为遗产继承，但承包收益可以继承。

继承人不耕地咋办是不

（1）通过招标、拍卖、公开协商等方式取得土地经营权的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承编的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。

（2）林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。

建设用地使用权

登记生效

土地【不动产】

登记生效

利用(该土地建造及保有建筑物、构筑物及其附属设施)

概念

建设用地使用权是指自然人、社会组织对国家或集体所有的土地依法享有的利用该土地建造及保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利。

建设用地使用权是指自然人、社会组织【主体】对国家或集体所有的土地【客体】依法【程序】享有的利用该土地建造及保有建筑物、构筑物及其附属设施【内容】的权利【性质】。

设立

取得方式

以国有土地为客体的建设用地使用权的取得方式有两种∶ （1）出让、转让 ①出让是指从国家取得土地使用权，其方式包括招标、拍卖、协议等; ②转让是指从土地使用权人取得土地使用权。 （2）行政划拨

以国有土地为客体的建设用地使用权的取得方式有两种∶

（1）出让、转让

①出让是指从国家取得土地使用权，其方式包括招标、拍卖、协议等;

②转让是指从土地使用权人取得土地使用权。

（2）行政划拨【这也登记生效？？这不是行政行为吗？？】

5vs

①性质不同。

民事方式vs行政方式

②是否支付对价不同。

有偿方式，需要支付对价，交付土地出让金或转让金vs无偿方式，不需要支付出让金。

⑤适用范围不同。

后者仅限于法律有明文规定的情形，如国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地等。除此之外的情形只能采取出让方式取得国有土地使用权。

③取得的权利的内容不同。

取得的土地使用权可进入市场，属于民法上可交易的财产范畴，可以转让、出租、抵押和继承vs取得的土地使用权只能由权利人自己使用，而不能作如上处分。

④取得的土地使用权存续期限不同。

取得的土地使用权存在一定期限，期限届满后，未申请续展或续展未获批准，使用权即告消灭vs取得的土地使用权是长期的或无期限的。

登记生效

建设用地使用权自登记时设立。

建设用地使用权自登记时设立。

内容

期限

（1）居住用地 70年;

（2）工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；综合或者其他用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年。

续期

（1）住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。（《民法典》第 359 条第 1款） （2）非住宅建设用地使用权，依法办理。

【《民法典》修改】

（1）住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。（《民法典》第 359 条第 1款）【住宅xx：续多久不知道[70y]；交多少不知道，但要交】

（2）非住宅建设用地使用权，依法办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

宅基地使用权【无偿】

土地【不动产】

占有+使用+(收益)

概念

宅基地使用权是指农村集体经济组织成员【主体】因建造自有房屋【原因/条件】而依法【程序】对集体所有的土地【客体】享有的占有、使用【但后面又说有收益？！】【内容】的权利【性质】，是我国特有的一种用益物权。

设立

宅基地使用权是指农村集体经济组织成员因建造自有房屋而依法对集体所有的土地享有的占有、使用的权利，是我国特有的一种用益物权。 （1）原始取得的方式主要包括根据法律的直接规定或者权利人的依法申请和集体经济组织的审核同意而取得。 （2）继受取得是指通过赠与、买卖、继承宅基地上的住宅而取得宅基地使用权。

宅基地使用权的设立即宅基地使用权的取得。

（1）原始取得的方式主要包括根据法律的直接规定或者权利人的依法申请和集体经济组织的审核同意而取得。【可以通过行政行为取得，所以没说生效登记对抗--不是很懂？？哪种模式只在基于民事法律行为的物权变动讨论，行政行为不是基于民事法律行为】

（2）继受取得是指通过赠与、买卖、继承宅基地上的住宅而取得宅基地使用权。【基+非基】

内容

（1）占有宅基地∶

（2）使用宅基地建造房屋和附属设施并因此取得房屋及附属设施的所有权;

（3）取得因行使宅基地使用权而获得的收益。

宅基地使用权不得抵押，不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。但权利人出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准

总：不可抵，但可一并转

vs地役权【可一并抵/转】

居住权

登记生效

住宅【不动产】

登记生效【遗嘱登记对抗】

占有+使用

概念

居住权，是按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用，以满足生活居住的需要的用益物权

【《民法典》新增】

居住权是指自然人【主体】为满足生活居住的需要【目的/条件】，按照合同约定【程序】，对他人的住宅【客体】享有的占有、使用【内容】的用益物权【性质】。居住权的特征∶

特征

【《民法典》新增】

1.【主体】居住权的主体限于自然人。

4.【目的/条件】居住权的设立目的是满足权利人生活居住的需要。

3.【客体】居住权的客体是他人的住宅。

2.【内容】居住权的内容是占有、使用他人的住宅。

5.【性质】居住权原则上是无偿的，当事人另有约定的除外。

6.【性质】居住权具有专属性，依附于特定人的身份而存在，故不得转让、继承，并因居住权人死亡而消灭。

7.【性质】居住权是有期限的物权。

。。

4设立 书面无偿登记遗嘱

（1）书面形式; （2）居住权自登记时设立; （3）原则上是无偿设立，当事人另有约定的除外。 （4）以遗嘱方式设立居住权的，无须登记;未经登记，不能对抗善意第三人。

【《民法典》新增】

（1）书面形式;

（3）原则上是无偿设立，当事人另有约定的除外。

（2）居住权自登记时设立【登记生效】;

（4）以遗嘱方式设立居住权的，无须登记【因继承发生物权变动，继承开始时变动】; 未经登记，不能对抗善意第三人【登记对抗】【eg她女儿把房子卖给善意第三人，B可以向他女儿要求损害赔偿】。

2限制

（1）居住权不得转让、继承; （2）设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

【《民法典》新增】

（1）居住权不得转让、继承【所有权】;

（2）设立居住权的住宅不得出租【债权】，但是当事人另有约定的除外。

总：所有权不得，债权可约

2消灭

（1）居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭; （2）居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

【《民法典》新增】

（1）居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭;

（2）居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

内容

居住权人的权利

1.按照合同的约定占有、使用他人的住宅。使用的目的应当限于自己生活居住的需要，故不得出租设立居住权的住宅，但是当事人另有约定的除外。

2. 在权利受到侵害时主张物权保护或者请求侵权人承担侵权责任，如请求排除妨害或者消除危险、赔偿损失等。

居住权人的义务

1. 行使居住权时应当妥善使用他人住宅，避免对住宅造成损害。

2.在双方约定有偿设立居住权的情形下，向对方支付使用费用。

注：在某种程度上有从属性

地役权

登记对抗

【不动产】

登记对抗

利用

概念

地役权是指不动产的权利人如所有权或使用权人，为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益而利用他人不动产的权利，如通行权、取水权、采光权、眺望权。此处的他人不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

地役权是指不动产的权利人【主体】如所有权或使用权人，为自己使用不动产的便利或提高自己不动产的效益【目的/条件】而利用【内容】他人不动产【客体】的权利【性质】，如通行权、取水权、采光权、眺望权。此处的他人不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

设立

（1）地役权自地役权合同生效时设立，不需要登记;但未经登记，不得对抗善意第三人 （2）约定的地役权的期限不得超过需役地和供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权的剩余期限; （3）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宇基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，需役地或者供役地的土地所有权人不得设立地役权。

（1）地役权自地役权合同生效时设立，不需要登记; 但未经登记，不得对抗善意第三人【登记对抗】

（2）约定的地役权的期限不得超过需役地和供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权的剩余期限;

（3）土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，需役地或者供役地的土地所有权人不得设立地役权。

内容

从属性及不可分性

（1）从属性 ①地役权具有从属性，从属于需役地的所有权、用益物权。 ②地役权不得单独转让，建设用地使用权、土地承包经营权等转让的，地役权一并转让; ③地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 ④需役地权利主体变更，受让人继续享有地役权，供役地权利主体变更，未登记，地役权人不得向受让人主张地役权。 （2）不可分性 地役权及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割或部分转让而受影响

（1）从属性

①地役权具有从属性【B独立的用益物权】，从属于需役地的所有权、用益物权。

②地役权不得单独转让，建设用地使用权、土地承包经营权等转让的，地役权一并转让;

③地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

④需役地权利主体变更，受让人继续享有地役权，供役地权利主体变更，未登记，地役权人不得向受让人主张地役权【不得对抗善意第三人---一定要是善意的吗？？如果能证明他知道呢？？一定得是善意吧，登记对抗，未经登记不可对抗善意第三人】。

总：可一并抵/转

vs宅基地使用权【不可抵，可一并转】

（2）不可分性

地役权及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割或部分转让而受影响

2消灭

【大纲新增】

地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭∶

（1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权;

（2）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

vs相邻关系

产生依据不同

基于当事人之间的合同而产生vs基于法律的规定而产生。

前提条件不同

不以不动产相邻为条件vs以此为条件。

内容不同

当事人超出相邻关系限度而设定的权利，可以有偿，也可以无偿vs是对相邻各方权利义务的最小限度的调节，通常是无偿的。

性质不同

一项独立的用益物权vs体现的则是所有权的延伸与限制。